רובע לב העיר- קהילה מגודרת בלב תל אביב

פרויקט רובע לב העיר הוא קהילה מגודרת במרכז העיר. האם העירייה תמכה או יכלה להתנגד למהלך? והאם מאוחר יותר יכלה לחייב שימושיים ציבוריים פתוחים לכלל במתחם?

הופעתן של קהילות מגודרות במרחב העירוני של מדינת ישראל, הינה חלק מתופעה גלובלית רחבה בשדה המגורים, שהחלה בעשורים המאוחרים של המאה הקודמת. בישראל, החל משנות השבעים המאוחרות, הממשל המרכזי החל להעביר בהדרגה את אספקת השירותים לאזרח לידי המגזר הפרטי ובאחריות הרשויות מקומיות. מגמה זו השפיע במיוחד על שוק המגורים ופתרונות דיור.

אולם הרשויות המקומיות, במקרים רבים לא הצליחו להניע תהליכי תכנון, משום שאין בידיהן כושר כלכלי לספק את התשתית הפיננסית עבור התשתיות הנדרשות להנעת פרויקטים לבנייה למגורים. במקרים אלו הן נאלצות להסתמך על גורמים פרטיים הפועלים על בסיס מתן שירות לצרכנים, בעדיפות לצרכנים בעלי ממון, ולא מתוך מתן שירות לאזרח ולקהילה בכללותה. בארה”ב תהליך זה הוביל להעתקת דפוסי חיים וסממנים פרבריים של המעמד הבינוני-עליון לתוך הנוף האורבני. צורת חיים המאפשרת לצרכנים-תושבים בני המעמד הגבוה ליהנות מהיתרונות של חיים בקהילה הומוגנית-מעמדית לצד היתרונות של מגורים במרכז העיר. בישראל חל תהליך דומה משנות ה-90 ואילך אך במספר דגשים הייחודיים לנוף הישראלי.

על מנת להבין מגמה זו, אתייחס לפרויקט רובע לב העיר בתל אביב המתפקד כקהילה מגודרת. זהו פרויקט יחודי בנוף של מרכז העיר תל אביב והשאלה היא האם הדבר נבע מאי יכולת או חוסר הכוונה תכנוני מצד הרשות המקומית? או שמא הרשות והיזם חתרו ליצירת מתחם אקסקלוסיבי מלכתחילה? כיצד יכלה הרשות להבטיח שהשירותים במתחם יהיו נגישים לכלל הציבור?

פרויקט “רובע לב העיר” בתל אביב

מתחם המגורים המוגדר, רובע לב העיר הנמצא בתחום הבלוק בין הרחובות בלפור יבנה ומזא”ה בעיר תל אביב יפו, וחולש על פני 7.5 דונם. המתחם הוקם בשנת 2005 על ידי חברת אוניל בנייה בע”מ מקבוצת פישמן אחזקות, שהייתה בבעלותו של איש העסקים אליעזר פישמן, ותוכננה על ידי האדריכלית עדה כרמי מלמד. המתחם הוקם על גבי קרקע שהייתה בבעלות משותפת של עיריית תל אביב ורמ”י (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). מתחם המגורים כולל כ- 170 יחידות דיור בשטח ממוצע של 125 מ”ר, כ 200מ”ר לשימוש משרדים, כ- 200 מ”ר לשימוש מסחר, כ- 500 מ”ר למועדון בריאות וארבעה מפלסי חניה תת קרקעיים בשטח של כ- 4,000 מ”ר. מבני המגורים חובקים חצר פנימית רחבה ונחלקים לשני טיפוסים; מבנן בן 5-7 קומות לאורך רחוב בלפור והדפנות המערביות ומזרחיות של המתחם. מגדל מגורים בן 25 קומות הנישא על מסד בניין משרדים בן 3 קומות בחלקו הדרומי של המתחם לאורך רחוב מזא”ה. בתחום המרתף הראשון מצויה בריכת שחיה ומועדון כושר וחללים משותפים נוספים , המיועדים לפעילויות פנאי.

תהליכי הפרטה בעיר והתלות במגזר הפרטי בפיתוח עירוני

כאמור, ההקשר של פרויקטים אלו הם תהליכי ההפרטה של שנות ה-80, במהלכן הממשל המרכזי מעביר את האחריות לאספקת שירותים ציבוריים לממשל המקומי. על פי חננאל, הממשל המקומי חובר לגופים פרטיים, כדי להניע תהליכים ולייצר פיתוח עירוני משום שאין לו כושר כלכלי לספק את התשתית הפיננסית לבנייה למגורים. אך, המקרה שלפנינו, שונה. הבעלות המשותפת על הקרקע של עיריית תל אביב ומנהל מקרקעי ישראל והחבירה ליזמים פרטיים אפשרה לרשות המקומית לעסוק בפיתוח של המתחם כחלק מתפיסה רחבה של חידוש לב העיר. כהמשך ישיר לתכנית המתאר שערכה עיריית תל אביב בראשית שנות ה-80 (והחלה אף לפני כן), נהגתה באמצע שנות ה-80 תכנית “פיתוח לב העיר”. זאת, נועדה להשיב את השימוש למגורים בבניינים הקיימים ולעודד פיתוח שכונות המגורים בלב העיר, מתוך הנחה כי באמצעות השבת המשתמשים למגורים ניתן  להחיות ולחדש את תפקוד האזור (מזור 1987). התכנית הגדירה אזור אסטרטגי ספציפי שנמצא בזיקה פיסית למע”ר המתפתח. אזור זה נמצא כבעל פוטנציאל תשתיתי, היסטורי ותודעתי לפיתוח התחדשות עירונית (שם 1987).

ראשיתו של פרויקט “רובע לב העיר” בתב”ע נקודתית שקידמה הרשות המקומית. החזון התכנוני אותו הציגה תאם למסגרת התכנונית של התכנית להתחדשות לב העיר. התכנית חלה על קרקע בה שכן בית החולים העירוני הדסה, שמחלקותיו היו צפויות להתאחד עם בית החולים איכילוב. הקרקע עליו שכן בית החולים הייתה בבעלות משותפת של עיריית תל אביב ורמ”י . התכנית, שהציגה הרשות המקומית, כללה בינוי היקפי בגובה 5-7 קומות, ובו עירוב שימושים של משרדים בקומות הראשונות ומסחר היקפי בקומת הקרקע הפונה את הרחוב. החצר הפנימית, שנוצרה לאור הבינוי ההיקפי, יועדה למרחב ציבורי משותף לכלל הדיירים. מגמת התכנון המוצגת בתכנית מלמדת לכאורה שמתבצע סחר חליפין במסגרתו הגברת עירוב השימושים, הציבוריים באופיים (מסחר ומשרדים) במתחם, מתוגמלת במרחב פרטי משותף אינטרוברטי בדמות החצר הפנימית. כמו כן, בהוראות התכנית מציינת הרשות כי תתאפשר הקמת בריכה בתחום החצר הפנימית בתנאי שזו תהא פתוחה לציבור. ניתן לומר כי, בבסיס התכנית קיים אותו מתח בין המרחבים הציבוריים לסמי ציבוריים זאת עוד בשעה שקודמה על ידי הרשות המקומית.

הקונפליקטים המובנים בין המגזר הפרטי לאינטרס הציבורי, אותו מייצגת הרשות המקומית, התעוררו עוד בשלבים מוקדמים של הפרויקט. בשנת 1996, כארבע שנים לאחר אישור התב”ע הנקודתית 2309, אושרה תב”ע נקודתית 2309 א’ לצורך שינויים בתב”ע המקורית. תב”ע זו קודמה על ידי היזם שרכש את הקרקע, ורצף השינויים שביצע לצד השינויים שהוגשו במסגרת הקלות בהיתר, מלמדים על אופיו המתחמי והמסוגר של הפרויקט העתידי, כפי שזה מוכר לנו היום. מה שהחל בחזון להתחדשות עירונית פורצת דרך, בדמות בנייה מרקמית למגורים, יצירת עירוב שימושים במתחם שישמש קטליזטור להתפתחות שכונתית, נרמס כמעט לחלוטין. במסגרת תכנית השינויים, לבינוי הרקמתי שעמד בבסיס התכנית התווסף מגדל מגורים, תוך הטיית שטחי הבנייה מבנייה הנמוכה לעבר בנייה לגובה. כמו כן, נתוני ההיתר מלמדים כי בשלב הוצאת ההיתר נותרו רק 10% מסך השימושים למסחר ומשרדים, שהוצעו בתכנית המקורית.

אי עירוני תחום בלב העיר

בדומה למתחמי קהילות מגורים מגודרים אחרים, פרויקט “רובע לב העיר” מתבדל מסביבתו בשני רבדים עיקריים: הרובד הפיזי והרובד החברתי-כלכלי. שני רבדים אלו הולכים יד ביד ומציבים אותו כמרחב אקסקלוסיבי השמור לקהילה ספציפית.

ראשיתה של ההתבדלות, היא בהגדרת יחידת מידה חדשה במרחב השכונתי. המרחב השכונתי, כפי שכונן בשנותיה הראשונות של המדינה, התאפיין בבנייני מגורים בעלי מאפיינים פיזיים מקבילים, המאוגדים ביחידה מרחבית המספקת שירותים ציבוריים תומכים. האחדות הפיזית שימשה כמנגנון הסדרה מרחבי, אך בה בעת שימשה כמנגנון להסדרה חברתית, אשר סיפק תשתית להתפתחותה החברה העירונית. מאפיינים אלו היו דומיננטיים גם במרחב שכונת לב העיר. השכונה ההיסטורית שתוכננה במסגרת תכנית 44 בשנת 1937 הכתיבה ממדי חלקות זהים בני כ-400 מ”ר עליהם הוקמו בנייני מגורים בני 3-4 קומות.

התכנית להקמת פרויקט  “רובע לב העיר”, כפי שקודמה על ידי הרשות המקומית, הציבה את התשתית להיבדלות מרחבית בדמות כינונה של יחידת מידה קרקעית חדשה במרחב השכונתי. זאת, הכפילה פי 10 את ממדיה, ואיגדה מקבץ של כ-170 יחד’ מגורים סביב מרחב פתוח פרטי משותף. בשלב קידום תכנית השינויים, על ידי היזם, ובעת תכנונו המפורט של המתחם, הוקצנה השונות המרחבית, של יחידה מרחבית זאת, בדמות גובה המבנים החריג והארכיטקטורה והעיצוב הספציפי שנבחרו לו. לנראות הפיזית תפקיד מרכזי בלכידות המרחב השכונתי, היא משמשת להגדרת השייכות והממד הקולקטיבי החברתי, אך בו בעת יכולה לשמש להפרדה והתבדלות. הופעתו החריגה של “רובע לב העיר” שימשה, לאורך כל הדרך, ככלי להחרגתו מהסביבה השכונתית. כתבות המתארות את תהליך השיווק של המתחם מלמדות, כי הוא שווק כמתחם יוקרה לאוכלוסייה בין לאומית, במחירים החורגים ממחירי השוק המקובלים.¹

ההתבדלות הפיזית, הן בממדיו והן בראוותנות העיצובית, הייתה חלק מאסטרטגיה תכנונית ושימשה כלי שיווקי, המייעד את המתחם לאוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוהה.

כפי שטוענים, רוזן ורזין (2009),²התבדלות מתחמי המגורים, מתרחשת בקונטקסט של הפרטה ודרישה גוברת של השוק הפרטי לנכסים המספקים איכות וסגנון חיים ייחודיים לדיירים. איכות המתאפיינת במועדון חברים סגור השופע שירותי נוחות ופנאי. קהילת המגורים הסגורה בעיר מקיימת יחסים חד צדדים עם סביבתה. זאת, מפיקה תועלת מהימצאותה בסביבה שכונתית עירונית שופעת, על כלל שירותיה, אולם בה בעת היא מקיימת סביבת חיים ייחודית אינטרוברטית, המוקיעה את השכונה בה היא מצויה. כפי שנחשף בכתבה של גנור (2011)³ הבריכה שהייתה אמורה לשמש לרווחתם המשותפת של דיירי המתחם והשכונה הפכה למרחב פרטי המוקיע את תושבי השכונה. על אף ההתניה המשפטית, שעוגנה בהוראות התכנית, על פיה במקרה של הקמת בריכה בתחום התכנית, זאת תיפתח לשימוש תושבי השכונה, ניסיונות של תושבי הסביבה להשתמש בה הוגבלו באמצעות השומרים בשערי הכניסה למתחם. כפי שמצוטטת רוני נוימן מחברת האחזקות האמונה על המתחם בכתבתו של גנור: “המעוניינים צריכים להשאיר פרטים, ואנחנו נחזור אליהם ונעדכן אותם בעלות ההרשמה. אי אפשר להיכנס באופן חד פעמי”. איכות החיים הייחודית אם כן, שמורה אך ורק לתושבי המתחם, גם אם פעולה זאת מהווה הפרה של הסכמה משפטית עם הרשות המקומית. סיטואציה זאת מגלמת בחובה מאבק חברתי מעמדי על המרחב הציבורי העירוני השכונתי. מאבק זה הופך לחלק מסדר היום העירוני לאור אופיו הניאו-ליברלי של המרחב.

אחריות הרשות העירונית להיווצרות רובע אקסקלוסיבי בלב העיר

מקרה המבחן של רובע “לב העיר” בתל אביב מלמד כי לרשות המקומית היה את הכוח והכוונה הראשונית לדרוש ולקבל התחייבויות מהיזמים שהשתתפו בפיתוח המתחם שיהיה נגיש לציבור. אך התחייבות זו לא האריכה ימים. היזם שרכש את הקרקע הפך  את הפרויקט לנבדל פיזית מהנוף השכונתי ובנה מגורי יוקרה תוך שילוב מגורים ועסקים והוריד את הנגישות של המתחם למי שאינו דייר בו. גם לאחר הקמת הפרויקט נמשכו מאבקים של הציבור והרשות העירונית לפתיחת השירותים במתחם לציבור הרחב אך ננקטו בין היתר פרקטיקות א-פומרליות שמבטיחות את המשך ההסתגרות של תושבי המתחם (כגון איסור כניסה חד פעמי לבריכה).

יש לציין כי בניגוד לקהילה המגודרת הקלאסית בארה”ב, מתחם “לב העיר” איננו מעתיק אוטופיה פרברית לנוף התל-אביבי. כמו כן, הוא הוכוון מלכתחילה לשכבת אוכלוסייה אקסקלוסיבית וצרה יותר מאשר המעמד הבינוני-עליון. למעשה, פלח ניכר מאוכלוסיית הצרכנים לה יועד המתחם היה בינלאומי ולאו דווקא ישראלי, וריכוזם במתחם היווה לא רק זרז כלכלי לפרויקט, אלא גם סמל שיווק לאוכלוסייה הישראלית האמידה לה שווקו המגורים במתחם.

מסקנה עגומה ממקרה מבחן זה הוא כי לא די ביכולת ובכוונות של הרשות המקומית כדי לשמר על הנכסים החברתיים של העיר, כשקרקע ציבורית נמסרת לידי יזמים פרטיים. כמו כן לא די בתכנון ראשוני והתחייבויות ראשוניות, דרושה התמדה ומיקוד מול מאמצים מתמשכים ובלתי פוסקים, הן ברמה התכנונית והן ברמת הפרקטיקה בשטח, לתגבר את האקסקלוסיביות על חשבון הנגישות והשילוב האורבאני, של פרויקטים מעין אלו.