מה הערך הכלכלי של מדיניות התחדשות עירונית?

רשימה זו מפריכה את ההנחה שקיים קשר בין תהליכי התחדשות לעליית ערך הנכסים. מחקר חדש על ברלין מגלה שמי שאחראי להעלאת ערך הנכסים הם האנשים ואופנות “עירוניות”. למתכננים יש השפעה מוגבלת על שוק הנדל”ן.

תפיסה רווחת, בקרב, מתכננים והציבור הרחב, היא שקיימת זיקה גבוהה בין תהליכי התחדשות לעליית ערך הנכסים. הנחה נוספת נלווית, היא שזיקה זו מעודדת אנשים פרטיים לקנות נכסים ברחבי הערים הגדולות. גישה זו עוזרת לקובעי מדיניות ומתכננים לנמק את עליית המחירים במרכזי הערים בעולם. פרופסור וולפגנג מניג (Wolfgang Maennig), כלכלן מאוניברסיטת המבורג גרמניה, הטיל ספק בתפיסה זו והחליט לבחון לעומק את הקשר שבין תכניות התחדשות עירוניות לבין עליית ערך הנכסים באזור. את ממצאיו המפתיעים הציג במסגרת סמינר לציון מאה שנות אִזור, שיזם מכון גזית-גלוב לחקר הנדל”ן, במרכז הבינתחומי בהרצליה.

מחקרו האמפירי של מניג ¹ התמקד בברלין שבגרמניה, שכידוע עברה תהליכים דרמטיים של התחדשות לאחר נפילת חומת ברלין.² מטרת המחקר היתה להעריך את המשמעות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית בברלין. תחילתו של המחקר בסקירה של עשרים ושניים אזורים בברלין שהוגדרו על ידי העירייה, בין השנים 1991-2011, כאזורי התחדשות. רוב אזורי ההתחדשות הם באופן לא מפתיע במזרח ברלין וסך הכל כוללים כ- 81,500 יחידות דיור.³

התחדשות עירוניות ועליית ערך הנכסים היא תלוית אופנות יותר מאשר תכנית התחדשות יזומות, שכונת פרידריך סהין המתחדשת בברלין (צילום: Olga Spiridonova, Flicker.com)

חשוב לציין כי עיקר התכנית העירונית להתחדשות התמקדה במתן  סובסידיות (לדוגמא: הלוואות, מקדמות והטבות מס) לבעלי בתים של נכסים באזורים המוגדרים של ההתחדשות במטרה שישפצו את הבניינים.  על מנת להעריך את התוצאה של פרויקט ההתחדשות, מניג וצוות המחקר השתמשו במחיר מכירה כמדד. הניסוי תוכנן לבחון האם האזורים שבהם פעלה תכנית ההתחדשות הובילו לתוצאות טובות יותר מאשר באזורים אחרים בעיר בהם לא הופעלה תכנית להתחדשות. החוקרים השוו את אזורי ההתחדשות לשלוש קבוצות ביקורת: 1. שכונות ברדיוס של 500-2000 מטר מאזור ההתחדשות 2. שכונות שזוהו כפוטנציאליות להתחדשות עירוניות אבל בסופו של דבר לא השתתפו בתוכנית העירונית 3. שכונות שנבחרו על ידי תוכנת מחשב בהתבסס על תכונות משותפת שהן חולקות עם אזורי ההתחדשות. בתמצית, מניג ושותפיו מצאו שמחירי הנכסים בתוך אזורי ההתחדשות לא עלו בצורה משמעותית או נבדלו מקבוצות הביקורת. במילים אחרות, תכנית ההתחדשות לא הובילה לשיפור או הובילה לתוצאות טובות יותר או פחות מהשכונות בקבוצת הביקורת. המשמעות של הממצאים היא שלכלים התכנוניים יש השפעה מוגבלת על העלאת ערך הנכס. יתירה מזו, מניג ושותפיו מדגישים כי הפרויקט של ההתחדשות אמנם הוביל לשיפור פנים הבניין אך לא היה לו אפקט השפעה חיובית על האזורים הסמוכים ועל בניינים סמוכים שלא שופצו, כפי שמתכננים רבים נוטים להניח. הם כן מצאו שהתוכנית הובילה לירידה במספר הבניינים המצויים במצב פיזי נמוך ב1-3% בשנה.⁴

מתוך המחקר של וולפגנג מניג

מה לדעתו של מניג השפיעה אם כן עליית ערכי הנדל”ן בעיר? לפי מניג, פשוט מאוד. האנשים. האופנה היום, הוא מסביר, זה לגור בעיר. אופנה זו משפיעה באורח דרמטי על ערכי הנדל”ן בכל רחבי העיר. יתירה מזו, חשוב לציין שתוכנית ההתחדשות שפעלה בברלין הייתה אמביציוזית ביותר. המטרה לא היתה לעצור את האזור מפני התדרדרות אלא לחולל תהליך של התחדשות עירונית. כפי שמסביר מנינג. “עיריית ברלין השקיעה בפרויקט 2.3 ביליון יורו ולכן עצירה של האזור מפני הדרדרות לא יכולה להיחשב הצלחה”.  יותר מכך מסביר מניג, פוליטיקאים ובירוקרטים המשיכו לטעון להצלחתו של הפרויקט, בכך שהצליח להוביל להעלאת ערך הנכסים ו”הם מצפים למס מכלל בעלי הדירות באזור ההתחדשות (ללא קשר עם נהנו מסובסידיות או לא)”.

למחקר זה תרומה חשובה לספרות על התחדשות עירונית והערכה של מדיניות ציבורית. לפי ההערכה של המחקר הערך של הנכסים עלה בשיעור של 0.03 -1.37 יורו פר 1 יורו שהושקע על ידי הרשות העירונית. ועל כן טוען מניג ערים אחרות לא העתיקו את המודל של תכנית ברלין. העבודה של החוקרים מדגימה את החשיבות בכך שייעשו מחקרים אמפיריים על מנת להעריך יעילות של תכניות תכנון עירוניות.

ברלין היא עיר של שוכרים שמעדיפים שכירות נמוכה על שידרוג הבניינים (צילום: manuele Toscano, Flickr.com)

פנינו למנינג במטרה להבין ממנו מדוע לתפיסתו נחלה התכנית כשלון. מנינג הצביע על כך שהעיר ברלין היא ‘עיר של שוכרים’: 85% מהדירות בברלין מצויות בשכירות. ברלינאים מעדיפים שכירות נמוכה ויש להם היסטוריה של התיישבות בברלין בשל מחירי הדיור הנמוכים שלה. רמת השכר בברלין באופן השוואתי נמוכה בכמעט חמישים אחוז מאשר במינכן, פרנקפורט או המבורג. ברלינאים לא רצו שהרשות תוביל תכנית התחדשות עירונית שתוביל לעליית מחירי השכירות. עיר שבה התושבים הם בעלי נכסים, כמו למשל בישראל, ייטו יותר לתמוך בתכניות של התחדשות עירונית. נוסף על כך, מספרם הנמוך של בעלי הנכסים שהשתתפו בפרויקט היה בעייתי. מניג טוען “שבעלי בתים תפסו את ההיבט השלילי של התכנית כפגיעה בדרגות החופש שלהם “וזה פגע והקטין את אחוז ההשתתפות שלהם”. ולבסוף טוען מניג  כי אופייה של התכנית ככזו המונחתת מלמעלה, פגעה בה, הרשות עירבה ארגונים ללא מטרות רווח ועמותות רק מהצד של הדיירים.

רשימה זו מעוררת מחשבה על מצב העניינים כיום בישראל ועל הטרנדים העכשוויים של התחדשות עירונית ו”עירוניות” ובעיקר מי מרוויח ממנה.