כנגד המונופול – אוטופיה לשינוי מבנה הדיור והבעלות על הקרקע

משחק המנופול מדמה את המשחק הנדל”ני שכולנו נאלצים ונדחקים לשחק בו או להיבעט מתוכו, אך האם ניתן לדמיין עולם שבו הדיור מופקע משיח הנדל”ן וחוזר לשיח הזכויות? בתחילת המאה ה-19 כבר הבינו שהבעלות הפרטית על קרקעות יוצרת עוני ומעשירה יחידים שנהנים מעליית שווי הקרקע כתוצאה מתהליכים שנעשים בהשקעה ציבורית. הצעה למנגנון דיורי חדש שישיב את הקרקע לכלל ויהפוך את הדיור לזכות בסיסית.

מונופול, משחק הלוח המדמה את שוק הנדל”ן, הומצא במהלכו של המשבר הכלכלי הגדול בארצות הברית בשנות השלושים של המאה העשרים. על פי הסיפור הרשמי של חברת הסברו, המוציאה לאור של המשחק, ישב בחור צעיר, בשם צ’ארלס דארו בביתו, ללא כסף או עבודה, העביר את זמנו עם חבריו, במשחקי קלפים, וחיפש דרך להתעשר. דארו ראה סביבו את האנשים שאיבדו את בתיהם, את המובטלים והמיואשים, והחליט שאם הוא וחבריו לא יכולים לרכוש בתים והון באמת, הם לפחות יכולים לדמיין שהם רוכשים אותם. אז גזר דארו קרטונים ויצר מהם את לוח המשחק המוכר ואת דגמי הבתים ובתי המלון. הוא הצליח למכור את הרעיון לחברת האחים פארקר שהוציאה לאור את המשחק, והניבה ממנו רווחים אדירים מאז ועד היום ¹.

סיפור המצאתו של המנופול שמודפס באופן מסורתי על עטיפת המשחק, מכסה על הסיפור האמיתי של המצאת משחק הנדל”ן המפורסם. ב-1903, שלושים שנה לפני המשבר הכלכלי, בהיות דארו כבן 14 בלבד, יצרה אליזבט’ מגי, את משחק “בעלי הקרקעות” ככלי חינוכי, על מנת להדגים את האופן בו הבעלות על קרקעות יוצרת עוני ומנוגדת לזכויות הטבעיות של בני האדם. דארו, מסתבר, הכיר את המשחק שיצרה מגי אצל חברים, עיצב אותו מחדש, מכר את זכויותיו והתעשר.

משחק המונופול שמדמה את שוק הנדל”, הומצא במשבר הכלכלי הגדול בארצות הברית, אם אנשים לא יכולים לרכוש דירות במציאות שלפחות ידמו רכישה והתעשרות

גניבה והתעשרות זו מרפררת כמובן למשחק עצמו, ולשאלת הבעלות. מגי, הושפעה מהגותו של הנרי ג’ורג’ ² עיתונאי והוגה אמריקאי, אשר ניסה להבין מדוע על אף ההתקדמות הטכנולוגית האדירה עדין קיים עוני ³. על פי ניתוחו של ג’ורג’ ישנו עיוות באופן בו מתנהל השוק הכלכלי, הגורם לריכוז העושר בידי מעטים ועושק של האחרים. הבסיס לעיוות זה הינו הבעלות על הקרקע והספקולציה הנלווית לה (שם). בעוד העבודה והתוצרים שלה הינם בבעלות האדם כיוון שנוצרו על ידיו, הקרקע שייכת מבחינה מוסרית לכולם.

על פי ג’ורג’ שווי הקרקע הוא תוצר של גידול באוכלוסייה, פיתוח עירוני ותהליכים חברתיים. כל אלו אינם תלויים בבעלי הקרקעות ובהשקעתם בקרקע שבבעלותם אך הם הנהנים היחידים מעליית השווי. יותר מכך, בעלי הקרקע, מנצלים תהליכים אלו ומעצימים אותם על ידי ספסרות וספקולציה בנדל”ן, לאור הציפיות לעליית שווי הקרקע, הם מחזיקים אותה ללא שימוש וממתינים לעליית שוויה, תהליך זה יוצר עליה תלולה יותר בשווי הקרקע, תוקע את הכלכלה, מייצר בועה שסופה להתפוצץ ולהוביל למיתון ואבטלה (שם, עמ’ 78).

בעלי הקרקעות והמשקיעים בקרקע אינם תורמים לעליית שוויה אלא תהךליכי פיתוח עירוני, גידול האוכלוסייה ושינויים תרבותיים, אך הם הנהנים היחידים מעליית השווי ולא יתר הציבור. תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

“יש אך דרך אחת לסלק את הרעה והיא, לסלק את הסיבה. כדי לבער את העוני (…) עלינו להחליף את הבעלות הפרטית על הקרקע בבעלות ציבורית” ⁴. העוני מקורו בבעלות הפרטית על הקרקע והפתרון הוא החזרתה לידי הכלל. בפועל ג’ורג’ אינו מאמין בניהול הקרקע על ידי המדינה ולכן מציע לא להלאים אלא למסות משמעותית, כדי לעודד את הבעלים להשתמש בקרקע להפקת רווחים ועל ידי כך לקדם את הכלכלה ⁵.

אוטופיה לשינוי מבנה הדיור והבעלות על הקרקע

בשנים האחרונות תפס המושג משבר הדיור מקום מרכזי בשיח הישראלי – הוא חולל מחאה חברתית, הונף כדגל על ידי פוליטיקאים, נדון בוועדות בכנסת, ודובר ללא הרף בשיחות סלון ובשיח הציבורי.

בשיח על משבר הדיור, נתפס הדיור כסחורה, הזכות לדיור, בשיח זה, הינה הזכות להחזיק בדירה ולהשיא ממנה רווח – על ידי השכרתה, מכירתה ומימוש עליות מחירי הנדל”ן. לתפיסה זו שותפים כל הצדדים בשיח, הן הטוענים שתחום הדיור הינו שוק פתוח שמונע על ידי לחצים של ביקוש והיצע, ועל כן אין למדינה שליטה רבה על הנעשה בו, והן לאלו הטוענים כי המדינה היא האחראית לעליות המחירים בשנים האחרונות, והיא צריכה להיות אחראית להורדתם.

בעקבות משבר הדיור כל תושבי ישראל הפכו להיות “יזמי נדל”ן” אשר מחפשים את הדרך למקסם את הרווח מההון הגדול ביותר הנמצא בידיהם – הבית שלהם, הבית שירשו בעתיד, הבית שיכול להיות שלהם. כל בעל דירה רואה את עצמו כמחזיק בנכס מניב, וכבעל זכות למקסם את הרווחים האפשריים מנכס זה. מי שאין בבעלותו דירה, רואה את עצמו כיזם, אשר תר אחר ההזדמנות למצוא את הנכס שיבטיח את הרווח הרב ביותר. הבית, הדירה, הקרקע, הוצאו מסדר המגורים והוכפפו לסדר ההון. הם אינם משמשים כפתרון למגורים, כמענה לקורת גג, כזכות של אדם למגורים נאותים, אלא כהשקעה.

דיור, היא זכות, המוכרת במשפט הבין לאומי, הזכות לדיור נאות הוכרה בהכרזה האוניברסלית בדבר זכויות האדם של האו”ם ובאמנות בין לאומיות שונות, אשר ישראל, בין שאר המדינות, קיבלה על עצמה. “דיור נאות אינו רק ביטוי נדל”ני גרידא, זהו צורך אזרחי בסיסי” ⁶, כלומר הדיור, לפי האו”ם (סעיף 11) הוא זכות מעצם כך שאין הוא מוצר מותרות, שאדם בוחר לרכוש מתוך סל של היצע. לכל אדם הזכות לקורת גג ראויה, במחיר אשר אינו פוגע בצרכיו הבסיסים ובצרכי משפחתו.

האוטופיה שאציע כאן, בהתבסס על הניתוח של ג’ורג’, מבקשת להחזיר את הדיור לסדר של הזכויות, להיות פתרון למגורים, מענה לצורך של חיים. האוטופיה מבקשת לבטל לחלוטין את הבעלות הפרטית על הקרקע והדיור, ולהחזיר את  המדינה להיות האחראית הבלעדית על נושא הדיור- דרך הבעלות, התכנון, הפיקוח והבניה. בדרך זו אני מציע לשנות את שוק הדיור, ולהחזיר אותו לשדה הזכויות הניתנות לאדם ולא לשדה הנדל”ני כלכלי. שינוי התפיסה והמנגנון של הדיור ישפיע על התנהלות החברה בכללה. נסו לדמיין את חייכם לפי מתווה זה, בעוד כחמישים שנה. להלן תמונת מצב מדומיינת שכדאי לחשוב עליה ואולי אף לנסות לממשה.

החברה בישראל: תמונת מצב, 2053

            “החברה הישראלית הינה חברה מרובדת ומגוונת, תפקידנו הוא ליצור את הבית המשותף, כזה שייתן לכל אחד את הדירה המיוחדת המתאימה לצרכיו, אך גם את המרחב המשותף, זה שיוצר את הביחד, ומאפשר את קיומה של החברה שלנו מתוך ערכים של סולידריות וכבוד” (מתוך דף הבית של משרד השיכון ב-2053).

            ” וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת כִּי לִי הָאָרֶץ כִּי גֵרִים וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם עִמָּדִי. וּבְכֹל אֶרֶץ אֲחֻזַּתְכֶם גְּאֻלָּה תִּתְּנוּ לָאָרֶץ” (ויקרא כה, 23). על פי חישוב הרמב”ם, שנת היובל הבאה תתקיים בשנת 2053 לפי הלוח האזרחי. שנה זו תיחגג כשנה שבה הושלם תהליך היובל בו חזרה הבעלות על הקרקע לכלל, והאחריות לדיור, לתכנון ולניהול המשאב המשותף לידי המדינה וכלל אזרחיה.

            הבית, המקום של האדם, שוויוני, כל אדם יכול לשכור בית על פי צרכיו, בהתאם לגודל המשפחה, לצרכי התעסוקה/לימודים, בהתאם לתכנון חברתי וקהילתי. התכנון הכוללני חוזר להתייחס לשאלות החברתיות ולא רק לשאלות של פיתוח כלכלי או עיצובי. הרשויות השונות שמנהלות את התחום פועלות בשיתוף עם הדיירים, ולמעשה לאלו האחרונים אחריות רבה על ביתם ועל המרחב המשותף. כלומר המדינה אחראית לספק דיור נאות לכולם, והפרט הוא שותף אחראי בתהליכי הפיתוח והניהול של הדיור הפרטי והמשותף.

המנגנון הדיורי החדש: מתווה חדש מטעם משרד השיכון 2053

הבעלות

מנגנון החכירה הורחב, וכעת כל הקרקע וכן הבעלות על הדירות היא בתוקף של חכירה. הבעלות על הקרקע ועל הדירות הינה של המדינה בלבד, ומתוקף כך יש לה זכות להתערב בנכס ובאופן ניהולו. לא ניתן לקנות דירה או קרקע, אלא להחכיר אותה, כך שלמעשה אין בעלות אלא שכירות מוגנת.

שכירות מוגנת

לחוכר זכות לגור בדירה שחכר מהמדינה, כל עוד הוא משלם את שכר הדירה. הזכות חלה עליו ועל בני משפחה. החוכר חייב להיות חבר בוועד הבניין או בוועד שכונה, ולהיות שותף במימון עלויות התחזוקה השוטפות של הבניין הכוללות גם שיפוץ חזיתות בהתאם לצורך שנקבע על ידי אגודת ניהול הנכסים האזורית.

ועד בניין/שכונה

לכל בניין, קבוצת בניינים או שכונה ישנו ועד שתפקידו לנהל את ענייני הדיור. הועד מורכב מנציגי הדיירים, ומחויב לקיים קשר שוטף עמם על ידי מפגשים אחת לחצי שנה והפצת חומר אחת לחודש. הוועדים משמשים כנציגים של הדיירים מול הרשויות ובעיקר מול אגודות ניהול הנכסים. תפקידם להעלות צרכים של הדיירים השונים בנושאי דיור ובכלל, לבחון פתרונות המוצעים על ידי משרד השיכון, לקדם את תחזוקת הבניין, ולהיות מעורבים בוועדות התכנון.

אגודות ניהול הנכסים

בכל מרחב (עיר או קבוצת יישובים) קיימות אגודות ניהול נכסים, אשר שייכות מנהלית למשרד השיכון. האגודות עובדות עם ועדי הבניינים או השכונות, אוספות נתונים על מצב הדירות ועל צרכי הדיור המשתנים. האגודות אחראיות להיות מגשרות או בוררות במידת הצורך בין דיירים, ובינם לבין הרשות בנושאי המרחב הפרטי והמשותף.

הקרקע תשוב לכלל והאחריות לדיור, תכנון וניהול המשאב המשותף יחזרו לידי המדינה וכלל אזרחיה (נצרת צילום: פיקוויקי)

האוטופיה המוצעת לעיל, נובעת מתוך ביקורת על מצב הדיור בישראל ובאופן רחב יותר מתוך דאגה למצבה החברתי-כללי של החברה. המציאות הניאו-ליברלי בה אנו חיים איננה נובעת רק מפעולות של הממשל אלא גם  מהתפיסה הרווחת שלנו הציבור. היכולת להשתחרר מכלא הניאו-ליברליזם תלוי קודם כל בשינוי תודעתי בנוגע לזכויות על הקרקע, הזכות הבסיסית לדיור, מערכת היחסים בין האזרח למדינה ואחריותה למילוי צרכיו ושמירה על זכויותיו. ולא הסחרה של המשאב ששייך לכולנו- הקרקע שאמורה לספק לנו קורת גג.

השינוי אמור להשפיע על כל תחומי החיים, ולמעשה על התפיסה העצמית של הפרט ושל החברה. מובן שהצעה כזאת טומנת בחובה חששות – יש שיפסידו מהשינוי, יש החוששים האם השינוי יביא את התוצאה הרצויה. מול אלו עלינו לבחור בחירות אמיצות, ולהוביל את החברה למקום טוב יותר, במקום לקבל את המצב הקיים ולשקוע בו.