מהי נקודת המוצא המתאימה לקדם תהליכים של התחדשות עירונית?

כיצד נכון לבחון ולהעריך פרויקטים של התחדשות עירונית: דרך הפרפסקטיבה של דיור בר השגה, חוסן עירוני  או מידת שביעות הרצון של התושב?

דיור חיוני לכולנו, לכלכלה שלנו, לסביבה שלנו. דיור חשוב לפרט ולמשפחה. עבורם בית מייצג הרבה יותר מאשר רק מקום מגורים. “דירה להשכיר” בסיפורה של לאה גולדברג ¹ הסיפור עוסק במשמעותו של הבית כזירה חברתית, כמרחב משותף, שבו גרים יחדיו דיירים שונים. הסיפור מתמקד ביחסי שכנים הגרים באותו מגדל, כל אחד שונה מהאחר ולכל אחד סטנדרט המגדיר מהו מגורים עבורו. במאה העשרים ואחת אנו עומדים בפתחה של “תעשיית” התחדשות עירונית במסגרתה נעשה שימוש ברעיונות של תמהיל חברתי, דיור בר השגה, וחוסן העירוני.

רשימה זו, תבחן שלוש נקודות מבט להערכה של פרויקטים בהתחדשות עירונית: דיור בר השגה, חוסן עירוני ונקודת מבטו של התושב, ותשאל מהי נקודת המוצא המתאימה לקדם קהילות שאנו רוצים לחיות בהן? במה נמדד החוסן החברתי? וכיצד העיר מעניקה לתושבים בטחון פיזי, כלכלי?

נקודת המבט של דיור בר השגה

“דיור בר השגה” – דיור חברתי – כהגדרתו בחוק² ‘דיור בהישג יד’ זהו דיור להשכרה במחיר מופחת, או להשכרה לטווח ארוך (לסדרת פודקסט של אורבנולוגיה בנושא דיור בר השגה). דיור בר השגה מיושם באמצעות כלים רגולטוריים,  מימון כספי או תמלוגים. לפי המחלקה לתכנון וממשל מקומי לדיור בר השגה בקהילות באנגליה לדיור בר השגה פנים רבות ³. – UK, London : Department for Communities and Local Government, February 2017].  הם ממפים את היתרונות והחסרונות ה של הדיור בר ההשגה:

זמינות הדיור לבעלי הכנסה נמוכה – השכרת דירות הנן מצרך זמין יותר ונותן מענה מיידי לאוכלוסייה הזקוקה לדיור מיידי קהל היעד העיקרי הם זוגות צעירים וסטודנטים; תמריץ ליזמים – יצירת תמריץ ליזמים לאפשר להם ליזום פרוייקט מגורים משולב עם מרחבים ציבוריים, תוך ניהול משק בית נאות, הנותן מענה לתחזוקה שוטפת ויצירת סביבת חיים נוחה ומספקת בייחוד עבור משפחות עם ילדים;  צמיחה כלכלית – דיור ציבורי להשכרה בהישג יד, מאפשר צמיחה כלכלית ברשויות המקומיות, על ידי גיוס כח עבודה צעיר ואיכותי;  מוטיבציה ועידוד השקעות – על ידי תזרים הכנסות צפוי שמתאים לצרכי המשקיעים כמו קרנות פנסיה המבקשות להתאים את התחייבויותיהן הפנסיוניות הצמודות  אינפלציה.

החסרונות הם בעיקר כשלי שוק שלא מצליחים לספק את “סחורה” באופן יעיל: דרישות סף גבוהות ליזמים – החסמים הרגלוטוריים עם הצבת דרישות סף בכדי לעמוד בתנאי המכרזים ליזמים. קבלנים בעלי דרגת סיווג נמוך מתקשים בהתמודדות מול קבלנים בעלי סיווג גבוהה; חוסר מידע – כיוון שמדובר במיזם חדשני, יש עמימות כלפי ההבנה את המושג דיור ציבורי, הן ליזמים והן למשקיעים. מבחינה תכנונית ופיננסית; תועלת לאחרים – מיזם של דיור בר השגה יכל להיות רווח כלכלי עבור גורמים שונים, כגון: מיסוי גבוה של הרשויות המקומות עבור הפיתוח המזורז. בנייה מזורזת עלולה להוות “פרצה לגנב” – קבלנים ויזמים שיש להם אינטרס, מפעילים לחץ על הרשות המקומית תוך מתן שוחד לקידום המיזמים, ללא פיקוח עליון של הגורמים המאשרים. יכולים להביא לתוצאה הפוכה ממטרת הפרוייקט; חוסר בהירות רגולטורית ברשויות המקומיות – כאמור בדברי ההסבר בהצעת החוק⁴ כיום שורר חוסר אחידות בין ההגדרות השונות למונח “דיור בהישג יד”, אשר יוצר בלבול וחוסר ודאות לגבי המדיניות הציבורית בקרב קובעי מדיניות, רשויות מקומיות, יזמים ואזרחים מן השורה.  היעדר האחידות מקשה על האפשרות לקדם מדיניות קוהרנטית ולעודד הקמה של דיור בהישג יד הן ברמה המקומית והן ברמה הארצית.

דיור בהישג יד באנגליה (מקור צילומים: geograph.org.uk)

נקודת המבט של החוסן חברתי

נקודת מבט של חוסן, מתייחסת ליכולת של מערכת לקלוט שינויים, תוך שמירה על הקשרים בין החלקים בתוך המערכת. מושג זה מתייחס גם ליכולת של המערכת לארגן את עצמה מחדש באמצעות השינויים, על מנת לשמור על מבנה וזהות.⁵ המושג חוסן הפך למרכזי בהתבוננות על המרחב העירוני. העיר נוצרת על ידי מי שמאכלס אותה, דרך יחסים א-סימטריים של השפעה ושליטה. המחקר בנושא באנגליה מבחין בין סוגים שונים של חוסן:⁶

חוסן תשתיתי – מתייחס להפחתה בפגיעות של מבנים בנויים, כגון מבנים ומערכות תחבורה. הכוונה גם לבריאות מתקנים, פגיעות של מבנים למפגעים, תשתיות קריטיות וזמינות דרכים לפינוי וקווי אספקה ​​לאחר אסון, והיכולת של הקהילה לתגובה ולהחלמה. חוסן מוסדי – מתייחס ליכולת של מערכות, ממשלתיות ולא ממשלתיות, לנהל קהילה. חוסן כלכלי – מתייחס למגוון הכלכלי של קהילה בתחומים כגון תעסוקה, מספר עסקים ויכולתם לתפקד לאחר אסון. חוסן חברתי –מתייחס ליכולתה של קהילה או חברה להתמודד ולהסתגל להפרעות ולשינויים, כולל  היכולת של קהילות להתארגן בעצמן, להסתגל לשינויים אלה ולהגדיל את יכולת הלמידה וההסתגלות שלהם.

במחקר של המחלקה לתכנון וממשל מקומי לדיור בר השגה בקהילות באנגליה הציגו כמה תובנות ותועלות ביחס לשילוב חוסן חברתי בפרוייקטים עירוניים:

1. שיתוף פעולה בין הרשות המקומיות לתושבים מצמצם משמעותית העלויות והפחתת הסיכון, מבטיחות קבלה מקומית ובניית הון חברתי, בכך הם יכולים להרחיב את השיפורים הכלליים בעיר כגון: תשתיות ושירותים ציבוריים. חוסן חברתי מתאים לשילוב בפרויקטים של פינוי בינוי, שיפור בינוי מכיוון שזה מקביל ליעדי פיתוח חברתי.
2. על המתכננים העירוניים להבין את מערכות היחסים והמוסדות המגנים מפני הסתגלות ומעודדים אותה בכדי למקסם את הסיכויים שהשקעות בבניית החוסן בפועל יצליחו.
3. פרוייקטים במימון ממשלתי מתמודדים עם זעזועים וסכנות באזורים עירוניים. השתתפות הממשלה יכולה להיות יעילה ולסייע בתהליכי קידום הבנייה.
4. חוסן חברתי ברמת השכונה והעיר כאחד, הוא לקדם פרויקטים לשפר את השתתפות הקהילה ובעלי העניין ככל האפשר, ללא קשר לשאלה ההשקעה המוצעת מתמקדת בקהילה או הרשות המקומית.
5. קידום החוסן החברתי יניב תוצאות טובות יותר באם יופחתו עלויות מיסוי וישפרו את פרנסתם של אוכלוסיות עניות ופגיעות

דיור בר השגה בניו ג’רזי, מחלקת הדיור בעיר מחזיקה בנכסים המיועדים לאכולוסיה מבוגרת ולאוכלוסיות ממעמד נמוך (צילום: MorrisCountyNJ,Flickr)

נקודת המבט של התושב

האם יש צורך להתחשב ברצון האנשים בבחירת מקום מגוריהם? בחינת שביעות רצון התושבים, הוא חלק חשוב בקבלת החלטות לרצון שלהם לעתידם, עתיד ילדיהם, החברה שהם מעוניינים להיות חלק ממנה והתדמית שלהם. מחקרים אמפיריים שהצביעו על חשיבות צרכי המשתמשים בקבלת החלטות למקום מגורים בדיור לטווח ארוך, מציעים כמה לקחים ומסקנות ביחס לגורמים המשפיעים על שביעות הרצון של התושבים במקום מגוריהם:⁷

1. אנשים נוטים להיות יותר מרוצים כאשר הם משתתפים בתהליך הפיתוח.
2. שביעות רצון מגורים תלויה בסוג הבניינים, הייתה שביעות רצון גבוהה יותר לדירות פרטיות עם גינה מאשר דירות בבניה רוויה בקרב התושבים.
3. במקרה של משפחות עם ילדים, שביעות הרצון נמדדת בזיקה לחינוך המקומי.
4. משפחות בעלות הכנסה נמוכה הביעו שביעות רצון לזמינות של מתקנים ושירותים ציבוריים בסביבת המגורים שבתכנון סביבת מגוריהם.
5. הפחד מפשע משפיע במידה ניכרת על שביעות רצון, יש קשר אפקטיבי בין עיצוב פיזי ופשע. נכסים שיש בהם אבטחה היו הכי פחות חשופים לפריצות.
6. התושבים בדירות רבי קומות נוטים פחות לפחד מאשר דיירים בדירות צמודות קרקע.
7. שביעות הרצון מהפרטיות בשכונה תלויה ברקע התרבותי של החברה.
8. ההשפעות הגזעיות / אתניות של המשפחות על העדפותיהן לדיור ומצב שכונתי. בכל הנוהגים, עקרונות העיצוב צריכים להיות תואמים את ההקשר התרבותי כך שלא ניתן היה להגדיר אותם מראש.
9. מעורבות קהילתית בהכנת תכניות אב בתהליך קבלת ההחלטות לגבי שיפור תנאי המחיה בעיר.

שביעות רצון התושבים, הוא חלק חשוב בקבלת החלטות לרצון שלהם לעתידם, עתיד ילדיהם, החברה שהם מעוניינים להיות חלק ממנה והתדמית שלהם (צילום: גיא יחיאלי, עיריית תל אביב, פליקר)

השאיפה האוטופית הנה קו דמיוני במרחב התרבותי

שלושת נקודות המבט שהוצגו, דיור בר השגה, חוסן עירוני, ושביעות הרצון של התושב, כולן חשובות בעיצוב הסביבה הבנויה של ימינו. אך מה יכריע את הבינוי העתידי של סביבות המגורים שלנו? בראייה אוטופית תכנונית השאיפה היא לתמהיל חברתי (אינטגרציה)⁸ – מציאות שבה לא קיימת הפרדה מרחבית של קבוצות תרבותיות וקיימת בו פריסה מאוזנת של הקבוצות החברתיות המובחנות. אולם, על פי מחקר של אלון גילדין,⁹ זהו מצב שקשה מאוד להשיגו, וכאשר שיעור אוכלוסיית המיעוט תעלה מעבר לנקודה מסוימת, הדבר עלול להוביל ל”בריחה” של הרוב. תופעה זו מובילה לסיכול אינטגרציה, שכן אחרי בריחת הרוב תהפוך השכונה ממעורבת לכזו המאוכלסת על ידי קבוצת המיעוט בלבד. למרות הנסיונות להתמודד עם סוגיות אלו באמצעות חקיקה ותוכניות רעיוניות, הדרך עדיין ארוכה ורשויות רבות בישראל ובעולם נמצאות בשלב של הכרות עם המושגים, הרעיונות ורחוקות מאוד מגיבוש של מדיניות כוללת בנושא.