זוהר טלבשנים האחרונות מתחזקת מגמת העבודה מהבית. תקופת הקורונה, אף הגבירה את הדרישה לאספקת חללי מגורים מותאמים לכך. מרבית העובדים מרחוק משתייכים לתעשיית הידע והשירותים, אך מה לגבי עבודה מהבית של המגזר היצרני? פרויקט מגורים חלוצי בלונדון משלב תעשייה קלה בתוך יחידות הדיור.
במסגרת מסמך המדיניות של המעבדה לעיצוב ותכנון עירוני ‘טיפולוגיות סינכרוניות: מגורים משולבי תעשייה ותעסוקה בעיר של המאה ה-21’, המציג ומנתח גישות חדשות לפיתוח מגורים בעיר תוך התייחסות לשינויים בצורת התעסוקה והתעשייה בעדין הנוכחי, מיפינו אינדקס ראשוני של טיפולוגיות בינוי חדשות שהומשגו כ”טיפולוגיות סינכרוניות”1 תוך הישענות על מקרי מבחן מן העולם. ברשימה זו נציג את אחד מהם, פרויקט ‘Westferry Studios’ בתכנון משרד האדריכלים CZWG, שייחודו באספקת יחידות דיור לא קונבנציונליות המתוכננות למטרת ייצור תעשייתי בתוך המרחב הביתי, המכונות ‘Live/work’.
ברשימה הנוכחית יוצגו בקצרה מגמות תעסוקה עכשוויות של מעבר לעבודה מהבית ותוגדר טיפולוגית ’Live/work’ על תצורותיה המבניות השונות ומיקומיה האפשריים במרחב העירוני. לאחר מכן יוצג פרויקט ‘Westferry Studios’ בלונדון, מבנה המהווה מקרה בוחן ואב טיפוס לפרויקט מגורים מסוג זה.
מגמות עכשוויות בתעסוקה: עידוד עבודה מהבית והדרישה למגורים מותאמים
עבודה מהמרחב הביתי אינה תופעה חדשה. טרם המהפכה התעשייתית, מרבית האנשים עבדו במרחב זה או בסמוך לו. עם המעבר לייצור המוני מרוכז במפעלים וההשלכות הסביבתיות שגרמה התעשייה, הופיע הפיצול המרחבי בין סביבות המגורים והתעסוקה ואיתו היוממות. במקביל, המשיכה להתקיים תעסוקה מהבית באופן מצומצם. בשנים האחרונות, עם הפיתוח המהיר של טכנולוגיות המידע, ניכרת מגמה של עידוד מועסקים לעבוד מהבית מסיבות ניהוליות של חסכון בעלויות תפעול ונסיעות. להפחתת היוממות הנגזרת מכך, השפעות רחבות חברתיות וסביבתיות. בהתאמה נוצרה דרישה חסרת תקדים לסביבות מגורים שיתמכו בשילוב עסקים ביתיים קטנים. יתרה מזאת, עם פרוץ מגפת הקורונה והטלת סגרים ומגבלות תנועה, היקפים חסרי תקדים של עובדים2 עברו לעבודה מהבית במה שמסתמן כבעל אפקט תודעתי ציבורי ועשוי אף להאיץ את המגמה שתוארה, כך שייתכן שאנו עדים לשינוי משמעותי ויסודי באופן העבודה, הניכר באופן מיידי בתעשיות הידע והשירותים (שאינם מצריכים גישה לציוד ותשתיות זולת מחשב וגישה לרשת האינטרנט), אך צפוי שישנה בהדרגה גם את תעשיות הייצור, הדורשות תשתיות פיזיות, אספקת חומרים וציוד מתאים.
טיפולוגיית ‘Live/Work‘, מאפיינים אדריכליים והיבטים תכנוניים
טיפולוגיית המגורים המשלבת מגורים ועבודה באותה יחידה, מכונה ‘Live/Work’. אופייה הדומיננטי הוא מגורים, אך זוהי אינה הגדרה קשיחה וניתן למצוא ווריאציות שונות שלה הנעות על הספקטרום שבין סביבה מוטת מגורים, שכוללת העסקת עובדים מצומצמת וטבע העבודה בה מתאפיין ברמת מטרדים נמוכה, לסביבה מוטת עבודה, אשר מאפשרת נוכחות מרובה של עובדים והכנסת סחורה או ביצוע עבודות אינטנסיביות.3
הקמת יחידות משולבות מסוג זה יכולה להתבצע כחלק מבניין חדש אשר באופן ייעודי למטרה זו, או דרך הסבה למגורים של מבני תעשייה שהתיישנו. ברמת הבניין, המרכיב התעשייתי מייצר תכתיבים כגון כושר נשיאה של רצפות ורוחב מעברים ומסדרונות, בידוד אקוסטי, תקרות גבוהות, שטחי אחסון, מעליות משא, פינוי אשפה ואספקת תשתיות כגון חשמל, תקשורת ואוורור. ברמת יחידת הדיור, נדרשת התייחסות תכנונית לרמת ההפרדה בין הייצור למגורים, כתלות בסוג התעשייה ובמספר העובדים המועסקים. ביחידות המשלבות מכירה של התוצרת, רצויה גישה לרחוב בקומת הקרקע. באלו המתקיימת בהן קבלת קהל, נדרשת הקצאת אזור המתנה.
מהפן של התכנון העירוני, השימוש המעורב למגורים ולתעשייה ותעסוקה מאתגר את מערך שימושי הקרקע המושרש, של איזור (Zoning) והפרדת שימושים אלו. בהתאם, נוצר מתח בין שני פרמטרים שעליהם להתקיים סימולטנית באזור בעיר בו ממוקם מבנה מסוג ‘Live/work’ – צורך בהתאמה למגורים מחד וצורך בהתאמה לתעשייה ותעסוקה מאידך. ברמת העקרון, טיפולוגיה תעשייתית זו מתאפיינת ברמת מטרדים נמוכה יחסית ומאפשרת לפזר שימושי תעסוקה גם בסביבות מוטות מגורים, עם זאת מיקום פרויקט בודד באזור מגורים מובהק, המנוהל בגישת שוק חופשי יכול להוביל לשינוי לשימוש למגורים בלבד בעקבות התנגדות תושבים או מעבר של דיירים שאינם יצרניים,4 מה שדורש התייחסות לדוגמא באמצעות ניהול ציבורי חלקי או מלא, או מיקום שאינו מייצר מטרד לדוגמא כחלק ממרכז מסחרי שכונתי. מאידך, עולה השאלה האם מבני ‘Live-Work’ המיועדים לשילוב מגורים, מתאימים להיות ממוקמים באזורי התעשייה המסורתיים, אשר הינם במרבית המקרים בעלי אופי תעשייתי מובהק במובנים גיאוגרפיים של הפרדה והרחקה מאזורי המגורים ואיתם ריחוק משירותים עירוניים וחנויות, וקיימים בהם מטרדים שיוצרות תעשיות כבדות ובעיות של בטיחות בשל תנועת כלים כבדים ומשאיות, מצד שני סביבות אלו מתאפיינות ברמת נגישות תחבורתית גבוהה. מיקום פרויקט מגורים בודד באזור תעשיה ידרוש התאמות לאורך זמן. אפשרות נוספת למיקום פרויקטים אלו בסביבות “עירוניות מובהקות” מרכזיות והליכתיות, הנוטות להיות מעורבות שימושי מגורים ומסחר או סביבות מעורבות של מגורים ותעשיה קלה, עשויה להתאים באופן מיידי ויכולה בין היתר להקל על חוויית הבדידות שיכולה להיווצר בעקבות העבודה מהבית.5
פרויקט ‘Westferry Studios’: בניין של יחידות דיור משולבות תעשייה המהווה חממה לעסקים קטנים
מבנה חלוצי של בנייה רוויה וייעודית בטיפולוגיית ‘Live-work’, הוקם בלונדון בשנת 1999 במטרה לשמש חממה לעסקים יצרניים קטנים. הליך התכנון והבנייה כלל התחדשות עירונית ושינוי ייעוד קרקע לשימושים מעורבים באתר אשר שימש בעבר באופן בלעדי למגורים. ייעוד הקרקע התעשייתי החדש, B1(c), מתיר ביצוע תהליכים תעשייתיים אשר אינם מהווים הפרעה למגורים. ברמה הבניינית הגישה הסטרוקטורלית היא של ביזור התעשייה6 כחלק אינטגרלי המשולב ביחידות הדיור. הפרויקט כולל כ-29 יחידות משולבות למגורים ולתעשייה קלה, וכ-9 יחידות לתעשייה או מסחר בלבד, כולן בגודל של כ-65 עד 75 מ”ר. סך שטח הרצפות בפרויקט כ-3,500 מ”ר. הפרוגרמה התעשייתית היא של תעשיה קלה, סדנאות ייצור ותיקונים, בתי דפוס, סטודיואים לאופנה, לצילום ולאומנות. הבעלות על השטח ציבורית, כמו כן הפיתוח והניהול השוטף מתבצעים באמצעות קרן ציבורית אשר משכירה את היחידות לעסקים יצרניים נבחרים אשר נהנים מתמיכה בתחילת דרכם באמצעות שכר דירה מסובסד ותכניות לתמיכה עסקית. חוזה ההשכרה קצוב ל-5 שנים.7
ברמה העירונית, המבנה ממוקם באזור London Docklands, אזור עסקים ומגורים מרכזי בלונדון, על צומת הסמוכה לתחנת רכבת, מה שמגדיל את החשיפה והנגישות אליו כמו גם את הקשר עם עסקים ועובדים מהאזור. ברמת התכנון האדריכלי, מדובר במבנה בן ארבע קומות המקיף חצר פנימית המשמשת כמרחב משותף לפריקה וטעינה עבור העסקים היצרניים. החזית הפונה כלפי חוץ, לרחוב, נושאת את שם הפרויקט כחלק מהחיפוי ומושכת את העין, ובקומת הקרקע ממוקמות יחידות של מסחר התורמות למרחב הרחוב. בכל קומה, כעשר יחידות דיור סינכרוניות זהות בגודלן, אשר הגישה אליהן מתוך מסדרון חיצוני פתוח. כך מתקבלת נראות כלפי חוץ של העסקים ומתאפשרת התקנת שילוט. בקומת הקרקע ישנם שטחי שירות ואחסנה משותפים של הבניין.
יחידת הדיור עצמה, מעוצבת באופן מוטה תעשייה. היחידה בעלת תקרה בגובה כפול ומותקנת בה חצי קומת גלריה מעץ המיועדת ללינה. שלושה רבעים של המפלס התחתון, העיקרי, מיועדים לשימוש תעשייתי, והרבע הנותר מוקצה למטבח, לשירותים ולמקלחת. החלק התעשייתי מגיע כמעטפת בלבד (Open shell) מה שמאפשר גמישות עיצובית בהתאם לתעשייה המאכלסת. מחוץ ליחידה, המסדרון החיצוני מתרחב ומשמש כמרפסת סמי-פרטית עבור הדייר. מבחינה פרוגרמטית ישנן מגבלות על סוג הפעילות התעשייתית המותרת, כמו כן, לא קיימת אפשרות להשכיר יחידה למגורים בלבד. במבנה שוכנים יצרנים המעסיקים מספר עובדים מגוון, מעצמאי בודד ועד לצוותים.
פרויקט ‘Westferry Studios’ מהווה אב טיפוס בסיסי וראשוני, שניתן לפתחו בהלימה לביקושים התעשייתיים העכשוויים. ניתן לתכנן מבנים רוויים ויחידות דיור בתצורות אדריכליות שונות שיתאימו לפרוגרמות יצרניות מגוונות ולסביבות עירוניות שונות, כמו גם לתכנן יחידות בגדלים שונים וכן יחידות שהן תעשייתיות ו/או מסחריות בלבד, שיאפשרו קיומן של תעשיות יצרניות שונות והתפתחות של העסק בתוך המתחם כמו גם את קיומם של עסקי שירותים תומכי-תעשייה. אתגר משמעותי ביחס לטיפולוגיה מבוזרת זו, נוגע למרכיב המגורים. הניסיון מלמד כי עשויה להתרחש, בעיקר בבנייה חדשה, תופעת של הסבה הדרגתית למגורים של מבנים ומתחמים סינכרוניים אשר חדלים בסופו של דבר משימוש תעשייתי, אם בעקבות שילוב של יחידות למגורים בלבד במתחם, “שחרור” היחידות הסינכרוניות לשוק החופשי או מיקום המתחם באזור מוטה-מגורים.8
לסיכום, טיפולוגית ‘Live-work’ מגלמת יתרונות לעיר ולתושביה. הכנסת יחידות דיור סינכרוניות למצאי העירוני נותנת מענה לצורך הגובר באספקת יחידות דיור המאפשרות עבודה מהבית, מגדילה את היצע מקומות התעסוקה בעיר כמו גם מאפשרת לאוכלוסייה של עסקים יצרניים קטנים ושל אומנים להמשיך לפעול ולצמוח בסביבות עירוניות, כנגד מגמה של דחיקה מתמשכת שלהם לטובת מגורים ורשתות גדולות. העיר זוכה להקלה בעומס על תשתיות התחבורה בזכות פחיתה ביוממות, והתושבים מרוויחים זמן לעבודה ולפנאי. בנוסף, שילוב התעשייה בסביבות עירוניות מגוונות מגלם יתרון תודעתי בזכות הגדלת החשיפה הציבורית לחשיבות התעשייה והתעסוקה.
- טיפולוגיה סינכרונית היא טיפולוגיה מבנית אשר מתקיימים בה בו-זמנית שימושי מגורים ותעשייה/תעסוקה. הסנכרון – בשונה מהעירוב – מאפשר לכל שימוש להתקיים ולפעול בו במקביל – באותו מרחב בנייני – ללא הפרעה לשימוש האחר ותוך ניצול וניהול משותף של משאבים, בייחוד קרקע ותשתיות. ↩
- לפי מחקר שערך ד”ר יוסי שריד, מנכ”ל מכון שריד עולה כי טרום תקופת הקורונה, כ-23% בלבד מהעובדים שילבו עבודה מהבית, ואילו כעת, באוגוסט 2020, שיעור זה עומד על 47%. ↩
- סקירה של מגוון מקרי מבחן בטיפולוגית ‘Live-work’ ניתן למצוא במסמך: We Made That, Richard Brown Live/Work Expert, Tibbalds Planning and urban design, LLDC Work-Live Study, Part I: Research & Case Studies ↩
- מקור: Cutting Edge Planning & Design, Does Live/Work? Problems and Issues Concerning Live/Work Development in London, a report for the London Borough of Hammersmith & Fulham ↩
- שם. ↩
- בבחינה של טיפולוגיות סינכרוניות של מגורים משולבי תעשייה ניתן להבחין בשתי גישות עיקריות: הריכוז והביזור. כל גישה מאופיינת ביחסים סינכרוניים סטרוקטורליים שונים בין המגורים לתעשייה. באופן כללי גישת הריכוז היא שם למגוון טיפולוגיות שבהן התעשייה או התעסוקה ממוקמת במקום ספציפי במבנה, בתת-קרקע, בקרקע, או באגף בזיקה למגורים. גישת הביזור משמעה שהזיקה בין השימושים היא בכל חלקי המבנה או הבלוק. ↩
- ראו מקור בהערת שוליים 4. ↩
- קיימת נטייה רחבה לכך ששימושי Live/work חוזרים לשימושי מגורים גרידא. נטייה זו בולטת בעיקר בבנייה חדשה ובפיתוח של לופטים שממירים מבנים תעשייתיים. לכן נדרשת חשיבה אסטרטגית במיקום הפרויקט, בעיצוב היחידות עצמן, ביישום גישת בעלות מתאימה (גישת שוק חופשי בעייתית), כמו התאמת רגולציית איזור בכדי לפקח על השימושים בפועל. מקור: בהערת שוליים מספר 5. ↩