קריטריונים לבחינת תכניות התחדשות עירונית – ד”ר אדריכלית טליה מרגלית

מהם הקריטריונים לאישור תכניות להתחדשות עירונית? האם התכניות נבחנות על תרומתן והתאמתן לקונטקסט העירוני, לרמה הסוציו-אקונומית של התושבים ולעיצוב העירוני? התשובה היא לא! ד”ר טליה מרגלית טוענת כי יש צורך בגיבוש קריטריונים איכותיים לבחינת תכניות להתחדשות עירונית

נקודת מוצא ערכית:

בישראל התחדשות עירונית משמעה הגברת הצפיפות- לעיתים באופן ניכר, ולרוב ללא התייחסות למשמעות החברתית ולהקשר האורבני. לדעתי, התחדשות עירונית חייבת להתייחס להיבטים חברתיים ולהקשר האורבני, ולא רק לשיקולי מימוש וציפוף חיצוניים

ביקורת 1: הפתרון הנפוץ הוא מגדלים– למרות שרשויות התכנון יודעות זה כבר שמדובר בדגם מגורים בעייתי לתחזוקה ולחיי משפחה “מהשורה”, ועוד יותר לאוכלוסייה חלשה. בתכניות הרבות שמקודמות- התכנון מתמקד בתחשיבי עלות תועלת – ובגילומם בבנייני מגורים ומכפילי צפיפות. הרובד הנוסף- שיאפשר לאנשים לחיות לאורך שנים בסביבות שנבנות לא מטופל. ציפוף, והדגמים הקיימים מוצגים כמעין ‘הכרח מציאות’ משותף לכולם שהקונצנזוס סביבו רחב, וכך גם התחשיבים נערכים ברמת המדינה כאשר ידוע זה כבר שהשלכותיהם שונות על אוכלוסיות שונות, בערים שונות, ואף בשכונות שונות.

ביקורת 2: ההבדל בין מרכז לפריפריה–  הדגמים הקיימים מתבססים על מכירת דירות חדשות לצורך כיסוי של כלל העלות. הם שונים בתחשיב- ודומים בהשפעתם הקשה בפריפריה, ולמעשה ככל שמתרחקים מהמרכז וערך הקרקע צונח: בפינוי בינוי מחושבים מכפילים גדולים במיוחד שמונעים מימוש או יוצרים שינוי דרמטי וקשה, בתמ”א 38 התחשיב אחיד, וכך אין כמעט מימוש מעבר למרכז האמיד.

הצעה יישומית-כלים:

דרושים כלים וקריטריונים לבוחני תכניות– תכנית חדשות יאושרו, ידחו או יתוקנו על פי וקריטריונים ומצע מסודר של כלים להערכת פרויקטים או לביסוס הבנות באופן מנומק.¹ הקריטריונים יגובשו על ידי מומחים לאור מחקר ולמידה מהעולם  וקביעת סדר יום ערכי ועקרונות לתכנון איכותי.

להלן מספר קריטריונים לדוגמא, (שגובשו על בסיס סקירת ספרות רחבה):

1. קונטקסט עירוני: חובה להתייחס לקני המידה המרחביים של אתר התכנית (אזור, שכונה, מתחם, בנין) וגם למצבים העירוניים השונים באתר ובסביבתו. למשל: קריטריונים משמעותיים במיוחד בהערכת תכנית לאתר במרכז עיר יכולים להיות משמעותיים פחות בהערכת תכנית באזור פרברי, וההפך, בשכונות ישנות וחדשות, באזורים עם מאפיינים דמוגרפיים, סוציו- אקונומיים ותרבותיים שונים, על פי סוג הבניה והאדריכלות סביב הפרויקט, ועוד. באמצעות הקריטריונים תשמר הרגישות להבדלים בקונטקסט העירוני ומה שנגזר ממנו.
2. קונטקסט מוסדי וחוקי: הקריטריונים להערכת התכנית יתייחסו לתנאים באתר ולתפקיד המדינה, השוק והתושבים בתהליך התכנון והבניה: בעלות פרטית ו\ציבורית, מעורבות עיריה או גופי מדינה בתהליך התכנון, מעורבות תושבים, השגת הסכמות ודגם הפעולה של יזמים.
3. ציפוף והצפפה: הערכת תכניות צריכה להתייחס לא רק לצפיפות עצמה- אלא גם לעוצמת הציפוף- דהיינו לשינוי ביחס למצב קיים. מהספרות עולה כי יש פער גדול בהשפעות של הצפפה מינורית וגבוהה ובמשמעויות הן עבור דיירי המתחם והן עבור שכניהם. לכן, ברקע להחלטות, הקריטריונים והבדיקה צריכים להתייחס למוכנות של הסביבה והפיזית החברתית לעוצמות השינוי המוצעות ולמשמעויות הנובעות מתוספת המשתמשים במרחב הנתון.
4. דגמי בינוי ועיצוב עירוני: כרקע לתכנון, הומלץ ניתוח הוליסטי של מורכבות היחסים בין היבטים חברתיים, כלכליים וסביבתיים, ושל ביטויים במאפייני דיור, תעסוקה ובינוי ובתכנון שימושי קרקע נלווים לדיור. בהקשר זה, חשוב להתייחס להשפעות של צורות הבינוי על תושבים מחתכים סוציו- אקונומיים שונים, למשל דרך עלויות התחזוקה הנדרשות, מיקום מוסדות ציבור, אפשרויות תצפית והשגחה על ילדים, בקרה על כמות המשפחות בכל כניסה, ועל פרישת הדירות בקומה, שטחים משותפים לדיירים ועוד. המסקנה בספרות היא כי נדרשת יותר יצירתיות בחיפוש צורות בינוי, בעלות ותחזוקה שמאפשרות הכלה ועירוב של אוכלוסיות מגוונות, עירוב שימושים, שמירה על הטרוגניות ברמות מחיר קרקע גבוהות, מנגנוני בקרה ותחזוקה לאורך זמן, גמישות ושינויים בהתאם לתמורות במסלול החיים המשפחתי והקהילתי. להיבטים המרחביים והפיזיים עצמם השפעה מהותית על איכות החיים במתחם, על ואפשרויות ההכלה והערוב של קבוצות שונות ועל המשכיות המגורים במהלך החיים ובכלל.
5. דגמי בעלות:  תכניות צריכות להתייחס לדגמי בעלות קיימים, ולחתור לשילוב של מגוון צורות בעלות ואחזקה במתחם ובעיר. בישראל התקיים עד עתה אחוז גבוה של בעלות על דירות, יש מעט חקיקה להגנה על שוכרים ומחסור קשה בדיור ציבורי ודיור להשכרה לטווח ארוך. לנוכח עליות המחירים של השנים האחרונות ניכרת ירידה בבעלות ועליה בצורות אחזקה אלטרנטיביות וניצנים ראשונים של דיור בר השגה או דיור שיתופי.
6. תחזוקת מבנים: נושא נוסף הייחודי לישראל הוא חקיקה מעטה בנושא של תחזוקת מבנים, שהתאימה, פחות או יותר, לבתים משותפים בני כמה קומות ומעט דירות. היום, קריטריונים להערכת תכניות צריכים להתייחס גם לבעלות משותפת וכמות השטחים הפנימיים והחיצוניים שידרשו לתחזוקה על ידי הדיירים, אופן לקיחת החלטות תחזוקה וניהול משותפות, הקלות על אוכלוסייה חלשה, קשישים ועוד בתשלומים ואמצעים ליצירת הכנסות ברמת הבניין.

על בסיס הבנות אלו, ניתן בהחלט לשאוף לדיון שיתייחס לנושאים אלו ועוד- בשלבי תחילת התכנון. תכנון כזה יחליף את המשא ומתן העכשווי בכל אתר בין יזמים- דיירים ועייריות, שתוצאותיו אינן מיטביות. הרעיון אינו מופשט, אלא אפשרי כאשר מוגדרת מראש שורת מדדים ברורה, מזוהה החשיבות היחסית של כל מדד בכל קונטקסט, ומפורטת מתודה פשוטה למימוש והמסמכים או הנתונים שנדרשים לצורך כך.

   *** נייר עמדה זה נכתב במסגרת קמפיין אקדמי בהובלת פרופ’ טלי חתוקה ראשת המעבדה לעיצוב ותכנון עירוני. מטרת הקמפיין לקדם סדר יום צודק ואיכותי בתחום ההתחדשות העירונית.