צריך לחדש בהתחדשות עירונית

המסלולים הקיימים להתחדשות עירונית מתמקדים רק בסביבות מגורים – אבל מה בנוגע לשילוב של עבודה ומגורים כאמצעי לחידוש? או טיפול במרחב הבין-בנייני? התחדשות עירונית לא חייבת להיות מוגבלת לתמ”א 38 ופינוי-בינוי, הנה כמה אלטרנטיבות.

המסלולים הרווחים להתחדשות עירונית מתמקדים בסביבות מגורים ומקדמים התערבות נקודתית. שיפוץ בניין מתוקף תמ”א 38, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

“התחדשות עירונית” הפכה למעין מילת קסם, שם קוד לחידוש אזורים הסובלים מהידרדרות פיזית או חברתית. ה”חידוש”  מאפשר טיפול בשחיקה פיסית של תשתיות, שמירה על שטחים פתוחים, משיכת אוכלוסייה, המרצת פעילות כלכלית ושיפור תדמיתן של ערים. כיום רווחים בישראל שני מסלולים להתחדשות עירונית, תמ”א 38 ו”פינוי-בינוי”, אך לרוע המזל הם מהווים פיתרון חלקי בלבד לבעיה מורכבת הרבה יותר. המסלולים הקיימים מתמקדים בחידוש רקמות מגורים וגם בתחום זה, הם מוגבלים לשיקום בניין יחיד או לכל היותר מתחם בן כמה מבנים. לרוב פרויקטי התחדשות עוסקים בחיזוק או הריסה של הקיים ותוספת של קומות או בניית מבנה חדש, ללא התייחסות למרחב הבין-בנייני או הציבורי. כך, עיקר ה”קסם” שמתחולל בהתחדשות עירונית מסוג זה טמון בעיקר בעליית ערך הדירה כתוצאה משדרוג הנכס.

בנוסף, מסלולים אלו מתבססים על פעולה של בעלי הזכויות בנכסים (הדיירים) או על יזמים, ונשענים על תמריץ כלכלי בדמות תוספת של זכויות בנייה בנכס המחודש. הקבלן או היזם מרוויח בדרך כלל קומה או שתיים בבניין בעוד שהדיירים מרוויחים בניין מחוזק ומחודש, ומעלית/מרפסת/חדר נוסף ועוד כתלות בעסקה מול היזם. התמריץ הכלכלי העומד בבסיסם מוביל לכך שיישומם מוגבל לאזור מרכז הארץ, שם ערכי הנדל”ן גבוהים, ולא נותן מענה לצורך בהתחדשות באזורים אחרים.¹  יתר על כן, לרוב הוצאתם לפועל של פרויקטים אלו נעשית מתוך ראייה נקודתית (של הבניין הבודד) ולא כחלק מתכנית עירונית המגדירה את אופני ההתחדשות באזורים השונים בעיר. כתוצאה יכול להיווצר לעיתים מחסור בתשתיות ציבוריות (חניה, שטחים פתוחים, מוסדות קהילתיים) שייתנו מענה לתושבים החדשים.

יש לשים לב עוד, שמסלולי ההתחדשות הקיימים אינם מציעים חשיבה מחודשת על עירוב שימושים ו/או נותנים מענה להתחדשות בשימושי קרקע נוספים כגון אזורי תעשייה ותעסוקה. למעשה, וכאן אין חדש תחת השמש, מנגנוני ההתחדשות הקיימים יוצרים סביבה עירונית אחידה, שמשוכפלת ברחבי הארץ, אינה מתאימה לאורחות החיים והתעסוקה הנוכחיים, ומקדמת אורח חיים שאינו פונה למגוון אוכלוסיות.

לאור חשיבות הנושא וזיהוי הבעייתיות הטמונה בהסתמכות על המנגנונים הקיימים, התחדדה ההכרה בצורך בהרחבת סל הכלים להתחדשות עירונית. מתוך כך פרויקט לימודי שנערך על ידי סטודנטים בחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב מבקש להציע מסלולים אלטרנטיביים לביצוע התחדשות עירונית בישראל. במסגרת הפרויקט נהגו ארבעה מתווים נוספים להתחדשות עירונית. מטרת מתווים אלו לקדם חשיבה אחרת על דרכי החידוש של אזורים מבונים. שני המתווים הראשונים, המתווה המאגד והמתווה האקולוגי, עוסקים בחידוש רקמות מגורים; שני המתווים הנוספים, מתווה עיר-תעשיה ומתווה לב-תעשיה, עוסקים בחידוש אזורי תעשייה וזיקתם לסביבת המגורים.

מה בנוגע להתחדשות עירונית באזורי תעסוקה ותעשייה? או לשילוב של סביבות מגורים ועבודה? (הדמיות: פרויקט יישומי 2014)

המתווה המאגד. מתווה זה מקדם חידוש מקביל של מספר בניינים סמוכים (יחידה הנקראת “מאגד”) והשטח הבין-בנייני הקושר ביניהם. הראייה המערכתית העומדת בבסיס מתווה זה מבקשת לענות על החוסר העולה ממנגנוני ההתחדשות הקיימים: מצד אחד תמ”א 38 שעוסקת במבנה בודד, ואינה מספקת מענה תשתיתי לגידול במספר התושבים; ומן הצד השני מסלול “פינוי-בינוי” שהיקפו הנרחב מקשה על הוצאתו לפועל. עיבוי המבנים הקיימים במסגרת המתווה מתבסס על מתן זכויות בנייה, בדומה לתמ”א 38, אך קובע עקרונות שונים למימושם. המתווה מציע הכנסת תעסוקת שירותים לקומת הקרקע במבני המגורים הקיימים, קביעת תמהיל דירות מגוון ביחידות הדיור החדשות והחדרת שימושים קהילתיים למרחב הבין-בנייני. לצד זאת תמוסד מערכת מימון פנים-מאגדית, שתסתמך על כספי הרווח מהשכרת שטחי התעסוקה, ותאפשר את התחזוקה השוטפת של המרחב הבין-בנייני.

המתווה האקולוגי. מתווה זה נותן מענה להיבטים פיזיים, אקולוגיים, חברתיים וכלכליים-תעסוקתיים בפריפריה . בשונה מהמתווה המאגד, שניתן ליישום במרכז הארץ, המתווה האקולוגי מבקש לתת מענה דווקא לאזורים בהם תמריץ כלכלי פחות יעיל. מתווה זה מזהה בשטחים הפתוחים הרבים נכס, ורותם אותם כמחוללים אלטרנטיביים להתחדשות העירונית. מתווה זה מציע מנגנון כלכלי-סביבתי חדשני במסגרתו השטחים הפתוחים בעיר ייועדו לפעילות חקלאית, ורווחיה יופנו לתמיכה בהתחדשות העירונית. ההתחדשות תיעשה באמצעות תהליך תלת-שלבי המבוסס על שיתוף פעולה בין העירייה, דיירי הבניין וחקלאים בסביבת העיר. ראשית קרן עירונית תחזק מבנה מתאים ותתקין בו תשתיות מקיימות (מים אפורים, חשמל סולרי וקומפוסט ביתי), לאחר מכן הקרן תתקשר עם חקלאי ממשק בסביבת העיר והוא יקים “שדה עירוני” בשטח הבין-בנייני שבחזית/אחורי הבניין. המים האפורים ישמשו להשקיית השדות והקומפוסט כדשן. החשמל מהלוחות הסולאריים יופנה לשימוש קהילתי שיבנה בקומת הקרקע/שטח בין בנייני והעודפים יועברו לקרן העירונית. הרווחים מהשדה יחולקו בין החקלאי לקרן לשם השבת ההשקעה בחיזוק וחידוש המבנים.

מתווה עיר-תעשייה. מתווה זה מזהה את הייחוד של מרחב התפר שבין העיר לאזור התעשייה ומבקש לפעול בו. המתווה מבקש לגשר על ההפרדה הפיזית והתפקודית שבין העיר לאזור התעשייה וליצור מרחב תפר המקשר ביניהם תוך ניצול יעיל של משאב הקרקע. נקודת המוצא של המתווה היא ההנחה שאורח החיים העירוני הולך להשתנות באופן רדיקלי בעשורים הקרובים בעקבות שינויים מרחיקי לכת בתהליך הייצור (ביניהם יצירת מדפסת התלת ממד וחידושים טכנולוגים אחרים). בעקבות שינויים אלו צפויה לעלות הדרישה לסביבות תעסוקה ותעשייה הסמוכות לסביבות מגורים. לפיכך, ההתחדשות במתווה זה מבוססת על יצירת מתחמים המשלבים סביבות חיים ועבודה ומאפשרים שילוב ושימור של ייצור בקנה מידה קטן עד בינוני. במסגרת ההתחדשות יאותרו מגרשים מתאימים (הממוקמים בשולי אזור התעשייה ובגודל מספק) ויעברו תהליך של “פינוי-בינוי” כאשר הבינוי מחודש יבוצע על פי עקרונות של מתחם בו ישולבו מבנים עד ארבע קומות, שבקומת הקרקע שלהם תשולב תעשייה. המתחם כולו ייהנה ממערכת תחבורה משוכללת בה יפרשו שבילים להולכי רגל ואופניים לצד דרכים לרכבים חשמליים בעלי הגבלת מהירות (למשל מלגזות) שיוכלו לשנע סחורות ממקום למקום. בשולי המתחם ימוקמו מגרשי פריקה וטעינה וכן חניונים תת קרקעיים לבעלי רכבים פרטיים.

מתווה לב תעשייה. בניגוד למתווה “עיר-תעשייה” שמטפל בקו התפר שבין מרקם המגורים למרקם התעשייתי, מתווה “לב תעשייה” מציע פתרון לחידוש מרקמים בלב אזורי תעשייה. אזורים אלו מאופיינים לרוב בניצול לא מיטבי של קרקע ובחסרונם של מרחבי פנאי ושהייה לרווחת העובדים. כמו כן, הם מתרחבים לרוב על חשבון שטחים פתוחים ולא ניתן בהם דגש למרחב הבין-בנייני שנותר לא פעם ריק ולא מתוחזק. מתווה זה מבקש לקדם התחדשות עירונית באזורי תעשייה הנסמכת על שינוי סביבתי, על בסיס ההנחה כי הפנמת שיקולים סביבתיים בפעילות הכלכלית יוצרת צמיחה כלכלית נכונה יותר, ומשפרת את התחרותיות והרווחיות של העסקים. ההתחדשות במתווה זה מתבצעת באמצעות מנגנון של עיבוי, הריסה ובנייה מחדש של מבנים באזור התעשייה, בשילוב פיתוח המרחב הבין-בנייני בראייה שיתופית ובניית מערך של קשרים ושיתופי פעולה בין העסקים לשימוש מושכל במשאבים.

ארבעת המתווים מציעים מענה מגוון לאזורים עירוניים שונים ומבקשים לקדם הטרוגניות בסביבות המגורים וממשק ביניהן לבין סביבות העבודה. בכך הם מציעים מענה משולב למרחב העירוני המורכב בישראל ויישומם צפוי לתרום לחוסנן של הערים. על מנת ליישמם יהיה צורך בהירתמות של שחקנים וקובעי מדיניות ברמות שונות. במיוחד נדרשת חקיקה משלימה והשקעה של תקציבים לקידום ההתחדשות; אפשרות לשינוי של ייעודי קרקע וקידום רגולציה שתאפשר ממשקים הדוקים בין מגורים ותעסוקה ותעשייה; גם על הרשויות המקומיות מוטל תפקיד משמעותי בקידום המתווים. רשות עירונית המבקשת להרחיב את סל הכלים הקיים מחויבת בגיבוש של ראייה עירונית מערכתית וגיוס של המגזר השלישי והמגזר הפרטי. . הירתמות של כלל השחקנים תסייע בקידום תהליכי התחדשות עירונית בכלל הארץ ולרווחה כלכלית וחברתית רבה יותר בחברה הישראלית.

* רשימה זו מציגה את עיקריו של מסמך “התחדשות עירונית- לאן?” שנכתב על ידי חן רוזנק, יואב זילברדיק, כרמל חנני, מיכה קוזמא, ענבל קידר, תהל בן יהודה ותומר גולן בהנחייתה של אדר’ ד”ר טלי חתוקה, כחלק מפרויקט לימודי בחוג לגיאוגרפיה וסביבת האדם, אוניברסיטת תל אביב.