חיים פיאלקוףלאחרונה פירסמנו שתי רשימות של שרון אפרוני על תכנית שדה דה ששאפה להישגים בתחום החברתיים אך אלו נתקלים בקשיים נוכח מחירי השוק. חיים פיאלקוף, חבר צוות התכנון שחתום על כתיבת חלק מן המסכים מגיב למאמריה וטוען כי יתכן עוד סוף אופטימי
הרשמים והביקורת מאירי העיניים של שרון אפרוני על תכנון שדה דב (“דברו במספרים: דיור בר השגה ותמהיל בשדה דב” ו-“שדה דב – החזון החברתי מתנפץ אל מול ערך הקרקע בכלכלת שוק” ) מפנים זרקור לאתגרים במימוש דיור בהישג יד ותמהיל דיור מגוון בתכניות סטטוטוריות ולפערים בין תכנון ויישום. בנוסף, הם משמשים זרז לראייה מפוקחת וביקורתית על התכנית, אשר חלקים ממנה (המתאר ותכנית מפורטת אחת) אושרו, עם עוד שתי תכניות מפורטות שמיועדות להיות נדונות בוועדה המקומית בחודשים הקרובים.
האתגרים מתחילים במינוח. קיים ערבוב מושגים שבוודאי לא תורם לחדות השיח והדיון.
נתחיל באקדמיה ללשון העברית: בעבר תרגמו את המושג affordability כ”השגות” ואילו התרגום הנוכחי, כפי שאושרה ע”י הוועדה למושגי גיאוגרפיה, הוא “נשיגות”.
מוצר הדיור המופחת -affordable housing – מכונה לעתים, דיור בר השגה ולפעמים, דיור בהישג יד. נראה כי החלופה השנייה זכתה להעדפה, אולי בגלל היתרון של ראשי התיבות: דב”י לעומת דב”ה.
המושג הסטטוטורי “דיור בהישג יד” מוגדר בחוק התכנון והבנייה בשתי צורות: פעם, בתוספת השישית לחוק, כיח”ד בבעלות פרטית המושכרות שכירות ארוכת טווח ל-20 שנה בשכר דירה מופחת עבור 25% מכלל יח”ד; ובתקנות על פי סעיף 188 לחוק כשכירות בבעלות הרשות המקומית ובניהולה לצמיתות, כאשר כל יח”ד הן בשכר דירה מופחת.
גם המושג בעברית ל-inclusionary housing , דיור שמיועד למגוון רחב של משקי בית, טרם הוכרע. הגרסאות השכיחות הן “דיור מכליל” או “דיור מכיל” ואילו באקדמיה ללשון העברית העלו מגבלות לשוניות כלפי שתיהן והציעו לשקול חלופות אחרות כגון “דיור כלילני” או “דיור כלילתי”.
ולגופו של עניין בשדה דב:
קיימים שלושה בעלי עניין מרכזיים בתכנית בשדה דב: רשות מקרקעי ישראל, עיריית תל אביב-יפו ומנהלי הגוש הגדול, המייצגים את מרבית בעלי הקרקע הפרטיים. מדובר אפוא בשילוב מגזרים — ממשלתי, מוניציפלי ופרטי — וכל זאת באחד האתרים עם ערכי הקרקע מהגבוהים בישראל. חרף קיומם המתבקש של אינטרסים שונים ביניהם, כל בעלי העניין הסכימו שרובע שדה דב לא יהיה לעשירם בלבד. לא חשוב אם הסיבות לכך היו אלטרואיסטיות, תועלתניות, פוליטיות, אידיאולוגיות או אחרות, לא היו עוררין על המטרה העקרונית ועל הצורך לממשה הלכה למעשה בתכנון הסטטוטורי.
הנחה מקובלת שנייה אשר זכתה להסכמה בין בעלי העניין היה שיש להישען על כלים סטטוטוריים קיימים ומאושרים ולהשלימם באמצעים ניהוליים כגון שיטות שיווק קרקע שאין לעגנן בהוראות התכנית. הסיבה להתבסס על קביעות סטטוטוריות קיימות ולא להציע הליכים שיחייבו חקיקה ראשית או משנית לא נבעה מהעדר רצון לחדש אלא ממניע יישומי: לא להתבסס על הליך שעלול היה לא להגיע לאישור או להתאשר בצורה שונה מהכוונות המקוריות.
ומה לגבי התוצאות? בשלב זה נכון יותר להתייחס לתוצאות ביניים. כאמור, תכנית המתאר (507-0403931) אושרה ובעקבותיה גם אושרה תכנית מפורטת אחת לשכונת אשכול (תמ”ל 3001). בנוסף, שתי תכניות, למרכז הרובע ולצפון הרובע, מקודמות לקראת דיון בוועדה המקומית. בתכנית אשכול שווקו כ-1,600 יח”ד למכירה ולשכירות ארוכת טווח. ביח”ד ששווקו בשכירות ארוכת טווח, יש הזדמנות לקבוע זכאות על פי מבחני הכנסה בהתאם לתיקון 136 לחוק התכנון והבנייה שאושר השנה.
בכל התכניות ניתן מענה לתמהיל מגוון של יח”ד – 50% יח”ד הן בנות 2 ו-3 חדרים. כמו כן, בשתי התכניות שטרם אושרו מתוכננות 950 יח”ד דיור מוגן. בנוסף, בימים אלה מתנהלים דיונים בין העירייה ורשות מקרקעי ישראל לגבי שיווק חלק מיח”ד לשכירות ארוכת טווח בשתי התכניות האחרות לאחר שיאושרו.
בדיור בהישג יד לפי סע’ 188 לחוק — אותן 2,100 יח”ד רגילות ו300 יח”ד דיור מוגן ציבורי שיהיו כולן בבנייה מרקמית בבניינים בבעלות העירייה — אין מניעה להעניק שכ”ד במחיר מופחת בסבסוד עמוק יותר. סע’ 6 בתקנות קובע כי “הרשות המקומית רשאית להגדיל את שיעור ההפחתה, ובלבד ששיעור זה יחול על כל יחידות הדיור”. יש לקוות לא רק שעיריית תל אביב-יפו תזרז את ההיערכות להקמת יח”ד בהקדם כדי שיח”ד דיור בהישג יד יוקמו במקביל לשיווקים של רשות מקרקעי ישראל והבנייה של בעלי הקרקע הפרטיים, אלא שהיא גם תבחן את האפשרות להעמקת ההפחתה מעבר ל-20%. דווקא לאור העובדה שערך הקרקע לשימוש ציבורי זניח, נראה שיש היתכנות גבוהה להעמקת הסבסוד — מהלך שאם אכן יוחלט על ידי העיריה, יפתח דירות אלה כאופציה אמיתית למשקי בית בעשירונים נמוכים יותר.
בימים אלה מסיימת העירייה גיבוש מסמך מדיניות דיור כלל-עירונית. חלק מהמלצות צוות התכנון יוכלו להיות מיושמות בשדה דב, הן לגבי יח”ד בהישג יד והן לגבי יח”ד המיועדות לדיור מכיל. כאמור, יח”ד אלה ישווקו במכרזים מיוחדים ובהתאם לכך יש הזדמנות לתת ביטוי לכללי זכאות חדישים.
במקום להסיק כי תכנון שדה דב מבטא מציאות של “החזון החברתי מתנפץ אל מול ערך הקרקע בכלכלת שוק”, אולי נכון יותר לומר כי בנסיבות סטטוטוריים קיימות, התכנית צפויה להצליח לספק מגוון רחב של יח”ד לסוגי משקי בית שונים, בתמהיל גדלים, בצורות חזקה שונות ולמנעד בעלי הכנסה. ניתן לקוות ליותר, ואני אופטימי כי הישגי התכנון בשדה דב, יחד עם מגבלותיו, יאתגרו את המערכת למקצה שיפורים בתכניות אחרות.