כיום כדי לממש פרויקט של תמ"א 38 יש צורך ברווח יזמי, אבל האם ניתן לקדם סדר יום בו יעברו הרווחים ישירות לבעלי הדירות עצמם? לציון עשור לאישורה של תכנית המתאר הארצית, הגיע הזמן לשקול מודל חלופי, שמתבסס על עקרונותיה אך מוציא את היזמים מהתמונה. הרי בשום מקום בחוק לא נרשם כי צריך יזם חיצוני בכדי לחזק בניין.

ב-14 באפריל 2005 אושרה תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בעשר השנים שחלפו מאז היא כבר הפכה מזמן למנגנון מרכזי להתחדשות עירונית, ונראה כי המטרה הראשונית שלשמה גובשה נשכחה בדרך.1 כיום הראייה הכלכלית היא זו שמכתיבה את היתכנותו של כל פרויקט ופרויקט. יזם מצפה לגזור רווח של לפחות 20%-30% על מנת שייכנס לפרויקט חידוש מתוקף התמ"א, וחברת ניהול לא תתחייב לפרויקט כזה אם לא יובטח לה כ- 10% רווח.

זה אולי המצב הקיים, אבל תמ"א 38 יכולה גם להיות הזדמנות כלכלית לרבים מאיתנו.

פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

כיום תמ"א 38 היא הזדמנות כלכלית ליזם – אבל הרווח מעסקת הנדל"ן לא חייב לעבור לבעלי ההון, הוא יכול להגיע גם לרבים מאיתנו. תמונת אילוסטרציה: פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

בישראל ובעולם המערבי בכלל, עיקר הרווחים מעסקאות נדל"ן הולכים לבעלי ההון, היזמים, גופים פיננסים ושחקנים דומים נוספים. במקרה של תמ"א 38, המרוויחים העיקריים הם חברות נדל"ן גדולות שפתחו לאחרונה מחלקות ייעודיות בתחום (גינדי, אשדר, אחים חג'ג' ועוד), יזמים קטנים וקרנות השקעה בנדל"ן המתמחות בנושא.2 אבל ניתן לפזר את ההון מעסקאות נדל"ן באופן שיכלול יותר שחקנים במרחב העירוני. ניתן להנגיש את הכסף מעסקאות נדל"ן אל הציבור הרחב, לי ולך. לא להעביר כסף מיזמים גדולים ליזמים בינוניים, אלא לעם.

פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

יש להוציא את היזמים מהמשוואה. תמונת אילוסטרציה: פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

איך עושים זאת? ההצעה שלי היא לקדם מודל כלכלי-חברתי המתבסס על תמ"א 38, אך מוציא את היזמים מהמשוואה. הרעיון הוא שבעלי הדירות בבניין יחזקו את הבניין שבבעלותם וייבנו בתהליך בנייה-עצמית את הדירות הנוספות המוקנות להם מתוקף זכויות תמ"א 38. בעצם, הכוונה היא לדלג על היזם שגוזר בדרך כלל את רווחי הבנייה. מה זה אומר בפועל? מי שינהל את הליך הבנייה יהיה ועד הבניין, או ועד שייבחר על ידי בעלי הדירות, והוא יעשה זאת באמצעות אנשי מקצוע מתחום הבנייה. רצוי שהוועד יפנה לקבלן ביצוע, שיעמיד בטחונות נאותים כנהוג בענף, ושיבטיח סיום בנייה עד המפתח, כולל תאריך סיום (במידה ולא יסיים בזמן יצטרך לשלם פיצוי לבעלי הדירות).

עד היום, כלכליות הפרויקטים של תמ"א 38 נקבעה לאור הרווח של היזמים ועל כן ביצוע החידוש מתוקף התמ"א הוגבל לאזורים בהם ערכי הקרקע היו גבוהים מספיק. כך ההתחדשות העירונית מתוקף התמ"א הוגבלה לאזורי הביקוש. אבל המודל החדש מבקש להעביר את הכוח לבעלי הדירות, שיבצעו בעצמם את החידוש בעלות נמוכה יותר וכדאיות גבוהה יותר, כאשר ועד הבניין יחליף בפועל את היזם. לעומת תמ"א 38 ביישומה הנוכחי, רעיון זה אינו מוגבל לאזורי הביקוש בלבד. הוא יכול להתקיים גם בפריפריה הרחוקה של המדינה, מאילת בדרום ועד נהריה בצפון – אמנם הרווחים שיגזרו תושבי אילת לא יהיו כשל אלו החיים בתל אביב, אבל הם בהחלט יוכלו להרוויח משהו, אופציה שאינה קיימת עבורם כלל היום.

פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

מי שינהל את הליך הבנייה יהיה ועד הבניין, שיעשה זאת באמצעות אנשי מקצוע מתחום הבנייה. תמונת אילוסטרציה: פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

איך זה עובד? המודל מבקש לשנות את הפרמטרים הבסיסיים עליהם מושתת תמ"א 38 כך שיעבדו לטובת בעל הדירה, ולא לטובת יזם כזה או אחר:

הזכויות ברכוש המשותף: במצב הקיים כיום, על מנת שהיזם יוכל למכור את מלאי הדירות החדש יש צורך בהפרדה של כל זכויות הדיירים ברכוש המשותף, כולל הגג עליו נבנות הדירות החדשות. הדרישה היא להמציא תת-חלקה חדשה בבניין, עליה נרשמת הערת אזהרה ליזם והדירות החדשות מוחרגות מהרכוש המשותף בבניין. במצב המוצע, בו ועד הבניין מנהל את תהליך הבנייה, אין צורך ברישום תת-חלקה חדשה והערות אזהרה כי גם כך הדיירים הם היזמים ובעלי הקרקע והרכוש המשותף, לכן ניתן לבצע ולאשר בנייה ומכירה על הרכוש המשותף של כולם.

מימון: כיום יזם שרוצה לבנות פרויקט של תמ"א 38 זקוק להון עצמי של לפחות 40% מעלויות הבנייה הכוללות לא פחות מעלות החיזוק כולו. מדובר בהון רב. רק לאחר החיזוקים של הבניין נכנסת הערת האזהרה שקיבל היזם על הרכוש המשותף לתוקף משפטי ורק אז יוכל להתחיל למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לרוכשים החדשים, ולקבל מימון לשאר הבנייה. בהליך המוצע אין צורך בהון עצמי מכיוון שהקרקע שייכת לכל הדיירים ולא הוחרגה מהפרויקט כמו בהליך עם יזם. זאת אומרת שווי הקרקע והדירות שעליה מספיק לבנק כבטוחה נכסית, למימון הבנייה. אז איך יהיה ניתן לממן את הפרויקט בבנייה עצמית? אפשרות אחת היא שיעבוד פרטני של כל דירה ודירה. אפשרות אחרת היא משכנתא אחת על כל הרכוש המשותף. הכספים שיתקבלו מהבנק למשכנתאות יועברו בהליך הבנייה, על פי התקדמות שלבי הבנייה, לחשבון ליווי סגור בבנק מסחרי מממן שינהל את חשבון הפרויקט ומשם יצא הכסף לספקים.

מיסוי: במצב הקיים מתוקף התמ"א היזם נהנה מפטור ממיסים כגון שבח והשבחה. לאחרונה עבר בקריאה ראשונה ושניה גם פטור ממע"מ על תשומות ביצוע בפרויקטים של תמ"א 38, שאמור להמריץ יותר את התחלות הבנייה והכדאיות. בכל הנוגע למיסוי, המדינה בעצם חושבת איך לתמרץ את היזמים במקום לחשוב מחוץ לקופסא ולראות איך מתמרצים את בעלי הדירות לבצע את הפרויקטים הללו ביזמות עצמאית. לפיכך, המודל המוצע מבקש להחיל את כל הפטורים שניתנים ליזמים חיצוניים, גם על יוזמות של בניה עצמית.

PSPicture 031

בכל הנוגע למיסוי, המדינה מתמרצת את היזמים במקום לחשוב מחוץ לקופסא ולראות איך מתמרצים את בעלי הדירות לבצע את הפרויקטים הללו ביזמות עצמאית. תמונת אילוסטרציה: פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

כמות יחידות הדיור: בהליך רגיל מספר הדירות החדש ייגזר מתוך התמ"א אך יקבע על פי הכלכליות ליזם. בהליך אותו אני מציע ניתן לבנות פחות יחידות דיור כי מדלגים על הרווח היזמי וכך מונעים צפיפות יתר ועומס על תשתיות עירוניות. כך יתאפשר גם יישום ההתחדשות העירונית במסגרת התמ"א בפריפריה, כי הרי אפשר בהחלט לצאת לפרויקט גם אם אין רווח יזמי, אלא רק כיסוי הוצאות חיזוק המבנה ולכן ניתן לבנות אפילו קומה אחת בלבד.

בעלות על הדירות החדשות: במצב הנוכחי היזם מוכר את הדירות החדשות הנבנות על הגג בשוק החופשי. לפי המודל החדש, בו הרווח ממכירת הדירות עובר ישר לבעלי הדירות, מכירתן של הדירות החדשות בשוק החופשי אינה האפשרות היחידה. אפשרות נוספת היא בנייתן של דירות קטנות לשם השכרתן לטווח ארוך, ובכך לספק הכנסה שוטפת לבעלי הדירות לאורך זמן. אותו הוועד שמנהל את הבנייה ינהל גם את השכרת הדירות או שלחלופין, ניתן יהיה להעביר לגורם חיצוני את ניהול השכירות השוטפת תמורת העברת שכר דירה קבוע לבעלי הדירות. זה פיתרון כפול גם לבעלי הדירות וגם לשוכרים המחפשים דירות להשכרה לטווחים שונים. לדוגמא, אם יושכרו חניות בקומת קרקע או דירות בקומות העליונות כמקשה אחת ניתן יהיה אחר כך למכור את הדירות כעסקת נכס מניב תשואה ולהגדיל את הרווח היזמי של הדיירים. בעצם באמצעות המודל החדש של תמ"א 38 ייווצר מגנון של השכרה לדיור ציבורי לטווח ארוך. במקרה זה המודל מבקש לערב את המדינה כך שתשתתף במימון הבנייה או בערבות לבנייה על ידי קרן מימון ייעודית.

בנייה ירוקה: היום יזם מנסה להגיע לרווחיות מקסימאלית ואינו בוחר בהכרח שיטות בנייה מקיימות על פי עקרונות הבנייה הירוקה. המודל המוצע יתבסס על בנייה ירוקה, כיוון שזו תחסוך גם בעלויות אחזקה שוטפות וגם בעליות אחזקה עתידיות של הבניין החדש. תשתיות חדשניות כמו בידוד, תאורה, מחזור, מים וכו' יתרמו להקטנת ההוצאות השוטפות בבניין. אם נצליח להגיע למצב אופטימלי בו הנכס מניב, אם באמצעות מערכות סולאריות על הגג ואם באמצעות השכרת שטחים לטווח ארוך, תתקבל הכנסה פאסיבית נהדרת לדיירים. מעבר לכך, בבנייה ירוקה יש גם חשיבה חברתית. לדוגמה, שמירת חלק מקומת הקרקע לניצול לחקלאות אורבנית אקולוגית (גינה פרטית לשימוש דייריה בניין) שבעצם תסייע לא רק לסביבה, אלא גם לחיזוק קשרי הדיירים בבניין. היום בדרך כלל כל דייר מסתגר בדירתו ואין פעילות משותפת המאחדת את כלל הדיירים בבניין. פרויקט חברתי קטן כזה יכול להוציא את האנשים מהמחילה בהם הם מתגוררים לטובת פעילות משותפת שתביא להיכרות טובה יותר.

פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

במודל החדש ניתן לבנות פחות יחידות דיור כי מדלגים על הרווח היזמי וכך מונעים צפיפות יתר ועומס על תשתיות עירוניות. תמונת אילוסטרציה: פרויקט שיפוץ מתוקף תמ"א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

הרעיון הוא עבורנו ולנו הכוח לבצעו. הכוח יכול לעבור מהיזמים אלינו. הרעיון אולי נשמע אוטופי כעת, אבל הוא אפשרי. ביישומו נזדקק לעזרת הרגולטורים בשלטון המקומי והמרכזי שיקדמו חקיקה תומכת (כגון הקמת קרן למתן ערבויות מדינה להשלמת הון עצמי לפרויקט עצמאי). כיום הפוליטיקאים עסוקים בלטרפד כל אחד את תכניתו של האחר, והמפסידים הגדולים הם אנחנו, אבל גם הם יכולים להיות שחקן תומך. כך או כך, עלינו לקחת את האחריות לחיינו ולביטחוננו בידיים שלנו ולא להסתמך על היזמים. קידום מודל זה יאפשר לנו לא רק לחזק ולחדש את הבניין בו אנו גרים, אלא גם להכניס סכום לא מבוטל (אותם 20%-30% שהיזם היה לוקח לכיסו) לחשבון הבנק שלנו. בדרך זו אנו מצליחים לתפוס שתי ציפורים במכה אחת – גם ביטחון פיזי וגם רווח כלכלי. הרי בשום מקום בחוק לא נרשם כי צריך יזם חיצוני בכדי לחזק בניין.

לקריאה נוספת:

– "התארגנות אזרחית יכולה לשנות את הכלכלה", מאת תומר גולן

– "צריך לחדש בהתחדשות עירונית", מאת כרמל חנני

– "תל אביב, עיר לעשירים בלבד?", מאת תהל בן יהודה

– "מה עומד מאחורי תמ"א 38?", מאת רוני בר

– "פואטיקה של פינוי-בינוי", מאת חן רוזנק

– "מאיפה הכסף?", מאת חן רוזנק

  1.  תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים שנבנו טרם החלתו של תקן ת"י 413, כשהמשמעות היא לרוב מבנים שהוקמו לפני שנות השמונים. מטרת התכנית היתה קביעת הסדרים תכנוניים, כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים, לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. לחצו להרחבה
  2. קרנות נדל"ן מבטיחות תשואה גבוהה, בדרך כלל דו-ספרתית, למשקיעים אשר מממנים מכספם את הבנייה. הרווחים מהבנייה ומכירת הנכסים אותם מנהלת הקרן הם אלו שיקבעו את גובה התשואות למשקיעים, בניקוי דמי הניהול של מנהלי הקרן. כך למשל במקרה של קרן "בית-וגג" המתמחה בייזום וניהול פרויקטים של תמ"א 38. אחד היתרונות של הקרנות הללו הוא היכולת להתגבר על בעיות המימון הקשות מצד הבנקים.