גילי ענברהביקוש המאסיבי למגורים בלונדון גורם להסבת אזורי תעשייה מסורתיים לאזורי מגורים. בתגובה לאובדן שטחים יצרניים, עיריית לונדון התוותה מדיניות המאזנת בין ביקוש למגורים לבין דרישה למקומות עבודה. מתחם התחדשות עירונית שיצא לפועל מכוח סדר היום הזה מערב שימושי תעשיה קלה ומגורים ברי-השגה.
במסגרת מסמך המדיניות של המעבדה לעיצוב עירוני ‘טיפולוגיות סינכרוניות: מגורים משולבי תעשייה ותעסוקה בעיר של המאה ה-21’, המציג ומנתח גישות חדשות לפיתוח מגורים בעיר תוך התייחסות לשינויים בצורת התעסוקה והתעשייה בעידן הנוכחי, מיפינו אינדקס ראשוני של טיפולוגיות בינוי חדשות תוך הישענות על מקרי מבחן מן העולם. ברשימה זו יוצג פרויקט ‘Wick Lane 415’ בלונדון אשר תוכנן על ידי משרד האדריכלים DRMM. מקרה מבחן זה מייצג מגמה שהתפתחה בעיר בעשור האחרון מתוך מדיניות תכנון עירונית שמוביל בשנים האחרונות ראש העיר של לונדון. התוכנית העירונית שקידם מסמלת מפנה משמעותי ביחס לשימוש קרקע תעשייתי, כאשר לאחר שנים של אובדן קרקע תעשייתית לטובת פיתוח מגורים, מטרתו המוצהרת הייתה לא “להפסיד” שטחים המיועדים לתעשייה.
במבוא ל-‘London Plan’, תכנית המתווה את אסטרטגיית הפיתוח המרחבי של לונדון,1 אומר סאדיק חאן ראש העיר: “כעת אנו מתמודדים עם גל צמיחה נוסף שכמותו לא ראינו מזה מאה שנה. מספר התושבים צפוי לגדול ב -70,000 נפש בכל שנה, ולהגיע ל -10.58 מיליון נפש בשנת 2041. משמעות הדבר היא שכדי לענות על הביקוש, לפחות 66,000 יחידות דיור חדשות צריכות להבנות יחד עם דרישה לעשרות אלפי משרות חדשות בכל שנה. ההכנה להתמודדות עם רמת צמיחה כזו היא ללא ספק אחד האתגרים הגדולים בזמננו ומפעילה לחץ גדול על קרקעות, דיור, תשתיות וסביבה”.
בעקבות תחזיות הצמיחה, עסק התכנון העירוני בדפוסי הפיתוח העתידיים בעיר ובטיפולוגיות שימלאו את צרכיהם של תושבי לונדון לעתיד וישיגו איזון מיטבי בין הביקוש למגורים, לבין הדרישה למקומות עבודה. אחד הכללים הברורים, כפי שצוין קודם הוא שאין לאבד שטחי רצפה תעשייתיים באתרים תעשייתיים מבוססים, רק כדי לשחרר קרקע למגורים, וכי יש לעודד טיפולוגיות חדשות של Live-Work. במסגרת התוכנית, נערכה סקירה מפורטת של אזורי התעשייה העירוניים שהראתה כי רוב הנכסים התעשייתיים הקיימים הינם סככות נמוכות שמנצלות את הקרקע באופן בלתי יעיל ולפיכך, ניתן לשמור על השטחים התעשייתיים מאוחדים בחלק מהקרקע ולייעד את השאר לשימושים אחרים, כל עוד קיימת תוכנית אב מוסדרת והכרות עם טיפולוגיות חדשות של תעשייה ומגורים. ארגז הכלים שגובש משתמש בטיפולוגיות מעורבות שימושים שעונות על צרכי תעשייה מסורתית ועכשווית וכוללות מתווה גמיש אשר מקיף מגוון סוגי עסקים: תעשייה, מלאכה, אחסון והפצה, עסקים קימעונאים גדולים, תעשייה יצירתית ומשרדים כמו כן נבדקו צרכים של דיור בר השגה. המלצות מסמכי המסגרת לפיתוח מקומי, יצרו בסיס למשא ומתן עם יזמים לגבי שטחי תעסוקה נדרשים והרמה הנדרשת של דיור בר השגה.2
חזון הפרויקט
הפרויקט המוצג ברשימה זו הינו חלק מתוכנית רחבה לאזור במזרח לונדון סביב מה שהתעתד להיות- הפארק האולימפי. ב-2005, זכתה לונדון באירוח המשחקים האולימפיים שתוכננו ל-2012. ההשקעה הכספית הכרוכה בהכנות לאולימפיאדה, נתנה דחיפה אדירה לתכנון חלק זה של מזרח לונדון במטרה לחדש את הרובע המארח, לשנות את הנוף הפוסט תעשייתי תוך שמירה על המורשת המקומית ובכך לשפר את הסיכויים הכלכליים ותנאי החיים של תושבי האזור. החזון – להפוך את הפארק האולימפי והאזורים סביבו למרכז חי ויצרני עבור מזרח לונדון. העבודות כללו שיפור התשתיות התחבורתיות והחברתיות, מגורים חדשים, מרחב עסקי חדש ומתקני ספורט ברמה עולמית. התכנון ביקש להתמודד עם האתגר של בנייה איכותית למגורים שתהיה ברת השגה לתושבי האזור.
אתר הפרויקט נמצא בין שני אזורים בעלי אפיון מיוחד. מדרום לו אתרים של תעשייה ונכסי מורשת תעשייתיים ומצפון אזור Fish Island שהוגדר כאזור שימור אדריכלי, שכונה תוססת המאופיינת בבנייני מחסנים מהתקופה הוויקטוריאנית המאכלסים תערובת של חללים תעשייתיים, יצירתיים וחללי מגורים. הפרויקט ב’Wick Lane 415′ תוכנן כאלמנט מגשר ומתווך בין שני אזורים מובחנים אלה.
בשנת 2017 אושרה התוכנית לפרויקט שכללה הריסה של כ 1,200 מ”ר של מבנים קיימים ופיתוח מחדש של תוכנית מעורבת שימושים בשטח כולל של 18,000 מ”ר, הכוללים 175 יח”ד (14,848 מ”ר) כ-1,700 מ”ר של שטחי תעסוקה והשאר, שטחים לשימוש מסחרי. לאור הצורך לענות על דרישות של דיור בר השגה התמהיל יורכב מכ-75% דירות שימכרו בשוק -25% דירות ברות השגה (מתוכן 35% דיור חצי-פרטי, ו- 65% דיור ציבורי להשכרה). תמהיל הדירות מיועד עבור 90% אוכלוסייה בגיל העבודה, 10% מתחת לגיל 18 וכ-1% מעל גיל 65. כלומר יחידות הדיור אינן מותאמות למשפחות. החלק הארי של הדירות בנות חדר שינה אחד או שניים. מיעוטן בנות שלושה חדרים.3
התוכנית המקומית של האזור בו נמצא אתר הפרויקט Wick Lane 415 מגדירה את השימושים הנדרשים בו כ”ערוב שימושים מוטה תעסוקה, כולל אחסון והפצה עם פוטנציאל כלשהו לפיתוח פתרונות מטיפוס ‘live work’ במקומות מתאימים, כל זאת תוך מעבר הולם והדרגתי בין שימושים סמוכים של מגורים ותעשייה”. 4
Wick Lane כטיפולוגיה הסינכרונית המבוזרת5
את הפרויקט בWick Lane 415 שייכנו על פי המיון שעשינו במסמך לטיפולוגיה סינכרונית מבוזרת אשר מאופיינת בשילוב בין שימושי מגורים ותעשייה תוך מיזוג מרחבי ברמת הבניין או המבנן. בטיפולוגיה זו המיזוג המרחבי הינו ברמה הגבוהה ביותר, כלומר, התעשייה והמגורים משתלבים הן במרחב והן בגובה. המגורים שוכנים לצד התעשייה וגם מעליה, התעשייה ‘חודרת’ את נפחי המגורים ולהפך.
תוכנית הפרויקט מורכבת משישה מבנים נפרדים, שלכל אחד מהם אופי, צורה וחומר משלהם. הם מתייחסים עיצובית להיסטוריה התעשייתית של השכונה ומותאמים ליצירת המעבר בין אזור השימור האדריכלי של Fish Island לבין אזורי התעשייה. הפרויקט משתמש באלמנטים אדריכליים שונים- גגות שן מסור תעשייתיים לצד גגות שטוחים, חיפוי מתכת גלי ליד זכוכית יצוקה בצבע ירוק, לבנים הנדסיות שחורות, מול לבנים אדומות ומנסה ליצור מתחם ייחודי שישתלב היטב בשכונת Hackney Wick. המבנים בפרויקט מלווים בשטחי ציבור פתוחים וגינון ידידותי להולכי רגל שיוצר קישוריות לשכונה. חיבור הולכי רגל ואופניים חדש חוצה את האתר לכיוון ה’Greenway’, שהוא נתיב הליכה ואופניים ראשי באזור המוביל לפארק האולימפי. מרחבי תעסוקה מגוונים מוקמו על הרחוב הראשי כדי להחיותו וליצור בו פעילות. יחידות תעשייתיות עצמאיות בגובה , משולבות עם מגוון יחידות מסחריות בנות קומה אחת, שתיים או שלוש. המגורים מאורגנים בעורף המגרש באופן שממקסם אור יום, ומספק מבטים אל הנוף הירוק של ה-’Greenway’. בניין תעשייתי בן חמש קומות פונה גם הוא לכביש הראשי, כאשר מסלול הגישה אליו מאפשר כניסה ויציאה של משאית בגודל 10 מ’ ומתאפשרת אסטרטגית אספקה ושירות רבגוניות לשימושי התעשייה והתעסוקה בפרויקט .
לסיכום, הפרויקט הינו חלק מפעולה של התחדשות עירונית ושינוי הנוף הפוסט-תעשייתי ברובע במזרח לונדון, אשר נעשית תוך שמירה על המורשת התעשייתית המקומית כדי לשפר את הסיכויים הכלכליים ואת תנאי החיים של תושבי האזור; הפרויקט מקדם גם דיור בר -השגה לתושבי האזור. ההתחדשות הינה תוך “פינוי בינוי” באזור תעשייה שהתדרדר, במטרה ליצור מתחם מוטה תעסוקה הכולל עירוב של תעשייה קלה, מסחר קמעונאי, שטחי משרדים ומגורים בבנייה רוויה ומרקמית, תוך גישור בין אזור תעשייה “כבדה” סמוך לבין אזור בעל ערכים אדריכליים שהוגדר כאזור לשימור.
- לעיון בטיוטת התכנית: The Draft: London Plan ↩
- להרחבה בנושא מדיניות פיתוח שטחי תעשייה קיימים בלונדון: 2018 Terry Ferrell. Planning in-London. Making best use of Londons industrial land ↩
- ראה: Taylor Wimpey East London. Planning Statement Wick Lane 415, 2016 ↩
- כפי שמצוין בהצהרת התכנון של פרויקט נוסף המשלב מגורים ותעשייה ונמצא בסמיכות לפרויקט המתואר ברשימה זו: Iceland Wharf, Iceland Road, London, Planning Statement, 2018 ↩
- אחת הטיפולוגיות הסינכרוניות שמיפינו במסמך בתהליך המיון ויצירת האינדקס. ↩