האם בעתיד יוכלו הורים גרושים להחזיק שתי דירות והאם יוכלו רווקים לרכוש בית? שינויים במבנה המשפחה ובאורחות החיים מהווים אתגר עבור שוק הדיור. כיצד מנסים להתמודד עם האתגר בעיר אופסולה בשוודיה?

משבר הדיור כבר מזמן אינו נחלתה של מדינה כזו או אחרת. מדובר במשבר כלל עולמי שקשור לצמיחה דמוגרפית, עליה בתוחלת החיים, עלייה באחוז הגירושים, אחוז הרווקים וכן הלאה. רבים נוטים לזהות את המשבר עם עליית מחירי הנדל"ן בערים הגדולות, אך כיום ניתן לקבוע ולומר, שהקושי באספקת דיור ניכר גם בערים הבינוניות, במיוחד אלו שממוקמות בסמיכות לערים הגדולות.

אין זה חדש שצעירים רבים, בעולם המערבי, כבר אינם יכולים או מתיימרים לרכוש דירות בערים הגדולות. לונדון, סטוקהולם, דיסלדורף, רומא, הן חלק קטן מרשימה ארוכה של ערים אשר נכבשו על ידי הקבוצות הסוציו כלכליות החזקות בחברה. כל שנותר לצעירים הוא לזוז מעט הצידה, לערים הבינוניות. ערים אלו אינן יכולות להציע את העושר התרבותי והכלכלי של הערים הגדולות, אך הן בהחלט יכולות להציע אורח חיים עירוני, ואולי יש שיגידו, שפוי יותר. חיי התרבות, התעסוקה והמסחר מוגבלים יותר, אך ישנם יתרונות של שקט, ואורח חיים רגוע.

עם ההתייקרות של ערי הבירה כל שנותר לצעירים הוא לזוז מעט הצידה, לערים הבינוניות, שעדיין מציעות אורח חיים עירוני באינטנסיביות פחותה, אופסולה (צילום: טלי חתוקה)

עם ההתייקרות של ערי הבירה כל שנותר לצעירים הוא לזוז מעט הצידה, לערים הבינוניות, שעדיין מציעות אורח חיים עירוני באינטנסיביות פחותה, אופסולה שוודיה (צילום: טלי חתוקה)

חלק ניכר מהספרות המקצועית עוסק במרכזי הערים הגדולות, תהליכי התחדשות, ג'נטרפיקציה  וסגרגציה. אולם לאחרונה חוקרים החלו לעסוק ולחקור את הערים הבינוניות, הנמצאות בסמיכות של נסיעה בת חצי שעה או שעה מערי המטרופולין הגדולות. צעירים רבים המבקשים לרכוש דירות בערים הללו, הופכים אותן למבוקשות, וגם שם ניכרת עליית מחירי הנדל"ן, אם כי לא באותו היקף כמו בערים המרכזיות.

עיר שעונה לתיאור הזה, היא אופסולה בשוודיה. עיר שעוברת תהליך צמיחה דרמטי ובכל שנה נבנים בה כ- 3000 יחידות דיור. הקושי הוא להציע דיור בר השגה, והעירייה מקיימת דיונים שוטפים כיצד ומהי הדרך הטובה ביותר להגיע ליעד הזה.

מדי שנה נבנים בה כ- 3000 יחידות דיור, השאלה כיצד להציע דיור בר השגה מעסיקה את הרשויות, אופסולה, שוודיה (צילום: טלי חתוקה)

מדי שנה נבנים בה כ- 3000 יחידות דיור, השאלה כיצד להציע דיור בר השגה מעסיקה את הרשויות, אופסולה, שוודיה (צילום: טלי חתוקה)

במבט ראשון העיר נדמית כעוד עיר אוניברסיטאית מנומנמת אולם ביציאה ממרכז העיר ניכר הקיטוב בין קבוצות שונות באוכלוסייה. אופסולה שצפויה להכפיל את מספר תושביה עסוקה במספר בעיות:

  1. קצב אספקת דיור, הערים מכפילות עצמן דמוגרפית ויש להכין את סביבות המגורים בהתאם.
  2. דיור בר השגה, כלומר התאמה של סביבות המגורים לתקציב של משפחות ולעליית מחירי הנדל"ן.
  3. קיטוב חברתי בין קבוצות שונות בעיר, ובמילים פחות מכובסות, עשירים ועניים.
  4. פרבור, צמיחה של וילות ובנייה צמודת קרקע בשוליי העיר.

ארבעת הבעיות הללו אינן יוצאות דופן ובוודאי מזכירות לרבים את הזירה בישראל. אולם המעניין הוא הניסיון לפתור את ארבעת הבעיות הללו בו זמנית באמצעות ציפוף.

מדי שנה נבנים בה כ- 3000 יחידות דיור, השאלה כיצד להציע דיור בר השגה מעסיקה את הרשויות, אופסולה, שוודיה (צילום: טלי חתוקה)

נציג של החברה היזמית, הניסיון הוא לפתור את ארבעת הבעיות המרכזיות: אספקת דיור, דיור בר השגה, קיטוב ופירבור באמצעות ציפוף (צילום: טלי חתוקה)

בעיר אופסולה שבשוודיה החליטו לקדם מספר מגוון של תכניות מגורים באמצעות פיתוח של בינוי בסביבות חזקות המזוהות עם החתך הסוציו-אקונומי גבוה. באמצעות הציפוף הם מבקשים לפתור כמה בעיות, פרבור, קיטוב וכמובן אספקת דיור.

המודל של הפרויקטים הוא  (ppp (Public-private-partnership כלומר, מודל שבו הקרקע נרכשת על ידי יזם פרטי וחלק מן התשתיות בפרויקט מסופקות על ידי הרשות המקומית. המודל התכנוני, מבוסס על מתחמי דיור אוטונומיים, עם תשתיות בסיס של חינוך ומסחר בלבד. כלומר, נקודת המוצא היא יוממות או נסיעה באופניים, אמצעי תחבורה אהוב באופסולה. התוצר, שמיועד למעמד הביניים הנמוך, הוא רחובות שוממים עם בנייה דו קומתית, טורית. עבודה? תעשייה? אין. יש בית ספר ומרכז מסחרי קטן.

התוצר, שמיועד למעמד הביניים הנמוך, הוא רחובות שוממים עם בנייה דו קומתית, טורית (צילום: טלי חתוקה)

התוצר, שמיועד למעמד הביניים הנמוך, הוא רחובות שוממים עם בנייה דו קומתית, טורית (צילום: טלי חתוקה)

המודל התכנוני, מבוסס על מתחמי דיור אוטונומיים, עם תשתיות בסיס של חינוך ומסחר בלבד. כלומר, נקודת המוצא היא יוממות (צילום: טלינ חתוקה)

המודל התכנוני, מבוסס על מתחמי דיור אוטונומיים, עם תשתיות בסיס של חינוך ומסחר בלבד. כלומר, נקודת המוצא היא יוממות (צילום: טלי חתוקה)

בתוך כל תהליך הדיור התחוור נתון בלתי צפוי, אחוז הגירושים באזור עומד על כ-50%. אורח החיים ובמיוחד אחוז הגירושים משפיע בצורה דרמטית על נושא הדיור, המאפיינים של דירות המגורים וכמובן היותם ברי השגה. נקודת המוצא של הרשויות עד עתה היתה שמשפחות ממעמד סוציו אקונומי בינוני יוכלו לרכוש דירה במתחמים אלו, בהנחה ששני בני הזוג משתכרים. עתה, נדרשות הרשויות לתכנן מבני מגורים שיתאימו לדינמיקה הזו, וניתן יהיה לאדם בודד לעמוד בתשלומים של רכישת דירה. מצב עניינים זה מראה כיצד כל תהליך התכנון מושפע באופן דרמטי מאורח החיים המערבי שמאופיין בפיזור והתפרקות התא המשפחתי.

בישראל המצב דומה. הצמיחה הדמוגרפית, השינוי במבנה המשפחה ואורח החיים, יצרו ביקושים גבוהים גם בערים הסמוכות לתל אביב ולערי מטרופולין נוספות. האם הפיתרון הוא מודל ה – ppp? לא בטוח. במודל זה, איכות המרקם הבנוי נמוכה ביותר. הן במקרה של אופסולה והן אצלנו בפרויקט של מחיר למשתכן. האם המדינה יכולה לעשות יותר בפיקוח על איכות המרקמים הבנויים? התשובה היא כן. האם היא רוצה? זו כבר שאלה אחרת. הגישה בה פוסעות רשויות ומדינות בפיתוח שכונות מגורים, היא גישת אד-הוק, אשר מצליחה אולי לשים פלסטר נקודתי לבעיה נוקבת אך לא מהווה פתרון לבעיות החדשות שיתפתחו בשנים הקרובות.