רבים מאיתנו מתקנאים בערים והערייות האירופאית, אבל האם נכון וניתן לייבא למרחב המקומי מודל מגורים אירופאי? בנוסף, אידאולוגיית 'עירוב השימושים' עומדת למבחן כאשר חללי המסחר הרבים בקומת הכניסה נותרים ריקים

פרויקט "בלה לוגאנו" ביהוד מנסה להיות פרויקט מגורים חדשני, אירופאי במאפייניו התכנונים. בפרויקט רשת של כיכרות, סמטאות, בניינים צבעוניים, קומת מסחר ועירוב שימושים. פרויקט "בלה לוגאנו" נבנה בעיר יהוד-מונסון כחלק מחזונו של יוסי בן-דוד, ראש העיר בין שנים 2003-2013.  החזון של יוסי בן דוד התגבש כאשר הסתובב בעולם וראה כל מיני מקומות ואלמנטים שאהב, כמו למשל, בניינים שנבנו על קו אפס (ללא נסיגה של 3-4 מטרים כפי שנהוג בישראל), אזורים עם עירוב שימושים, מלונות בוטיק בתוך שכונות מגורים, קולונדות ושילוב של מסחר ייחודי. לדבריו אלה מייצרים מראה מיוחד ויפה ותחושה חמה בניגוד לבניינים טוריים שבנויים אחד אחרי השני. "רציתי להפוך את לוגאנו לפרויקט הדגל  שישים את יהוד על המפה, עם כל המחשבות שאספתי כל השנים". 1 הפרויקט שהחל באיכלוס לפני כמעט שנה, מעורר שתי שאלות מרכזיות האחת בנוגע לייבוא מודלים מחו"ל ויישומים בקונטקסט המקומי, והשניה בנוגע לסיסמא שהפכה לאידיאל של העירוניות העכשווית.

כיום חלק גדול מהפרויקטים של התחדשות עירונית מבקשים ליצור רחובות שוקקים ועירוב שימושים ברוח הרעיונות של  ג'יין ג'ייקבוס (1961),2 שביקרה את הפרדת השימושים  המודרניסטית שיוצרים ערים מונוטוניות. לטענת ג'ייקובס, שכונות צריכות להיות מגוונות, שוקקות חיים ולשלב בין חיי היום יום, עבודה ושירותים, כך שתהיינה הרבה חלופות רבות בכל נקודה במרחב. שילוב של פונקציות  מגוונות אמור ליצור תנועה לאורך כל היום וליצור הזדמנויות רבות יותר לאנשים לקיים אינטראקציה חברתית זה עם זה.  למרות הכמיהה לאמץ את רעיונותיה של ג'ייקובס ברחבי העולם וגם אצלנו, לא ברור אם זה המתכון האידיאלי.  האמנם  'עירוב שימושים' מסוג הזה יכול לעבוד בכל מקום, בכל עיר ללא קשר לנפח המסחר באזור, כמות התושבים, אופי השכונה, סוג האוכלוסייה והסביבה? ושאלה רחבה יותר נוגעת לעצם הרעיון של ייבוא מודלים ורעיונות מקונטקסט אירופאי ליישומם בקונטקסט הישראלי.

כיום, כשהצלחתו של הפרויקט מוטלת בספק והפער בין ההדמיות למציאות מתחיל להתגלות, השאלה היא האם פרויקט "בלה לגואנו" היה מלכתחילה טעות תכנונית?

האם הפרויקט היה מלכתחילה טעות תכנונית? (צילום: הגר דיווג'י)

יהוד-מונסון מחפשת התחדשות ייחודיתפרויקט לוגאנו

יהוד-מונוסון, הממוקמת במטרופולין תל אביב ולכן נהנית מביקוש, נחשבת עיר מובילה בכל הקשור להתחדשות עירונית ופיתוח העיר ואף הוכרזה בירת הפינוי-בינוי של מדינת ישראל 3. העיר עוברת פיתוח מואץ וחסר תקדים לקידום מעמדה העירוני באמצעות תכנית אסטרטגית, שתוביל להרחבת הגבולות המוניציפליים  (פי שלוש מהשטח כיום)  ולהכפלת כמות התושבים בתוך כעשור.

כחלק מתהליכי התחדשות העירונית, פרויקט "התחדשות עירונית לב יהוד מקלב ולוגאנו" הינו הפרויקט המרכזי ביותר של יהוד-מונוסון. בפרויקט כ- 800 יחידות דיור ו- 7000 מ"ר מסחר. כאשר מנהל מקרקעי ישראל הוציא למכרז את הפרויקט, "חברת לוגאנו יהוד", השייכת לקבוצת אלמוג ים סוף בבעלותו של אלי פפושדו, וחברת "אאורה ישראל" זכו במכרז לבניית הפרויקט, ומשרד האדריכלים רוזיו-תשבי הופקדו על תכנון השכונה. 4

כאמור, התכנית התחילה כחלק מחזונו של ראש העיר הקודם להפוך את העיר בדמותה של העיר הפסטורלית לוגאנו שבשוויץ, תוך שילוב של אלמנטים נוספים מאירופה הקלאסית. במקום  טיפוסי הבינוי השכיחים בארץ, יקומו בניינים חדשים נמוכי קומה, ביניהם יחבר מדרחוב ציורי שופע סמטאות ופיאצות. לכל בניין תהיה קומת מסחר הפונה למדרחוב ובה יהיו חנויות בוטיק ויוקרה. התכנית כוללת שלושה מתחמי בינוי-פינוי במרכז העיר כאשר בראשן נמצאת התכנית הייחודית העונה לשם "לוגאנו", בה ייבנו 266 יחידות דיור וכ- 3,500 מ"ר שטחי מסחר. במתחם השני ייבנו 250 יחידות דיור ועוד כ- 3,000 מ"ר שטחי מסחר ובמתחם השלישי עוד 258 יחידות דיור. באפריל 2018, אוכלס הפרויקט בשלב א' כ-10 בניינים, 95 דירות מגורים (איור 1).

צילום מסך הדמיית המתחם בלה לוגאנו משרד האדריכלים רוזיו-תשבי

איור 1: צילום מסך הדמיית המתחם בלה לוגאנו משרד האדריכלים רוזיו-תשבי

האם יש הצדקה לריבוי שטחי המסחר?

הפרויקט מושתת על פרדיגמת עירוב שימושים בעיקר בין מגורים למסחר. במתחם בנייני מגורים בני 5 ו- 6 קומות, מרוכזים במספר

מתחמים כאשר כל מתחם סובב פיאצה. בקומת הקרקע מסחר לחנויות ובתי קפה. במרכז הפיאצות מתוכננים מס' דוכנים מסוגננים וניידים. כל הפיאצות מתחברות לכיכר העיר אשר בה ממוקמים בניין העירייה ובית התרבות (איור 3).

אולם, האם יש צורך בשטחי המסחר המוצעים בפרויקט? על פי ניתוח תכנית המתאר (2015) , שטחי העסקים הבנויים לנפש גבוהים בעיר יחסית לערים אחרות באזור, ולכן מעלים תהיות בנוגע להיתכנות הכלכלית של ריבוי שטחי המסחר בפרויקט "לוגאנו" . העוגנים המרכזיים שהוצעו כתומכים הם בניין העירייה ובית התרבות מופ"ת הנמצאים בסמוך למתחם לוגאנו, יחד עם פיתוח כיכר עירונית באזור במקביל לפתיחת מעברים מקשרים כפי שתואר באיור 6 (עיריית יהוד מונוסון, 2015).

איור 2: שימושי הקרקע במתחם לוגאנו (תכנית יד/6156)

בין חזון למציאות: המפגש עם המציאות הישראלית

הפרויקט שווק כבעל יתרונות רבים: רחובות ללא תחבורה, גינות ירוקות, מקומות לבילוי וקניות הממוקמים במתחם עצמו, נגישות לאיילון וערים סמוכות, אולם בפועל אין כך הדבר.  מביקור באתר, עשרה חודשים לאחר אכלוס הפרויקט רוב החנויות המסחריות ריקות, ואין תנועת אנשים. ההנחה כי הקמת מתחם עם עירוב שימושים במרכז יהוד, כרגע אינה עובדת ואינה נותנת מענה לאוכלוסייה המקומית. המתחם ברובו ריק, ושומם לאורך היום. יחד עם הפיתוח הסביבתי החסר, (טרם הושלם) המציאות רחוקה  מההדמיות ששווקו בתחילת הפרויקט.

האזור ברובו שומם לאורך היום ומרבית החנויות בקומת הקרקע לא פעילות (צילום: הגר דוויג'י )

אמנם, הפרויקט עדיין צעיר וקשה לשפוט את הצלחתו. אך כבר היום מתגלים קשיים, שמעלים את השאלה האם פרויקט לוגאנו שנולד מתוך החזון של ראש העירייה הקודם יוסי בין דוד, בשנת 1999 אכן מימש את התחייבותו כלפי המקום?

כלכלת חדשנות והמצאה  מחפשת ליצור "מראה" ו"תחושה" של נופים עירוניים לא אחת תוך התעלמות ממחקרי אדריכלות העוסקים בהבנת ההתפתחות האורבנית ( Listerborn, 2017).5 בן דוד שהחזיק בתיק התחדשות עירונית טרם הפך לראש העיר, סיפר כי שוחח עם מתכננים ואדריכלים שבמשך שעות לא הבינו מה הוא רוצה. "חשבו שאני לא נורמלי. מה זה בנייה לא לפי קו בניין, מעברים מופרדים, לא הבינו לפי ההסברים שלי. אמרתי להם בואו אני אראה לכם וטסנו לראות את המקומות המדוברים" (בן דוד,  ראיון אישי, 5.3.2019).

איכלוס הפרויקט החל לפני כמעט שנה, אולם כאמור, המסחר שהיה אמור להיות פעיל, מניב ושוקק חיים עומד כמעט ריק ואינו מממש את הבטחתו. על פניו נראה כי לוגאנו היפה נשארה בהדמיות של משרדי האדריכלים והחלטה של עירוב השימושי מסחר ומגורים בלב יהוד הינה טעות. לטענת בן דוד , עיריית יהוד לא סיימה  את התכנית לפי התכנית המקורית שלו. "הפיתוח אמור להיות עם אבן שיש, ברזים מנחושת, עמודי ברזל עתיקים, רצפת אבן סלע גרניט חתוכה, לא גמרו …זה לא היה צריך להיות ככה… הרעיון אדיר, תכנית אדירה הגמר – רחוק מאוד מהתכנית. אחת הסיבות שרציתי לחזור [לתפקיד ראש העיר ה.ד] זה כדי לגמור את הפיתוח לפי החזון שלי…יותר מזה אם מישהו יתבע אותם הוא יזכה כי יש מפרט שלא פעלו לפיו".6

בנוגע למסחר שלא עובד במתחם השיב כי גם כשל זה תלוי בעירייה הנוכחית "החנויות אמורות להיות להשכרה לא למכירה, התב"ע אומרת שזה יהיה חנויות בוטיק יוקרתיות, רשתות מוכרות של בתי קפה, סופר פארם ועל כל בניין עשירי מסעדה אחת … אנחנו תכננו לפי התכנות כלכלית מפורטת! עלויות פינוי, בניה ורווח ליזם, וכמובן חברת ניהול שתנהל את המתחם בצורה קפדנית."7  כמויות השטחי המסחר שנבנו בפרויקט מעלות חשש שכן גם בפרויקטים הקיימים כיום ביהוד המסחר די מדשדש (פרויקט מצלאווי ואחרים).

בן דוד אינו מגדיר את לוגאנו כטעות, להפך, הוא גאה ומאמין בחזון שלו. לטענתו, הכשלונות אינן תכנוניות אלא מצויות בשדה הפוליטי והניהולי. אין זה מקרה יחיד שבו ראש עיר מקדם פרויקט שישים את עירו על המפה, מובל מחזונות ומוטיבציות שאינן בהכרח נכונות מבחינה תכנונית, כלכלית, אסתטית ואף עירונית.

תכנון אינו חף מפוליטיקה, מקומית או ארצית כל אחד רוצה להשאיר חותם, להיות טוב יותר מהאחר, ובעיקר לשנות את מה שתוכנן בקדנציות קודמות. וכך גם במקרה של לוגאנו, המתחם אינו מנוהל כפי שהיה אמור להיות בניהול קפדני, המסחר לא משווק כהלכה ואולי מידותיו והשאיפה לחנויות בוטיק כלל לא ריאלית, וגמר הפרויקט גרע מיופיו וייחודו. עם זאת מראהו הייחודי וצבעיו הפכו אותו לאחד האתרים שנבחרו לצילומי יום העצמאות ה – 70 לישראל. שכונה כל כך שונה מצביון השכונה הישראלית הטיפוסית אבל מצטלמת נהדר.

  1.  ראיון עם יוסי בן דוד 5.3.2019
  2.   ג'ייקובס, ג'. (1961). מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות. הוצאת בבל .
  3. לוי, ד'.  בירת הפינוי־בינוי של ישראל: לא מי שחשבתם,  כלכליסט, 28.5.18
  4. חלק א' הושלם ואוכלס באפריל 2017
  5. Listerborn, C. (2017). The flagship concept of the ‘4th urban environment’. Branding and visioning in Malmö, Sweden. Planning Theory & Practice, 18:1, 11-33. doi:10.1080/14649357.2016.1264615
  6. ראיון עם יוסי בן דוד  5.3.2019
  7. שם