ג’נטריפיקציה אינה תופעה חדשה. ניתן לראותה מתרחשת סביבנו לא רק בערי המטרופולין אלא גם בערי לווין ובישובים כפריים. במהלך השנים, החלו חוקרים לזהות סוגים שונים של ג’נטריפיקציה המתרחשים במקומות שונים, על ידי קהלים שונים, להם השלכות מגוונות על הסביבה. סדרת רשימות זו, עוסקת במושג ג’נטריפיקציה על שלל מאפייניו תוך התמקדות בג’נטריפיקציה מסחרית.

הרשימה הראשונה עוסקת ברקע ובהיסטוריה של ג’נטריפיקציה, ובתיאוריות העומדות בבסיסה, תוך התייחסות לסוגים שונים של ג’נטריפיקציה. הרשימה השניה מתמקדת בהמשגה של ג’נטריפיקציה מסחרית. הרשימה עוסקת בתבחינים לזיהוי ג’נטריפיקציה מסחרית ומחוללי התהליך. הרשימה השלישית והאחרונה עוסקת במחקר הראשון בארץ בנושא ג’נטריפיקציה מסחרית. באמצעות השוואה בין רחוב שינקין בתל אביב-יפו לרחוב עמק רפאים בירושלים, שני רחובות שעברו תהליכי ג’נטריפיקציה מסחרית, אבחן את היקף התופעה, תפקיד הרשות המקומית בקידומה ובהתמודדות עם השלכותיה השליליות, ותפיסת העסקים את התהליך.

היכן הכל התחיל?

בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, התרחש תהליך, בעיקר במערב, של נטישת מרכזי הערים על ידי תושבים ומעבר לפריפריה. איכות החיים בבית צמוד קרקע באזורים מחוץ לעיר נתפסה כאורח חיים מושך. התהליך התקיים בעיקר בערים גדולות בעולם המערבי ונודע בשם: “White Flight”, מאחר והוא תיאר לרוב תנועת ההחלפה בין אוכלוסייה לבנה שנדדה אל מחוץ למרכזי הערים וכניסתן של אוכלוסיות אתניות שונות ממעמד סוציואקונומי נמוך יותר במקומן. תהליך זה הוביל להתרוקנות מרכזי הערים ולירידה חדה במחירי הנכסים ובאיכות החיים במקום. לצד הירידה בערך הנכסים, מרכזי הערים משכו אוכלוסיות שונות שחיפשו פתרונות דיור זולים יחסית, בעיקר צעירים ובני מעמד הביניים שביקשו לשפר את איכות חייהם.

הראשונה לזהות את המגמה הזו היתה רות גלאס (1964) שטבעה את המושג ‘ג’נטריפיקציה’. המונח ג’נטרי-פיקציה נגזר ממעמד ה-Gentry, אצולת הקרקע באנגליה במאה ה-171 והוא מתאר את התהליך ככניסה של אוכלוסייה ממעמד בינוני-גבוה לרבעים ולשכונות של מעמד הפועלים בלונדון. בתהליך זה בתים מוזנחים וישנים שופצו והפכו לבתים יוקרתיים ואלגנטיים. באופן הדרגתי עם העלייה בערך הנכסים, עוזבת האוכלוסייה הוותיקה את המקום, ואופי וסוג הקהילה משתנה2.

מבט על תל-אביב המתחדשת משכונת נופי ים (הגוש הגדול”) | צילום: אייל שביט

ישנם שני הסברים עיקריים לג’נטריפיקציה; האחד, כלכלי והשני, חברתי-תרבותי. חסידי ההסבר הכלכלי, גאוגרפים ניאו-מרקסיסטים דוגמת ניל סמית טוענים כי ההון הוא הזרז העיקרי של התהליך ולא האנשים. הוא פיתח את “תיאוריית פער הרנטה” (Rent-gap theory””) המתמקדת בהבדל בין ערך הנכס (הנמוך בשל נטישה) לבין הערך הפוטנציאלי שלו (גבוה יותר אם עבר שיקום). התאוריה גורסת כי השקעה או השקעה מחדש מבקשת להגדיל את פער המחירים בין הערכת חסר להערכת יתר של הנכסים לצורך רווח כלכלי. השימוש במושג היה בעיקר כדי לתאר את נקודת המבט של הדיירים, אך נקודת מבטם משתנה בזמן שתהליך הג’נטריפיקציה מתפתח. שילוב של לקוחות ממעמד הביניים, בעלי נכסים, המודעים לפער שכר דירה הפוטנציאלי ולקוחות בעלי הכנסה נמוכה, מספק קרקע פורייה, כמעט קלאסית, לג’נטריפיקציה3.

לעומת זאת, גיאוגרפים חברתיים-תרבותיים מדגישים את התפקיד המהותי של האנשים בתהליך הג’נטריפיקציה. בהקשר זה, מחקרו החלוצי של דיויד ליי4 תיאר את השינויים בהרגלי הצריכה שהובילו לשינויים בסוג הקמעונאים: דעיכת העסקים הוותיקים שהציעו שירותים אישיים לאוכלוסייה המקומית, ומנגד צמיחת עסקים חדשים, כגון מסעדות, חנויות אופנה, חנויות פנאי וסוכנויות נסיעות5. בתיאוריה, הבאה לידי ביטוי באמצעות התמקדות בבחירה ובהתנהגות הצרכנים, השתמשו רבות במושג אותנטיות כדי להסביר למה מעדיפים מובילי הג’נטריפיקציה את השכונות הוותיקות, המוזנחות והלא מפותחות.

מחוללי/מובילי הג’נטריפיקציה (בהם תעסוק הרשימה הבאה), אוהבים להסתובב בשכונות ישנות בחיפוש אחר חוויה אותנטית של חיים עירוניים. בשכונות אלו לעיתים יש התעלמות מצרכיהם ומהאותנטיות של תושבים ותיקים בשכונה, למרות העובדה כי הם מעורבים באופן פעיל בשיח האותנטיות בשטח. הקהילה המקורית נשמרת אך מאבדת מכוחה6.

במחקר שערכה שרון זוקין (2008) בברוקלין בניו יורק היא מזהירה מההשלכות של “קניות של אותנטיות”. החיפוש אחר אותנטיות מבוטא דרך צריכה (צריכה של מקום בדיוק כמו צריכה של מוצרים), המובילה באופן בלתי נמנע לג’נטריפיקציה. תהליך של “בוטיקינג” (פתיחת חנויות בוטיק) מתרחש, ובמהלכו מופיעות חנויות רשת שמשנות את צביונן של השכונות; הבוטיקינג גורם בהכרח לעזיבת העסקים הוותיקים כאשר הרשות אינה מצליחה להגן עליהם על אף חשיבותם לתושבים הוותיקים7.

ג’נטריפיקציה כהון תרבותי

לקראת שנות התשעים של המאה הקודמת התפתחה גישה המשלבת בין שתי הגישות הללו. שרון זוקין  1982)), הסבירה את תהליך הג’נטריפיקציה בשכונת הסוהו בעיר ניו יורק מנקודת מבט של “הון תרבותי”. לטענתה, זרימה של אמנות והון לסוהו היא הסיבה לשינוי הקיצוני שעבר על השכונה התעשייתית המתפוררת. שירותים קמעונאיים, בייחוד בשכונות המאופיינות בעירוב שימושים, לא רק מספקים צרכים חומריים לתושבים, אלא גם צרכים שאינם חומריים, כגון הון תרבותי וחברתי8. לג’נטריפיקציה יש השלכות חיוביות ושליליות. בצד השלילי,רגשות הציבור כלפי הג’נטריפיקציה השתנו, כאשר הולך וגדל מספרם של אלו המעוניינים לשמור על המסורת והתרבות המקומית. תושבים ותיקים לרוב מתנגדים לתהליך הג’נטריפיקציה. לעיתים הם מתאגדים ומארגנים מחאה ישירה כנגד בנייה של בתים משותפים והקמת עסקים, שימכרו מוצרים שהם לא יכולים להרשות לעצמם. בצד החיובי, ג’נטריפיקציה משנה את השכונה במספר אופנים: ירידה בשיעורי הפשיעה, התפתחות שוק הנדל”ן המקומי, שיפור ושדרוג תשתיות ועסקים חדשים ומגוון שירותים חדשים נגישים לתושבי המקום, עליית מחירי הנכסים, עלייה ברווחי העסקים, קהילתיות הולכת וגדלה, עלייה באיכות הבתים הנבנים/משופצים, שיפור בתי ספר ושירותים ציבוריים והזדמנויות רבות ל”עירוב חברתי”. מאידך, אוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה ועסקים קטנים שפועלים בשכונה טרם תהליך הג’נטריפיקציה, נדחקים החוצה, ונאלצים פעמים רבות לעזוב את השכונה בשל עליית מחירי השכירות ועלייה בהוצאות המחייה במקום.

סוגים של ג’נטריפיקציה

ההתפתחות של תחום מחקר זה הובילה לחידוד ההבדלים בתוך התופעה ובהקשר של מקום. חוקרים הבינו כי תהליכים המתרחשים בפריפריה שונים מאלו המתרחשים בעיר וכן הלאה הבדלים נוספים. לכן, לאורך השנים התחדדו טיפולוגיות שונות של ג’נטריפיקציה:

ג’נטריפיקציה כפרית (‘Rural gentrification’): בניה חדשה באזור כפרי מחוץ לעיר, המושכת אוכלוסייה מבוססת מן המעמד הבינוני-גבוה ממרכזי הערים, שמחפשת אחר איכות חיים המתקיימת באזורים אלו.

ג’נטריפיקציה של סטודנטים – סטודנטיפיקציה (‘Studentification’): את המונח ‘סטודנטיפיקציה’ טבע דארן סמית9 זהו תהליך בו אוכלוסיית הסטודנטים הופכת משמעותית באזור מסוים ומשפיעה עליו במגוון דרכים, בין השאר מחירי דיור ופעילויות פנאי ובילוי10.

ג’נטריפיקציה של בניה חדשה (‘New-build gentrification’): בניה חדשה בשכונה מוזנחת הגורמת לעלייה בשכר הדירה, לכניסה של אוכלוסיות ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר ולפיכך, לשינוי אופי השכונה.

אתנו-ג’נטריפיקציה: מונח שטבע דניאל מונטרסקו11. המתייחס לתהליך המובל או נתמך על ידי הממשלה הכולל פיתוח כלכלי עם מטרות לאומיות. לאתנו-ג’נטריפיקציה מטרה דמוגרפית ברורה, נוכחות ושליטה יהודית, אך גם מטרה כלכלית של התחדשות עירונית, המבטיחה להועיל לכולם12.

ג’נטריפיקציה של שכונות עוני (‘Slum gentrification’): בנייה חדשה באזורים של בניה לא פורמלית למשל, הפאבלות בברזיל.

ג’נטריפיקציה תיירותית (‘Tourism gentrification’): מתייחסת לתהליך במהלכו הופכים אזורי מגורים לחללי פנאי למבקרים ומאיימים על זכותן של אוכלוסיות קיימות “להישאר במקום”. אזורים שעברו ג’נטריפיקציה יוצרים מרחבים ידידותיים לתיירים, מאחר והם מספקים למבקרים סביבה בטוחה ונקייה ומגוון אפשרויות צריכה. כאשר התיירות מביאה צרכנים נוספים לאזורים שעברו ג’נטריפיקציה, הצריכה מאיצה את העלייה בערך הקרקע ובמחירי הנכסים ומזרזת את השפעות הג’נטריפיקציה. לאחרונה, ג’נטריפיקציה תיירותית התחזקה משמעותית, בכל רחבי העולם, עקב השימוש הרב בפלטפורמות דיגיטליות, דוגמת Airbnb, והצורך ההולך וגדל בהשכרה לטווח קצר13.

סופר ג’נטריפיקציה “סופר ג’נטריפיקציה” ((Super-gentrification: מושג שטבעה לורטה ליס כשלב התפתחות מתקדם של ג’נטריפיקציה מועצמת. סוג זה של ‘ג’נטריפיקציה מתרחש בשכונות בערים גלובליות שהפכו למוקדי צריכה ושפע. המילה “סופר” מהווה שלב שמתווסף לתהליך ג’נטריפיקציה שמתקיים באותה שכונה ובעל השפעה חברתית תרבותית וכלכלית גדולה יותר. שלב זה, דורש השקעות פיננסיות גבוהות יותר ומשאבים רבים ואיכותיים יותר מתהליך הג’נטריפיקציה הראשון ובמהלכו נכנסת אוכלוסייה ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר, לאזור שכבר עבר ג’נטריפיקציה14. תופעת ‘סופר ג’נטריפיקציה’ מתרחשת באזורי הליבה של מטרופולין בין לאומי דוגמת פריז, לונדון ​​וניו יורק.

אחד מן הסוגים שזכו להתעניינות מוגברת הוא ג’נטריפיקציה מסחרית ((Commercial Gentrification. זו מוגדרת כתהליך דעיכה של עסקים מקומיים (חנויות, ברים מקומיים ומוסכים) וצמיחה של עסקים חדשים (בתי קפה אופנתיים, בוטיקים, חנויות רשת וחנויות מזון אורגני) המתרחש בהלימה לשינוי הדמוגרפי באזור15.

הרשימה הבאה תתמקד בג’נטריפיקציה המסחרית, בתהליך ובתבחינים לזיהויה. בנוסף נעמוד על מחוללי התהליך שגורמים להיווצרותה.

  1. גילה, מ’ ונחמיאס, ד’ (1993). מחקרי תל אביב-יפו. תל אביב: רמות. ↩
  2. Glass, R. (1964). Introduction: Aspects of Change, w. In Center for Urban Studies (Ed.).  London: Aspects of Change (pp. xiii–xlii). London: MacKibbon and Kee ↩
  3. Smith, N. (1979). Toward a Theory of Gentrification a Back to the City Movement by Capital, Not People. Journal of the American Planning Association, 45 (4), 538–548 ↩
  4. Ley, D. (1996). The New Middle Class and the Remaking of the Central City. Oxford: Oxford University Press ↩
  5. Kosta, E. B. (2019). Commercial Gentrification Indexes: Using Business Directories to Map Urban Change at the Street Level. City & Community, 18 (4), 1101–1122 ↩
  6. Ji, M. I. (2021). The Fantasy of Authenticity: Understanding the Paradox of Retail Gentrification in Seoul from a Lacanian Perspective. Cultural Geographies, 28 (2), 221–238. ↩
  7. Zukin, S. (2008). Consuming Authenticity: From Outposts of Difference to Means of Exclusion. Cultural Studies, 22 (5), 724–748 ↩
  8. Zukin, S. (1982). Loft Living: Culture and Capital in Urban Change. Johns Hopkins University Press: Baltimore, MD, USA ↩
  9. Smith, Darren P. (2002). “Patterns and Processes of ‘Studentification’ in Leeds.” Regional Reviews 12:14–16 ↩
  10. Avni, N. & Alfasi, N. (2018). UniverCity: The Vicious Cycle of Studentification in a Peripheral City. City & Community, 17(4), 1248–1269 ↩
  11. Monterescu, D. (2013). Radical Gentrifiers: The Changing Landscape of Social Action in Jaffa. Jadal, Mada al-Carmel, 18 ↩
  12. Shmaryahu-Yeshurun, Y. & Ben-Porat, G. (2020). For the Benefit of All? State-Led Gentrification in a Contested City. Urban Studies, 58 (13), 2605–2622 ↩
  13. Cocola-Gant, A. (2019). Gentrification and Displacement: Urban Inequality in Cities of Late Capitalism. In Handbook of Urban Geography. Edward Elgar Publishing ↩
  14. Lees, L. (2000). A Re-Appraisal of Gentrification: Towards a ‘Geography of Gentrification‘. Progress in Human Geography, 24 (3), 389–408. ↩
  15. Williams, T. L. & Needham, C. R. (2016). Transformation of a City: Gentrification’s Influence on the Small Business Owners of Harlem, New York. Sage Open, 6 (4). ↩