התחדשות עירונית בפריפריה | #2 קווים מנחים להתחדשות קונטקסטואלית

ברשימה הקודמת הצגנו ניתוח של המצב הקיים והמגמות בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה. המסקנה הייתה שהפריפריה אינה מתחדשת, ושנדרש שינוי פרדיגמה בתחום. רשימה זו תנתח את מאפייניו המרכזיים של שוק הדיור בפריפריה הגיאוגרפית הישראלית במטרה להציע קווים מנחים למנגנון התחדשות קונטקסטואלי, מובחן בין הפריפריה הצפונית והדרומית.

היעדר הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה מעלה את הצורך ביצירת מנגנון התחדשות המותאם ליישובים העירוניים שבה. הפריפריה הגאוגרפית הישראלית אינה מקשה אחת, והיא מאופיינת בשוני מרכזי: הפריפריה הצפונית שונה מהותית מזו הדרומית בהיבטים מרחביים-מבניים (מבנה עירוני-אזורי), אקלימיים, כלכליים וחברתיים-תרבותיים; כמו כן ישנו שוני במצאי הדיור הדורש התחדשות. על כן יש צורך בהתייחסות דיפרנציאלית לאזורים אלו.

כדי להציע ראייה דיפרנציאלית אזורית בין הפריפריה הצפונית והדרומית ולהגדיר את “גבולות הגזרה” שבהם נדרש המנגנון המותאם, נבחן נושא הדיור בשני היבטים: אזורים בעלי ביקוש גבוה מול אזורים בעלי ביקוש נמוך לדיור, ואזורים מתחדשים לעומת אזורים המתקשים להתחדש. נושאי התעסוקה והשירותים, אשר יש הכרח לעסוק בהם כתשתית משלימה למגורים, נותחו באמצעות מיפוי מטרופולינים ארצי.

ביקושים לדיור

אזור הביקוש הגבוה משתרע מהקריות בצפון, דרך חיפה ויקנעם ועד קריית מלאכי, קריית גת ואשקלון בדרום, וסביב העיר באר שבע. ביתר אזורי הפריפריה נרשמים ביקושים נמוכים לשיווק קרקעות המדינה בידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.¹

ישימות להתחדשות עירונית (סף כדאיות כלכלית)

מיפוי סף כדאיות כלכלית להתחדשות לפי מחירי דיור מתבסס על איור 9: פרויקטים במסלולי ההתחדשות המרכזיים – פינוי בינוי ותמ”א 38, כנגד מחירי הדיור באזור.² המיפוי מתייחס לאזורים שבהם הערים מתחדשות מול אזורים שבהם הערים מתקשות להתחדש על בסיס המנגנון הקיים, המבוסס על ערכי הקרקע. האזורים המתקשים להתחדש הם כלל מחוז הצפון ואזור ואדי ערה וחדרה המשויכים למחוז חיפה, מחוז דרום פרט לאשדוד וכן בית שמש.

מטרופולינים – מוקדי תעסוקה ושירותים מרכזיים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביצעה ניתוח גאוגרפי של מטרופולינים המתבסס על ארבעת מוקדי התעסוקה הגדולים בארץ – חיפה, תל אביב, ירושלים ובאר שבע; גבולות המטרופולין נקבעו לפי סף יוממות של כ- 20% מן המועסקים בכל אחד מהיישובים לכל מוקד תעסוקה.³ הנתונים מבוססים על מפקד אוכלוסין משנת 2008.

המפה משקפת את הרצף המרחבי שיוצרים מטרופולין תל אביב וירושלים, ואת היקפם המצומצם יחסית של המטרופולינים המשניים – חיפה ובאר שבע. בפריפריה הדרומית יש גלעין מטרופולין – העיר באר שבע. בצפון גלעין המטרופולין הוא חיצוני למחוז ומוגדר מחוז בפני עצמו – מחוז חיפה.

יש הבדל מהותי בין הפריפריה הצפונית לדרומית ב”כוח המשיכה” של המטרופולינים. כוחו של מטרופולין באר שבע, המעסיק כ- 85 אלף איש, הוא כשליש מזה של חיפה, המעסיקה כ- 240 אלף איש והיא מטרופולין מפותח. יתרה מכך, גלעין המטרופולין בחיפה מצליח להתחדש, לעומת גלעין המטרופולין של באר שבע המתקשה להתחדש.

אינטגרציה ודיפרנציאציה מוצעת להתחדשות

שקלול של מיפויי הדיור, התעסוקה והשירותים הארציים, יוצר יחד חלוקה ארצית מוצעת לביסוס מנגנון דיפרנציאלי וקונטקסטואלי להתחדשות עירונית בין אזור המרכז לפריפריה הצפונית ולפריפריה הדרומית.

במיפוי שלהלן מוצגת חלוקה עקרונית של אזורי הפריפריה שאינם מתחדשים – חלוקה ראשית בין אזורי הצפון והדרום, ותת-חלוקה המייצגת את מידת הביקוש לדיור בהם. ניתן לראות שמרבית שטחי הפריפריה הצפונית והדרומית שאינם מתחדשים, גם אינם מבוקשים למגורים. אזורי השרון הצפוני וואדי ערה, השפלה ובאר שבע הם מרחבי ביניים שבהם הביקוש למגורים גבוה ועם זאת ההתחדשות בהם מועטה יחסית.

לסיכום: מיפוי משוקלל של ביקושים לדיור ומימוש התחדשות מגדיר את “גבולות הגזרה” של הפריפריה הצפונית והדרומית שבהם נדרשת הרמה הגבוהה ביותר של התערבות המדינה לקביעת מדיניות והנעה של תהליכי התחדשות. ברשימה הבאה נדון בקריטריונים המרכזיים שעשויים וצריכים לעצב את סל הכלים להתחדשות עירונית בפריפריה, תוך התייחסות למאפיינים השונים של הפריפריה הצפונית והדרומית.