חצי מתושבי דרום קוריאה חיים בסיאול הבירה, שמתאפיינת בגורדי שחקים המשמשים למגורים ועסקים. משנות השמונים פיתחה הממשלה את המגורים והתשתיות על מנת לספק דירה לכל משק בית, השיפור שנעשה שם הוא בקנה מידה אדיר אך נוכח הביקוש האדיר בסיאול מחד ומשברים כלכליים מאידך,  אתגרים חדשים ניצבים בפני מדיניות הדיור בדרום קוריאה

בעשור האחרון הזמזום הקבוע סביב נושא הדיור לא פוסק. יש מי שמזין אותו ובעיקר מי שמרוויח ממנו. הפתרון שמדינת ישראל מקדמת הם מיזמים של שכונות חדשות הצומחות לגובה. הצפיפויות אף עולות בשכונות אשר מתעתדות לעבור תהליכי פינוי בינוי. בנייני מגורים בני 14, 30 ואף 40 קומות כבר אינם מעוררים אימה. הפרויקטים החדשים מציעים מגדלים גבוהים כפתרון למשבר הדיור הנוכחי. אבל האם צורת מגורים זו המיושמת באסיה מתאימה גם לתושבי ישראל? לא בטוח. רשימה זו מביאה את תמונות מסיאול ומבקשת לשאול האם זה העתיד המקומי? והאם לא כדאי לחשוב על חלופות אחרות אשר אינן מבוססות רק על חישובים כלכליים.

מבנים בשכונת ג'מסיל (JAMSIL-DONG) בסמוך לגדת נהר האן. (צילום:יואב זהבי לונדון)

מבנים בשכונת ג'מסיל (JAMSIL-DONG) בסמוך לגדת נהר האן. (צילום:יואב זהבי לונדון)

ההחלטה לטוס דווקא לקוריאה הדרומית גמלה בליבי עקב שתי סיבות: ראשית, הרצון לצאת מהמסגרת המוכרת של אירופה וארה"ב ושנית, אמי עבדה באולימפיאדת 1988 שנערכה בסיאול ובשבילה טיול מסוג זה היה מעין סגירת מעגל. כבר בעלייה למטוס, מרגישים משהו אחר. התרבות הקוריאנית היא שילוב מדויק בין מסורות מזרח-אסייתיות וקפיטליזם אמריקאי קלאסי. למרות שתי העובדות הללו, שכונות המגורים דומות יותר לאלה המעטרות ערים במדינות סוציאליסטיות.

שכונת מגורים בסמוך לאצטדיון הכדורגל בעיר סואון (SUWON), 30 ק"מ דרומית לסיאול

שכונת מגורים בסמוך לאצטדיון הכדורגל בעיר סואון (SUWON), 30 ק"מ דרומית לסיאול

קצת יותר מ-50 מיליון איש חיים בקוריאה הדרומית, או בשמה הרשמי "הרפובליקה של קוריאה", מדינה הממוקמת במזרח אסיה ומשתרעת על שטח של 100,000 קמ"ר בחציו הדרומי של חצי האי הקוריאני 1. גבולה היבשתי היחיד של קוריאה הדרומית מפריד בינה לבין קוריאה הצפונית ("הרפובליקה הדמוקרטית העממית של קוריאה") איתה היא מצויה במתיחות מתמדת מאז מלחמת קוריאה שהתרחשה בתחילת שנות ה-50 של המאה ה-20. לאחר הפרדת הקוריאות, הצפון היה עשיר יותר מהדרום אך ככל שחלפו השנים, הפכה צפון קוריאה הקומוניסטית למדינה ענייה ומסוגרת בעוד הדרום, הנהנה מהשפעות קפיטליסטיות חזקות, נעשה עשיר, עירוני ומפותח יותר וכיום מדובר בכלכלה ה-15 בגודלה בעולם. בניגוד לערים מערביות ובדומה לערים במזרח אירופה, חצי מתושבי המדינה חיים בבירה סיאול הממוקמת בצפון מזרח המדינה. זהו המטרופולין הרביעי בגודלו בעולם, בעוד שאר הערים קטנות משמעותית מהבירה אך למרות זאת, 92% מהאוכלוסייה חיה בערים.

 סיאול

JONGNU TOWER תוכנן ע"י משרד האדריכלות האורוגואי, רפאל ויניולי והפך לאייקון עירוני (צילום: יואב זהבי לונדון)

JONGNU TOWER תוכנן ע"י משרד האדריכלות האורוגואי, רפאל ויניולי והפך לאייקון עירוני (צילום: יואב זהבי לונדון)

העיר סיאול מחולקת ל-25 רובעים (GU) שנהנים משלטון אוטונומי למחצה. הרובעים מחולקים לשכונות (DONG) ובסה"כ ישנן 423 שכונות בעיר. בתוך העיר וסביבה ניצבים מספר הרים. המוכר שבהם הוא "הר נאמסאן" שעל פסגתו, בגובה 262 מטרים, ניצב בגאון "מגדל  סיאול" ומשקיף על המטרופולין הענקית. סיאול משופעת בגורדי שחקים, חלקם משמשים למגורים וחלקם למסחר ועסקים. כשמתהלכים בין הדרכים הרחבות של רובע ג'ונגנו (Jongno-gu), מרכזה ההיסטורי של סיאול, המבנה הבולט ביותר לעין הוא "מגדל ג'ונגנו" שתוכנן ע"י משרד האדריכלות האורוגואי, רפאל ויניולי. המגדל מתנשא לגובה של 132 מטרים ונחנך בשנת 1999.

רחובות סיאול שונים מאוד מאלו המוכרים לנו כאן בישראל. הרחובות הראשיים רחבים מאוד ומזכירים את השדרות המפורסמות של מנהטן. מסע בתחבורה הציבורית של סיאול הוא חוויה בפני עצמה. תחנות הרכבת התחתית עצומות בגודלן ויכולות לשמש מקלט במקרה של תקיפה מצד קוריאה הצפונית. מערך הרכבת התחתית כולל קווים פנימיים (9) שאורכם למעלה מ331.5 ק"מ וקווים המקשרים בין העיר לפרבריה (11), זו נחשבת לאחת ממערכות הרכבת התחתית היעילות בעולם. בכל הרכבות ניתן להתחבר לאינטרנט אלחוטי וברובן מותקנות דלתות בטחון על פני הרציף (PSD). בשנת 2013 נרשמו 3.5 מיליארד נסיעות במערך הרכבות 2 .

רחוב בשכונת ג'מסיל (JAMSIL-DONG). בעבר היתה ג'מסיל איזור כפרי ובשנות השבעים עברה תנופת בנייה שהפכה אותה לחלק אינטגרלי מסיאול. (צילום: יואב זהבי לונדון)

רחוב בשכונת ג'מסיל (JAMSIL-DONG). בעבר היתה ג'מסיל איזור כפרי ובשנות השבעים עברה תנופת בנייה שהפכה אותה לחלק אינטגרלי מסיאול. (צילום: יואב זהבי לונדון)

אתגר הדיור

החל משנות ה-80, ניגשה המדינה לאתגר הדיור דרך גישה פרגמטית של משיכת המגזר הפרטי אל תוך מסגרת רגולטורית 3. הממשלה סיפקה קרקע נרחבת לפיתוח דרך משקיעים מהמגזר הפרטי, הגדילה את המימון ע"י קרן לאומית לדיור, יישמה רגולציות על הייצור וההקצאה של דיור חדש וסיפקה תמריצי מס וסובסידיות לספקים ולצרכנים. הממשלה הקוריאנית שמה לעצמה למטרה לספק דירה אחת למשק בית אחד על ידי העדפה של מכירה לאזרחים שזוהי רכישת הדירה הראשונה שלהם.

הדרישה להשקעה בדיור ע"י בעלים של יותר מדירה אחת נחשב לאקט לא רצוי שמביא לעליית מחירים ספורדית. הודות למדיניות זו, המחסור בדיור נפתר בראשית שנות ה-2000. איכות שוק הדיור וסטנדרט הדיור בכללותו השתנו ללא היכר בארבעים השנים האחרונות. ב-1982, נבנו קצת פחות מ-200,000 יחידות דיור ובפרויקט הדיור הגדול בין השנים 1989 ל-1994, נבנו למעלה מ-2 מיליון יחידות דיור. ב-2015 לבדה, התווספו לשוק הקוריאני כ-800 אלף יחידות דיור. כאמור, גם איכות הדיור השתפרה. ב-1980 עמד ממוצע החדרים למשק בית על 2.2, ב-2010 עלה המספר ל-3.7. כך גם גודל הדירה שצמח מ-45.8 ל-67.4 מ"ר בהתאמה. השיפור המשמעותי ביותר היה בתשתיות. מדובר בקפיצה כה גדולה שלנו כישראלים קשה  לתפוס אותה: ב-1980, רק 9.9% ממשקי הבית נהנו ממים חמים, כיום עומד הנתון על 96.9%. כך גם חדרי שירותים ומקלחת מודרניים שעלו מ-20% ל-98%. בהקשר זה ראוי לציין גם את אחוז משקי הבית שנהנה בשנת 1980 מתשתית כה אלמנטרית כמו צנרת (56% בלבד). כיום עומד הנתון על 98%.

מבני מגורים ברובע סיאודאימון (Seodaemun-gu) בסמוך למרכז העסקי של סיאול. (צילום: יואב זהבי לונדון)

מבני מגורים ברובע סיאודאימון (Seodaemun-gu) בסמוך למרכז העסקי של סיאול. (צילום: יואב זהבי לונדון)

דיור הפך לאפשרי וזמין אך לא בהכרח בסיאול. למעשה, מהר מאוד הבעיה של היצע וביקוש התעוררה בהקשר של מיקום, מבנה הדירה וגודלה. בין 2002 ל-2005 עלו מחירי הדיור בסיאול במהירות, בעיקר בשווקי משנה כגון רובע גנגנאם הטרנדי. הממשלה התניעה מכשירים שונים על מנת לעצור את הביקוש ולייצב את מחירי הדיור. כששוק הדיור התייצב, השפעת המשבר בכלכלה העולמית גבה מחיר. השוק הפנה גבו לבעלות על בתים עקב הצניחה הכלכלית ודאגות בנוגע להזדקנות והאטה בצמיחת האוכלוסין. הדרישה לבעלות על דירות התמתנה ומחירי הדיור קפאו על שמריהם. משקי בית רבים חיפשו אפשרויות של שכירות במקום בעלות ומצבו של שוק השכירויות הפך לאתגר משמעותי. נכון ל-2015, רמת הפעילות של שוק הדיור מצוי במגמת התאוששות אך שוק השכירות עדיין מתוח.

למרות שמצב הדיור השתפר באופן משמעותי בעשורים האחרונים, שיפור ברווחת הדיור של בעלי הכנסה נמוכה נשאר נושא חשוב. נכון להיום, קוריאה עוברת שינויים קיצוניים המשפיעים על שוק הדיור ומדיניות הדיור. קצב הצמיחה הכלכלית מאט, פיזור ההכנסות הופך לריכוזי יותר, מדד הפוריות בצניחה והאוכלוסייה מזדקנת. מדיניות הדיור צריכה לפעול בתוך הקשרים אלה שעוברים על  הכלכלה המקומית והגלובלית וכן להתייחס לשיקולים סביבתיים וערכים של קיימות.

מבני מגורים ברובע מאפו (MAPO-GU). עקב הדימיון בין המבנים, מוטבעים על גביהם מספרים גדולים שיאפשרו לדיירים לאתר את ביתם. (צילום: יואב זהבי לונדון)

מבני מגורים ברובע מאפו (MAPO-GU). עקב הדימיון בין המבנים, מוטבעים על גביהם מספרים גדולים שיאפשרו לדיירים לאתר את ביתם. (צילום: יואב זהבי לונדון)

מה אפשר ללמוד מכך? ראשית שמשברי דיור הם עולמיים. שנית, שהפתרונות מוגבלים ורוב המדינות מחקות זו את זה בקווי המדיניות שהן מקדמות. שלישית, שהסביבה הפיזית של פרויקטים הנבנים בתוך משבר הם סביבות חיים שמקדמות את הצד הכמותי וכמעט ואינן מתייחסות להיבטים האיכותיים של התכנון.

  1. https://langsias.wikispaces.com
  2. מידע על הרכבת התחתית בסיאול כאן וכאן
  3. Kim, Kyung-Hwan, and Miseon Park. "Housing Policies in the Republic of Korea." THE HOUSING CHALLENGE IN EMERGING ASIA (2016): 92.