הכלי התכנוני של שימוש חורג נועד לאפשר גמישות ועל הדרך קידם גם עירוב שימושים בערים. הגבלת השימוש בו כעת מוצגת כאמצעי להגדלת היצע הדירות, אבל מעלה תהייה- עד כמה ערים באמת יפיקו מכך תועלת? והאם בניסיון לפתור בעיה אחת איננו יוצרים בעיה אחרת?

שימוש חורג הוא כלי תכנוני להשמשת מרחבים בייעוד שלא אושר בהם מלכתחילה בתכנית או בהיתר. לדוגמא, נניח שלפני כ-30 שנים אושרה תכנית לשכונת מגורים חדשה. במסגרת התכנית נבנו בה מבני מגורים, בתי ספר, גנים, בתי כנסת ועוד. כעבור מספר שנים, השתנה הפרופיל של האוכלוסייה המתגוררת בשכונה וזו הפכה לצעירה יותר וכמות הילדים בשכונה הוכפלה. נוצר צורך בגן ילדים חדש. תקנת השימוש החורג מאפשרת להתמודד עם הצורך הזה ולהסב, לזמן מוגבל, מרחב מגורים בשכונה לגן ילדים.

ככלל, זוהי אינה דרך המלך להסדרת שימושי קרקע וברור כי תכנית החלה על שטח רחב ולוקחת בחשבון מגוון שיקולים ארוכי טווח היא הדרך המועדפת לקביעת שימושי קרקע. אך, מאחר שההליך התכנוני אורך זמן רב (ובישראל- זמן רב מאוד), וצרכי האוכלוסייה משתנים בתדירות גבוהה, שימוש חורג הינו כלי שמעניק גמישות תכנונית נחוצה, וכאשר הוא נעשה בפיקוח – הוא מהווה פיתרון יעיל לצרכי השעה.

לאחרונה, אושרה במסגרת "חוק ההסדרים"1 הוראת שעה ששוללת את סמכות הועדה המקומית (בתנאים כמובן) להתיר בשימוש חורג שימושים מסוימים בדירות מגורים. זאת כחלק מתכנית רחבה יותר של קבינט הדיור להגדלת היצע דירות המגורים. בסופו של דין ודברים שהתנהל במסגרת הדיונים על תיקון החקיקה, היקף ההצעה צומצם, והוחלט כי היא תחול רק על מחוזות התכנון חיפה, תל אביב ומרכז וכי במסגרת הוראת שעה לא ניתן יהיה לקבל או להאריך שימוש חורג בדירות מגורים לשימושים שאינם למגורים פרט לשימוש לגני ילדים, מעונות יום ומרפאות ציבוריות.2 המשמעות של הוראת השעה, דה פקטו, היא שהמשרדים של בעלי המקצועות החופשיים – עורכי דין, רואי חשבון, פיזיותרפיסטים, מעצבים גרפיים ועוד – כל מי שצריך מרחב קטן לשם עיסוקו ומעוניין ליהנות מסביבה עירונית בעבודתו, עלולים להידחק החוצה מהמרכזים העירוניים.

משרד עורכי דין בבניין מגורים, תל אביב. אילוסטרציה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

משרד עורכי דין בבניין מגורים, תל אביב. אילוסטרציה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

אין ספק כי פינוי של דירות מגורים והגדלת היצע הדירות במרכזים עירוניים הינו חשוב נוכח משבר הדיור הלאומי, אך אפשר לתהות עד כמה ערים יפיקו תועלת ממהלך שכזה בסופו של דבר, ולשאול האם בניסיון לפתור בעיה אחת איננו יוצרים בעיה אחרת?

עורך הדין, רואה החשבון, המעצבת הגרפית ובעלי מקצועות אחרים זקוקים כל אחד מהם למרחב קטן ואינם מעוניינים לשכור חדר בבניין משרדים ענק באזור תעשייה המרוחק מן העיר. הם נהנים מהקרבה למוקדי עסקים ומסחר שהעיר מציעה להם, והם זקוקים לה כחלק אינטגרלי מעבודתם. ניתוקם מהעיר ודחיקתם לאזורי תעשייה יכולה להשפיע באופן קיצוני על חיי העיר והשירותים הניתנים בהם. כמובן שבפני בעלי המקצועות החופשיים עומדת האפשרות גם לעבוד בבניינים שאושרו כבנייני משרדים ובאזורי תעסוקה בתוך העיר שאושרו מראש, אך לדעתי יש חשיבות ויתרון בשילובם בכלל המרחב העירוני ולא רק באזורי תעשייה (שלרוב, על אף היותם מוגדרים כחלק מהעיר הינם מרוחקים פיזית מהעיר) או במתחמי משרדים ותעסוקה המבודדים ממרחבי המחיה והמגורים.

אזור התעסוקה והתעשייה בני ברק (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

האם המשרדים והקליניקות הקטנות יידחקו החוצה ממרכז העיר אל אזורי התעסוקה? אזור התעסוקה והתעשייה בני ברק (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

כפי שמפורט בספר "עיר-תעשייה", פרי עטה של המעבדה לעיצוב עירוני, ישנם יתרונות רבים לשילוב של עסקים (תעשייתיים באופיים) במרקם העירוני.3 בין היתר, משיכה של אוכלוסיית יוממים לעיר אשר תכניס כספים לשימושי מסחר בסביבה; יצירת עירוב שימושים שיביא להחייאה של סביבות מגורים אשר "ריקות" בשעות היום, ומנגד- ימנע יצירה של אזורי תעשייה "נטושים" במהלך הלילה; צמצום מרחקי השינוע הקיימים כיום; גיוון "הנוף העירוני" על ידי פתיחת התעסוקה בחלונות ראווה גדולים לעוברים ושווים- וגירוי צעירים לעיסוקים שונים ולקניה של התוצרת; הגדלה של בסיס המס העירוני כתוצאה מארנונה גבוהה יותר שמשלמים עסקים ועוד. עוד צוין בספר כי לא כל תעשייה יכולה להיכנס למרחב העירוני, וכי ברור שיש לשמור על טווחי בטיחות במקרים מסוימים, אך במקרה של בעלי מקצועות חופשיים אין כל מניעה.

יש לחשוב האם לא מדובר בעוד "פיתרון קסם" שעל הנייר צפוי לייצר דירות רבות (על אף שאין הערכות מדויקות ובדוקות לכמות הממשית של דירות שצפויות להתפנות) – אך בד בבד, עלול לפגוע פעם נוספת במגזר היצרני בישראל, החבוט ממילא בשנים האחרונות.

  1.  חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016), תשע"ה- 2015.
  2. ההוראה מחריגה שימוש חורג בקומה הראשונה של בנייני מגורים.
  3. הספר "עיר-תעשייה" מבקש להגדיר תעשייה ככלל המקצועות היצרניים, בהם גם "צווארון לבן".