כיצד נכון לחדש את אזור המפגש בין  תל אביב לחולון? מע"ר בן צבי הוא אזור הגבול בין הערים, שנראה ששתיהן לא ממהרות לפתח. הצעה לפיתוח האזור והפיכתו לנקודת כוח עירונית ומטרופולנית

מע"ר בן צבי הוא תא שטח הממוקם בכניסה הדרומית ביותר לת"א ובחלק הצפוני של חולון ולמעשה מהווה גבול גס בין שתי הערים הללו. באופן מעט מפתיע, למרות יתרונו הגדול הודות למיקומו האסטרטגי בלב המטרופולין המבוקש ביותר בארץ, הן תל אביב והן חולון לא ממהרות לפתח את השטח ולמנף אותו לטובת פיתוח עירוני, בינעירוני או מטרופוליני. גודל השטח הוא כ-750 דונם, והוא נמצא בנקודת ההשקה בין תל אביב לחולון ונחצה על ידי ציר תנועה רחב המשרת בעיקר תנועת יוממים. גודל השטח מאתגר את פיתוח האתר, שכן הוא מאפשר להציע קשת רחבה של רעיונות שונים ומגוונים. במציאות של ימינו, ישנם שני תחומים עיקריים המעסיקים את הרשויות והמדינה: אזורי תעסוקה ותעשייה ומגורים. הראשון מהווה את מקור ההכנסה העיקרי של רשויות ולכן הן מעוניינות להרחיב את היקפי התעשייה בשטחן. נושא המגורים הוא כנראה התחום הכי מקודם ומטופל בממשלה הנוכחית.

רשימה זו מציגה תכנון מאתגר וחדשני למע"ר בן צבי. ההצעה התכנונית מבוססת על תפיסה המקדמת שיתוף פעולה אזורי תוך מחשבה שזה יחזק את מקומו של המע"ר בטווח הרחוק ויאפשר לו להיות מתחם חדשני ומוביל בארץ.

האתר והחזון המוצע

ניתוח האתר  העלה כי מיקום השטח על ציר מטרופוליני מהווה פוטנציאל לקישור, מיקומו על נקודת חיבור בין ערים מהווה פוטנציאל לחיבור בין ערים, מיקומו לאורך ציר בינעירוני תעסוקתי מהווה פוטנציאל לתעסוקה, כאשר מיקומו בין שכונות מגורים יכול לסייע בחיזוק היבטים חברתיים.

החזון המוצע הוא יצירת אזור תעשיה הממוקם לאורך ציר תעסוקתי בינעירוני ובסמיכות למרקמי מגורים- לחיזוק חוסנן של הערים המקיפות אותו. למעשה מדובר במרחב משותף המתפקד כמחבר ורצף כלכלי-תעסוקתי וחברתי בין הערים, פיתוח האתר כמשאב המעשיר את הפעילות האנושית במרחב הסובב ואת תחושת הביטחון והרווחה של תושבי השכונות המקיפות.

למימוש החזון בחנו שתי שתי אסטרטגיות חלופיות, שמנסות להבחין בין גישות שונות ליחסים שבין התעשייה והמגורים. אסטרטגיה ראשונהמרחב תעשיה עירוני:  מוקד המחזק ומפתח את הכלכלה המקומית תוך שילוב ההון האנושי הסובב. אסטרטגיה שנייהמרחב תעשיה אזורי: המבקשת ליצר מערכת גומלין המחזקת את קשרי האגלומרציה עם אזורי התעשייה הסובבים ובשילוב ההון האנושי כמקור תעסוקה ובשימת דגש על שיתופי פעולה בין הערים חולון ות"א במרחב משותף.

לאחר בחינת החלופות הבנו כי האסטרטגיה הנכונה והמוצלחת יותר היא מרחב תעשיה אזורי שיהווה מוקד מטרופוליני לתעסוקה ולמגורים, ובאמצעות הנהלה משותפת בין רשויות. אסטרטגיה זו  תחזק את המרחב הכלכלי, אם זה ע"י יצירת שיתופי פעולה בין הרשויות או בין מוקדי תעשייה ותעסוקה במרחב, תוך חיזוק הפעילות האנושית במרחב, לטובת תושבי הערים, השכונות הסובבות והשכונה המוצעת. ביצוע התכנית יבוצע ע"י הערים חולון ות"א, יחד עם משרד התחבורה (בדגש על קידום תחב"צ) ומשרד הכלכלה, ועם תוספת משמעותית של שילוב המגזר הפרטי כבר בשלבים מוקדמים של גיבוש והתווית זהות המע"ר. במסמך אנו מנסות להציע לא רק תכנון אלא גם סדר יום חדש שיתכתב עם התפיסות התכנוניות המקודמות בערים אחרות בעולם, סדר יום שיהווה הנעה לפעולה לשינוי הסביבה העירונית בארץ.

מע"ר בן צבי כמרחב תעשייה אזורי

יצירת מוקד- אזור תעסוקה מטרופוליני לאורך שלד התעשייה האזורי. מוקד שיסייע בהגברת תהליכי פיתוח במרחב העירוני ההיקפי- בערים חולון ותל אביב.

יצירת מערכת יחסי גומלין בין אזורי התעשייה במרחב האזורי כמנוף לפיתוח וצמיחה עירונית כלכלית- שלוב תעשיה ופיתוח במרחב העירוני המשותף בין הערים חולון-ת"א.

שילוב מגורים במתחם לעידוד פעילות אינטנסיבית לאורך כל שעות היממה והפחתת פעולת היוממות.

ניצול הידע של ההון האנושי במרחב הסובב- המתבסס על תעשיה מסורתית וטכנולוגיות כמקור תעסוקה עיקרי של תושבי השכונות.

אמצעים:

  • מרחב תעסוקתי מטרופוליני לאורך הציר המטרופוליני, המכיל תעשיה טכנולוגיה עילית בעוצמה גבוהה.
  • מרחב תעשיה אזורי הנשען על צירים עירוניים המתבסס על תעשיה טכנולוגית עילית ומסורתית בעוצמה נמוכה.
  • עידוד פעילות תרבות, מסחר ופנאי והישענות על רשת שבילי האופניים של גוש דן ועל מערך התחבורה הציבורית.
  • יצירת מנהלת משותפת לת"א וחולון שתיזום שיתופי פעולה כלכליים בין הרשויות, עסקים ובאינטגרציה עם התושבים.
  • חלוקה מאוזנת של שטחי התעסוקה בין הערים- ובהתאם לכך, חלוקת הכנסות מאוזנת.
  • מרחב המגורים והתעשיות כחלק ממרקם בינוי שיתפקד על בסיס מודל מייקינג: שטחים בהם מתקיימים שיתופי פעולה בין תעשיות שונות.
  • יחידות מגורים מיועדות ל עובדי המרחב התעסוקתי ומשפחותיהם, תושבי הסביבה וסטודנטים.
  • עידוד מגורים באמצעות מנגנון של דיור בר-השגה, בהתאם לקריטריונים כגון שכר ותעסוקה.
  • רצף שטחים פתוחים המתבסס על השלד הירוק המטרופוליני ומוקדים עירוניים פתוחים קיימים, ליצירת קישוריות ושילוב פעילויות מסחריות, עסקיות ותרבותית לאורכו תוך שמירה על רצף עירוני קיים.
  • מתן העדפה לתושבי השכונות הסובבות להשתלבות בתעסוקה במתחם

עקרונות התכנון- חלופה נבחרת

פרוגרמה (שימושי קרקע):

  • יצירת מרחב תעשיה מטרופוליני- לאורך ציר אילון ובסמיכות לתחנת הרכבת
  • הפיכתו של רחוב בן צבי לרחוב עירוני המכיל מבני תעשיות מלאכה עם חזית מסחרית
  • שילוב שכונה המכילה מבני תעשיה ומגורים – בעורף הרחוב בן צבי העירוני ובצמוד למרחב הפתוח-הפארק המתוכנן, בחולון.
  • שילוב צירי מסחר, תרבות, ופנאי לאורך מרחבי התעשייה והתעסוקה להעשרת הפעילות האנושית במרחבים אלו.

רשת תנועה:

  • יצירת קישוריות בין אזורי עסוקה אזוריים ומוקדים מטרופולינים, בהתבסס על רשת התנועה הקיימת, תוך הישענות על: מערך התחבורה ציבורית ורשת שבילי האופניים של גוש דן.
  • יצירת קישוריות בין שכונות מגורים סובבות באמצעות מערכת דרכים משותפת.

בינוי:

  • מבני תעשיה בעצימות גבוהה- לאורך צידי ציר איילון
  • מבני תעשיה ומסחר בקרקע ובעוצמה נמוכה לאורך רחוב בן צבי
  • מבני תעשיה ומגורי עובדים- טיפולוגיה מעורבת ומרקמית בצמוד לאזורי התעשייה במרחב הצפוני והדרומי ובצמידות לרצף השטחים הפתוחים

שטחים פתוחים:

  • יצירת רצף שטחים פתוחים המקשרים את האזורים השונים הפתוחים במתחם, תוך התבססות על השלד הירוק המטרופוליני, ושילוב מוקדים פתוחים במרחב: בית הקברות המוסלמי ומתחם הקאנטרי חולון ושמירה על ערכי טבע יחודיים- שלוליות החורף.
  • יצירת רשת תנועה משנית של שבילי הליכה ושבילי אופניים לקישוריות פנים שכונתית.

++

לסיכום, מע"ר בן צבי הוא מתחם רחב ידיים שמיקומו הפיסי מקנה לו יתרון אסטרטגי במרחב, היותו גבול בין שתי ערים, מחזק את מעמדו ואת הפוטנציאל הטמון בו. למרות מעלותיו הרשויות לא מקדמות או מסדירות אותו, כפי שראינו בתוכניות המתאר של ת"א וחולון. למע"ר בן צבי יתרונות מטרופוליניים מובהקים: קרבה לאזורי תעשייה ותעסוקה, וסמיכות למגורים. הצעתנו התכנונית מחברת בין הזדמנויות אלו והחזון שגובש הוא אזור תעשיה הממוקם לאורך ציר תעסוקתי בינעירוני ובסמיכות למרקמי מגורים. הבחירה בחלופה אזורית מציעה מסגרת עבודה מאתגרת, המקדמת תפיסה חדשנית של שת"פ וניהול משותף בין רשויות אך זהו העתיד אליו יש לצעוד ודווקא הקנה מידה האזורי יכול לספק יתרון והתכנות לפרויקט גרנדיוזי ומקיף שכזה.

 בסיכומו של דבר, הצעה תכנונית זו מציעה סדר יום חדש וייחודי בארץ המתכתב עם גישות תכנוניות מובילות בעולם. הפוטנציאל הכלכלי עם מיקומו הייחודי במרחב מצריך מהרשויות הרלוונטיות לשנס מותניים, להשאיר את האגו בצד ולקדם את המתחם יחד, מתוך הבנה כי זאת דרך הפעולה המתאימה ביותר לפרויקט בקנה מידה גדול שכזה.

 

*ההצעה זו נכתבה במסגרת קורס פרויקט יישומי בהנחיית פרופ' טלי חתוקה, החוג לגאוגרפיה וסביבת האדם, אוניברסיטת תל אביב