מטרופולין בר השגה – מסמך מדיניות לדיור בר השגה בראיה מטרופולינית

הצורך בדיור בהישג יד נעשה ברור אף יותר נוכח המצב הכלכלי, מסמך זה מציע לחשוב על על דיור בר השגה בקנה מידה מטרופוליני, לא כמאמץ של עיר אחת אלא מתוך ראייה אזורית. באופן שיבטיח שיוויון בין הרשויות ויאפשר טיפולוגיות שונות של דיור בר השגה.

הביקוש הגובר לדיור במטרופולין, מאיץ את העלייה במחירי הנדל”ן. העתיד העירוני צפוי להיות צפוף יותר ופוגעני כלפי אוכלוסיות וותיקות ומוחלשות. המענה הנדרש הינו לדיור בר השגה במרכז ישראל, הוא בקנה מידה המטרופוליני.  עד כה החשיבה על דיור בהישג יד (אם בכלל) מתקיימת בקנה מידה עירוני, באופן וולנטרי. מסמך מדיניות שגיבשנו מציע להקים מנגנון לתכנון ותכלול דיור בר השגה במטרופולין תל אביב, בהתאם למאפייניה של כל עיר, ובאמצעות הקמת צוות תכנון רוחבי מטרופוליני.

הצורך בדיור בהישג יד

ישראל נמצאת בעיצומו של משבר דיור שפתרונו אינו נראה באופק. בשנים האחרונות הוצאו לפועל כמה תכניות ממשלתיות לסייע בפתרון המשבר – ובראשן הקמת הווד”לים, הוותמ”ל ותוכנית מחיר למשתכן.¹ על אף ריבוי היוזמות, מחירי הנדל”ן ממשיכים להאמיר ומעמד הביניים והמעמד הנמוך מתקשה לעמוד במחירי הדיור במרכז הארץ.  בהיעדר תכנית פעולה, נראה כי ישראל דוהרת אל עבר אסון תכנוני:

• דיור וצפיפות אוכלוסין – 98% מהאוכלוסייה ב-2050 תגור בערים וחלקה הגדול יצטופף במגדלים רבי קומות. לכך תהיינה השלכות חברתיות, קהילתיות וסביבתיות שליליות רבות.
• תחבורה – צפיפות הנסועה בכבישי ישראל היא הגבוהה ביותר מבין מדינות ה-OECD. עקב הגברת הצפיפות החזויה ב-2050, לא ניתן יהיה להתנייד בתוך הערים בכלי רכב, וטבעות הפקקים מסביב למטרופולינים ילכו ויתרחבו.²

המשבר בישראל בולט במיוחד במטרופולין תל אביב. הביקוש הרב גורם לעליית מחירי הנדל”ן באופן שמונע מאוכלוסיות מגוונות ממעמד הביניים והנמוך להתגורר באזור זה. כיום מבינות גם הרשויות כי ללא אותן אוכלוסיות  העיר לא תוכל לתת מענה לשירותים חיוניים  כגון חינוך, רפואה, שירותי רווחה, הצלה וכו. ³.  מציאות זו פוגעת בתפקוד העיר ובחוסנה הקהילתי. בעיות חריפות אלה מחייבות מענה בהול  שיאפשר לאוכלוסיות רבות ומגוונות ככל האפשר להתגורר במטרופולין הצפוף בישראל. לאור האמור לעיל, מטרת מסמך זה היא לגבש מדיניות דיור בר השגה (דב”י) במטרופולין תל אביב.

בשנים האחרונות התפתחה המודעות סביב דיור בר השגה בישראל, במטרה לסייע למעמד הביניים. אולם חשוב להבין תחום זה בקנה מידה ארצי ובקנה מידה עירוני.

בקנה מידה ארצי, בשנת 2018, חוקק תיקון 120 לחוק התכנון והבניה – “חוק דיור בהישג יד”. מטרת החוק היא יצירת הסדר המעודד בניית דב”י, הרחבת סמכויות מוסדות התכנון לכלול בתוכניות הוראות הנוגעות לדב”י⁴ תיקון 120 מגדיר מהו דיור בר השגה, כאחד מבעל שני מאפיינים:

• דיור להשכרה במחיר מופחת בשיעור של כ-20% ממחיר השוק, לתקופה של 5 שנים.
• השכרה לטווח ארוך לתקופה של 5 שנים, כאשר דמי השכירות לא יעלו על מחיר השוק, הנקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי.
• כיום, נמצאת ישראל בתקופה בה היא לומדת על מימוש דב”י ומתגלים אתגרים וכשלים המקשים על יישמו ⁵: מבני – החוק מגדיר בניית דב”י כאפשרות ולא כחובה, ולמעשה מעביר את מסגרת האחריות לאספקת דב”י מהמדינה לרשויות המקומיות. בנוסף, היות ובניית דב”י נתון לבחירתו של בעל הקרקע, הכוח להחליט על קידום דב”י עובר מהרשות ליזם הפרטי, ובכך גם לוקח מהרשות המקומית את שיקול הפיזור המרחבי של הפרויקטים.
• יישומי – לא ניתן להוציא היתר בנייה לתכנית דב”י, עד אשר שר האוצר יחוקק תקנות לעריכת הגרלה לדב”י במחיר מופחת, אשר טרם חוקקו.
• כלכלי – היעדר תמריצים (כספיים, הטבות מס, זכויות בניה) מצד הממשל עבור קידום דב”י בערים. מכאן, כי במסגרת יוזמות מטעם רשויות מקומיות, יטו יזמים לבנות רק באזורי ביקוש, על מנת לכסות על הפסדים מדב”י.
• חברתי – החוק אינו מתייחס להכנסה מקסימלית והון הנכסים למשק בית ובכך מאפשר דב”י גם למי שאינו ממעמד הביניים.

בקנה מידה העירוני, ניתן למצוא יוזמות מקומיות בתחום הדב”י במטרופולין תל אביב. יוזמות אלו צמחו על רקע כישלון המדיניות הממשלתית בתחום הדב”י, ומן הצד השני הצורך של הרשויות לשמר את התמהיל החברתי בעירן. היוזמות המקומיות כוללות פרויקטים מגוונים המתמקדים בהגרלה של יחידות דיור למכירה במחיר מופחת או להשכרה במחירים מוזלים. כיום הרשויות המקומיות במטרופולין תל אביב מציעות כ- 400 יחידות דיור במסגרת דב”י, בשני מודלים עיקריים:

• פרויקטים על קרקע עירונית – בהם כל היחידות מיועדות לדב”י.
• פרויקטים על קרקע פרטית – הענקת זכויות בניה מוגדלות ליזמים בכפוף להקצאת דב”י.

היוזמות לדיור בר השגה נתקלות בקשיים על רקע קונפליקטים בין השחקנים השונים: הרשויות – שיקול הפיזור המרחבי של הפרויקטים נעשה על בסיס העדפות ושיקולים כלכליים של יזמים וגורם לעליית מחירים בשוק. היזמים – השפעה על אופי הבינוי ותמהיל השוכרים בפרויקט פרטי נקבע על ידי הרשות. והתושבים – הקריטריונים מכוונים למעמד הביניים ומדירים אוכלוסיות מוחלשות.

לאור הקשיים ביישום מדיניות דב”י על בסיס היוזמות בקנה מידה הארצי והעירוני, יש קושי ביישום של מדיניות בדיור בר השגה בעיקר במטרופולין תל אביב.

הצורך לעבור מחשיבה עירונית למטרפולינית בתחום הדיור בהישג יד

במציאות הקיימת, חסר מנגנון אסדרה מטרופוליני לתחום דיור בר השגה. מנגנון זה נחוץ כפתרון למשבר הדיור במטרופולין. בכוחם של פרויקטי דב”י לאפשר למעמד הבינוני להשיג קורת גג בתקופה שבה מחירי הנדל”ן מזנקים ביחס לא פרופורציונלי להכנסות משקי הבית. כמקדם תמהיל חברתי בערי המטרופולין. בכוחם של פרויקטי דב”י לשמור על בעלי המקצוע הנדרשים בעיר ולהביא לגיוון אנושי המאפיין את אורח החיים האורבני. וכפתרון לגודש בדרכים. בכוחם של פרויקטי דב”י להפחית את הנסועה והיוממות על ידי שימור העובדים בקרבת מקומות העבודה בתוך העיר.

על מנת לקדם זאת אנו מציעים  להקים מנגנון בלשכת התכנון המחוזית אשר יגבש מדיניות בתחום דב”י בערי המטרופולין. מנגנון שכזה יכול להוות יתרון בשל כך שהוא יאפשר השתלבות במנגנון התכנוני הקיים, במטרה להעלות לסדר היום המחוזי את תחום הדב”י, מתוך הבנה כי רק ראייה כוללנית תבטיח מענה אזורי מאוזן. המנגנון המוצע ייקח בחשבון את שיקולי כלל הערים, לצד צורכי המטרופולין כמרחב המבוקש בישראל. בנוסף הוא יבטיח מענה גם לרשויות שאין ביכולתן ליזום פרוייקטי דב”י באופן עצמאי, ובכך יבטיח שיוויון בין הרשויות במטרופולין. בנוסף, החלטות המנגנון יוצאו לפועל מתוקף הסמכויות הסטטוטוריות של הוועדה, דבר שיבטיח את יישום החלטותיה. (לקריאת המסמך המלא אשר מפרק את המבנה הארגוני ומנגנוני היישום, ראה מסמך מלא).

המנגנון המטרופוליני יפתח ויגבש מדיניות ייעודית בתחום הדב”י:

1. המנגנון מציע חמישה מודלים של דב”י, הנבדלים זה מזה בהיבטים תכנוניים, כלכליים וחברתיים, וניתנים ליישום בערים שונות בגרעין והטבעת הפנימית במטרופולין.
2. התאמה בין טיפוסי הדב”י לרשויות בתוך המטרופולין בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכל עיר, כגון: עתודות קרקע, גישה למרכזי תעסוקה, אוכלוסיית היעד לדב”י ועוד.

מודלים מוצעים של דיור בר השגה

לסיכום, מסמך זה מבקש להעלות לסדר היום התכנוני את מדיניות הקמת יחידות דיור בר השגה במטרופולין תל אביב, בהתאם למאפייניה של כל עיר, ובאמצעות הקמת צוות תכנון רוחבי מטרופוליני בלשכת התכנון המחוזית תל אביב. צוות דב”י יסייע לרשויות המקומיות במטרופולין מימוש תכנון ובניה של יחידות דיור בהישג יד על פי הצרכים המתבקשים משטחן, כל זאת על מנת להתמודד עם הכשלים שעלו במימוש בניית יחידות אלה בעקבות תיקון 120 לחוק התכנון והבניה, והכשלים אשר עלו מניסיונות הרשויות להקים פרויקטי דב”י בתחומן.  אנו רואים בהקמת מנגנון שיתכנן ויתכלל את תחום הדיור בר השגה בקנה מידה מטרופוליני יתרונות רבים:

• הוא יאפשר הקצאת דב”י בצורה שוויונית יותר לרשויות השונות, ללא תלות בעצמאותן ויציבותן הפיננסית.
• יבטיח כי בשונה מהמצב כיום, הקמת פרויקט חדשים, בין על קרקע בתולית ובין אם באמצעות התחדשות עירונית, יעשו.
• סייע למקבלי ההחלטות לבחון את הקצאת הדב”י בראיה תכנונית, מטרופולינית ועירונית בו בזמן, תוך התחשבות ביכולת הנשיאה התשתיתית-מקומית: תשתיות התחבורה, שרותי ומבני ציבור, תמהיל האוכלוסייה, מספר יחידות דב”י קיים ומגמות צמיחת ואופי האוכלוסייה.
• יאפשר איתור צרכים עירוניים ומטרופוליניים, ובאמצעות שימוש במודל הנכון, יסייע בהגשמתם.
• ויבטיח הגדלת מלאי של דיור נגיש באזור מבוקש, ובכך יבטיח תמהיל חברתי מגוון, החיוני לתפקודה של כל עיר.