ממחנה צבאי למרחב עירוני-תכנית הבינוי בצריפין

מדינת ישראל החליטה על פינוי מחנות צה”ל והעברתם לדרום, במסגרת החלטה זו יפונה מחנה צריפין, 3700 דונם בלב אזורי הביקוש. מה מתוכנן לקום במקומו? האם הפינוי יימחק מורשת היסטורית בעלת ערך עוד מימי הבריטים ופלסטינה? וכיצד יראה האזור ביום שאחרי הפינוי והבנוי החדש?

מחנה צריפין ממוקם בשטחן של ראשון לציון ובאר יעקב, וכולל בתוכו מספר רב של בסיסים צבאיים; הוא גובל בכביש 44 ממזרח, במערב בשכונת שיכון המזרח בראשון לציון ובדרום בבאר יעקב. המחנה הינו הבסיס הצבאי הבריטי הגדול ביותר שנבנה בארץ – עיר של מחנות צבא, ומהגדולים והמרכזיים שבנו הבריטים במזרח התיכון. ¹ מאז קום המדינה משמש כמחנה צבאי לצה”ל ומערכת הביטחון, בעיקר לטובת בסיסי הדרכה אבל לא רק; גבולות המחנות הבריטיים והייעודים נשמרו ברוב שטחיו.

תצלום אוויר של מחנה צריפין, תחום המחנה הצבאי מסומן בקו צהוב מקווקו (מתוך גוגל 2016)

החלטות הממשלה בנושא פינוי שטחי מחנות צה”ל מאזורי ביקוש והעתקתם לנגב קבעו את פינוי מרבית מחנה צריפין ופירטו בין השאר את המתחמים המועדים לפינוי, מיקומם הגיאוגרפי וגבולותיהם. שטחו הכולל של המחנה כ-3,700 דונם; עד כה בוצע פינוי של חלקים ממתחמים 4 ו-5 – כ-427 דונם. ² העתקת היחידות, פינוי מרבית שטחי צריפין על ידי משרד הביטחון במסגרת הסכמי שוה”ם (שיווק והעתקת מחנות צה”ל) ומסירתם לרשות מקרקעי ישראל צפויים להסתיים עד שנת 2024.³התכניות על השטחים המתפנים כוללות בניית כ-15,800 יחידות דיור ומאות אלפי מטרים רבועים של שטחי תעסוקה ומסחר.⁴.

תכנית שלביות פינוי צריפין וחלוקה למתחמים, הפינוי החל באזורים המסומנים בצהוב. מקור: סיכום שוה”ם 3, נספח ג’1 מחנה צריפין.

ההיסטוריה של הקמת מחנה צריפין

מקור השם “צריפין” הוא ביישוב עברי שהתקיים באזור החל מהמאה הראשונה לפנה”ס. שמו של היישוב רומז לענף הצורפות, בו עסקו אנשי היישוב; האזור כולו נקרא באותה העת “גיא החרשים”. היישוב צריפין מוזכר במקורות העבריים במשנה במסכת מנחות (י, ב) ובתלמוד הבבלי במסכת מנחות (ס”ד, ע”ב). בתקופה הערבית שכן במקום הכפר הערבי צרפאנד אל-עמאר (صرفند العمار).

בשנת 1917 הוקם מחנה צריפין כבסיס של הצבא הבריטי בשם “סרפנד” (Sarafand), על שם הכפר הערבי הסמוך.⁵ שיקול מרכזי במיקום בסיסי הצבא הבריטי היה נגישות לתחבורה; התפיסה הבריטית הייתה להקים מחנות קבע באזורי ספר או באזורים מועדים, אבל לנסות ולרכז כמה שיותר מחנות על אותה תשתית. סרפנד נבנה סמוך לצומת מסילות ברזל חשוב של רמלה ולוד, ושלוחות מסילות הברזל הובילו אל הבסיס הצבאי.⁶ אחרי המרד הערבי בשנת 1936, הוזרמו לארץ כוחות גדולים של צבא בריטי ואז החלה בנייה מסיבית של המחנה, שהפך עד מהרה לעיר של מחנות צבא. עיר הצבא הענקית שימשה מוקד פרנסה עיקרי לרבים מתושבי היישוב העברי בתקופת המנדט וסיפקה פרנסה גם לאלפי ערבים, מה שהביא לשגשוג כלכלי יחסי בארץ ישראל של אותם הימים.⁷ בתקופת מלחמת העולם השנייה, סרפנד גדל והתעצם משמעותית במסגרת פריסת כוחות האימפריה במזרח התיכון לממדי השטח החופפים כמעט את שטחו היום⁸, והיה אחד הבסיסים החשובים והגדולים ביותר של הצבא הבריטי במזרח התיכון.

מחנה סרפנד, 1940. תצלום מתוך ארכיון ההגנה

על פי התפיסה הבריטית סרפנד נבנה כמשק אוטרקי המספק את כל צרכיו. הכל תוכנן כך שחיילים לא היו צריכים כלל לצאת מהבסיס ללא צורך, כדוגמת הקסרקטינים הארוכים בעלי הגגות העגולים, שחלקם שרדו עד עצם היום הזה, לא רק בצריפין אלא גם במחנות כמו ג’וליס, במבנה ששימש אחר כך גם את השקם הצה״לי. מבחינה פסיכולוגית יכלו החיילים לשהות בבסיסים מוגנים, ולא להתמודד עם סביבה עוינת, מה שסייע להם לשמירת המורל. מי שרצה בכל זאת לבלות יצא לבלות בתל אביב.

עם קום המדינה שינה צה״ל את שם המחנה לצריפין וניצל את התשתית הבריטית לצורך הקמת עיר גדולה של בסיסים צבאיים, ששירתו אותו מאז ועד עצם היום הזה. עבור הסגל וחניכי הקורסים המתקדמים הוקם בית קולנוע צריפין, ליד המרכז המסחרי שהקימו הבריטים בשנת 1924, ובריכת השחייה שימשה את חיילי הבסיס, אך גם את תלמידי בתי ספר מראשון לציון הסמוכה. במחנה צריפין קיימים מתחמים ומבנים ייחודיים הראויים לשימור כחלק מהמורשת ההיסטורית והתרבותית של המדינה וצה”ל,⁹ וטוען ההיסטוריון אלון קדיש: ״סרפנד הוא חתיכת היסטוריה של תולדות היישוב העברי והקמת המדינה. יש לקוות שמי שמופקד על פעולות הפינוי והבינוי של המחנה, ידע לשמר בתוכו לפחות חלק מההיסטוריה למען הדורות הבאים״.¹⁰

הסכמי פינוי המחנה ונדל”ניזציית השטחים

במהלך השנים ראשון לציון התקרבה לבסיס עם בניית שכונות חדשות הגובלות כיום בצדו המערבי של המחנה. קרבה גיאוגרפית זו הפכה את המחנה הצה”לי למובלעת בתוך עיר בתנופת בנייה. קרבה זו לרקמת העיר, בשילוב צורך כללי במגורים והמיקום ב”אזור ביקוש”, היוו בין השאר טריגר להחלטה לפנותו. ההסכם נחתם בהמשך להחלטת הממשלה משנת 2010 ¹¹ , בנושא הסרת חסמים בשיווק קרקעות למגורים, שבמסגרתה נקבע כי יש להאיץ את פעולות התכנון והשיווק של מתחמים סחירים, בדגש על מתחמי מגורים, בשטחי המחנות שיפונו. סך הכל  מספר יחידות הדיור שיקומו בשטח צריפין נע בין 13,147 – 15,800 לפי משרד הבינוי והשיכון.¹²

השיח בתקשורת על פינוי בינוי מחזק את הדיון הנדל”ני בלבד: “הבסיס הוא ביתך: מה הפוטנציאל הנדל”ני של בסיסי צה”ל?”, אומד את ערך הקרקע של צריפין – “מדובר בשטח כולל של כ-3,300 דונם, ששוויו בשוק מוערך ב-10 מיליארד שקל. פוטנציאל הבנייה של כלל השטח יכול לאפשר הקמה של 26.5 אלף דירות חדשות.”¹³ דוגמה נוספת – “שטח צבאי – אאוט. שטח נדל”ני – אין.” ¹⁴.

אילוסטרציית תכנית למכירת דירות בשכונה עתידית על מתחמים 4 ו-5 של מחנה צריפין, מתוך אתר “מדלן” לחיפוש נדל”ן.

תכניות השימור

תכנית השימור של משרד הביטחון המליצה על שימור 3.1 אחוז מהשטח הבנוי – בחלוקה של 1.3 אחוז לשימור מחייב ו-1.8 אחוז לשימור מומלץ. סך כל 13 מתחמים לשימור מחייב, 10 לשימור מומלץ, ו-3 מתחמים ישראליים לשימור. לפי תיק תיעוד ונספח שימור למחנה צריפין זוהו והוערכו מתחמים, צירים ומונומנטים ודאיים לשימור, כמו גם פרמטרים ומתודולוגיה לשימור בשלבי התכנון והביצוע – ממצאים ארכיאולוגיים (שרידי הכפר סרפנד אל-עמאר); בנייה בריטית (1918–1948): מונומנטים אדריכליים לשימור מלא, מבנים בעלי חשיבות (צריפים, מבני טיח, מבני קבע ואלמנטים לשימור), מכלולי-מרקמים ערכיים (מערך מבנים, צמחיה ודרכים בעלי ערכים לשימור), מרקמי צריפים בעלי חשיבות (ערך טכנולוגי, היסטורי או אדריכלי); ומבנים ישראליים לשימור (בנייה ישראלית – 1948–2000). ההמלצות מתחלקות למרכיבי שימור “קשיחים” (לא ניתנים להזזה ובעלי מאפייני שימור מחמיר) ומרכיבי שימור “רכים” (ניתנים להזזה / שימור חלקי / הריסה בהתאם להנחיות התכניות המפורטות).

לאחר בדיקת ההמלצות לשימור הוחלט כי מבנים לשימור מחמיר נותרו לשימור או להעתקה במידה וממוקמים על תוואי כביש ראשי. מתחמי צריפים שהומלצו לשימור – הוחלט על רובם שלא ישומרו מכיוון שלא מתאימים לתכנון המפורט, להוציא מספר מתחמים שהוחלט לשמר. מבנים ישראליים שהומלצו לשימור הוחלט שייבחנו לשימור בתכנון או לא ישומרו כלל. אתרים שונים שהומלצו לשימור – הוגדר לרוב שלא ישומרו מכיוון שלא מתאימים לתכנון המפורט, אתרים אחרים – הוגדרו לתיאום עם רשות העתיקות ולבחינה נוספת ¹⁵

מתחם 2 צריפין; מימין – נספח שימור – שטח נרחב מוגדר לתיעוד, שני מבנים להעתקה מתוואי הדרך המוצע ומבנה אחד לשימור; משמאל – נספח הריסה – המציג את היקפי ההרס לצורך הבינוי החדש. עורך נספח השימור אדריכל משה שפירא; עורך נספח ההריסה אדריכל עופר קולקר. מתוך תמל/1019 צריפין מתחם 2, משרד האוצר מנהל התכנון – תכנון זמין.

תכניות הבינוי החדש

הבינוי החדש על המחנה מקודם במסגרת שמונה תכניות נפרדות, לפי חלוקה למתחמים שנעשתה בתכנית השלד לשטח מחנה צריפין המתפנה בוועדת התכנון המחוזית מרכז. יוזם תכנית השלד, בשטח כ-4,609 דונם, הוא רשות מקרקעי ישראל, ועורכי התכנית אדריכל אלי פירשט ואדריכל דב קורן. שתי תכניות קודמו בוועדה למתחמים מועדפים לדיור – מוסד תכנון בסמכות ארצית, יזם התכניות רשות מקרקעי ישראל. תכנית מתחם 4 קודמה בוועדה המחוזית לתכנון מרכז.

תשריט תכנית השלד לשטח מחנה צריפין 4,600 דונם. בתכנון אדריכלים אלי פירשט ודב קורן.

מתחם 1 – אדם מזור אלי פירשט אדריכלים

תכנית מועדפת לדיור תמל/1018 – צריפין מתחם 1, בשטח כ-432 דונם, שערך אדריכל אלי פירשט ממשרד אדם מזור אלי פירשט אדריכלים ומתכנני ערים, קיבלה תוקף ופורסמה לאישור בדצמבר 2016. מטרתה “הקמת שכונת מגורים חדשה בת כ-3,700 יחידות דיור הכוללת מבני מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים. כמו כן התווית מערכת דרכים חדשה.”  התכנית כוללת “שינוי יעוד משטח חקלאי, עכשיו בשימוש כמחנה צבאי, לייעודים הבאים: מגורים ד’, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך מאושרת, דרך מוצעת, מעברים להולכי רגל, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור” ¹⁶ .

מתחם 2 – קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים

תכנית מועדפת לדיור תמל/1019 – צריפין מתחם 2, בשטח כ-398 דונם, שערך אדריכל עופר קולקר ממשרד קולקר קולקר אפשטיין, פורסמה להפקדה באפריל  2016. היא כוללת “כ-3,200 יחידות דיור, כ-180,000 מ”ר שטחי תעסוקה ומסחר וכן מוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים”. ¹⁷.

קומפילציית תשריטי תכניות תמל/1018 ותמל/1019. מימין – תשריט תכנית מועדפת לדיור תמל/1018 – צריפין מתחם 1 בתכנון אדריכל אלי פירשט; משמאל – תכנית מועדפת לדיור תמל/1019 – צריפין מתחם 2 בתכנון אדריכל עופר קולקר. מתוך משרד האוצר מנהל התכנון – תכנון זמין, קומפילציה: עומר וולף.

מתחם 4 – משרד ארמון אדריכלים

תכנית מתאר מקומית צריפין מתחם 4, בשטח כ-789.5 דונם, היא בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון מרכז. עורך התכנית אדריכל אליעזר ארמון ממשרד ארמון אדריכלים ומתכנני ערים. התכנית פורסמה לתוקף ברשומות בדצמבר, 2015. מטרת התכנית “הקמת שכונת מגורים בצפון מזרח ראשון לציון בשטח בו שוכן המחנה צריפין. התכנית מציעה הקמת שכונה עירונית המאופיינת בבנייה רוויה בצפיפות גבוהה משולבת באזורים ירוקים פתוחים נרחבים המכילים בתוכם מבנים בעלי ערך היסטורי המיועדים לשימור, ואזורים נרחבים הכוללים עצים לשימור משולבים במרקם הבנוי והיוצרים שצ”פים מקומיים, שמירה וטיפוח המורשת הבנויה והנופית במתחם התכנון. סה”כ כ-4,002 יח”ד מתוכם 250 יח”ד בדיור מיוחד וכ-1,000 יח”ד קטנות. בנוסף כ-70,000 מ”ר מסחר ותעסוקה. השכונה נשענת על תחבורה ציבורית באמצעות קווי אוטובוס וקווי מערכת תחבורה עתירת נוסעים. יצירת שכונה המתאימה להולכי רגל ולרוכבי אופניים על מנת להפחית ככל הניתן את השימוש ברכב הפרטי.” ¹⁸.

צריפין האזרחית – התוצאה הצפויה

למרות המתכננים השונים, כל שלוש התכניות מציעות שכונות מגורים מתחמיות. בולטת במיוחד בהקשר זה התכנית למתחם 1, הכוללת רובעי מגורים ביניהם צירי תנועה רחבים. כל רובע מגורים בנוי בדפנותיו בחתך של 6-7 קומות, ובפינותיו במגדלים של 17-19 קומות, בינוי הכולל מגורים בלבד, בינוי המקיף פארק ומבני ציבור מתחמיים (גני ילדים ומעונות יום). גם התכנית למתחם 2 מציעה רובעי מגורים ביניהם צירי תנועה רחבים בחתך דומה, אך מציעה גם בינוי מלווה של הדרך הראשית הכולל שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, לכדי רחוב ראשי. תכנית זו מציעה שטחים רבים יחסית למבנים ומוסדות ציבור. תכנית מתחם 4 מציעה רובעי מגורים בחתך בינוי של 6-14 קומות, בינוי מדורג אל הפארק שכל רובע מקיף כך שבדופן הפארק הבניין בגובה 4-5 קומות. באתר השיווקים של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל אף מדגישים את המופנמות של המתחמים: “הבינוי המוצע הוא מרקמי ברובו ומאפשר חללים פנימיים ירוקים ומעברים להולכי רגל היוצרים סביבה שקטה המנותקת מהרחובות הסמוכים.” ¹⁹ הרובעים נחצים על ידי פארק ציבורי רציף, שבסופו רצועת פארק רחבה כחלק מתכנית השלד הכוללת את המבנים לשימור.

צריפין מתחם 1  כולל תרשים “בלוק טיפוסי להמחשה”. בתכנון אדריכל אלי פירשט. משמאל – צריפין מתחם 2  בתכנון אדריכל עופר קולקר. מתוך משרד האוצר מנהל התכנון – תכנון זמין. קומפילציה עומר וולף

בהשוואת התכנית המוצעת למתחם 4 אל מול תכנית השימור של משרד הביטחון התואמת את סקר השימור, ניכר שהשילוב של האתרים והמבנים לשימור לצד הבינוי החדש היה בעייתי. כלל המבנים לשימור מוקמו בשטחים הציבוריים הפתוחים. בהתאמה לכך, מבנים או מתחמים לשימור מומלץ בלבד לא הוגדרו בתכנית לשימור, או הוחלפו במתחם מומלץ אחר במשא ומתן תכנוני (לדוגמה מתחם הצריפים במזרח התכנית המחליף מתחמי צריפים אחרים שהוצעו לשימור). נראה שהשימור מוכל בתכנית רק כשהדבר “נוח” ולא מתנגש עם משקל אינטרס תכנוני מקביל. כלל המבנים בתכניות, שלא הוגדרו לשימור, יהרסו במהלך הפינוי.