כיצד להפוך אזור קצה עירוני המתפקד כ'שום מקום' למוקד לשיתוף פעולה בינעירוני תפקודי ותחבורתי? הצעה להתערבות במע"ר בן צבי והפיכתו לאזור תעסוקה ותעשיית ביו-טק

 

אזור תעסוקה צומת חולון ממוקם בקצה הדרומי של העיר תל אביב-יפו. כיום האתר מתפקד כ'שום מקום', אינו מיטיב עם שכונות דרום תל אביב-יפו הסמוכות ואינו מנצל את הפוטנציאל הגלום בהיותו אזור-קצה עירוני הנושק לעיר השכנה, חולון. ברצוננו להציג בקצרה הצעה להתערבות תכנונית באתר שמטרתה להגדיר מחדש את האתר כאזור-קצה עירוני ולהציע סדר יום תכנוני מתאים. גבולות הצעת התכנון כוללים את אזור תעסוקה של צומת חולון מצפון, הגבול הסטטוטורי של העיר תל אביב מדרום ובי"ח וולפסון.

לצורך כך, האתר נותח בשני קני מידה- עירוני ומקומי. הקנה מידה העירוני בחן את האתר כאזור קצה המהווה חלק מרצף אזורי קצה פיסיים לאורך כביש מהיר, בעוד הקנה מידה המקומי ניתח את האתר כאזור קצה בין-עירוני הממוקם בין שכונות מגורים של קצהו הדרומי של העיר. בתהליך הניתוח זוהה פוטנציאל הגלום באתר בעל מימדים גדולים הממוקם בגבולה המוניציפלי של העיר תל אביב, וכהזדמנות למינופו כמוקד לשיתוף פעולה בינעירוני תפקודי ותחבורתי.

 

הייחודיות של האתר

כיום האתר מתפקד כ“חצר האחורית“ של העיר תל אביב-יפו, הן מבחינה פיסית (הזנחה, חוסר בהירות תכנונית מרחבית) והן מבחינה פרוגרמתית (חוסר תכנון אחיד, קיום מוקדי ענין בעלי אופי ”שלילי“ כגון בית מעצר אבו כביר, בית קברות ועוד). מן הניתוח עלו שתי נק‘ מרכזיות:

  • לאורך נתיבי איילון בעיר תל אביב-יפו קיים מערך של אזורי קצה והתכנון המוצע מציג אזור קצה זה כחלק ממע“ר ההולך ומתפתח לאורך ציר האיילון.
  • ביה“ח וולפסון הנו עוגן חיובי משמעותי בקרבת אתר זה ונבחר כמחולל לאזור תעשייה ותעסוקה מוטה ביוטק החולש על אזורי הקצה המוניציפליים של שתי הערים.

בהתאם למסקנות אלו גובשו שתי אסטרטגיות המציעות חזון אפשרי לאתר. האסטרטגיה הנבחרת מציעה הרחבת גבולות הקו הכחול לשני צידיו של נתיבי איילון ושיתוף עם רשות מקומית חולון להקמת אזור תעשיה ותעסוקה ביוטק בשילוב ביח וולפסון חולון.  אנו רואים בשיתוף פעולה בין הרשויות הזדמנות לתכנון אשר מגדיר, ממנף ומעצים את אזורי הקצה של הערים השונות.

אסטרטגיה מוצעת להתערבות:  קצה בין עירוני אזור תעשיית ביוטק מטרופוליני

האסטרטגיה העומדת בבסיס ההצעה מציגה חזון ליצירת אזור תעשיית ביוטק בעל ממד בינעירוני המקודם כמערכת המגדירה שני קצוות עיר ומשלבת ביניהן. האזור מנצל את הפוטנציאל הגלום בהיותו ממוקם בקצה עיר לאורך כביש מהיר הן בפרוגרמה והן באיכויות הפיסיות. אזור התעשיה ותעסוקה ביוטק מושתת על שיתוף פעולה עם ביה“ח וולפסון ומקודם כמערכת היוצרת המשך רצף עירוני לסביבות המגורים הקיימות.

לתוכנית המוצעת שתי מטרות עיקריות:

  1. פיסית – האתר יפותח כרצף מטרופוליני ת"א-חולון וייצר מרחב פעולה אחד. האזור יהווה מרחב חיים כולל המספק שירותים לעובדים ולאנשי העיר בכללם. הפיתוח יכלול אזור בדגש ציבורי משולב מסחר ליצירת שירותי תמך לשכונות הסמוכות ויתרום לרווחתם ולחוסנם של תושבי דרום העיר תל אביב-יפו. האזור לתכנון עתידי צפון חולון ישלב מגורים באזור התעסוקה ויציע אזור תעסוקה המתפקד כחלק ממערך עירוני  בעוד דופן קצה הערים לאורך נתיבי איילון מתפקד בצורה מתחמית.  יצירת אזור קצה בעל אפיון מובהק, המתפקד כאזור המשכי לרצף עירוני, עשוי לשרת האוכלוסייה המקומית והמטרופולינית כאחד.
  2. חברתית-כלכלית – ייעשה שימוש בבית החולים וולפסון כקטליזטור להתפתחות אזור תעשייה ותעסוקה. האתר יפותח כמוקד תעשיית ביו-טק ותעסוקה דרומי של ת"א וחולון ויהווה מנוע כלכלי לפיתוח האזור ולשיתופי פעולה מדעיים. אזור התעשייה ותעסוקה יכלול מדרג תעשיות, מתעשיה מקומית בבית פנורמה בחלקו הצפוני של האתר ועד לאזור תעשיית ביוטק מדרום לנתיבי אילון.

מימוש התוכנית כולל את האמצעים להלן:

  • הרחבת תחום הקו הכחול מעבר לתחום הגבול העירוני, כולל שטח לתכנון עתידי צפון חולון ושימת דגש על שיתוף פעולה בין עירוני
  • הקמת קרן פיתוח פרטית-ציבורית הכוללת את עיריית תל-אביב-יפו וחולון
  • הקמת מנהלת פרטית האמונה על בי“ח וולפסון, פיתוח ומחקר ביוטק ואזור תעשיה ותעסוקה ביוטק בדופן דרומית נתיבי איילון
  • יצירת תשתית מסחרית ושירותית לרווחת עובדי הפארק
  • ריכוז אזור ציבורי-מסחרי לתמך לשכונות הסמוכות

אזור תעסוקה ותעשיית ביו-טק

עקרונות תכנון:

 

המרוויחים העיקריים מהתכנון המוצע הן הרשויות המקומיות – עיריית תל אביב-יפו ועיריית חולון. עקב התכנון צפויים לעלות ערכי הקרקע. עבור העיר תל אביב מוצע תכנון שיהפוך את האזור למוקד תעסוקה ולא עוד ה‘חצר האחורית‘ של קצה העיר. העיר חולון תהנה מיתרונות דומים בנוסף לפיתוח בית חולים וולפסון. מרוויחים נוספים מהתכנון המוצע הנם בית חולים וולפסון, וציבור התעשיינים, מדעני ועובדי תחום הביוטק, (גם אלו שאינם צפויים לעבוד במתחם. תושבי השכונות הסמוכות נמנים על מרוויחי התכנית כאשר ישתמשו במלאי שימושים ציבוריים מתוכננים. כמו כן, הוואקף ירוויחו מבית קברות המקבל תוקף ומשולב בפיתוח סביבתי. הנפגעים מתכנון זה אלו בעלי עסקים מקומיים קיימים. בית מעצר אבו כביר שלא ימשיך להנות מבידוד כ"חצר אחורית“. כמו כן תושבי השכונות הסמוכות העלולים להיפגע מחיכוכים בין השימושים השונים.

++

לסיכום, אזורים עירוניים גלובליים הם היחידה הבסיסית ליצירת הון והפצתו והביטוי המרחבי של הסדר העולמי הכלכלי החדש. מסמך זה מציע התייחסות בין עירונית ומנצל את הפוטנציאל הגלום בקצה העירוני. הגישה האזורית מספקת יתרונות של ’רשת ביטחון‘ ועשויה להגדיל את חוסנה של העיר. מבחינה פוליטית, החלטות אסטרטגיות שילקחו עבור הערים תל אביב-יפו וחולון, ראוי שיתקבלו בפורום רחב של מקבלי החלטות, לפי מערך שיקולים אשר רואה את "טובת הציבור" של שתי הערים.  תכנון אזורי גבול ראוי שינצל את המשאבים הגלומים משני צידיו ויציע תכנון שלם אשר עולה על סך חלקיו.

התכנון המוצע מציג שיתופי פעולה בין שחקנים במגזר הציבורי, וגם הפרטי, בקני מידה שונים בהיקף אזורי ובצורה שאינה מוגבלת לגבולות הטריטוריאליים של מבנה הרשויות המקומיות המסורתי. בהמלצות ליישום נלקחו בחשבון  המורכבויות והכשלים  הצפויים בראיה אזורית זו ונעשה שילוב מנהלתי אשר יתן מענה לכך.

הגבול בין הערים תל אביב-יפו וחולון אינו עוד הגבול המוניציפלי כי אם אזור תעשיה ותעסוקה אשר מחזק את אזורי הקצה של כל עיר בנפרד ומייצר מכלול גדול יותר בקנה מידה בין עירוני. עם זאת, נתיבי איילון מייצרים גבול מרחבי פיסי ובתכנון המוצע קיימת התייחסות לכך בקביעת שימושים, פרוגרמה ונפחי בניה. הגבול, ובהתאמה – סוף אזור הקצה, הנו מרכיב חשוב בתפיסת האדם את העיר וקריאתה. זוהי הזדמנות עבור עיריית תל אביב-יפו לראות באזור זה חלק מרצף מע”ר עירוני ולמנף אותו בשיתוף ערייית חולון ועבורה לאזור אשר יעניק חוסן כלכלי, חברתי ותעסוקתי .