אִזור כנקודת מוצא תכנונית

ראשיתו של רעיון האִזור בעיר ניו יורק 1916 מאז התפשט לערים רבות בעולם והיה לאחד הכלים החזקים לארגון המרחב. פרופ’ סוניה הירט מסבירה כיצד גישה זו, מקבלת ביטוי שונה בכל מקום ומה המאפיינים הייחודיים לארה”ב שפרקטיקת האִזור  בה הייתה משמעותית כל כך ביצירת הפרברים המתפשטים. היום הם כבר חושבים על re-zoning, רשימה לרגל 100 שנות אִזור

רעיון האִזור הוא בן מאה. מכון גזית-גלוב לחקר הנדל”ן ערך סמינר בינתחומי במרכז הבינתחומי בהרצליה לציון מאה שנותיו. מהו אִזור? אִזור הוא עיקרון תכנוני המזוהה עם המודרניזם ודוגל בהפרדת שימושי קרקע שונים במרחב העירוני. באמצעות עיקרון זה נקבעות תקנות המגדירות את סוגי השימושים השונים המותרים ואת מאפייני הבנייה המותרים בכל אזור. ההפרדה המרחבית בין השימושים השונים השפיעה על המרחב הבנוי ברחבי העולם.

תחילת הרעיון בארה”ב  בעיר ניו יורק בשנת 1916 אז נחקקו תקנות שנחשבות לצעד הראשון בתחילתה של המסורת המודרנית של רגולציה המחלקת את העיר לאזורים שונים. קודם לכן, נהגו ממשלות להטיל רגולציה על בניינים בלבד. פרופסור סוניה א. הירט (Sonia A. Hirt), מוירג’יניה פוליטכניק, מומחית לאבולוציה של תקנות האִזור בארצות הברית, הציגה אותן במבט השוואתי.

לפני 1916 ערים בארצות הברית העבירו תקנות שמטרתן 1. להרחיק מטרדים, בדרך כלל מפעלים שייצרו אדים רעילים (כגון מפעלי סבון) 2. להגביל גובה של בניינים ולמנוע מצב של פגיעה בזכויות שמש של בניינים אחרים 3. למנוע בנייה של מכבסות (מהגרים סינים נהגו לנהל מכבסות גדולות ניתן לומר שזו הייתה מטרה בעלת אופי אנטי-סיני) 4. להתאים לחוזים פרטיים. אולם אז הוחלט לקדם תקנות לחלק את הערים לרובעים מוגדרים מבחינת שימושים. בזמנו פרקטיקה זו נתפסה כקומוניסטית, מסבירה הירט. אך עם התמיכה בייצור של מכוניות פרטיות, ומשנות העשרים של המאה הקודמת, הפרקטיקה של האִזור נעשתה פופולרית בארצות הברית.

האזור בארצות הברית מייצר רבעים שלמים של בתי מגורים צמודי קרקע שקיבלו את השם הזחילה הפרברית urban sprwal אוהיו (צילום: Pierre Metivier Flickr.com)

חשוב להבין כי הפרקטיקה של האִזור בארצות הברית שונה מתצורותיה במדינות אחרות בעולם בארבעה היבטים מרכזיים. הראשון, הרגולציה על שימושי קרקע ובנייה היא המטרה המרכזית של מטרות מוניציפליות וממשלתיות. בארה”ב התקציב העירוני מוגבל ומונע מהם להתערב בצורות אחרות בתכנון (למשל בתקנות בנייה). השני, לארצות הברית אין גוף לאומי שמייצר את הסוג הזה של רגולציה, שלא כמו בישראל ובמדינות רבות אחרות, כולל אירופה. בדרך כלל רשויות מקומיות בארצות הברית מייצרות את תקנות האִזור למרות שלחלק מהמדינות יש ועדת תכנון שממליצה על רגולציה לרשות המוניציפלית ולממשל. שלישית, בארצות הברית יש תקנות של הפרשת נתחים גדולים של קרקע לבנייה בלעדית של בתי מגורים חד משפחתיים וצמודי קרקע. באירופה, תקנות של הפרשת קרקע לבניית בתי מגורים חד משפחתיים וצמודי קרקע מאפשרת בניית בתים חד משפחתיים, ורב משפחתיים לצד מבני מסחר ומבני ציבור. וארבע, הטיפולוגיה של בתי מגורים באזורים אלה היא נפוצה ומעוגנת באידיאליזציה של הפסטורליה האמריקאית.

האידיאליזציה של הפסטורליה האמריקאית, הרעיון שכל בית אמריקאי צריך להיות נטוע בחווה (צילום: Mark Goebel Flicker.com)

הירט מייחסת לרשויות המקומיות קדימות ומרכזיות בקביעת שימושי הקרקע ובכך היא ממעיטה בחשיבות וההשפעה של התכנון העירוני והאזורי על אזורים כפריים בארצות הברית. הירט מציינת כי במאה התשע עשרה ובמאה העשרים ביססו, במיוחד אדריכלי הנוף, אנדרו ג’קסון דאונינג (Andrew Jackson Downing) , האדריכל אלכסנדר ג’קסון דיוויס (Alexander Jackson Davis) ובהמשך אדריכל הנוף פרדריק לאו אולמסטד (Fredrick Law Olmsted), את התמונה של הבית בסביבה פסטורלית, והשרישו את הרעיון כי לכל משפחה צריכה להיות חווה. הנשיא תומס ג’פרסון צידד ותמך באידאל זה, ותפס את החוואי כאזרח האידיאלי של הרפובליקה משום שחייו קשורים באדמה שלו, זאת בניגוד לעובד במסחר.¹ מאה שנה קודם לכן כאשר וויליאם פאן (William Penn) הקים את פילדלפיה היא כיוון לכך שכל בית יהיה ממוקם בצורה כזו שמכל צד יהיה שטח שבו יוכלו לגדל פרחים, סחלבים או שדות גידול.² לאחר המצאת המכונית, ובאופן חלקי בשל המעבר לייצור אוטומטי ועליית ההכנסה, בתי מגורים חד משפחתיים, צמודי קרקע ללא חווה החלו להיבנות עד כדי התעלמות מכל בתי המגורים המשותפים.

החוואי כאזרח האידיאלי של הרפובליקה (צילום: Nicholas A. Tonelli Flickr.com)

בתי המגורים החד משפחתיים מבקשים לשמר את אתוס החווה האמריקאי, לכל בית חלקה קטנה של אדמה, סנט לואיס, מיזורי (צילום: Morgan Burke Flickr.com)

הירט חושבת שהרשויות העירוניות בארצות הברית, מתכננים עירוניים, אדריכלים והציבור החלו לתמוך באִזור מחדש (re-zoning) של רובעים שהוגדרו כאזורי בנייה של בתי מגורים חד משפחתיים צמודי קרקעי כדי לאפשר בנייה של בתים רב משפחתיים וכן מבני ציבור ומסחר. חלק מהרשויות אכן עשו רביזיה ושקלו מחדש את תקנות האִזור שלהם על מנת שיתאימו לרעיונות הצמיחה החכמה  (Smart Growth) והניו אורבניזם. אלה תומכים ומעודדים שכונות עם עירוב שימושים ושילוב של טיפולוגיות מגורים שונות, מסבירה הירט.

לסיכום, בציון מאה שנה לרעיון האִזור יש הרבה מה לעשות ועל מה לחשוב. המאמץ לחשוב מחדש על תפיסת האִזור במיוחד בסביבות מגורים חד משפחתיים צמודי קרקע, עדין מצוי בהתהוות ורבות הוא נעשה באופן צנוע בלבד, אבל לפחות מעודדים זאת. גם בישראל, נראה כי טרנד מגורים צמודי קרקע (לפחות בתוך תחומי הקו הירוק) כבר מאחורינו. ייתכן כי מדובר בהתפכחות מהחלום של בית וגינה, העלויות הגבוהות של התחזוקה, או אולי שינוי באופנה של תפיסת המגורים, ואולי בשילוב של כל אלו. אך למרות ההתרחקות מהמגמה של הפרבור עדיין בישראל יש מקום לריביזיה בחשיבה על אִזור שממשיך להיות עיקרון מרכזי ומנחה בתכנון המרחב העירוני בישראל.  ההפרדה בין תעשייה למבני ציבור, למגורים, בין מסחר למגורים, עדיין שרירה וקיימת בעיר בישראל. האם מגמות אלו צריכות להמשיך? האם הן מתאימות לאורח החיים העכשווי? ואם לא, מהו המודל המתאים? בשנים האחרונות מתחזקים הקולות ברוח הניו אורבניזם, הדוגל בעירוב שימושים ומתרפק בנוסטלגיה על הערים האמריקאיות מתחילת המאה ה-20. אך גישה זו לא תוביל לשינוי המיוחל למרות מה שחושבים תומכיה הרבים. על כן יש מקום לחשיבה והמשגה חדשה למונח אִזור שנעשה משמעותי כל כך בעולם התכנון.