שדה דב- החזון החברתי מתנפץ אל מול ערך הקרקע בכלכלת השוק

דיור בהישג יד מוגדר כדיור במחיר מופחת ממחיר השוק, אז מה עושים כשמחיר השוק השתגע? האם שכירות מופחתת בסך 7000 ש”ח היא ברשת השגה ולמי? ערכי הקרקע בשדה דב אינם מאפשרים לממש את החזון החברתי של הרובע. מה שמחייב אותנו לחשוב מחדש על המנגנונים הקיימים בישראל לדיור בר השגה.

ברשימה הקודמת סקרנו כיצד ההכרזות לבנית תכנית עם חזון חברתי לדיור בר השגה ודיור מכליל השתנו לאורך התהליך התכנוני ומה נשאר מהם בסופו של דבר. כותב הפרוגרמה של תכנית שדה דב, ד”ר חיים פיאלקוף, לשעבר מנכ”ל משרד השיכון, ומומחה בנושא דיור בר השגה, הדגיש את מרכזיותו של תמהיל דיור ליצירת מגוון.¹⁸ על מנת לייצר גיוון דמוגרפי דרוש גיוון של המלאי הפיזי בחמישה אלמנטים – טיפוסי בינוי, גדלי דירות, צורת חזקה, סטנדרט, טווח מחירים. אך מבין חמשת המשתנים, מתרכז המסמך בפקטור של גודל הדירה בדגש על דירות קטנות. התכנון לרובע שדה דב כולל נתח של דירות קטנות- 25% דירות קטנות, ועוד 25% דירות של 3 חדרים. קובעי התכנית מציינים שיש לראות בכך “בשורה אמיתית” שתוביל למגוון. בנוסף הובטחו כאמור 2400 יחידות של דיור בהישג יד.

אך עם פרסום המכרזים הראשונים לחברות הקבלניות שזכו לבניית השכונה נראה כי מחירי הקרקעות יהיו גבוהים פי 6 וחצי ממחירי המינימום שקבעה השומה של מקרקעי ישראל- מה תהיה המשמעות על זה עבור חזון המגוון בשדה דב?

נציגי החברות הסבירו: “זוהי אחת הקרקעות הנחשקות ביותר במרכז, והיא צפויה ליהנות מביקושים גבוהים. תל אביב היא עיר ללא הפסקה גם בכל הקשור למחירי הדירות”. מנכ”ל קבוצת More אבי מאור ציין: “השכונה מבוססת על עקרונות התכנון החדשניים של המאה ה 21. מדובר במיקום הטוב ביותר בתל אביב” מקורב לאחד היזמים אמר: “מדובר ברובע המגורים היוקרתי ביותר והסמוך ביותר לים, עם התכנון המודרני ביותר, שיהנה מנגישות מקסימלית ומרכבת סמוכה.¹

מחירי השכירויות ברובע צפויים בהתאם גם הם להיות גבוהים. דירת שלושה חדרים ישנה באזור מוצעת במחירים שבין 8,000-9,000 ומכאן שדירה במחיר מופחת תעלה כ 7,000 שח. זהו סכום המהווה יותר מ 30% מההכנסה הממוצעת של זוג צעיר ממעמד הביניים. הסוגייה עלתה כבר בהתנגדות שהגישו לוועדה המחוזית הגופים החברתיים. לטענתם בהתחשב בכך שמחירי הדיור בשכונה צפויים להיות מאד גבוהים, הרי ששיעור ההפחתה של מחיר השכירות ב 20% ממחיר השוק, נתון אליו הם מתייחסים כברירת מחדל, יביא לכך שגם לאחר ההפחתה, דיור זה יהיה בהישג ידם של משקי בית מסוימים בלבד. בהתנגדותם דרשו להתנות את התכנית באישור של מועצת מקרקעי ישראל להפחתה גבוהה יותר של בין 40-75%. 

גם נציגי רשויות התכנון מניחים שבתנאי השוק, דיור בר ההשגה לא ייענה על מה שהיה מטרתו בעת חקיקתו, לפי ההתדיינות בין נציגת רמ”י למנהל הוועדה² 

עו”ד דנה (רמ”י): “מה שאמר המחוקק שאנחנו רוצים לראות אוכלוסייה יותר חלשה כחלק מהרקמה שלנו ולכן בוודאי זה קרקע שמתאימה להתקיים באיחוד וחלוקה מבחינת המהות התכנונית שלה

גב’ דניאלה פוסק (יו”ר הוועדה): הסתכלנו על מחירים. האוכלוסייה החלשה הזאתי,

עו”ד דנה: היא לא כל – כך חלשה.

גב’ דניאלה פוסק : היא עשירון 8 – 7 .כן, רק שנבין, במקרה הטוב…”

 בתשובת הוועדה נאמר כי “אין זה עניינה של תכנית להתנות החלטות כלכליות של מוסדות מדינה או רשות מקומית”,³ והגבילה את סמכויותיה או כליה התכנוניים להיבט של הקצאה כמותית של יחידות דיור וקביעת הגדלים השונים של דירות. למעשה, בבחינת מסמכי התכניות, בעוד התכניות מתייחסות באופן מפורט לסוגיות כמו בינוי, עיצוב, תחבורה, סביבה אשפה ואנרגיה, הרי שבנושאים הכוללים ערכים כספיים נעדרות אמירות או הנחיות כלכליות, למעט התייחסות מינימלית המפנה לנספח מחייב של טבלאות הקצאה ואיזון, הנערכות על ידי שמאי, ונספח מחייב לעקרונות שומה בו נקבעו עקרונות לקביעת שווי יחסי. גם כשבוחנים את טבלת בעלי המקצוע שלוקחים חלק בהכנת התכנית הרי שכמובן מופיעים אדריכלים- כולל נוף ושימור, יועץ פרוגרמה וחברה, יועץ קיימות, מומחה איכות סביבה, מהנדסים בתחומים שונים, עורך סקר עצים, עורך סקר טבע ועוד. אך לא מקובל לראות יועץ כלכלי.

כותב הפרוגרמה מציין כי העירייה עשתה עבודה יסודית כלכלית כדי לוודא שיכולה לקחת הקרקע לעצמה וכי תוכל להשכיר את הדירות לצמיתות בשכר דירה מופחת לזכאים, אבל נספח כלכלי עצמאי בדומה לנספחים אחרים, לא מצורף למסמכי התכנית. נציגת מרכז הגר שואלת בדיון בוועדה המחוזית: “אנחנו בעצם שואלים כיצד ניתן להבטיח שבשדה דב יהיה תמהיל חברתי מגוון?” לטענתם לא ניתן להתעלם מהקשר בין תכנון לקניין כאשר מדובר בקרקע בשווי כמו זה שבשדה דב. גם הם לא מתעלמים מהצורך להוסיף את עשירון 8 כאוכלוסיית יעד, אבל דורשים לא להסתפק בכך.

בעיני יושבת ראש הוועדה, הגב’ דניאלה פוסק הוועדה “בוודאי לא נכנסת לנושאים הכלכליים” והיא יכולה לקבוע ולייצר רק נושאים תכנוניים, והיא מבחינה בין תכנית לבין החלטות המחוקק, העירייה או מינהל מקרקעי ישראל. לחיזוק טענתה מבהירה כי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה מנחות אותם להפריד בין נושאי קניין לנושאי תכנון.

חלק מההסבר של ההימנעות מהתייחסות לשיעור ההפחתה, תולה הוועדה בקושי נוסף עימו מתמודד התכנון- הקושי לצפות את העתיד. הוועדה המחוזית טוענת כי אין זה נכון להתייחס לנושא בתכנית מתארית “כאשר סביר ששוק הדיור עתיד לעבור שינויים אשר לא ניתן לצפות בשלב זה את השלכותיהם”, ועל כן משאירה את הדיון פתוח להחלטת הרשות בעתיד.

שיעור ההפחתה של 20% אכן נקבע כמינימלי, והותיר בידי הרשות המקומית את הסמכות להגדיל את שיעור ההפחתה באזור המרכז עד ל 40%. בשלב זה קשה להעריך האם תממש עיריית תל אביב את הסמכות שניתנה לה, ובאיזה היקף.

אז מה הושג? שדה דב כמקרה מבחן למורכבות של מנגנון דיור בר השגה בערים גלובליות

כל עוד מתקיימת המשוואה של: דיור בר השגה- מחירי יוקרה – מחיר מופחת 20% – יהיה קשה לייצר תמהיל משמעותי של תושבים הנבדלים ברמות הכנסה. תמהיל הדיור אכן עשוי להשפיע על הרכב משפחתי וגילאי, וכן מעמדי, אלא שגם כאן יש לבחון אם יהיה מספיק רחב כדי לקדם את מטרות התכנית המוצהרות של הקטנת קוטביות ושוויון חברתי. בהתחשב במגמה של שילוב יחידות דיור בר השגה, בכל שכונות העיר, כולל בשכונות אמידות, כפי שקורה גם בעולם- נדמה כי נדרשת חשיבה עדכנית. הדבר יכול לבוא מתיקון בחוק, מהרחבת הסמכויות של הוועדות התכנוניות לכלול הוראות בתחום התקציבי/ כלכלי, ולהתייחס באופן מדויק יותר לעשירונים השונים.

לסיכום, אבקש להציע מספר נקודות למחשבה או לפעולה.

1. מנגנון דיור בר השגה המושתת על מחיר מופחת ממחיר השוק הינו פתרון מוגבל כשמחירי השוק גבוהים מאד. כדאי לבחון האם הרציונל לפיו הוצאות על דיור אמורות להיות כ 30% מההוצאות המשפחתיות לא צריך להוות בסיס לקביעת גובה השכירות? כמו כן, האם נכון לקבוע גובה סבסוד אחיד? האם לא נכון לקיים מנגנון גמיש יותר? האם לא נכון להרחיב את סל מוצרי הדיור?
2. שילובם של פרויקטים של דיור בר השגה בשכונות חלשות, העלה ביקורת בשל תהליכי הג’נטריפיקציה שליוו אותו. אני טוענת שגם לדיור בר ההשגה בשכונות יוקרה קיים מימד של פגיעה והדרה כלפי שכבות חלשות. עיקר הסובסידיה תופנה למעמד הביניים, ייעשה שימוש ברטוריקה חברתית של שילוב נתח משמעותי של דיור בר השגה, אבל השכבות החלשות “ימשיכו ליפול בין הכסאות”⁴ כדברי ראש העיר. מעבר לשאלה הפונקציונאלית והמוסרית, האם העיר לא נפגעת כאשר התמהיל אותו מקדמים הוא למעשה תמהיל בין שכבות גבוהות לשכבות בינוניות ומעלה? האם לא נכון להכניס תחת אותו הגג את מגוון הצרכים, ולפיו את מגוון הכלים לפתרונות. 
3. מגמת שילוב דיור בר ההשגה במגדלי יוקרה או שכונה כמו שדה דב הינה תופעה חדשה יחסית. כמו כן, עבודה זו נעשתה בשלב התכניות. יש מספר כיוונים לבדיקה עתידית המשכית: מעניין יהיה לבחון את התנהלות העיריה בהקשר לגובה הסובסידיה- האם מימשה את זכותה להגדיל את שיעור ההפחתה? מה הרכב האוכלוסייה שאכלס את הדירות הקטנות? האם אלה שימשו משפחות צעירות בראשית דרכן או בעיקר מבוגרים מבוססים שהגיעו מחוץ לעיר וראו בכך הזדמנות לדירת בוטיק? האם ההחלטה למיקום בניינים מיועדים לדיור בהישג יד הוכיחה עצמה או שנוצר בידול פיזי וחברתי  בתוך השכונה? כיצד מומשו ההקצאות תחת הגדרת הדיור המכליל?