רונן בן-אריהשכונת כפיר ממוקמת בדרום מזרח תל אביב, ונחשבת אחת משכונות כפר שלם. בשנים האחרונות, לאחר שבמשך שנים נותרה מחוץ למעגלי הפיתוח והבנייה המאפיינים את העיר כולה ואת אזור כפר שלם בפרט, עוברת השכונה תהליך תכנון כחלק ממהלך עתידי של התחדשות עירונית. מסמך המדיניות להתחדשות שכונת כפיר שקודם בידי אדר’ מיכל יוקלה מסטודיו מיא, יחד עם אדר’ נוף חוי ליבנה מסטודיו 1:1 ובהובלת מחלקת תכנון מזרח באגף תכנון עיר, אושר לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסמך המדיניות מציע תפיסה חדשנית ומעניינת של חידוש ושדרוג של המרחב העירוני הבנוי ומתן מענה לצרכים עכשוויים, תוך שמירה על המאפיינים האדריכליים והמרחביים הייחודיים של השכונה, אשר כמעט ונעלמו תחת שכבות של תוספות בנייה ושימושים חדשים שהצטברו לאורך השנים.
השכונה תוכננה ונבנתה בשנות ה-70 של המאה הקודמת, כחלק מהפינוי של כפר שלם מתושביו באותה העת אשר שוכנו בידי המדינה, ושיכונם מחדש בשכונות חדשות של דיור ציבורי שנבנו סביב מרכז הכפר. על הקמת השכונה היתה אחראית חברת הדיור הציבורי העירונית-ממשלתית ‘חלמיש’, והתכנון הופקד בידי זוג האדריכלים אורה ויעקב יער, ואדריכל הנוף ע. הלל, אשר זכו על תכנון השכונה בפרס רוקח לאדריכלות. תכנון השכונה היה מבוסס על יצירת מבנני מגורים היקפיים שמוקמו סביב חצרות פנימיות. כל מבנן מורכב מעשרה בניינים קטנים, בשלושה טיפוסים שונים, שניים מהם בני 4-5 קומות והטיפוס השלישי בן 8 קומות, שהועמדו זה לצד זה ויצרו עושר אדריכלי רב. התכנון המאושר שלא מומש במלואו כלל כ-100 דירות בכל אחד מהמבננים, ובסך הכל בכל המבננים, כ- 620 דירות בנות 3-5 חדרים, כך שנוצר תמהיל דירות מגוון שנתן מענה למגוון משקי בית בהרכבים שונים. ביטוי לעיקרון התכנוני הזה ניתן לראות בחתך העקרוני המצויר ביד, המציג את מגוון טיפוסי המשפחות היכולות לגור כולן באותו בניין – ממשפחה רב-דורית מורחבת בקומת הקרקע, כולל משק עזר בחצר הקטנה, ועד לזוג המתגורר בקומה העליונה. הבניינים מחופים בטיח לבן ומתאפיינים בפלסטיות רבה, בפירוק של המסה הבנויה לנפחים, בשימוש בחצרות וחומות נמוכות, ובאופן כללי בשפה אדריכלית שמתייחסת לאדריכלות מקומית וים תיכונית. החצרות הפנימיות נועדו לייצר מרחבים לפעילות משותפת ולמפגש, ולחזק את תחושת הקהילתיות. התפיסה הכללית שעמדה בבסיס התכנון, ואשר קיבלה ביטוי גם בשם השכונה – ‘כפיר’ כהֶלְחֵֵם של המילים כפר ועיר – היתה ליצור סביבת מגורים קהילתית, נעימה ושלווה בשולי העיר, ולמעשה מימשה תפיסה חדשנית של דיור ציבורי, שהיה מאופיין באותן שנים בבנייה אחידה וחזרתית עם שטחים פתוחים גדולים ולא מטופלים.
בשנים שעברו מאז שהוקמה השכונה, נשמרו בה האיכויות האדריכליות והסביבתיות – הבינוי המקורי נשמר כמעט כמו שהיה, המרקם נותר מרווח, והשכונה עדיין מאופיינת בצפיפות נמוכה. יחד עם זאת, המצב הפיסי של הבניינים התדרדר, המרפסות בדירות רבות נסגרו על ידי הדיירים, וחלק מקומות הקרקע והחצרות נחסמו בקירות וגדרות. המרחב הציבורי המרווח משמש בעיקר לתנועה ולחנייה של כלי רכב, והחצרות הפנימיות הרחבות נותרו כמעט ללא שימוש.
אוכלוסיית השכונה היא ממעמד חברתי-כלכלי נמוך, והשכונה מאופיינת בשיעור גבוה יחסית של דירות בבעלות הדיירים, במיעוט משקי בית של יחידים וזוגות וריבוי משקי בית של 5 נפשות ומעלה. בשנות ה-90 אושרה תוכנית המאפשרת הרחבה של הדירות, אך היא כמעט ולא מומשה, ובשכונה לא קודמו יוזמות להתחדשות עירונית, כפי שהתחיל לקרות בשנים האחרונות בשכונות מסביב. תנאים אלו יצרו תחושה שהשכונה קופאת על שמריה, ושהפיתוח העירוני באזור פוסח עליה.
אתגר תכנוני בהתחדשות עירונית
מבחינה סטטוטורית, המצב התיכנוני של השכונה תמך למעשה בהשהיה של הפיתוח במקום. על פי תוכנית המתאר העירונית תא/5000, שטח השכונה הוחרג מהתחום המוגדר להתחדשות עירונית, והוגדר בייעוד של מגורים בבנייה עירונית נמוכה, של עד 8 קומות. כך, ללא תמריצים כלכליים מיוחדים, ההתחדשות העירונית בשכונה היתה פחות כדאית מבחינה כלכלית, ובמידה רבה התכנון העירוני שמר על השכונה מפני פיתוח חסר רסן שעלול היה לקרות אם ערכי הקרקע היו גבוהים יותר. בשנת 2018 הכריזה עיריית תל אביב-יפו על תחרות אדריכלים לכתיבת מסמך מדיניות להתחדשות שכונת כפיר, מתוך הבנה כי תהליכי פיתוח במקום דורשים התייחסות מיוחדת.
האדריכלית מיכל יוקלה מסטודיו מיא, אשר עמדה בראש צוות התכנון של מסמך המדיניות להתחדשות עירונית בשכונת כפיר, אומרת שהעבודה על המסמך היתה אתגר מקצועי יוצא דופן שממש הדיר שינה מעיניה, מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב שיש בו התנגשות ברורה בין הערכים האדריכליים, לבין הדאגה לטובת התושבים, ולמעשה התנגשות בין הערכים שלה עצמה כאדריכלית וכמתכננת. “מצד אחד, את לא רוצה לגעת בזה. את רוצה לצבוע את זה בלבן, להוריד את כל התוספות של המזגנים והסגירות של המרפסות, ולשמור את הדבר היפיפה הזה, שכשמסתכלים טיפה רואים את כל היופי הזה. מצד שני, הצד החברתי. יש שם אנשים, מעשירון הכנסה לא גבוה, שרוצים לחדש את הבתים שלהם, שצריכים שיהיה להם מיגון, שהסבתא בקומה השלישית צריכה שתהיה לה מעלית, שכל החברים שלהם מסביב עושים התחדשות עירונית ומקבלים עוד 12 מ”ר וחניה, וגם להם מגיע. מה הם אשמים שהם גרים בבית שתכננו יעקב ואורה יער?”. אדריכל יואב זילברדיק, מנהל מחלקת תכנון מזרח באגף תכנון עיר בעיריית תל אביב-יפו, אשר ליווה את התכנון מטעם העירייה, מוסיף כי המורכבות של הפרויקט נובעת משלל הנושאים הבאים לידי ביטוי בשכונה, כולל הצורך בשימור לצד הצורך בהתחדשות עירונית ומתן מענה לצרכים ולרצונות של התושבים, בנייה לא מוסדרת הקיימת בשכונה, התייחסות למאפיינים חברתיים וכלכליים של האוכלוסייה במקום ועוד. אולם בסופו של דבר מדובר בתכנון של שכונה בעיר, ולכן הוחלט בעירייה שנחוץ לקדם הכנה של מסמך מדיניות אשר ייקח בחשבון את כל ההיבטים של המורכבות הזאת.
פרשנות חדשה ושימור הזיכרון
במסגרת תהליך התכנון נבחנו מספר חלופות ופתרונות אדריכליים שונים, לאופן בו נכון להתייחס למרקם הקיים, בטווח שבין שימור פיזי מלא לבין הריסה ומחיקה של הערכים האדריכליים ובנייה מחדש. בין השאר, נבחנו אופציות של שיפוץ מינימלי של החזיתות, עיבוי וחיזוק של הבינוי הקיים, הריסה חלקית ובניה מחדש של דפנות השכונה, והריסה מלאה ובנייה מרקמית חדשה. בסופו של דבר, החלופה שנבחרה – “חלופת הליבה” – מציעה פרשנות חדשה לבינוי המקורי של השכונה, ומשמרת באופן חלקי את המאפיינים האדריכליים, תוך שימור של העקרונות התכנוניים של השכונה. על פי החלופה הנבחרת, אחד המבננים המקוריים הממוקם בלב השכונה, ישומר באופן מלא, והומלץ כי תבחן הפיכתו למבנה בייעוד ציבורי. שאר המבננים יהרסו וייבנו מחדש בהתאם לעקרונות התכנון המקוריים – בינוי היקפי סביב חצר מרכזית, לצד אלמנטים עיצוביים שיבחרו.
בלב המדיניות המוצעת, נמצא מבנן הליבה אשר ישנה את ייעודו ממגורים לשימוש ציבורי עבור תושבי השכונה. על פי ההצעה, הדיירים הנוכחיים במבנן זה יקבלו את זכויות הדיור שלהם במבננים האחרים שייבנו מחדש, ויעברו אליהם לאחר שתושלם בנייתם. בסיום התהליך, מבנן הליבה יעבור כולו לרשותה של העירייה, אשר יוטל עליה לבצע שימור פיזי מלא של המבנן, ולהתאימו לצרכי הציבור של תושבי השכונה. המבנן יכלול, בין השאר, שימושים ציבוריים שונים ומגוונים, כגון חדרי פעילות לקבוצות גיל שונות, לתנועות נוער ועוד. בנוסף, מוצע לשלב במבנן זה דיור בהישג יד להשכרה, למעונות סטודנטים או לדיור מוגן. מעבר לשימור המאפיינים האדריכליים של מבנן הליבה, ההפיכה שלו למבנה ציבור המשרת את תושבי השכונה, מחזירה ומחזקת את הרשת הציבורית של השכונה כולה. מסמך המדיניות מתווה גם יצירה מחדש של השלד הציבורי בשכונה, אשר הופקע ברובו לשימוש כלי רכב, על ידי יצירה של שטחים ציבוריים חדשים, גינות מפגש ושבילים ירוקים בין המבננים החדשים, אשר ישתלבו עם מבנן הליבה ליצירה של מרחב ציבורי רציף בשכונה. שינוי הגדרת הייעוד הינה פעולה מורכבת תכנונית וסטטוטורית אשר תבחן בהמשך הדרך.
בנוסף, השמירה על עקרונות התכנון המקוריים בבנייה החדשה, ובמיוחד הבנייה של בלוק היקפי תוך שמירה על החצרות הפנימיות אשר ישמשו את הדיירים, אך לא יהיו ציבוריות כמו החצר של מבנן הליבה וכמו גינות המפגש, יוצרת המשכיות מתוך שינוי של המסורת האדריכלית במקום. כפי שמסביר אדריכל יואב זילברדיק, “במסגרת פרויקטים סובבים ניתן לזהות בשכונה שלושה דורות של פרשנות לחצרות הפנימיות. יש כאן אבולוציה של מאפיין שזיהינו שהוא טוב, אבל אנחנו לא לוקחים אותו כפשוטו, וגם ראינו שיש לזה מגבלות. כיום יש גני משחקים בחצרות שהעירייה מתחזקת, וזה מייצר רעש לדיירים שמתלוננים. אנחנו מציעים להפוך את החצרות ליותר פרטיות, ואת הפונקציות היותר ציבוריות למקם בגינות המפגש שהן התרחבות של הציר הירוק”.
בנוגע למטרות החברתיות של המדיניות ולמניעת דחיקה של האוכלוסייה הקיימת במקום, מסמך המדיניות מציע מספר כלים להתמודדות עם התופעה הקיימת פעמים רבות בתהליכי התחדשות עירונית. בין השאר, מוצע לבחון בחלק ממבנן הליבה שילוב של דיור עירוני מוזל, לשמור על הדיור הציבורי הקיים בשכונה, בתיאום עם חברות הדיור הציבורי המשכנות, ולהקפיד בבנייה החדשה על בינוי לא גבוה שיאפשר עלויות אחזקה מופחתות בעתיד ועל תמהיל דיור מגוון, הכולל דירות בכמה גדלים.
המדיניות המוצעת להתחדשות עירונית בשכונה, מציעה תפיסה חדשה ומעניינת לאיזון בין הצורך לחדש את המרחב העירוני ולתת מענה לצרכים המשתנים, לבין הרצון לשמר את התרבות האדריכלית והסביבה הבנויה. השמירה על עקרונות התכנון המקוריים והשימור החלקי של הבינוי המקורי והמאפיינים האדריכליים, לצד הבנייה החדשה שמאפשרת דירות חדשות לכל הדיירים וחידוש ופיתוח המרחב הציבורי, יוצרים אפשרות לסביבה עירונית חדשה וטובה שאינה מוחקת לחלוטין את האיכויות הקיימות, ואולי אף מעצימה ומחזקת אותן. כפי שאומרת מיכל יוקלה, אדריכלית התוכנית, “התוכנית שומרת על חלקים מרוח המקום, היא לא יכולה לשמור על המקום. התחדשות עירונית לא יכולה לעשות זאת”.
אחריות ציבורית בהתחדשות עירונית
בנוסף לשאלות האדריכליות והתכנוניות הנוגעות למתח בין שימור לחידוש המרחב העירוני, המדיניות להתחדשות שכונת כפיר מעלה גם הסוגיה של האחריות הציבורית בתהליכי התחדשות עירונית. הורגלנו לחשוב על התחדשות עירונית בהקשר לפרויקטים יזמיים נקודתיים, שבהם העיקר הוא שורת הרווח של היזם. גם במקרה זה, ברור שבסופו של דבר יישום המדיניות וביצוע התכנון ייעשה על ידי השוק הפרטי, ואם הפרויקט לא יהיה כלכלי, כנראה שגם לא יתממש. יחד עם זאת, ניתן לראות כאן גם את ההבנה של הרשות המקומית לגבי התפקיד החשוב שיש לה בהתהליך, כאשר מדובר במטרות ציבוריות משמעותיות. אחריות זאת באה לידי ביטוי החל בקידום הכנת מסמך המדיניות להתחדשות עירונית בשכונה מתוך הבנה בצורך לתת מענה ציבורי לשימור התרבות האדריכלית במקום, דרך קבלת ההחלטה לאמץ את ההצעה להשקיע משאבים ציבוריים בשימור וחידוש מבנן הליבה והתאמתו לצרכים הציבוריים בשכונה, ועד להחלטה כי בהמשך להכנת מסמך המדיניות, העירייה תהיה אחראית גם על הכנת תוכנית בינוי עיר כוללת לשכונה, ולא תשאיר זאת לתכנון נקודתי של יזמים. ימים יגידו כיצד המעורבות של העירייה תשפיע על תהליך התכנון עצמו, ועל תוצאותיו בשטח.