בניירובי יש שוק נדל"ן רותח של גורדי שחקים מחד, ואחד מאזורי הסלאמס הגדולים באפריקה מאידך. ראיון עם אדריכל נוף, שגדל למד ועבד בקניה, על המורכבות של פיתוח עירוני במקום שזקוק לפתרונות דיור אבל שדיור לא מהווה בו פתרון מספיק

דיוויד קמבו מיינה (David Kambo Maina), שהצטרף למעבדה לעיצוב עירוני במסגרת תכנית חילופין עם אוניברסיטת MIT, הוא אדריכל נוף ומעצב עירוני מקניה. את הלימודים שלו עשה באוניברסיטה בניירובי ובקייפ טאון והיום הוא לומד תואר השני בתכנון עירוני באוניברסיטת MIT.

"אני זוכר את העבודה הראשונה שלי שהייתה לעשות את הגרפיקה לתוכנית מתאר (Master plan) בטנזניה, עבור הוועדה הלאומית לדיור. "קניה היא המדינה המפותחת ביותר באפריקה במובנים של תכנון עירוני ולכן חברות ייעוץ מקניה עובדות בתכנון מדינות רבות  באפריקה. "קניה היא בחזית מבחינת פיתוח. בניירובי יש את אחד משוקי הנדל"ן החיים והחיוניים ביותר. העיר נמצאת בבום נדל"ני, זה השוק הכי רותח אחרי ניו יורק. אבל השוק לא מותאם לאפריקה מבחינת העלות כי המחירים הם ממש ממש יקרים.  מבחינת ברות השגה זה ממש לא טוב לאפריקה".

בניירובי יש בום נדל"ני של בנייה רבויה (צילום: Ninara, Flickr)

בניירובי יש בום נדל"ני של בנייה רוויה (צילום: Ninara, Flickr)

למי מיועדת הבנייה החדשה של רבי הקומות בניירובי?

"יש הרבה מאד בניינים שנבנים, גורדי שחקים. ניירובי היא עיר מאד מוזרה מבחינת מה שאתה יכול למצוא בה. מצד אחד  יש פארק לאומי עם אריות וג'ירפות וכל זה בתוך העיר, מצד שני יש לך את המרכז הפיננסי ששם יש את כל הבניינים של ה-60 קומות. ואז אתה יורד למרכז העיר (כי העיר בנויה מגבעות) וזה מרכז העיר הישן שממנו התחילה העיר והיום אנשים עוזבים אותו. שם נמצאים כל משרדי הממשלה והפארק הגדול ביותר בניירובי: פארק החופש (Uhuru park). ואם עוברים לגבעה השנייה יש את האזור שבו כל הרצועה התעשייתית ואחרי כן יש חגורה של פרברים ואזורים שיש בהם קצת שימושים מעורבים."

פארק הורורו, הפארק הגדול ביותר בניירובי ומאחוריו מרכז העיר ובנייני הממשל (צילום: Nina R, Flickr)

אחד הפרוייקטים שבהם לקח חלק שנקרא: "Two River Side" ניסה ליצור עירוב שימשים בין מגורים, משרדים, מלון ומסחר. מדובר בפרויקט יחסית גדול, 40 דונם שמצויים בין שני נהרות, שפותחו על ידי יזם פרטי. הפיתוח הוא בשלבים, כרגע למשל יש אזור גדול המוקצה לחניה אך הוא יוסב לבינוי בשלב מאוחר יותר. האזור ממוקם בקצה העיר. לשאלתי האם הוא חושב שזה פרויקט מוצלח, דיוויד מתלבט בתשובתו: "מבחינת מסחר, לא בטוח אך מבחינת צמיחה בהחלט כן כי האזור החדש יצר תעסוקה לכ- 1000 איש." המתחם פונה למעמד בינוני וגבוה- הקניון, המשרדים, המגורים והמלון, אבל מספק תעסוקה לאוכלוסיה פשוטה יותר ולכן עוזר לאזורים הסמוכים.

פרויקט Two River Side בניירובי, ניסו ליצור אזור חדש של עירוב שימושים: מגורים, מסחר, משרדים ומלונאות. (התמונה באדיבות דיוויד קמבו מיינה)

העיר ניירובי היא מוקד של תעסוקה וכמות היוממים בה עומד על 3.4 מיליון איש שמגיעים בטרנזיטים מדי יום בכדי לעבוד. "ביום יש 8 מיליון איש ובלילה זה 4.6 מיליון. אלה שמגיעים כל יום כדי לעבוד גרים בפריפריה של העיר. והסלאמס נמצאים בתוך העיר ולמעשה אין להם בכלל מרחבים ציבוריים."

ואיפה יש מרחבים ציבוריים?

"אין כל כך הרבה מרחבים ציבוריים, יש קצת גינות כיס בחלק של העיר הוותיקה, אבל שם גם ממוקם הפארק המרכזי, פארק החופש, ובו מתקיימים האירועים או החגיגות של הממשלה ומצעדים. סך הכל אנשים לא רוצים להגיע לעיר, אתה מגיע לעיר רק אם אתה ממש צריך. רוב האנשים גרים בחגורות החיצוניות יותר ושם הם קונים וממלאים את כל צרכי היומיום שלהם. ההגעה לעיר היא רק במידה וזה הכרחי. זה משהו שאנחנו מנסים לשנות, לחזק את העירוניות וגם להכניס יותר אזורים של שימושים מעורבים."

אזור הסלאמס בניירובי שנמצא בין שתי הגבעות. ניתן לראות את ה'חגורות' של העיר: הסלאמס, דיור מוסדר ובקצה אזור העסקים (CBD) והטבע שבתוך העיר (צילום: Schreibkraft, Wikimedia)

 הדיור הלא פורמלי: מדוע אי אפשר לנצח את הסלאמס?

האי שוויון, הקיטוב בקניה ובעיקר בניירובי, היא אחת הבעיות המרכזיות. כיום אפשר לראות שצומח מעמד ביניים, מסביר דיוויד, אבל נוכחותו טרם תורגמה לשוק הדיור. דיור הוא הצורך העיקרי בניירובי וזו בעיה חוצת מעמדות- עניים, עשירים וכל מי שבטווח שבין לבין- זקוק לדיור. "יש מחסור תמידי בדיור מכל הסוגים לכלל המעמדות. וזה מתבטא במה  שקוראים לו 'דיור לא פורמלי'."

"יש שני סוגים של דיור לא פורמלי, האחד הוא של אנשים שיש להם קהילות מגודרות, שהם לאו דווקא נשמעים למגבלות של איזור או רגולציה. למשל הם בונים גדרות גבוהים שלא אמורים להיות, חופרים בורות ובונים במקומות שלא אמורים בהכרח לבנות בהם. ויש את הפיתוח הלא פורמלי מן הצד השני, של הסלאמס. זה כולל כל כל צורה הכי ארעית של מחסה: סדינים, ברזנטים, רפסודות, קרשים. זה צורה מאד מאד לא פורמלית, למשל דיור שמתפתח על גידול אורגני ליד אזורים של הצפות. דיירי הסלאמס לרוב בוחרים דווקא את האזורים האלה כי הם קרובים לאזורי הליכה, תחנות אוטובוס, אזורי תעשייה. וזה קורה רק בניירובי, ולא קורה בכל המדינה".

לממשלה יש אינטרס לשמר את הסלאמס טוען דיוויד "מה שקורה זה שיש לך את כל הNGO שמגיעים למדינה כדי להשקיע ולשפר את החיים של האנשים, אבל זה נעשה תעשייה בפני עצמה ולכן לא רוצים באמת להיפטר מהסלאמס כי זה מקור הכנסה ומשיכת הון עבור המדינה. אז לא רוצים להיפטר מהם אבל השאלה מה לעשות איתם היא בעיה עבור הממשל."

הדיור הלא פורמלי של המעמדות הנמוכים משרת את הממשלה ובעלי הון מכמה בחינות: זה מאפשר שליטה פוליטית ושימוש קל מאד באנשים. "הרבה פוליטיקאים משתמשים באנשים האלה ככוח הצבעה, מגיעים מבטיחים שישפרו את חייהם וזוכים בקולות. ומצד שני הם יכולים להעיף אותם או להיפטר מהם במידת הצורך." בעלי אינטרס נוסף בשימור המצב הם בעלי הקרקעות שעליהם יושבים דיירי הסלאמס. "האדמה שהם גרים עליה היא בבעלות פרטית, אז אתה תוהה מדוע בעלי האדמה לא מחליטים לעשות דיור בר השגה, או צורה של יחידות דיור מוזלות, אבל הם לא רוצים לעשות את זה כי אז הם יצטרכו להסדיר את הקרקע לעמוד בחוקים ותקנות ובעצם להשקיע. ככה הם מרוויחים כסף מהקרקע בלי להשקיע שום תשתיות, שום הון ושום שירותים. והאנשים שחיים שם משלמים להם, כך שזה רווחי להם מאד".

החיים באזור הסאלמס הגדול ביותר בניירובי Kibera. ברקע המבנים החדשים אליהם ניסו להעביר את התושבים, אך הם חזרו אל הסלאמס (צילום: Ninara, Flickr)

התחדשות עירונית- בית זה לא מספיק

במסגרת עבודתו כאדריכל נוף היה מעורב בפרויקט של התחדשות עירונית שלמעשה נכשל. הם תכננו 300 יחידות דיור מול אחת מאותן שכונות סלאמס, העבירו את האנשים מצד אחד לצד אחר שבו הם קיבלו יחידות דיור. אבל אחרי זמן קצר האנשים עברו בחזרה לסלאמס, החלו להשכיר את יחידות הדיור וככה הרוויחו כסף. "העניין הוא שלתושבי הסלאמס אין זכויות קניינות, אז ההנחה היא שאם אתה נותן להם קניין זה יוציא אותם ממעגל העוני שבו הם חיים. אבל זו הנחה מוטעית כי הם רואים בה פוטנציאל להרוויח מזה כסף, לקחת הלוואה. זה מייצג בשבילם הכנסה ולא דיור. הם זקוקים להכנסה, אם אתה נותן להם דיור ללא הכנסה אתה לא עוזר להם. אתה נותן להם רק מקום לגור בו, וממה אני אחייה?" על כן מסביר דיוויד התחדשות עירונית שמספקת דיור יכולה לעזור לאנשים ברמה הכלכלית אבל היא לא תפחית את הסלאמס ברמה העירונית, כך שמבחינת הרשויות לא בטוח שזה משרת את המטרה, אם הן מבקשות באמצעות אספקת דיור והתחדשות עירונית להסדיר את העיר.

כאשר סיפקו לאנשים החיים בסלאמס דיור הם העדיפו לחזור לסלאמס, כי מה שהם זקוקים לו זה הכנסה ולא דיור. ולכן בנכס שקיבלו ראו הזדמנות להכנסה (צילום: Nina R, Flickr)

הסלאמס נהפך למנגנון כלכלי שמכניס תרומות חיוניות לעיר (צילום: Nina R, Flickr)

הפרופיל של דיירי הסלאמס מגוון, ואנשים רבים מוציאים בו פתרון מסיבות שונות ולכן הוא ממשיך להיות כה פונקציונאלי עבור התושבים השונים בעיר. "יש כאלה שבאים לעבוד בעיר ושולחים הרבה כסף למשפחות שלהם בכפר, אז הם לא רוצים להוציא כסף על דיור ומחפשים את האופציה הזולה ביותר. ויש את העירוניים העניים שאין להם הרבה במובן של בעלות (קנין, רכוש או עבודה)." הסיבה שהוא  מכיר את הסלאמס מקרוב היא משום שהתנדב בארגון של מעצבים שעובדים בניירובי ( KDI –Kounkuey Design Initiative ) באזור סלאמס הכי גדול באפריקה שנקרא Kibera. זה ארגון בינלאומי שפועל בקליפורניה, אינדוניזיה, וקניה. על אף הביקורת שלו על ארגוני NGOs  הוא תומך בגישה של ארגון זה משום היא ממוקדת באנשים ושנית היא עוסקת בפיתוח תשתיות. "הם לוקחים אזור בסלאמס מדברים עם האנשים, מראיינים אותם, עושים להם סדנאות ואחר כך בונים שירותים בסיסים לתושבים ותשתיות."

למעשה הם מפתחים את השטח עבור בעלי הקרקע שמנצלים את דיירי הסלאמס ומרוויחים מהם כסף מבלי לספק שירותים מינמליים. נוסף על כך בעלי הקרקע ירוויחו מפיתוח הקרקע שלהם בחינם. "נכון. זו תמיד דילמה, אבל אי אפשר להגיד אנחנו לא נעשה כלום כי זה קרקע של בעלים, גרים שם אנשים, זה החיים שלהם. אז אתה צריך לעצום עיניים כלפי חלק מהדברים ולומר אלה לא התנאים הכי טובים אבל כארגון זר אתה גם לא יכול להתערב בעניינים הפוליטיים של מדינה זרה. "

יש דילמה בפיתוח והשקעה בתשתיות באזורי הסלאמס, שכן אתה משקיע בהסדר שהוא ארעי ובקרקע שהיא בבעלות פרטית (צילום: Nina R, Flickr)

אדריכלות נוף באפריקה

שאלתי את דיוויד איך הגיע דווקא לאדריכלות נוף "קודם כל כי אני מרדן, ההורים שלי רצו שאלמד רפואה אבא שלי רופא אז חייתי כל החיים בבית חולים ולא רציתי את זה יותר. הלכתי לכיוון של מוסיקה ופסיכולוגיה ובסוף הגעתי לאדריכלות נוף.

לדיוויד אין ספק שאדריכלות נוף היא הכרחית באפריקה ויש לה פוטנציאל אדיר מסיבות שאינן שונות מכל עיר אחרת בעולם. "כשאתה אדריכל אתה לא מסתכל על ההשפעה הסביבתית של הבניין שלך. אתה חושב ברמת המבנה ולא מה יהיו ההשלכות של זה על כל הרחוב או על צמיחה, לעומת זאת באדריכלות נוף  אתה לומד לחשוב בקנה מידה מאד גדול. וזה יתרון עצום. איך שאתה חושב כאדריכל נוף זה מאפשר לך מגיל מאד צעיר לחשוב בצורה מערכתית, כלומר על ההשפעה הכלל מערכתית".