זוהר טלצמיחה חדה במסחר הדיגיטלי מייצרת ביקוש גובר להקמת מרכזי אחסנה והפצה במרכז לונדון, אך הדרישה המקבילה לבנייה למגורים באזור דוחקת שימושים תעשייתיים החוצה לשולי העיר. אב טיפוס אדריכלי חדש מבקש לתת מענה לשתי המגמות, המתחרות על משאב קרקע מצומצם, באמצעות שילוב מרכז לוגיסטי ומגורים תחת קורת גג אחת.
במסגרת מסמך המדיניות של המעבדה לעיצוב עירוני ‘טיפולוגיות סינכרוניות: מגורים משולבי תעשייה ותעסוקה בעיר של המאה ה-21’, המציג ומנתח גישות חדשות לפיתוח מגורים בעיר תוך התייחסות לשינויים בצורת התעסוקה והתעשייה בעידן הנוכחי, מיפינו אינדקס ראשוני של טיפולוגיות בינוי חדשות שהומשגו כ”טיפולוגיות סינכרוניות”1 תוך הישענות על מקרי מבחן מן העולם. ברשימה זו יוצג אחד הבולטים שבהם, אב הטיפוס האדריכלי של חברת Beds above sheds’ ,Iceni Projects’. מקרה מבחן זה מייצג מגמה בולטת של חזרת תעשייה מתמחה לעיר – זו של המגזר הלוגיסטי המתמחה בשירותי אחסנה והפצה. גם בארץ, ניכרת מגמה של ביקוש גובר לחללים שישמשו מרכזים לוגיסטיים, והמדינה מקדמת מהלך שיאפשר להסב בעתיד שטחי חניונים תת קרקעיים למטרה זו.2 תחילה נסקור את המגמות העכשוויות שהובילו לצורך בפיתוחו ולאחר מכן יוצגו ההיבטים האדריכליים והתכנוניים הייחודיים לו, על ההזדמנויות והאתגרים שבהם.
“מחסנים הם החנויות החדשות”: על הביקוש והאתגר בהקמת מרכזים לוגיסטיים במרכז לונדון
הצמיחה המתמדת בהיקפי המסחר הדיגיטלי והעלייה בקניות המקוונות (Online shopping), יוצרת ביקוש גובר לפרישת מערך מרכזים לוגיסטיים קטנים של אחסנה והפצה (Delivery hubs/Last mile delivery depot, להלן: מרלו”גים) אשר הולכים ומוקמים במרכז העיר לונדון. מיקומם בקרבת בתי הלקוחות מאפשר משלוחים מהירים כמו גם הפחתת פליטות מזהמים מכלי רכב באמצעות שימוש בכלי רכב חשמליים קטנים או באופניים חשמליים,3 בשונה ממרכזים לוגיסטיים גדולים הממוקמים מחוץ למרכזי הערים ומצריכים הובלה במשאיות ורכבים מסחריים המזהמים ומעמיסים על תשתיות התחבורה. נכון להיום, הביקוש לחללים תעשייתיים לשימוש מרלו”גים במרכז העיר עקף את הביקוש לשימושי מסחר מסורתי. אלן הולנד, המנהל העסקי של חברת יזמות הנדל”ן הבריטית SEGRO טוען ש”מחסנים הם החנויות החדשות”, כלומר בהם רואה החברה את ההזדמנות העסקית הבאה, אמירה שהולמת את מגמת דעיכתו של המסחר הקמעונאי ברחוב ובקניונים בשנים האחרונות. הוא מוסיף כי כיום אין מענה לצורך באספקת חללים מתאימים ולכך “יכולה להיות השפעה על שימור מעמדה של לונדון כעיר מרכזית במשחק הגלובלי”, שכן לכלכלה העכשווית יש צורך בשירותי אספקה והפצה מסוג זה.4 המרכזים הלוגיסטיים, מעבר לאספקת שירות חיוני לעסקים ולתושבים, מגדילים את היצע מקומות העבודה בעיר, גם משום שנלוות להם צמיחה של תעשיית סטארט-אפ מקומיות וגלובליות המתמחות בלוגיסטיקה ומשלוחים מהירים.
לביקוש המתואר לעיל, מקביל ביקוש הולך וגובר לבניית דירות למגורים במרכז העיר, שמקורו הן בדרישה גלובלית והן מקומית ובכלל זה דיור בר-השגה שיאפשר קיומו של מגוון אנושי בעיר. המענה לכך ניתן במרבית המקרים בבנייה שהשימוש העיקרי או היחיד בה הינו למגורים. תכנון עבור שימוש בודד, נטוע בתפיסת האיזור (Zoning) שמהותו הפרדת שימושי תעשייה ומגורים. תפיסה זו אשר השתרשה פיזית ותודעתית בלמעלה ממאה השנים האחרונות, מובילה לאובדן נרחב וקבוע של שטחי תעשיה לטובת מגורים במרכז לונדון.5
מוסדות השלטון והתכנון בעיר מכירים בצורך הנובע מכך – אספקה סימולטנית הן של יחידות דיור והן של יחידות תעשייתיות, שיבטיחו צמיחה כלכלית וחברתית תחת מגבלת המחסור בשטח בלב העיר. בהתאם, עירוב שימושי תעשיה ומגורים מקודם ברמה העירונית דרך תכניות אסטרטגיות, מסמכי מדיניות וחקיקה מתאימה. עירוב שימושים אלו אשר בעבר נתפסו בלתי מתאימים, מתאפשר בזכות המהפכה התעשייתית הרביעית המתאפיינת בייצור טכנולוגי שקט ונקי מבעבר ומייצג מפנה פרדיגמטי בחשיבה התכנונית. בגזרת השוק הפרטי, חברות ומשרדים פרטיים עוסקים כיום בפיתוח פתרונות מפורטים אדריכליים וטכנולוגיים לאספקה משולבת למגורים ולתעשייה.
האחרונים פיתחו מודלים אדריכליים חדשים, שהומשגו במסמך מדיניות של המעבדה לעיצוב ותכנון עירוני כ’טיפולוגיות סינכרוניות’. טיפולוגיות אלו הן אבות טיפוס המשלבים בין תעשיה ומגורים באופנים שונים ומגוונים כתלות בסוג התעשייה-תעסוקה, במיקום בעיר ובשיקולים תכנוניים נוספים. קיימים פרויקטים סינכרוניים אשר נבנו בפועל (לדוגמא, מפעל של הדואר הבריטי שתוכנן כבלוק משולב בנייה רוויה למגורים6) כמו גם פרויקטים רעיוניים (לדוגמא, שישה אבות טיפוס שפותחו במסגרת תחרות בריטית בין משרדי אדריכלים7). אחד מהאחרונים, שיוצג להלן, הוא אב הטיפוס שיצרה חברת Iceni, Iceni Prototype.
אב הטיפוס של חברת Iceni: מרלו”ג תת קרקעי המותאם לסביבת החיים במרכז העיר
אב טיפוס רעיוני של טיפולוגיה סינכרונית מעורבת שימושים אשר נוצר במטרה לענות על הביקוש להקמת מרכזי אחסנה והפצה במרכזי הערים. הגישה הסטרוקטורלית היא של ריכוז התעשייה,8 במקרה זה מרכז לוגיסטי, בתת הקרקע. יחידות המגורים מופרדות ממנו מפלסית ובנויות בקומות שמעליו.
ברמה התכנונית-אדריכלית, מיקום התעשייה במרוכז בתת הקרקע, כך שבשונה מתכנון תעשייה קונבנציונלי היא אינה נחווית על ידי משתמשי הרחוב, מייצר אפשרות לפיתוח דופן עירונית מגוונת הכוללת שימושי מגורים, מסחר ושירותים. תכנון כזה מאפשר סינכרון בין תעשייה ומגורים גם באזורים ורחובות עירוניים מרכזיים, אשר הינם מוטי תנועת הולכי רגל, משולבי מסחר ומגורים בצפיפות גבוהה, מבלי לפגוע בצביונם. יתרה מכך, השימוש בתת הקרקע מגלם ניצול מיטבי של משאב זה, הנמצא בחסר בלב העיר, יחד עם אפשרות להנמכת גובה מבני המגורים. סמיכות השימושים בין המרכז הלוגיסטי התת קרקעי למסחר, תעשיה קלה ושירותים הניתנים במפלס הרחוב מייצר הזדמנות לסינרגיה ביניהם. מוצע לנצל את גג התעשייה כחצרות לשימוש הדיירים. באב הטיפוס המתואר, המרכז הלוגיסטי התת קרקעי הינו רחב היקף כך שהוא מייצר מבנן-בלוק עירוני שלם מעליו אך ניתן ליישמו גם בקנה מידה מצומצם יותר. עם זאת, מודל סינכרוני זה אינו חף מאתגרים. עלויות ההקמה צפויות לצמוח בשל חפירת המרתפים וסביבת העבודה מתחת לקרקע אינה אופטימלית לשהות אנושית ממושכת, מאידך מרכזים לוגיסטיים משמשים בעיקרם לאחסנה והתפעול נעשה כיום באופן שרובו ממוכן. ביחס למטרדים תעשייתיים העשויים להשפיע על המגורים, באופן עקרוני חללי אחסנה והפצה מתאפיינים ברמת מטרדים נמוכה למגורים. יתרה מזאת, נעשה מאמץ לצמצמם הן תכנונית באמצעות הפרדת אזורי הפריקה והטעינה מהגישה למגורים, והן טכנולוגית באמצעות הפרדה אקוסטית, מערכות אוורור וטיהור אוויר ושימוש במערכות שקטות וחדשניות לתפעול המחסנים.
לסיכום, ברמה העירונית, אב טיפוס זה מציע הזדמנות לשילוב בין מגורים ברי-השגה במרכז העיר לאספקת שירות חיוני לעסקים ולתושבים יחד עם הגדלת היצע המשרות בסמוך למגורי התושבים.
- טיפולוגיה סינכרונית היא טיפולוגיה מבנית אשר מתקיימים בה בו-זמנית שימושי מגורים ותעשייה/תעסוקה. הסנכרון – בשונה מהעירוב – מאפשר לכל שימוש להתקיים ולפעול בו במקביל – באותו מרחב בנייני – ללא הפרעה לשימוש האחר ותוך ניצול וניהול משותף של משאבים, בייחוד קרקע ותשתיות. ↩
- לקריאה נוספת באתר the marker, ‘הקניות עברו לרשת – והסחורה תהפוך בקרוב לשכנה החדשה שלכם בבניין’ ↩
- דוגמא אחת הינה של חברת המשלוחים העולמית DPD, אשר פתחה ב-2018 את המרכז הלוגיסטי הקטן הראשון שכולו מבוסס על כלי רכב חשמליים, הן אלו הטוענים את הסחורה והן אלו המפיצים אותה ללקוחות. ↩
- מקור: Property Week, Sheds and beds: solving the capital’s space dilemma ↩
- בשנים 2010-2015 אובדן הקרקעות התעשייתיות בלונדון לטובת שימושי מגורים עמד על כ-5 ק”מ, כלומר קצב של 1 ק”מ רבוע בשנה. מקור: CAG Consultants et al. (2017) London Industrial Land Demand Final Report ↩
- פרויקט ‘Mount Pleasant Royal Mail-Postmark’, להרחבה ראו במסמך המדיניות ‘טיפולוגיות סינכרוניות’ שפורסם על ידי המעבדה ↩
- חברת היזמות Savills ומגזין Property Week קיימו תחרות מוזמנת במטרה לענות על האתגר בפניו ניצב המגזר התעשייתי והלוגיסטי, של מחסור באתרים המתאימים ל’Last-mile Delivery’. לקריאה על התחרות ועיון בהצעות האדריכלים: לחצו כאן ↩
- בבחינה של טיפולוגיות סינכרוניות של מגורים משולבי תעשייה ניתן להבחין בשתי גישות עיקריות: הריכוז והביזור. כל גישה מאופיינת ביחסים סינכרוניים סטרוקטורליים שונים בין המגורים לתעשייה. באופן כללי גישת הריכוז היא שם למגוון טיפולוגיות שבהן התעשייה או התעסוקה ממוקמת במקום ספציפי במבנה, בתת-קרקע, בקרקע, או באגף בזיקה למגורים. גישת הביזור משמעה שהזיקה בין השימושים היא בכל חלקי המבנה או הבלוק. ↩