הצעה נוספת לחידוש ציר ז’בוטינסקי החוצה את ערי גוש דן ועתיד להשתנות בעקבות הקמת הרכבת הקלה. מדוע על אף האינטנסיביות העירונית שלו ומגוון השימושים נותר מוזנח ומכוער. חוות דעת זו מציעה חלופות לפיתוח ציר ז’בוטינסקי סביב תחנות הרכבת העתידיות

ציר ז’בוטינסקי אינו ממש את הפוטנציאל שלו למרות היותו “עירוני במלוא מובן המילה. הוא חוצה מרכזי ערים השייכות לאזור מטרופוליני צפוף ואינטנסיבי. אך מעבר לתפקודו כציר תנועה חשוב, משמעותי ובעיקר עמוס, הוא מציג מגוון כמעט אינסופי של שימושים. ניתן למצוא בו מגורי יוקרה לצד מגורים ממוצעים ומטה, תשתיות תחבורה ציבורית, משרדים קטנים וגדולים, תעשייה קלה ומוסכים, חנויות שונות, מסעדות מהודרות לצד אוכל מהיר ובתי קפה, בית ספר גבוה לאמנות לצד חוגי אמנות לשעות הערב ועוד. המגוון מתבטא גם בטיפולוגיות המרובות של המבנים המגדירים את הציר משני עבריו: מגדלי יוקרה של תאגידים, מגדלי מגורים חדישים, בנייני דירות משנות ה-50 וה-60, קניונים פעילים ושלדים של קניונים עתידיים, מבני תעשייה גדולים, מבני מושבה מסורתיים, פארקים רחבי ידיים ושטחים זנוחים ולא מבונים” (יואב זילברדיק, אורבנולוגיה, 2013).1.

השאלה המרכזית היא האם וכיצד ציר ז’בוטינסקי מתפקד כמרחב ציבורי לאורכו? רשימה זו המבוססת על תרגיל במסגרת קורס מיומנויות בתכנון בחוג לגיאוגרפיה, מציעה לחשוב מחדש על ההזדמנויות התכנוניות הגלומות בציר המרכזי הזה.2

ציר ז’בוטינסקי – הזדמנות שהוחמצה?
ציר ז’בוטינסקי הינו ציר מרכזי מבחינה תחבורתית ובעל קישוריות רבה מהיותו מתחבר לדרך בגין בתל אביב ממערב וממשיך עד אזור התעשייה בפתח תקווה ממזרח. הציר חוצה את הערים: רמת גן, בני ברק ופתח תקווה, ומשיק לגבעתיים וגבעת שמואל מצפון להן. תוואי הקו האדום של מערכת הרק”ל המתוכננת נפרס על דרך ז’בוטינסקי המהווה חצי מתוואי הקו האדום הכולל. תכנון הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב מביאה איתה שינויים רבים אשר מורגשים ביום-יום בסביבת עבודות התשתית עבור הרכבת ואיתה גם שינויים עתידיים אשר טרם ידועים לנו. במסמך המדיניות “פיתוח לאורך ובסביבת מתע”ן”,3 שנכתב על ידי היחידה לאסטרטגיה ופרוייקטים לאומיים במנהל התכנון מחוז תל אביב, מוצעת מדיניות תכנונית ברמת האדריכלות, הצפיפויות, ייעודי הקרקע, עצימות הבנייה, התנועה והשימושים. בנוסף, המסמך מנחה כיצד להקצות שטחים ציבוריים וסחירים בבנייה חדשה בסביבת הרק”ל. אולם, מסמך זה הינו כוללני ואינו נוגע בתכנון הפרטני עבור מרחבי התחנות הספציפיים בערים השונות ובכלל זה בתוואי הקו האדום. השינויים המתרחשים מהווים הזדמנות לשנות את אופייו של אחד הרחובות הכי מוכרים במטרופולין תל אביב לכדי מרחב ציבורי ממשי בעל מוקדי עניין ותחושת עיר. זוהי הזדמנות לחשיבה מחודשת על המרחב הציבורי המשתנה סביב התחנות העתידיות הנבנות בימים אלו בדרך ז’בוטינסקי.

כיצד ציר ז’בוטינסקי מתפקד כמרחב ציבורי?

בכדי לבחון שאלה זאת ועל מנת לבחון את מרחב הציר, יחד עם תחנות הרק”ל הנבנות, מנקודת המבט של המשתמשים החווים את המרחב על פני נקודת המבט התכנונית הרחבה כפי שעשה מסמך הפיתוח שהוזכר לעיל – נקבעה מתודולוגיה לניתוח דרך נתיב אובייקטיבי ונתיב סובייקטיבי תוך חלוקה לתתי נושאים.

הניתוח התמקד סביב שלוש תחנות: (1) תחנת אבא הלל באזור מתחם הבורסה ברמת-גן, (2) תחנת ביאליק גם היא ברמת-גן (3) ותחנת בן גוריון בבני-ברק על גבול רמת-גן. התחנות מהוות תיחום לבחינה ראשונית ומדגם מתוך התחנות העתידיות להיבנות בתוואי הקו האדום של הרק”ל בציר ז’בוטינסקי.

  • נקבע תחום ברדיוס של 300 מטר לניתוח ומיפוי מרחב התחנה, מתוך נקודת המוצא שזהו מרחב הליכתי אשר בתחומו מדיניות התנועה והחניה מושתת על תחנת הרק”ל לפי מדיניות מתע”ן מטרופולין תל־אביב.
  • הבחירה באזור מוניציפאלי יחיד מאפשרת בחינה אינטגרטיבית לתחום מוניציפאלי אחיד ורציף: רמת גן גבול בני־ברק.
  • התחנות מהוות מרחב עם פוטנציאל השתנות של אזור עירוני צפוף בעירוב שימושים של: מגורים, תעסוקה ומסחר.
  • שתי התחנות בקצוות של רמת-גן, אבא הלל ובן גוריון, כוללות אינטנסיביות בינוי גבוהה בניגוד לתחנת ביאליק אשר בה האינטנסיביות פחותה.

מן הניתוח עולה כי במרחב תחנת בן גוריון מרבית הרחובות אינם הליכתיים, מרובי חסמים ומפגעים ומוטי כלי רכב; סביבת התחנת נטולת מקומות שהייה; המרחב בדפנות הציר אינו אחיד, חלקו בנוי וחלקו לא מבונה או מתאפיין בבנייה מרווחת המייצרת תחושת בטחון מעורערת במהלך הלילה; ישנו פער בשעות הפעילות בדפנות הציר כאשר החזית המסחרית אינה רציפה ומרוכזת ברחובות הניצבים לציר; הבעלויות מתחלקות כך שהמרחב הבנוי – פרטי, זכות הדרך – רמ”י ומרחבי השהייה – עירייה. קיימים מגרשים רבים המיועדים לבניה וערכי מורשת לשימור מועטים.

בקרבת תחנת ביאליק סביבת הולכי הרגל נוחה יחסית וישנה תנועת כלי רכב ערה ומשמעותית; מרחבי השהייה איכותיים ובעלי עצים רבים אך אינם בקישוריות גבוהה לציר ז’בוטינסקי; אופי הבינוי אחיד משני צדי הרחוב עם בנייה מגדלית בצמתי הרחובות; שעות פעילות זהות והחזית המסחרית רציפה ברחוב ביאליק וציר ז’בוטינסקי, ופעילה ברוב שעות היממה; הבעלויות מתחלקות באופן זהה לתחנת בן גוריון עם ריבוי ערכי מורשת לשימור.

בתחנת אבא הלל כמו בתחנת בן גוריון מרחב ההליכה מרובה חסמים ומפגעים ותנועת כלי רכב מוטורית ערה ומשמעותית; מקומות השהייה נמצאים בסמיכות לבניה מגדלית נטולת עצים, צמחייה והצללה טבעית ואינם בשימוש הציבור; רקמת הבינוי דיכוטומית ומתאפיינת בבינוי מגדלי למשרדים מצד אחד ובינוי מרקמי למגורים בדופן השנייה. בחלקו הדרומי הציר מאופיין בבינוי לא אחיד וקטוע המייצר תחושת בטחון מעורערת; החזיתות המסחריות אינן רציפות וקיים הפרש בשעות הפעילות בין החלק הדרומי וצפוני במרחב התחנה; הבעלויות מתחלקות באופן זהה כשאר התחנות. מרחב התחנה מרובה מגרשים ריקים או כאלה המיועדים לבנייה וערכי מורשת רבים לשימור.

ציר ז’בוטינסקי לאן?

קשה להעריך בדיוק מה צפון לעתיד הציר, אולם על בסיס הקיים ניתן לצייר שלושה תרחישים עיקריים.

תרחיש #1 “עסקים כרגיל” ללא התערבות תכנונית במרחבי התחנה וסביבתה

התערבות מינורית במרחב התחנה, תוך אפשרות להתפתחות אורגנית והפניית משאבים ציבוריים למטרות אחרות; פיתוח הדרגתי של מרחבי התחנה לאחר לימוד השפעות הרק”ל, קביעת הסדריים תנועתיים בהתאם לבניית התחנה והסדרת שינויים נקודתיים באופי המסחר לפי צורך. ניתן ליישום על ידי מסמך מדיניות גמיש הכולל בחינת השפעות פתיחת התחנה (סקר סוחרים, סקר תושבים) ומציע כלים גנרים.

תרחיש #2 פיתוח המרחב הציבורי המיידי לתחנה

חיזוק מרחב התחנה כמוקד משיכה עירוני חדש הקושר את המרחבים השסועים בסביבת התחנה; פיתוח מרחב ציבורי ממוקד בסביבת התחנה לשטחי שהייה ופעילות, תיעדוף תנועת הולכי הרגל על פני התנועה המוטורית במרחב הציר וחידוש המסחר בסמוך לתחנת הרק”ל, עידוד שימושים מסחריים מגוונים ושימושים בעלי אופי ציבורי בקרבת התחנה. ניתן ליישום על ידי תכנון פרוייקט יישומי תנועתי-נופי למרחב הציבורי המיידי של התחנה, הכולל אדריכלים ויועצים, ומציע פתרונות טאקטיים. השחקנים הלוקחים חלק בתרחיש זה הינם חברת נת”ע, רמ”י, רשות מקומית וגורמים פרטיים.

תרחיש #3 חיזוק מרחבים־ציבוריים עירוניים/שכונתיים בסביבת התחנה

משיכת הפעילות שמייצרת תחנת הרק”ל לטובת החייאת מוקדים קיימים בעלי פוטניצאל לא ממומש וחיזוק המרחב העירוני-שכונתי בסביבת התחנה על ידי תיעול משאבים אל עבר מוקדים קיימים; זיהוי, חיזוק ופיתוח מוקדים עירוניים/שכונתיים בסמיכות לתחנה, חיזוק הקישוריות בין המוקדים לבין התחנה ויצירת חזיתות פעילות ומסחריות בסביבת התחנה וניתוב הפעילות אל עבר המוקדים. ניתן ליישום על ידי מדיניות פיתוח רחובות ושצ”פים על ידי גורמים עירוניים יחד עם קידום הסכמות עם גורמים פרטיים לטיפול במוקדים בבעלותם. השחקנים הלוקחים חלק בתרחיש זה הינם רשות מקומית ו/או גורמים פרטיים.

ההמלצה שלנו היא לאמץ  בתחנת בן גוריון את תרחיש #2, בתחנת ביאליק את תרחיש #3 ושילוב בין התרחשיים בתחנה אבא הלל, כפי שמפורט להלן:

תחנת בן גוריון – פיתוח המרחב הציבורי המיידי לתחנה (תרחיש 2)

התחנה כמוקד משיכה בפני עצמו הכולל מרחבים ציבוריים עירוניים ושימושים בעלי אופי ציבורי:

שלב 1 – פיתוח המרחב הציבורי בסביבה המיידית של התחנה – יצירת שטחי שהייה ופעילות בצומת הרחובות בן גוריון וציר ז’בוטינסקי ושימוש בשטח הציבורי הלא בנוי בציר ז’בוטינסקי מהעבר המזרחי של בן גוריון. פיתוח המרחב על ידי שתילת עצים, יצירת הצללות, הוספת ריהוט רחוב.

שלב 2 – תכנון תנועה המתעדף תנועת הולכי הרגל על פני התנועה המוטורית – הצרת שטח האספלט ופיתוח נתיבי תנועה להולכי רגל ותנועה מוטורית רכה.

שלב 3 – מדיניות לעידוד פעילות בעלת אופי ציבורי – חידוש המסחר בסמוך לתחנה, עידוד שימושים מסחריים מגוונים ושימושים בעלי אופי ציבורי בקרבת התחנה, יצירת חזית פעילה חדשה בדופן הצפונית של ציר ז’בוטינסקי על ידי שיתוף הגורמים הפרטיים.

שלב 4 – הפקעות לטובת עיבוי המרחב הציבורי – בחינת האפשרות להפקעת מגרש תחנת הדלק והפיכתו למבנה ציבור.

תחנת ביאליק – חיזוק מרחבי ציבוריים עירוניים-שכונתיים בסביבת התחנה (תרחיש 3)

התמקדות בחיזוק המרחבים ציבוריים השכונתיים ומערכת הקשרים ביניהם על ידי מדיניות פיתוח:

שלב 1 – פיתוח המוקדים השכונתיים-עירוניים והרחובות בקרבת התחנה – שדרות הילד, גן דוד המלך, רחוב ביאליק המסחרי ורחוב הרצל. יצירת מדרכות רחבות, הסרת חסמים ומפגעים, יצירת הצללה ברחובות. וחיזוק הקישוריות בין המוקדים לבין התחנה ובין המוקדים עצמם ויצירת מקבץ מוקדים התומכים זה בזה.

שלב 2 – פיתוח מבני הציבור לפעילות בשעות מגוונות – יציקת פרוגרמות ציבוריות אשר יזינו את המוקדים העירוניים בפעילות ברב שעות היום.

שלב 3 – יצירת חזיתות פעילות ומסחריות בסביבת התחנה וניתוב הפעילות אל עבר המוקדים – יחד עם חיזוק החזיתות המסחריות הקיימות על ציר ז’בוטינסקי, רחוב ביאליק והרצל וקביעת אופי מסחרי אופייני.

שלב 4 – הפקעות לטובת עיבוי המרחב הציבורי – בחינת האפשרות להפקעת מגרש תחנת הדלק והפיכתו למבנה ציבור / לשטח פתוח לציבור.

תחנת אבא הלל – פיתוח המרחב המיידי והמוקדים בסביבת התחנה (תרחיש משולב)

התערבות מאסיבית במרחב סביבת התחנה וחיזוק מוקדים עירוניים נוספים בקרבת התחנה:

שלב 1 – תכנון לפיתוח המרחב הציבורי בסביבה המיידית לתחנה וחיזוק המוקדים העירוניים בסמיכות לתחנה – ויצירת מוקד עירוני חדש ומרחב ציבורי בסמוך לתחנה. פיתוח המרחב הציבורי על ידי הוספת שטחי שהייה ופעילות, שתילת עצים, יצירת הצללות, הוספת ריהוט רחוב. תכנון תנועה המתעדף תנועת הולכי הרגל על פני התנועה המוטורית במרחב, הצרת שטח האספלט ופיתוח נתיבי תנועה להולכי רגל ותנועה מוטורית רכה.

שלב 2 – פיתוח בשטחים הפתוחים בבעלות עירונית – מימוש הבנייה / השמשת השטחים הפתוחים בבעלות עירונית, פינוי תחנת הדלק על קרקע עירונית.

שלב 3 – עבודה מול גורמים פרטיים פיתוח השטחים הפתוחים בקרבת התחנה – עידוד שימור, חזיתות פעילות, הסדרת החסמים במרחב הפרטי, הפקעת שטחים לטובת הציבור. כל זאת במכללת שנקר, רחבת הבורסה ושימוש במרחב בבעלות הרשות המקומית (תחנות הדלק).

שלב 4 – מדיניות ליצירת קומת קרקע בעלת אופי ציבורי בקומת הקרקע בתכנון המקודם – יצירת רצף החזית הפעילה סביב התחנה תוך עידוד שימושים מסחריים מגוונים ושימושים בעלי אופי ציבורי בקרבת התחנה.

המלצות להמשך:

  1. ניתוח כלל מרחב ציר ז’בוטינסקי בתוואי קו הרק”ל האדום העובר בו. הניתוח יכלול בחינת פיתוח צירי על פני הפיתוח המוקדי אשר נותח במסמך זה.
  2. יצירת מסמך מדיניות המציע סל הכלים ליצירת פיתוח תואם תחנה/ מוקד לאורך ציר ז’בוטינסקי.
  3. ביצוע סקר עסקים להבנת מאפייני העסקים לאורך ציר ז’בוטינסקי ומיפוי צרכיהם במרחב הציבורי.
  4. בחינת קידום תכנון המאשר בינוי אינטנסיבי בקרבה לציר/ לתחנות הרק”ל לצד יצירת שטחים ציבוריים איכותיים בקרבה לציר.

לסיכום, ציר ז’בוטינסקי מגלם עירוניות; חוויה, תנועה, פעילות, השתנות ושהייה. למרות כך הציר אינו ממש את הפוטנציאל שלו – תכנון תוואי הקו האדום העובר בו מהווה הזדמנות לחשיבה מחודשת על המרחב הציבורי המשתנה סביב התחנות העתידיות הנבנות בימים אלו בדרך ז’בוטינסקי.

  1. זילברדיק יואב, “הרחוב הכי מכוער בישראל“, אורבנולוגיה, 2013
  2. להצעה נוספת המציעה פיתוח סביב העוגנים התעשייתים בציר ראה כאן
  3. קישור למסמך המדיניות באתר מנהל התכנון