כיכר גבעון הפכה מ"חצר אחורית" לפיאצה מעוצבת. השיפוץ והטיפול בכיכר נעשו באופן ורטיקלי. ניתוח של המודל העיסקי והניהולי שאימצה עיריית תל אביב ושל ההיבטים החומריים והשפעתם על השימושים השונים בכיכר.

מתחם גבעון הוקם על ידי עיריית תל אביב-יפו בשנות ה-60 על אדמות הטמפלרים הפנויות, במטרה לפתח מתחם זה כאזור מסחר ועסקים. המתחם, המכונה גם "מתחם הארבעה", כולל בנייני משרדים טוריים הסובבים רחוב פנימי קטן בשם גבעון על שם העיר התנ"כית גבעון. שנים רבות המתחם תיפקד כחניון לכלי רכב ובמקום התקיים גם שוק "טעם העיר" הראשון. המתחם עבר בשנים האחרונות מתיחת פנים רצינית, כאשר בשטח הרחבה הפנימית נבנה באמצעות החברה העירונית "אחוזות החוף" חניון תת קרקעי בחמישה מפלסים לכאלף מכוניות ומעליו פיאצה גדולה, המיועדת לבתי קפה, כמו גם לאירועים המוניים .1

מ"חצר אחורית" לפיאצה מדוגמת

כיכר גבעון משכה את תשומת ליבי כבר מהפעם הראשונה שביקרתי בה. מדובר במקום שהיה חצר אחורית של העיר: מרחב אבוד, מרחב שהוא אנטי מרחב, 2 מגרש חנייה מאולתר במקום שהוא לא-מקום. המרחב הזה היה הגב הנשכח של מבני המשרדים והמסחר הפונים אל הרחובות הסואנים ומקום מושבם של תשתיות 'אחוריות' (מחסנים, מעבים, מזגנים, צינורות וכו') והתאפיין בהזנחה (תמונה 4). במהלך השנים האחרונות נעשה מאמץ להפוך את האתר לחצר קדמית, לכיכר עירונית חיונית. צורת החלל והפרופורציות של כיכר גבעון מזכירים לי את פיאצה נבונה ברומא, אך בלי המבנים המגוונים וההיסטוריים עם יצירות האמנות הגדולות שתחומים אותה. השיפוץ והטיפול בכיכר גבעון נעשו באופן ורטיקלי, הכיכר החדשה שנוצרה בקו הרחוב היא רק שכבה אחת בכיכר הרב קומתית.

פיתוח כיכר ורטיקלית- שותפות ציבורית-פרטית

הקרקע והמבנים בכיכר (32 דונם) נמצאים בבעלות עיריית תל אביב-יפו ונחכרו לתקופות שונות לדיירים המאכלסים אותם, בעיקרון עד שנת 2025. לפי החוזה המקורי, החכירות במתחם היו אמורות לפוג והוא תוכנן לחזור לידי העירייה, אלא שבמסגרת תכניות העירייה לשיקום האזור, שכוללות את התכנית לבנייה ושיקום של מתחמי שרונה והשוק הסיטונאי, החליטה העירייה לפני כמה שנים לפעול גם לחידוש מתחם גבעון. שאיפת העירייה היא כי החזיתות האחוריות של מבני רחובות החשמונאים והארבעה ישופצו על ידי בעליהם, זאת באמצעות מתן תמריץ המתבטא בתוספת 2-3 קומות ובהארכת חוזה החכירה עד שנת 2075.

בשנת 2010 החל מיזם השיפוץ במתחם גבעון באחריותה של החברה העירונית "אחוזות החוף", ששדרגה, שיפרה ושיקמה את המתחם וסביבתו על ידי מספר פעולות. היא סייעה בהקמת החניון התת-קרקעי והכיכר שבשטחה בריכת הערפל, הבריכה הביולוגית, עמודי התאורה, ריצוף הטרצו והתשתיות החדשות; היא הייתה גם האחראית על היפוך המסחר אל פנים הכיכר ושיפוץ הבניינים הקיימים; לפי ההסכם של העירייה עם בעלי המשרדים המחכירים את המבנים, ניתן יהיה להוסיף על הקיים עד שבע קומות, כפי שמאפשרת תב"ע 2465 א'; בין היתר חברת "אחוזות החוף" הייתה גם האחראית להשלמת ביצוע הרחובות העוטפים למתחם גבעון.

בפיתוח כיכר גבעון עיריית תל אביב השתמשה בשני מודלים של שיתוף פרטי-ציבורי:

BOT-Build Operate Transfer: הורדת החניון אל מתחת לקרקע ובניית כאלף מקומות חניה נבנו במכרז BOT  לפיו העירייה יצאה במכרז שמזמין יזם פרטי  שיבנה ויתפעל, ויחזיר לעירייה את החניון לאחר תקופת הזיכיון. במכרז זכתה חברת "גינדי השקעות", שהשקיעה כ-150 מיליון שקל בבניית החניון בתכנון משרד האדריכלים "קולקר-קולקר-אפשטיין". החניון אפשר את פינוי מפלס הקרקע לטובת פיאצה חדשה, שאותה תכנן משרד "ת.מ.א". (לראיון עם אדריכלית הנוף ליטל סמוק) החניון מנוהל כיום על ידי חברת "אחוזות החוף", מטעם עיריית תל אביב. (www.ahuzot.co.il)

BID -Business Improvement District : במתחם גבעון מתקיים אימוץ מודל ה-BID  האמריקאי על ידי עיריית תל אביב. ה-BID הוא למעשה מרחב מוגדר, שבעלי העסקים הפועלים בו מתאגדים ומקבלים אחריות על המרחב הציבורי ומבצעים פעולות כגון ניקיון מדרכות, ייזום אירועים ציבוריים ושיווק העסקים הפועלים במרחב. כל בעל עסק או נכס במרחב משלם מס או היטל למימון פעילות ה-BID, לרוב בשיתוף הרשות המקומית, ברמות שונות של מעורבות. לכל מרחב שכזה יש גוף שמנהל אותו. הגוף פועל כעמותה ללא כוונות רווח ומתוקצב על פי ההיטל שמשלמים בעלי העסקים או הנכסים במרחב. הגבייה מבוצעת על ידי הרשות המקומית, וסך הכסף עובר ישירות לעמותה המנהלת. העמותה המנהלת יוזמת פעולות לשיפור המרחב הציבורי והעסקי של הBID  באופן דומה עיריית תל אביב הקימה את עמותת מעג"ל ("מרחב עסקים גיאוגרפי לקידום"), 3 המאמץ את מודל ה-BID ומיישם אותו בניהול העסקים בכיכר גבעון. במסגרת הפרויקט, מעודדת העירייה את התאגדות בעלי העסקים במרחבים האלו, ומספקת להם פלטפורמה תומכת. בשונה ממודל ה- BID המקורי, כאן בעלי העסקים אינם אחראים באופן רשמי לניהול ותחזוקת הכיכר עצמה, אלא אחראים לנכסים הבנויים בלבד בהיקפה ומבצעים מגוון תפקידים אחרים בשמירה על הסדר הציבורי, הזהות שלו, הפן הכלכלי ואיכות המקום. ניהול בפועל של המרחב הציבורי נעשה על ידי אגף שיפור פני העיר (שפ"ע) של עיריית תל אביב. התקציב לניהול הכיכר מגיע מהעירייה, וקשור בתקציב הכולל של המרחבים הציבוריים בעיר. האכיפה הרשמית וההסדרה מתבצעים גם הם על ידי העירייה.

עיריית תל אביב אימצה מודל שלBID לפיתוח הכיכר. החלק שבקו הרחוב הוא רק מהכיכר, החניון שתחתיה הוא חלק מרכזי מהקיום של הכיכר (צילום: אורית מאיר)

עיריית תל אביב אימצה מודל שלBID לפיתוח הכיכר. החלק שבקו הרחוב הוא רק מהכיכר, החניון שתחתיה הוא חלק מרכזי מהקיום של הכיכר (צילום: אורית מאיר)

ניהול כיכר ורטיקלית

באופן כללי המודל הניהולי בכיכר גבעון נאמן לחלוקה לשימושים ועובד וורטיקלית: חניון, כיכר, מסחר, משרדים. אמנם קיימים באתר כמה סוגים של ניהול, כל אחד בידי גוף פרטי/ ציבורי אחר, אבל השליטה הבסיסית היא של עיריית תל אביב, שמחכירה את הנכסים. האינטרס של העירייה הוא לקבל ארנונה מהחניון, מהמשרדים והמסחר, ולייצר מרחב ציבורי מתחדש ואיכותי בעיר, לכן היא מקדמת את פעולות הבנייה והשיפוץ. הגוף המנהל את המסחר שומר על תחזוקה ראויה ומקנה סוג של שמירה לא רשמית על המרחב הציבורי של הכיכר והרחובות המקיפים אותה. ניתן לראות את ההבדל המהותי במידת התחזוקה והטיפול בין שטח הכיכר עצמה, ששופצה לאחרונה בריצוף, ריהוט ושלל אלמנטים חדשים, לבין מבני המשרדים הישנים המקיפים אותה, שרובם עדיין מוזנחים. החניון התת קרקעי, לעומת זאת, מטופל ומתוחזק כראוי.

כיכר גבעון כמרחב ציבורי בעיר

בעוד שבקומת החניון התת קרקעי ובקומות הגבוהות של המשרדים השימוש ברור, ידוע ופונקציונאלי, הכיכר שבקומת הרחוב מתפקדת כמרחב ציבורי בעיר, שהשימוש, האינטראקציה והמשתמשים בו הם ספונטניים ופחות ידועים. מה קורה בכיכר גבעון, האם ההתחדשות הצליחה, את מי היא משמשת ועד כמה המרחב אכן ציבורי?

במבט ראשוני הכיכר גדולה, שקטה וחשופה. במרכזה מתקיים שוק עתיקות צנוע, צבעוני ומוצל המציע לקונים בגדים, נעליים, פסלים, ספרים, ציורים ושלל חפצים נוספים, על גבי דוכנים ארעיים המכוסים מפות. אנשים שונים עומדים ליד הדוכנים, בודקים סחורה ומדברים. בהיקף הכיכר יושבים אנשים בפונקציות מסחר יחידות, אוכלים, שותים ומשוחחים, חלקם עם מחשבים ניידים. כמה מהעוברים בכיכר לוקחים אוכל בשקיות. חלל מסחרי אחד עובר שיפוץ דו כיווני על ידי מספר עובדים. על חזית אחרת תלוי דגל הקהילה הלהט"בית. הנוכחות האנושית באתר בינונית עד גבוהה. הכיכר מחולקת באופן לא רשמי למספר אזורים: אזור בריכת מים שקועה בצד המערבי, אזור מרכזי בו מתקיים השוק ואזור מזרקת מים בחלק המזרחי. קיימת רציפות ויזואלית בין מרכז הכיכר לחלקה המזרחי. במעברים שבין המבנים המובילים מהרחובות המקיפים אל תוך הכיכר ניתן לראות גרפיטי, צמחייה על גבי צנרת ואופניים חונות.

העמדת המבנים תוחמת חלל אליפטי ארוך ורחב שנחתך בגבול המזרחי המרוחק בכביש של רחוב ארניה אוסוולדו ובמגדלי זכוכית כחולים וחדשים. המבנים הישנים עמוסים במעבי מזגנים ומדחסי קירור, גרפיטי, ארובות עשן, שעוני מים, תעלות, צנרת וכבלים. חלונותיהם מכוסים בחלקם בסורגים. רובם אטומים כלפי הכיכר, זאת בשל וילונות מתכת או בד פנימיים. ישנן חזיתות מסחריות חדשות של בתי קפה, מסעדה וגלידריה שמוציאות שולחנות וכסאות לכיכר. לרובן חזית זכוכית שמבעדה ניתן לראות את ההתרחשות בפנים החנות. הריצוף במרכז הכיכר עשוי גרנוליט אפורה עם דוגמא לבנה של צמח המתפרש במרחב. בהיקף הכיכר בצמוד למבנים ריצוף אריחי בטון אפורים. הפרדה בין ריצופים באמצעות עמודי מתכת עגולים נמוכים יוצרת את התיחום בין המסחר לחלל המרכזי, המלווה בעמודי תאורה חדשים ומצלמות. במבט לכיוון מזרח נראים מגדלי מגורים חדשים של השוק הסיטונאי, שרונה ומגדלי משרדים נוצצים מבעד לגבולות הכיכר.

לכיכר מספר מאפיינים בולטים: דינמיות ושימושים זמניים- הכיכר משתנה בהתאם לשימושים הזמניים שמתקיימים בה כמו למשל שוק העתיקות שכולל דוכנים המוקמים ליום אחד, פינות הישיבה של בתי הקפה שמונחים כל בוקר מחדש, אלה קובעים את אופי הפעילות בכיכר.

העמדת המבנים תוחמת חלל אליפטי ארוך ורחב שבסופו מגדלי הזכוכית הגובהים של מתחם שרונה. הבניינים הישנים שתחומים את הכיכר עמוסים במעבי מזגנים ומדחסי קירור, גרפיטי וצינורות. (צילום: אורית מאיר)

העמדת המבנים תוחמת חלל אליפטי ארוך ורחב שבסופו מגדלי הזכוכית הגובהים של מתחם שרונה. הבניינים הישנים שתחומים את הכיכר עמוסים במעבי מזגנים ומדחסי קירור, גרפיטי וצינורות. (צילום: אורית מאיר)

גבולות פיזיים ברורים– הגבולות הפיזיים של הכיכר יוצרים ותוחמים את החלל, בשלוש חזיתות הגבול מסומן על ידי מבני המשרדים הישנים. בגבול המזרחי חודר רחוב ארניה אל תחום הכיכר ואחריו נמצאים צמד מגדלי הארבעה שתוחמים את החלל. בשל כך רוב שטח הכיכר נותר שקט ומנותק מהמולת הרחובות המקיפים אותה, ובחלקה המזרחי קיימת תנועה ערה של רכבים. הגבולות החומריים הבנויים של הכיכר מאפשרים את מאפייניו הלא חומריים: שקט, אינטימיות, פרטיות, ניתוק.

המעברים מהרחובות הסואנים שמקיפים את הכיר אל עבר הכיכר שנעשצה חצר פנימית, מוגנת ושקטה בייחס לרחובות בחוץ. (צילום: אורית מאיר)

המעברים מהרחובות הסואנים שמקיפים את הכיר אל עבר הכיכר שנעשצה חצר פנימית, מוגנת ושקטה בייחס לרחובות בחוץ. (צילום: אורית מאיר)

חלוקת הכיכר לאזורים פנימיים – האלמנטים המצויים בכיכר מייצרים פרגמנטציה במרחב: קוביות הזכוכית שמשמשות למעליות מהחניון התת קרקעי, יוצרות הפרדה של האזור המערבי ביחס למרחב הכיכר. ביחד עם מגדל המערכות שנמצא בקצה הכיכר הם יוצרים סוג של אגף נפרד המנותק מסביבתו. שילוב העצים, התאורה והמים יוצרים חלל אינטימי אחר במרחב, מטופח יחסית ובעל חיוניות שקטה, המושך אליו מגוון אוכלוסיות בכל שעות היום. הגדרת הגבולות של הפעילות המסחרית אינה גולשת לתוך מרכז הכיכר ותורמת לאבחנה בין דפנות הכיכר לבין האזור הפנימי שלה.

הגבולות החומריים הבנויים של הכיכר מאפשרים את מאפייניו הלא חומריים: שקט, אינטימיות, פרטיות, ניתוק (צילום: אורית מאיר)

הגבולות החומריים הבנויים של הכיכר מאפשרים את מאפייניו הלא חומריים: שקט, אינטימיות, פרטיות, ניתוק (צילום: אורית מאיר)

האלמנטים המצויים בכיכר מייצרים פרגמנטציה במרחב. שילוב העצים, התאורה והמים יוצרים חלל אינטימי אחר במרחב, מטופח יחסית ובעל חיוניות שקטה (צילום: אורית מאיר)

האלמנטים המצויים בכיכר מייצרים פרגמנטציה במרחב. שילוב העצים, התאורה והמים יוצרים חלל אינטימי אחר במרחב, מטופח יחסית ובעל חיוניות שקטה (צילום: אורית מאיר)

אדם וחומר: השונות בין החלקים בכיכר מזמינה סוגים שונים של פעילויות ושימושים בהתאם לאווירה שנוצרת בהם. כפי שעולה מהתצפית בכיכר, התאספויות של אנשים במרחב קשורות באלמנטים החומריים בו: עצים ושמשיות גורמים לאנשים להתקרב ולשבת בצל, מסחר שגם הוא מוצל ונגיש מקבץ פעילות רבה יחסית בשעות היום והלילה. באופן כללי הכיכר משמשת לשהייה אך גם כמקום מעבר. הכיכר ברובה חשופה לחום השמש ולכן ברוב שעות היום במרכזה היא נותרת ריקה. בריכת המים השקועה זוכה לנוכחות יחסית רבה בשל היותה מוקפת ספסלים ועצים המייצרים הצללה בקרבתה. לעומתה מזרקת המים המזרחית כמעט ולא מצליחה לקרב אליה את הציבור, ובשל כך היא נותרת אלמנט ויזואלי המנסה להקל על החום.

השונות בין החלקים בכיכר מזמינה סוגים שונים של פעילויות ושימושים בהתאם לאווירה שנוצרת בהם

השונות בין החלקים בכיכר מזמינה סוגים שונים של פעילויות ושימושים בהתאם לאווירה שנוצרת בהם (צילום: אורית מאיר)

האם המודל הפרטי-ציבורי מצליח ביצירת מרחב ציבורי חי ודינמי?

כיכר גבעון היא סמל לקשיים פוליטיים ותכנוניים שמתעוררים בפרויקטים של התחדשות עירונית בתוך רקמה עירונית קיימת. במצבה הנוכחי היא מייצגת ניגוד אינטרסים ופיצול בין שחקנים במרחב. מבחינת החוויה האנושית העירונית שנוצרת בה, היא עדיין חסרה וספק אם תגיע לכך בקרוב. ניתן לראות, כי המאפיינים של הנכסים הישנים הקיימים הם התסמינים של הבעיות שמאפיינות אותו: ההזנחה מורידה את רמת החיוניות של המקום, הצבעים האפורים, מוקדי הפעילות הצנועים והקושי בחידוש המבנים מייצרים מרחב ניטרלי ואנמי. זהו מרחב שהזהות שלו עדיין לא מגובשת. כיכר גבעון זקוקה לעוגן תוכני או עיצובי משמעותי יותר שישולב ברקמה המייצרת אותה, כזה שיוכל לחזק את הזהות של המקום. עם זאת ניתן לומר כי בבסיס הצליחו לחולל שינוי מחצר אחורית לכיכר ציבורית, אך המשתמשים בה אינם מאד מגוונים, התיחום שלה מייצר  סוג של שקט ואינטימיות נעימה אך גם משפיע על כמות האנשים המשתמשים בה. תהליכי ההפרטה הזמניים אמנם סייעו בתהליך השיקום, אך הפרטה מוחלטת של המרחב אינה כדאית, משום שזהו מרחב שנמצא בתוך רקמה עירונית חיה, ופעולה זו תיצור רובד נוסף של הגבלות, שלא בטוח שיועילו לחיוניות שבו. הציבוריות, הנגישות והאיכות של כיכר גבעון חשובים לעיר תל אביב כמו גם להמשכיות האורבנית שלה.

 

 

  1.  רכט דני, "מתחם גבעון", מתוך: "האנציקלופדיה העירונית | תל אביב 100", 03 באוגוסט 2018   https://sites.google.com/a/tlv100.net/tlv100/old_east/givhon
  2.  Carmona Matthew, Magalhaes Claudio de, Hammond Leo, (2008), "Public Spaces: The Management Dimension" in Public Space: The management Dimension (1 edition, pp. 27-64) London; New York; Routledge.
  3.   עמית עידן, "מרחב ציבורי בניהול פרטי", מתוך: "שפת רחוב | מגזין עירוני", 26.04.2017