לרוב אנו מדמיינים את האומנים החלוצים שעוברים לשכונה מוחלשת, פותחים בית קפה ואז מתחיל הבאזז שהופך את פני השכונה. אבל חוקרים מראים כי ג'נטריפיקציה היא תהליך ממוסד המונע מלמעלה. באילו כלים מאיצה עיריית תל אביב את תהליך הג'נטרפיקציה בדרום תל אביב? האם מדובר בתהליך המגיע מלמטה, של צעירים המחפשים מרחבי מחייה מגניבים חדשים או שהם בעיקר בובות בתהליך מחושב היטב המונע על ידי העירייה?

ג'נטירפיקציה נתפסת כתהליך טבעי, שבו אוכלוסיות צעירות מגיעות לשכונות מוחלשות ולאט לאט מחוללות שם שינוי, נפתחים בתי קפה, השכונה נעשית להייפ ובהמשך גם יגיע הכסף הגדול. יזמים, קבוצות רכישה, העירייה תתחיל לשפץ, עסקים קטנים יתחלפו ברשתות ואז נדע שהתהליך הושלם. המגניבים שבינינו יחפשו את הייעד המוחלש הבא. אבל לא כך הוא התהליך בשכונות רבות, בהן מדובר בתהליך ייזום- ג'נטריפיקציה המונעת על ידי הממסד. לדוגמא בעיר טורנטו מראה החוקר טום סלייטר1

כיצד שורה של החלטות פוליטיות הובילו לשינוי מעמדי בשכונה: הגבלת בנייה של דירות קטנות, אכיפה של חוקי תברואה, בטיחות מבנים ועוד. לאלה הייתה השפעה מכרעת על הג'נטריפיקציה של שכונות "בעייתיות".  חוקרים אחרים2 מדגישים את כוחם של חברות הנדל"ן ביצירת תהליך ג'נטריפיקציה יזום. לטענתם ממעמד הביניים והתושבים הוותיקים חסרים את ההון הדרוש לחידוש השכונה או התנגדות למהלך, חברות הנדל"ן לעומת זאת פועלות לשינוי בממדים של שכונות שלמות לרוב עם תמיכה ומימון עירוני. חוקרים אלו אינם לבד ורבים מצביעים שכיום קיימת הכוונה ממסדית לג'נטריפיקציה הנוצרת באמצעות מדיניות מכוונת והפעלה של תהליכי תכנון תומכים: תכניות אב אסטרטגיות, פינוי בינוי, שיפוץ חזיתות מבנים, שיפוץ רחובות ותשתיות מים וביוב, הסדרת חלוקת שטח בבנייה רוויה ישנה, הגבלת אחוזי בנייה של דירות לפי גודל, אכיפה מוגברת של תברואה, בטיחות מבנים ועוד. פעולות אלו של הכוונה ממסדית לג'נטריפיקציה מבוצעות לרוב ללא שילוב של כלים לריסון התהליך ושימור האוכלוסייה הנוכחית כגון: דיור ציבורי, דיור בר השגה, פיקוח על מחירי השכירות וכדומה. ומה קורה אצלנו בישראל? בעיר תל אביב כשלוש עשרה שכונות נמנות ככאלה שתהליך הג'נטריפקציה הסתיים בהן או שהן בעיצומו ביניהן: גן החשמל, פלורנטין, נווה צדק, ביצרון, יד אליהו, קרית שלום ושכונת שפירא.

קפה גצל שנפתח בשכונת שפירא בשנה האחרונה משקף את תהליך הג'נטריפיקציה שמתרחש בה (צילום: גיא יחיאלי, מתוך העמוד של עיריית תל אביב ב- Flickr.com)

קפה גצל שנפתח בשכונת שפירא בשנה האחרונה משקף את תהליך הג'נטריפיקציה שמתרחש בה (צילום: גיא יחיאלי, מתוך העמוד של עיריית תל אביב ב- Flickr.com)

נווה שאנן  כדוגמה לג'נטריפיקציה ממוסדת

לשם הדוגמה נתמקד בשכונת נווה שאנן, מבחינה גיאוגרפית היא מצפון לשדרות רוטשילד הנחשקת, ממזרח לשכונה נתיבי איילון, ומדרום שכונת שפירא שהחלה מככבת בשנים האחרונות.  בין שפירא לנווה שאנן מפרידה לא אחרת מאשר התחנה המרכזית החדשה. לאחרונה ניתן לראות את תחילתן של מגמות יזמיות חדשות בשכונה, מחירי הדירות העולים, יש בנייה חדשה והתארגנות של קבוצות רכישה במקום. עיריית תל אביב – יפו מצידה החלה מגבשת תכניות לשיקום האזור והשכונה.

כבר בתוכנית האסטרטגית של העיר תל אביב – יפו מתחילת שנות ה- 2000, ניתן היה לזהות כי העירייה מבקשת לשים דגש בתכנון של אזור הדרום (רובע 8) להתחדשות עירונית. בין הכלים ליישום המוצעים התכנית נמנים כלים כלכליים ותכנוניים: הוספת זכויות בנייה, הפעלת מדיניות מיסוי וארנונה מושכלת, גביית אגרות והיטלים ככלי למימון הפיתוח של תשתיות עירוניות ושל פעולות תחזוקה.  בנוסף, מומלצים כלים נוספים: עבודה קהילתית, פיקוח ואכיפה, עידוד יזמות של הסקטור הציבורי ושל הסקטור הפרטי.

כבר משנת 2000 עיריית תל אביב מספקת כלים שמטרתם התחדשות עירונית בדרום תל אביב, זכויות בניה, הקלות במיסוי ועוד, רבעיית פלורנטין (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

כבר משנת 2000 עיריית תל אביב מספקת כלים שמטרתם התחדשות עירונית בדרום תל אביב ביניהם זכויות בניה והקלות במיסוי. פרויקט רביעית פלורנטין (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

גם בתכנית המתאר המקומית, תל אביב – 5000, אשר נועדה להתוות את המדיניות התכנון העירונית לטווח הארוך, מוצגת כוונה לעידוד התחדשות עירונית בשכונות דרום העיר באמצעות עידוד פינוי בינוי לאורך צירים ראשיים ובשולי השכונות.  העירייה מציגה גם "מיזמי מנוף" להתחדשות העירונית ביניהם הקצאת שטחים למבני ציבור ומוסדות חינוך:

            "העירייה עושה מאמצים רבים למצוא כלים לשיקום וחיזוק האזור….. לשכונות פלורנטין, קריית שלום ושפירא, ולאזור התחנות המרכזיות הוכנו בשנים האחרונות תכניות אב במטרה לחזק את אזורי המגורים ואת המרחב הציבורי, לחדש את אזורי המלאכה ולשנותם לאזורי תעסוקה מודרניים. תהליכים אלה יארכו זמן. "

בפרוטוקול העירייה לאישור תקציב שנת 2016 נאמר כי עיריית תל אביב יפו תפתח מרכז ספורט קהילתי חדש בשכונת נווה שאנן ותמשיך בשיפור התשתיות בעיר בדגש על:  "ההשקעה הרבה בהקמה, שיקום ושיפור תשתיות בעיר תבוא לידי ביטוי השנה …..ויימשך ריכוז המאמץ לדרום העיר ויפו בכלל ולשכונות שפירא, נווה שאנן והתקווה בפרט".

רעיונות אלו מקבלים חיזוקים בתקשורת המייצרות נראות לכל פעולה של העירייה או יזמים פרטיים, כפי שנמסר מהעירייה ל-NRG:  "במהלך העשור האחרון השקיעה העירייה מיליוני שקלים בטיפול ושיקום התשתיות בשכונת נווה שאנן. בין היתר כללו העבודות הצבת ריהוט ונטיעת עצים ברחבי השכונה, שיקום ותחזוקת גן לוינסקי, שיקום מדרכות ברחוב לוינסקי וברחוב השלכת, שיפוץ המדרחוב נווה שאנן (כולל ריצוף ושיפורי תאורה), שיקום הכביש והקמת מגרש משחקים ברחוב הר ציון ועוד.  בנוסף לכך במהלך השנה הקרובה ישוקמו הכביש והמדרכות ברחוב יסוד המעלה, יוקמו שבילים מרוצפים ויותקן גידור בשדרות הר ציון פינת הקונגרס. נציין כי אגף הפיקוח משקיע מאמצים רבים בשמירת הסדר והניקיון ברחובות השכונה, בשיתוף ובתיאום עם משטרת ישראל"  3.

התחדשות עירונית יזומה בנווה שאנן (צילום: גיא יחאלי )

התחדשות עירונית יזומה בנווה שאנן (צילום: גיא יחאלי )

נווה שאנן (צילום: גיא יחיאלי, Flickr.com)

נווה שאנן (צילום: גיא יחיאלי, Flickr.com)

משיכת תושבים "חזקים"

לצד פעולות שנועדו למשוך יזמים עיריית תל אביב – יפו הרימה לראשונה את דגל דיור בר השגה (זאת על אף שמדינת ישראל נמנעת כרגע מהנושא) והחליטה לקדם על פי הקריטריונים שגיבשה פרויקטים בשכונות נבחרות בדרום העיר. כפי שמסביר היועץ הכלכלי של העירייה אהוד פסטרנק:

 "ננסה למשוך אוכלוסיות שכרגע לא רוצות להגיע לשם על ידי כל מיני הטבות והקלות שיתנו להן ועל ידי כך ליצור שם את ההתחדשות העירונית והחברתית – שתאפשר לאזורים האלה להפוך לאזורים מבוקשים" 4.

אחת מההטבות וההקלות המוזכרות בפרוטוקול אף מיושמת בפועל תחת הכותרת קידום דיור בר השגה.  ההטבה מוגדרת במסגרת תכנית המלגות לסטודנטים של אוניברסיטת תל אביב המתגוררים בשכונות דרום העיר (נווה שאנן, שפירא, התקווה ומספר שכונות ביפו). במסגרת התוכנית מחויבים הסטודנטים הזכאים למלגה להתנדב כ- 40 שעות בשנה באחת מהפעילויות השכונתיות המוצעות בתוכנית.

על הפרויקט הופקדה חברת הבת של עיריית תל אביב – יפו "עזרה וביצרון": " לצד היותה הזרוע הביצועית של העירייה בתחום הבינוי הציבורי כאמור, מובילה עזרה ובצרון את תחום ההתחדשות העירונית בתל-אביב ומקדמת תכניות של פינוי-בינוי, תמ"א 38, פרויקטים של שימור מבנים, שיפוצי חזיתות ודיור בר-השגה.  כל זאת, תוך שמירה על המרקם העירוני הייחודי של העיר". למול הצהרות אלו במסגרת פעולותיה להשגת דיור בר השגה מעידה "עזרה וביצרון" כי התהליכים אותם היא מקדמת בעיר מטרתם לאפשר "לבני מעמדה ביניים להמשיך להתגורר במרכזי הערים מבלי להתפשר על איכות הדירות וליהנות מסטנדרטים מתקדמים".

מחאת דיירי שפירא על פרויקט דיור בר השגה שנעשה בשכונה שלהם אך לא מיועד להם (צילום: שפי פז)

מחאת דיירי שפירא על פרויקט דיור בר השגה שנעשה בשכונה שלהם אך לא מיועד להם (צילום: שפי פז)

מסקירת הקריטריונים אותם מציבה העירייה במסגרת הפרויקטים הראשונים (גני שפירא ומיכאלאנג'לו, ונוספים שצפויים גם בשכונת נווה שאנן) ניתן להבחין בתנאי סף מהותי בסעיף ההכנסה השולל את זכותן של אוכלוסיות חלשות לדיור בר השגה:  "*מקבלי קצבאות תלויות הכנסה לא יהיו רשאים להשתתף".  בנוסף לסעיף זה קיימים תנאי סף מגבילים כגון: מיצוי כושר השתכרות שמשמעותו עבודה רציפה ומלאה למשך שנתיים מתוך השלוש השנים האחרונות.

כמו כן חברת עזרה וביצרון מציעה סיוע והלוואות לשיפוץ חזיתות מבנים בדרום העיר, בסכום גבוה מזה המוצע בצפון העיר ובפרישה תשלומים טובה יותר (44-50 אלף לדרום לעומת 24-30 אלף בצפון). תנאים שנועדו להאיץ את תהליכי ההתחדשות בקרב אוכלוסיות דרום העיר שהן לרוב ממעמד סוציו אקונומי נמוך.

בשכונות כגון התקווה, נווה שאנן ושפירא, ברבים מהמבנים חסרה חלוקת שטח לפי דיירים לצורך רישום בטאבו – פרצלציה. היעדר היכולת לרשום בעלות על נכסים מוגדרים בטאבו, מרתיעה רוכשים פוטנציאליים ומהווה חסם מהותי לפיתוח השכונה. נוסף על כך, היעדר הרישום של הנכסים בטאבו, מגביל את היכולת לקחת משכנתא בגין הנכסים, לשעבד אותם ולפיכך מפחיתה מערכם.  בשנת 2016 אושר בתקציב העירייה תחילתו של תהליך רה פרצלציה בשכונות הדרום הסובלות מאוד מבנייה ללא חלוקת השטח לדיירים.

ערב החלה הבנייה, ילדי השכונה והוריהם ביטאו את מחאתם על פרויקט הדיור בר השגה שעמד לקום בשכונתם (צילום: שפי פז)

ערב החלה הבנייה, ילדי השכונה והוריהם ביטאו את מחאתם על פרויקט הדיור בר השגה שעמד לקום בשכונתם (צילום: שפי פז)

ילדי שכונת שפירא מציירים על הגדר של אתר הבנייה לדיור בר השגה שמיועד לאוכלוסיה חזקה שתגיע מבחוץ (צילום: שפי פז)

ילדי שכונת שפירא מציירים על הגדר של אתר הבנייה לדיור בר השגה שמיועד לאוכלוסיה חזקה שתגיע מבחוץ (צילום: שפי פז)

כשהממסד מבקש לקדם ג'נטריפקציה זה קורה

ההצהרות הללו והפעולות התכנוניות נותנות אותותיהן בשכונת נווה שאנן: בעשור האחרון הייתה עלייה של יותר מ- 100% במחיר ולעיתים אף יותר, עלייה זו חלקה בהלימה לעלייה הכללית של מחירי הדיור במשק הישראלי אך מרביתה כתוצאה מתופעת הג'נטריפיקציה.  מתוך דו"ח התבחינים לניטור מצב העיר 2015, במדד סוג האוכלוסייה ניכרת עלייה במספר הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה המתגוררים בדרום העיר ובמזרחה מ- 1,202 ב- 2002 ל- 6,144 ב- 2010, מספר גבוה מאלו המתגוררים בצפון העיר ומרכזה בשנה זו.

בדומה לערים אחרות בעולם, תהליכים אלו אינם מקריים, אלא, השקעה רבת מאמצים והכוונה של עיריית תל אביב – יפו לייבא לשכונות החלשות בעיר את המעמד הבינוני – גבוה אשר יסייע לקידום ההתחדשות העירונית ולמינוף הפוטנציאל הכלכלי הטמון בערך הקרקע העירונית. השיח התקשורתי, החברתי והנדל"ני תורם את חלקו במינוף התהליך באמצעות משיכת המשקיעים והג'נטריפיקטורים, בסיקור התכניות העירוניות המבוצעות והעתידויות בשכונות. יחד העירייה והתקשורת, מייצרים תהליך הדומה יותר לכלים שלובים המזינים זה את זה ומחזקים את תהליכי הג'נטריפיקציה בשכונות. נראה שבישראל הכלים לריסון תהליכי הג'נטריפיקציה (דיור בר השגה בין אם בשכירות וברכישה בפרויקטים חדשים, סיוע בשכ"ד, ניהול מלאי של דירות בדיור בר השגה, פיקוח על דמי השכירות ועוד) אינם קיימים או נמצאים ממש בראשית דרכם. על אף מאמציה של עיריית תל אביב – יפו לקדם את היוזמה ונושא הדיור בר השגה, הקריטריונים שקבעה אינם תואמים לבני המעמד הנמוך ומכוונים למעמד הביניים ואינם מסייעים בשמירה על האוכלוסייה החלשה. כך שניתן להטיל ספק במידת 'החברתיות' של הכלי, בר השגה עבור מי? למעשה איננו כלי המנסה לבלום את נזקי הג'נטריפיקציה (דחיקת המעמד הנמוך) אלא דווקא להאיץ אותה.

הדחיקה של אוכלוסיית הזרים כלל לא עולה בשיח, להפך היא חלק מהמטרה (צילום: שפי פז)

הדחיקה של אוכלוסיית הזרים כלל לא עולה בשיח, להפך היא חלק מהמטרה (צילום: שפי פז)

במקרה של שכונת נווה שאנן, המקרה אף יותר מורכב שכן אוכלוסיית העובדים הזרים אינה בעלת מעמד חוקי במדינה, ופינויים מהשכונה איננו עולה בשיח הציבורי או מטריד את העירייה בפעולותיה, להפך.  העירייה רואה ב"ניקוי" השכונה מעובדים זרים פעולה חיובית. ע"פ דוח מבקר המדינה משנת 2014 בתל אביב מתגוררים קרוב ל- 60 אלף עובדים זרים, לאן יעברו עובדים אלה הדרים בשכונת נווה שאנן? מי תהיה השכונה אותה "יכבשו" בלית ברירה? מי תהיה נווה שאנן הבאה? "השכונה שנכבשה ללא ירייה אחת"?

פעולות הממסד למען התחדשות עירונית צריכות לבוא בד בבד עם הירתמות קובעי המדיניות למנוע ולרסן את ההשלכות השליליות הטמונות בג'נטריפיקציה, בקידום כלים פרקטיים המכוונים לדיור בר השגה המיועד לאוכלוסיות החלשות וכלים רגולטורים נוספים. ובמקרה של נווה שאנן דרושה התמודדות אמיצה ואנושית ומציאת פתרונות ברוח הדמוקרטיה והיהדות עבור אוכלוסיית העובדים הזרים. הקושי בעצירת התהליך מחייב לטעמי לא רק התערבות מושכלת של קובעי המדיניות אלא העלאת המודעות של התושבים הותיקים בשכונות המתחדשות לעמוד על זכויותיהם, לדרוש את הישארותם בשכונות ולמנוע את דחיקתם החוצה.  אליהם נכון שיצטרפו גם התושבים החדשים, אנשי מעמד הביניים, בהנחה ואלו רוצים שהשכונה תשמור על האותנטיות, תחושת הקהילתיות, המשפחתיות, המגוון והאופי ה"שכונתי" שבגינו החליטו לעבור אליה. הם צריכים לפעול ליצירת מקום מגורים וחברה אכפתית, פלורליסטית, שמבקשת את הטוב גם עבור השונה, רוצה לחיות בקרבתו ומכירה גם בזכותו להנות מהשיפור וההטבה המתרחשים סוף סוף בשכונת מגוריו. כך התחדשות עירונית תוכל להיות פתח לעירוניות שווה, צמצום פערים ותיקון. זה באמת יהיה חדש.

 

  1. Slater, T. (2004) Municipally-managed gentrification in South Parkdale, Toronto. The Canadian Geographer 48.3, 303–25; Slater, T. (2005) Gentrification in Canada’s cities: from social mix to social ‘tectonics’, In R. Atkinson and G. Bridge (eds.) Gentrification in a global context: the new urban colonialism, Routledge, London
  2.  Hackworth, J. and N. Smith (2001) The changing state of gentrification, Tijdschriftvoor Economische en Sociale Geografie 92, 464–77
  3. מטר, חגי. "שאנן סטריט: נווה שאנן בדרך להיות הדבר הבא בתל אביב" NRG – מעריב. 01 לפברואר 2011.
  4. עיריית תל אביב – יפו. פרוטוקול ישיבת הנהלה מס' 7 מתאריך 21-02-2010