ג‘נטריפיקציה אורגנית וג‘נטריפיקציה תכנונית: המקרה של הרצליה ופרדס חנה

שכונות וותיקות רבות ברחבי הארץ עוברות תהליכים של התחדשות, האוכלוסייה משתנה, מרקם הבינוי משתנה ואיתם גם המעמד הסוציו-אקונומי של התושבים. הרשימה בוחנת כיצד מתרחש תהליך ההתחדשות בשתי שכונות בערים שונות

הויכוח סביב נושא הג’נטריפיקציה הנע בין עמדות מרקסיסטיות משמאל עמדות פרגמטיות במרכז ועמדות ניאו ליברליות הרואות בכך לא רק תהליך טבעי אלא הכרחי וחיובי להתחדשות מרקמים עירוניים. אך לטענתי במציאות התהליכים הללו מתרחשים אחרת והם יותר עקיפים ופחות צבעוניים משמציגה הספרות. ברשימה זו אבחן שני מקרי מבחן בישראל שכונת נווה עמל בהרצליה, ושכונת נווה פרדסים בפרדס חנה ואטען שבאחד התרחשה ”ג‘נטריפיקציה תכנונית“ כלומר מכוונת ואילו בשניה “ג‘נטריפיקציה אורגנית“.

הויכוח בספרות על ג’נטריפיקציה

 ניתן לזהות במחקר שתי קבוצות מרכזיות: קבוצת ה“מתנגדים“, וקבוצת ה“מקבלים“. קבוצת המתנגדים, רואים בג‘נטריפיקציה תהליך שלילי שיש למגר. מקורה, בהחלטות תכנוניות וכלכליות שיורדות ’מלמעלה למטה‘, בשיטה מכוונת מראש של השלטון בניהול העוני. מרבית המתנגדים רואים בג‘נטריפיקציה תוצר של הכלכלה הניאו-ליברלית, ומחזיקים בתפיסת עולם ניאו-מרקסיסטית. הם מבקרים את התהליך שעוקר בכוח אוכלוסיות וקהילות ומשקף את סדרי העדיפויות של דחיקת אוכלוסיות מוחלשות, חוסר צדק, שאיפה להומוגניות ורווח על פני שיקולים חברתיים. חלק מהמתנגדים רואים בג‘נטריפיקציה מחיקת סממני הזהות של האוכלוסייה המקורית, ומבכים על היעלמה.

לעומתם, המקבלים רואים את הג‘נטריפיקציה כתהליך טבעי ברובו של תנועת אוכלוסייה בריאה, אשר מתרחשת משחר ההיסטוריה האורבנית. עזיבת אוכלוסייה בעקבות ג‘נטריפיקציה היא בחירה חופשית של הפרט ומשקפת שינוי בסדרי העדיפויות, הרגלי החיים והצריכה ושינויים דמוגרפיים המתרחשים בעיר. לכן מושגים קיצוניים כמו ‘עקירה‘ אינם מתאימים. הג‘נטריפיקציה מביאה איתה גם יתרונות עבור האוכלוסייה החלשה במגוון תחומים, לרבות חינוך ובטחון אישי.

הטבלה הבאה מסכמת ומשווה בין שתי הקבוצות והרעיונות המרכזיים העומדים בבסיסן:

ג’נטריפיקציה תכנונית מול ג’נטריקפיציה אורגנית

תהליכי הג’נטריפיקציה מגוונים ואני מציע להבחין בין מה שאכנה ג’נטריפיקציה תכנונית לבין ג’נטריפיקציה אורגנית.

ג‘נטריפיקציה תכנונית, נגרמת בשל פעולות תכנון של מוסדות התכנון, השלטון המקומי או המרכזי. דוגמאות לפעולות תכנון כאלה הן רבות: הקמת מבנים חדשים בלב שכונה קיימת, השבחת נכסים קיימים באמצעות תוכניות מתאר (תמ“א 38 לדוגמא), תוכניות רוחב ממוקדות (כגון שיקום שכונות), וגם טיפול ושדרוג של הסביבה העירונית הציבורית (הסדרת כבישים ומדרכות, תאורה וגינות). בכל התוכניות האלה, דחיקת אוכלוסיה חלשה אינה ממטרות התוכנית המוצהרות, אלא נוצרת כתופעת לוואי. בשל פעולות התכנון, זורמת אוכלוסייה חדשה אל השכונה ומשנה את אופייה.  לעומת זאת ג‘נטריפיקציה אורגנית, מתרחשת מעצמה באופן טבעי ובלתי מנוהל מתוך תהליכים חברתיים וכלכליים. רובם, מהווים תגובה להלך הרוח הכלכלי של התקופה. חלקם, הוא ביטוי לשינוי באורח החיים, נורמות חברתיות וסדרי עדיפויות משתנים. התנפצות חלום הפרברים והרצון לחזור אל מרכזי הערים השוקקים. שכונות חלשות, שבמשך שנים רבות סבלו מהזנחה נהנות עכשיו מעלייה תלולה של ערך הקרקע. שכונות מהסוג הזה מאופיינות בדרך כלל בבנייה לא-רוויה ובחלקות שטח נדיבות, עליהם עומדים היום בתים קטנים ומתפוררים. את הנכסים משביחים בעלי הנכס עצמם, או יורשיהן. מאחר וההשבחה לא מתרחשת בצורה אחידה בכל השכונה, נוצרים פערים בין משביחים ללא משביחים, ובמיוחד אם המשביחים מימשו את הנכס ומכרו אותו לצד שלישי, שאינו נמנה על תושבי השכונה המקוריים. כך, חודרת אוכלוסייה חדשה וחזקה, אל שכונות שהיו חלשות.

ג‘נטריפיקציה אורגנית- נווה עמל, הרצליה

השכונה ממוקמת בצפון-מזרח הרצליה. היא הוקמה במהלך שנות ה-50, ונועדה לאכלס פועלים שעלו ממדינות תימן, טורקיה ודרום אפריקה, רובם דתיים. העולים שהגיעו באותה תקופה היו חסרי אמצעים, והם קיבלו מידי המדינה חלקות קרקע אשר נעו בשטח של 350-1200 מ“ר. בשטח הם השתמשו לחקלאות, משק חי ולולים. בתחילה הם שוכנו בצריפונים, ובהמשך בנו בתי קבע צנועים. במשך 3 עשורים שימרה נווה עמל את תדמיתה כשכונה חלשה בעלת צביון מסורתי-דתי. העשור הרביעי והחמישי לשכונה, היוו שלב מעבר בין-דורי: מקימי השכונה, היו כעת בני 60-70. חלקם נפטרו והורישו או העניקו בעודם בחיים את הקרקע לילדיהם, חלקם מכרו את הקרקע ועברו למרכז העיר וחלקם נותרו לגור בשכונה. מחירי הנדל“ן בשכונה עלו תוך עשור (2008-2018) ביותר מ-80%, יותר מהעלייה הממוצעת הכללית בעיר (66%).¹ העלייה החדה ביטאה את ייחודיות החלקות הגדולות בעיר, אך גם גורמים נוספים כמו היעדר עתודות הקרקע בשכונה, השטחים הפתוחים והחקלאיים הסובבים את השכונה וכביש 531 החדש התורם לקישוריות.

 יורשים שקיבלו את חלקת הקרקע לידיהם, הרסו את ”בתי הסבתא“ של הוריהם ובנו וילות גדולות (לרוב בעלות הבנייה בלבד), או מכרו את החלקה למשפרי דיור שביקשו לקנות נכס קרקע באווירה כפרית

מבחינה תכנונית, השכונה עמדה בקיפאון זמן רב. בנייה בה התאפשרה רק באמצעות שינויים סטטוטוריים נקודתיים. רק בשנת 2015 בוצע תכנוני מפורט (הר/2029) להתחדשות עירונית שכלל הליך של שיתוף ציבור. בתוכנית הושם דגש על שימור האופי הקיים של השכונה, תוך הוספת קטנה של 980 יח“ד (שהצטרפו אל למעלה מ-2500 יח“ד שכבר היו קיימות) רק לאורך הצירים הראשיים ובין מבנים שכבר הוגבהו בעבר. בשנת 2017 אילצה לשכת התכנון המחוזית את העירייה לשנות את תוכנית המתאר העירונית, ולהוסיף לשכונת נווה עמל אלפי יח“ד ולהגדיר בה ‘אזור חיפוש‘ להקמת מגדלים בני 30 קומות.² העירייה התנגדה בתוקף לתוכנית וביקשה למשוך אותה. בשנת 2019 הופקדה תוכנית המתאר של העיר הרצליה (הר/2530) אשר לא העניקה זכויות נוספות בשכונה, והגדירה את המקום ”כאזור לשמירה על תבנית הבנייה הקיימת“ (סעיף 4.2.27.1 בתוכנית).

כך ללא התערבות תכנונית משמעותית (ואף התנגדות לתמורות תכנוניות ע“י העירייה עצמה). בעלי הבתים תחזקו את נכסיהם לאורך השנים ויורשיהם החוקיים, בנו על החלקות בתים חדשים גדולים משמעותית מבתי הוריהם. הדור הממשיך שונה באופיו וסגנונו מדור המייסדים. בעוד המייסדים היו פועלים בני המעמד הנמוך עם אוריינטציה חקלאית, דור הבנים מתאפיין באוכלוסייה מהמעמד הבינוני, עובדי צווארון לבן, אשר גדלו בשכונה ומחפשים בית קרקע באווירה כפרית בתוך העיר.  הבנים השביחו את נכסי הוריהם ובנו וילות מפוארו  לצד בתים ישנים וקטנים מימי קום השכונה בהם התגוררה אוכלוסייה מבוגרת וחלשה. בעוד מספר שנים יש לצפות שהאוכלוסייה המקורית המבוגרת תעלם, ואת מקומה תחליף אוכלוסייה צעירה וחזקה ותהליך הג‘נטריפיקציה יושלם.

ג‘נטריפיקציה תכנונית – נווה פרדסים, פרדס חנה

השכונהממוקמת במערב המושבה פרדס חנה. השכונה הוקמה בתחילת שנות ה-90 בגלי העלייה הגדולים מבריה“מ. החברה הקבלנית שבנתה את השכונה קרסה סמוך לתחילת הבנייה, והוחלפה בהמשך על ידי מספר חברות קבלניות נוספות, שכל אחת מהן לא סיימה את חלקה בהקמה. עקב כך הרוב המוחלט של הדירות שנבנו לא נרשמו בטאבו, והבנייה עצמה נעשתה באיכות בינונית-נמוכה. בדומה למבני השכונה, גם הפיתוח הסביבתי לא השולם ומגרשים רבים שיועדו לשצ“פים ומוסדות ציבור נותרו ריקים. תשתיות השכונה הותקנו טלאי על טלאי על ידי קבלנים שונים ותיפקדו באופן חלקי. השכונה הוקמה על שטח חקלאי שהיה כלוא בין בתי שכונות ותיקות יותר (שיכון עמידר ושיכון רמז), שתיהן שכונות שיכונים חלשות במיוחד. עד אמצע שנות ה-2000 התגוררה בנווה פרדסים אוכלוסייה שברובה הייתה מעולי בריה“מ, בגילאי 40-60, שהשתייכו למעמד בינוני-נמוך.

התפתחות צירי התנועה הראשיים (השלמת הקטע הצפוני של כביש 6) , גדילת אזור התעשיה קיסריה והתייקרות הנדל“ן באזור המרכז, הביאו גל הגירה גדול של צעירים ומשפחות צעירות ממרכז הארץ לחפש נכסים במעגל רחוק יותר ממרכז הארץ.  התהליך לא פסח על פרדס חנה, הנהנית ממיקום מצוין על רשת הכבישים הארצית וצמוד לתחנת הרכבת. האוירה הכפרית הפסטורלית משולבת בתחושת הקהילתיות ומסגרות חינוך אלטרנטיביות משכו לפרדס חנה קהל צעיר, משכיל ובורגני שחיפש לרכוש ”דירת 4.5 חדרים + מרפסת“ במחיר בהישג יד. 15 מגדלים בני 12-18 קומות הוקמו בלב השכונה, והם כוללים שירותים שונים כמו חניון תת קרקעי, מועדון דיירים וגינות פנימיות. הרוב המוחלט של אלו שעברו למגדלים, הגיע מחוץ לפרדס חנה.

אופי האוכלוסייה הנכנסת שונה מזו הקיימת בשכונה, ובוודאי מהשכונות הסובבות אותה. תהליך הכניסה היה מהיר, ותוך מספר שנים אוכלסו המגדלים. עליית המחירים ליוותה את האכלוס, וזרזה רוכשים נוספים לרכוש נכסים בשכונה טרם המחירים יאמירו עוד. ההגירה לתוך השכונה קיבלה תמריץ עם הקמת אשכולות גני ילדים, פיתוח של גינות ציבוריות וישקום תשתיות, והיא החלה זולגת גם אל בתי השכונה הקיימים. ככל שהתפתחה נווה פרדסים, כך גם הלך והקצין הפער מול השכונות הצמודות לה. הדברים מקבלים ביטוי בשיח ברשתות החברתיות סביב נושאים של התנהלות יומיומית ומתח על רקע בחירת המועמד לראשות המועצה.

כך בניית רקמת מגורים שונה מרקמת הבינוי הקיימת (מגדלים גבוהים לעומת בנייה צמודת קרקע דלילה) עודדה אוכלוסייה צעירה ובורגנית לעבור אל השכונה. הג‘נטריפיקציה היא תוצר לוואי של הליך תכנון שנעשה ללא אספירציות חברתיות.

האם כל תהליך שינוי דמוגרפי הוא בהכרח ג’נטריפיקציה?

שינויים דמוגרפיים הם תהליך בלתי נמנע. תנועת אוכלוסייה היא דבר שקיים משחר העירוניות, והיא מקבלת רוח גבית חזקה במדינות בעלות כלכלה גלובלית ניאו-ליברלית.  תזוזת אוכלוסייה היא דבר בריא, היא מאפשרת מוביליות ומונעת סטגנציה, יוצרת מקומות עבודה, מעודדת שיפור עצמי ושאיפה למצוינות, והופכת את המרחב הפיזי-חברתי, לאינטנסיבי ומגוון יותר. בד בבד, תוכניות שנועדו להחליף אוכלוסייה חלשה באוכלוסייה חזקה, כלומר לחולל ג’נטריפיקציה אכן פוגעות בחלשים, ומייצרות סביבה הומוגנית. תוכניות המיועדות לאוכלוסייה שונה משמעותית מזו הקיימת בשכונה, הן תוכניות פוגעניות המייצרות תהליכים שליליים של ג‘נטריפיקציה. יצירת תמהילי דיור מגוונים המכילים דיור ציבורי, דיור בר השגה וכזה המיועד למעמד הבינוני-גבוה ייצרו סביבות חיים מגוונות מעמדית. בנווה עמל אין היום פועלים עמלים, ובנווה פרדסים אין היום פרדסי תפוזים. אלו סממנים טבעיים של התבגרות, שינוי בסדר עדיפויות וצרכים, ושל שינויים חברתיים שמתרחשים לאיטם, באופן יומיומי ופשוט. את התהליכים הפשוטים האלה, יש להמשיך ולבדוק.