טלי חתוקהלאחרונה מקדמת עיריית תל אביב פרויקט פינוי-בינוי על חשבון שטחים משמעותיים בפארק החורשות בדרום העיר. מדובר בתקדים מסוכן, ויותר מכך בסיבוב על הדרום – הרי איש לא מעלה על הדעת שבמרכז העיר ירצו לנייד זכויות לפארק הירקון. היזהרו מהולילנד מספר 2.
בשקט בשקט מקדמת עיריית תל אביב חלופה תכנונית לפינוי של בנייני רכבת ישנים בני 116 יחידות דיור ברחוב אופטושו. כבר התרגלנו לפרויקטים של פינוי בינוי שונים ומשונים אבל הפעם היזמים והעירייה החליטו לסייע לתושבים ולבנות עבורם בניינים חדשים בגן ההסתדרות המוגדר כחלק מפארק החורשות. יוזמה זו מפתיעה במיוחד כיוון שבשנת 2008, לאחר שנים של עבודה משותפת עם החברה להגנת הטבע ותושבי האזור, פרסמה העירייה תכנית אב לפארק הקובעת עקרונות לשימור – ערכי הטבע, נוף ומורשת במקום, ופיתוחו של הפארק כפארק עירוני. תכנית המתאר העירונית הכוללנית של תל אביב הנמצאת בהליכי אישור – מגדילה לעשות ומגדירה את שטח פארק החורשות כ”מכלול טבע עירוני” תוך הגדרה מפורשת “פארק החורשות משני צידי דרך לבון יפותח תוך… נטיעות ממינים מקומיים והדגשת הרבדים ההיסטוריים בשטח“.
אז איך פתאום מגיעה קבוצה של יזמים ומציעה פרויקט בפארק? נשמע מופרך? לא ממש. עיריית תל אביב ומנהל ההנדסה אכן דנים ברצינות בהצעה המבקשת לתת לתושבים ויזמים פרטיים שטחי ציבור מהם נהנים תושבי השכונה. אמנם החלופה שנדונה טרם קיבלה אישור עקרוני, אך נראה כי תקודם בקרוב לכדי תכנית מפורטת. מטרת התכנית היא לתת מענה לתושבי רחוב אופטושו, אשר לפני כתשע שנים קרסה אחת הכניסות בבניינם הרעוע, ומאז הם חיים בסכנה של קריסה נוספת. השאלה הגדולה היא מדוע השטח שנבחר לבנייה מחדש הוא פארק החורשות, הפארק החשוב ביותר בדרום, פארק רובעי המשרת תושבים מכל העיר (גילוי נאות, הנני תושבת השכונה קרית שלום בדרום העיר).
איך פתאום מגיעה קבוצה של יזמים ומציעה פרויקט בפארק? גן ההסתדרות, המוגדר כחלק מפארק החורשות, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
על מנת להבין זאת, כדאי להתחיל מהתחלה. בשנים האחרונות עולה שוב ושוב הנושא של העתקת פרויקטים של פינוי בינוי למקומות אחרים בעיר. במקרה הנוכחי טוענים היזמים והדיירים שלא ניתן לבנות חלופה ראויה לתושבים בסמיכות לאיילון. לאחר בחינה של אפשרויות שונות הוחלט על ידי היזמים כי החלופה הטובה ביותר לבנייה של מגורים היא בגן ההסתדרות שהוגדר כחלק מפארק החורשות. בתמורה האתר של אפוטושו ייהפך למרחב פתוח. כל בר דעת יודע שמרחב ירוק בסמיכות לאיילון שאינו מהווה חלק מן הפארק אינו שווה ערך לגן ההסתדרות. משתמשי הפארק לא יגיעו אליו. בנוסף, חשוב לציין שני דברים: הראשון, שקידום תכנון על שטח הפארק עשוי להיות תהליך ארוך ומורכב, מאחר והוא סותר את תכניות המתאר המקומיות והמחוזיות וכל שינוי או עדכון שלהן ייקח זמן רב מאוד. השני, שקיימת תב”ע מאושרת תא/1/2494 ותכנית תא/4100 למגורים ומבני ציבור בסמיכות לפארק החורשות ובשטח גדול של כ-200 דונם, הנמצאת בשלבים הרבה יותר מתקדמים בתהליך התכנון. כך שניתן היה לחשוב שדיירי רחוב אופטושו ישולבו באחת מהתכניות הקיימות. אך לא כך הדבר.
אז איך הגענו עד הלום? זו השאלה ששואלים תושבי השכונה והחברה להגנת הטבע. האם יעלה על הדעת שתושבי מרכז העיר ירצו לנייד זכויות לפארק הירקון? זה כמובן לא אפשרי. אז מדוע כאן? לא קיבלנו תשובות מספקות מהרשות (תשובתם מובאת בתום הרשימה). הבעיה המרכזית אינה רק המקרה גופו אלא התקדים שהוא מהווה.
קיימות שלוש סכנות מובהקות בתקדים הזה:
סכנה ראשונה קשורה לערעור מעמדה של הרשות בקביעת סדר היום. היזמים במקרה זה הם קובעי סדר היום העירוני ולא נבחרי ציבור המייצגים את התושבים. למעשה העירייה סותרת את ההוראות שהיא עצמה קבעה לפארק. בקידום תכנית זו יוצרת העירייה תקדים מסוכן המבטיח נגיסה מתמדת בשטחים פתוחים והעתקתם לשולי העיר עד להיעלמותם כליל, תופעה מסוכנת ובלתי הפיכה שתשנה את פני העיר כולה.
סכנה שנייה היא הפגיעות של השטחים הפתוחים לנפש בעידן של צמיחה דמוגרפית וסדר יום כלכלי ניאו-ליברלי. כך למשל, בתאריך 25/08/2010 אישרה ועדת המשנה לתכנון ובנייה הפקעה נרחבת של קרקעות בשטח הפארק, בעיקר של מבנים פולשים, לייעוד שטח ציבורי פתוח. על פניו נראה כי העירייה מפקיעה שטחים לטובת הציבור, ומצד שני מקדמת בנייה עליהם. הבנייה על שטח פארק החורשות תביא לפגיעה בשטח פתוח המשרת את תושבי דרום העיר. לפי ניתוח המצב הקיים במסמכי הרקע לתכנית המתאר העירונית, ברמה כלל עירונית השצ”פ לנפש גבוה מהנדרש. יחד עם זאת, בשלושה אזורים בעיר היצע השצ”פ הקיים נמוך משמעותית מהנדרש: ברובע 3 ובחלק מרובע 8 ההיצע עומד על 2.8-2.9 מ”ר לנפש, זאת לעומת יותר מ-20 מ”ר לנפש באזורים בצפון העיר. בנייה על פארק החורשות, פארק רובעי, תקטין את שיעור השצ”פ לנפש ברובע שהוא בין הנמוכים בעיר. תכנית האב לפארק זיהתה את ערכו הטבעי, ההיסטורי והחברתית, וכן את חשיבותו הרבה לתושבים. הפארק הוא מכלול טבע עירוני, וככזה, כל פגיעה בחלק אחד ממנו תשפיע על המכלול כולו.
הסכנה השלישית נוגעת לשאלות של אתיקה ויחסי הון-שלטון. עיריית תל אביב, כמו רשויות אחרות, מתחילה להסתבך עם נושאים אתיים. אחת הבעיות המרכזיות בכל הנושא היא היעדר קריטריונים להגדרת מתחמים, היעדר קריטריונים להשלמה קרקעית. בגמישות הרבה שמתרחש תהליך כזה טמונה סכנה גדולה. יתרה מכך, גמישות זו, עשויה להבטיח את האצת תהליך ההתחדשות אך לא את איכותו ותרומתו הכללית לעיר ולשכונות סמוכות. וכמובן תקדים זה עלול לייצר חיבור בעייתי בין הון לשלטון. שהרי אין זה מפתיע שרשויות חזקות נאלצות לעמוד בפני לחצים רבים מצד יזמים הממנפים את הקשיים של תושבים בדרכם לרווח וממון. חשוב ללמוד ולהבין לעומק את המקרה הזה אשר אמנם נמצא בחיתוליו אבל תקדים שלו עשוי להשפיע על הפיתוח בכל רחבי העיר ובארץ.
בנייה על הפארק תקטין את שיעור השצ”פ לנפש ברובע, שהוא בין הנמוכים בעיר גם ככה. גן ההסתדרות, המוגדר כחלק מפארק החורשות, תל אביב (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
מה ניתן לעשות? לנסות לפתור את הבעיה באתר עצמו. האם נבדקו חלופות? ואם כן מדוע נפסלו? לא ידוע ומידע זה אינו חשוף לציבור. ברור לכולם שהרווח היזמי כמו גם של התושבים יהיה גבוה יותר עם יצליחו לקדם פרויקט בפארק החורשות. מגורים ליד פארק מוכר יותר טוב. אבל כדאי להיזהר מהולילנד מספר 2. שהרי התפקיד של הרשות, של המתכננים במנהל ההנדסה, הוא לשמור על האינטרס הציבורי מפני כרישי נדל”ן ויוזמות מסוג זה. פרנסי העיר צריכים לשאול עצמם האם הם לא מייצרים תקדים מסוכן אשר עשוי להיות כדור שלג בעיר בה ערכי הנדל”ן עולים כל הזמן וממאנים לרדת.
לסיכום, קידום פרויקטים בשטחים פתוחים זה רק עניין של זמן. לרשויות חזקות, כמו תל אביב, סמכויות רחבות והיא אינה נדרשת לדין וחשבון מול הוועדה המחוזית. זו בדיוק הבעיה. העיר הפכה להיות מרחב לחיץ על ידי כל מיני יזמים תאבי בצע. מי ישמור על האינטרס הציבורי? בעבר חשבתי שזה תפקידם של אנשי המקצוע אבל נראה כי במקרה הזה הם הפקירו את הזירה. גם הפוליטיקאים של הדרום לקחו צד. מדוע? אני שומעת כל הזמן חברי מועצה ותושבים שאומרים לי שנראה כי כולם פשוט מותשים מהלחצים ורוצים לפתור את הבעיה. מותשים? לא עומדים בלחצים? יש לי שתי המלצות עבור המתכננים של מנהל ההנדסה בעיריית תל אביב: קדמו מדיניות ברורה בכל הנוגע לפינוי-בינוי, כזו שתאפשר לכם לעקוף מצבים מסוג זה. אם גם זה לא אפשרי כנראה שאינכם נמצאים במקום הנכון. אתם נדרשים לשרת את כלל הציבור, קרי כלל תושבי העיר, בשקיפות ובנאמנות.
נראה כי היחידים שמנסים להיאבק הם החברה להגנת הטבע, תנועת מרצ והתושבים. כולם עושים סיבוב על הדרום, אבל זה לא רק סיבוב על הדרום. זה סיבוב על כל תושבי העיר. ראו הוזהרתם, תקדים מסוכן זה יכול להשפיע גם על הגינה ליד ביתכם.
יש לציין כי תושבי אפוטושו מאוגדים דרך החברה לפיתוח והתחדשות עירונית בע”מ. החברה מאגדת תושבים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ופונה ישירות ליזמים. כך הארגון כולו והמשאבים הכלכליים הנדרשים להתאגדות זאת ממונת על ידי החברה, התושבים אינם משלמים פרוטה, וליזם נחסכים כאבי הראש של התנהלות אל מול התושבים. המשרד האדריכלי שמלווה את הפרויקט הוא יסקי מור סיוון יחד עם המשרד של כנען שנהב והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית בע”מ.
תגובת העירייה: אין כל כוונה לבטל את פארק החורשות שחלקו כבר הושלם ונפתח לרווחת הציבור. באזור המופרד מפארק החורשות על-ידי דרך לבון, שבסמוך אליו מתוכננת תחנת הרכבת הקלה, אכן קיים רעיון לקדם בנייה שנמצא בשלבי בדיקות ראשוניים בלבד ומטרתו לבדוק אפשרויות סיוע לתושבים הגרים בסמיכות לנתיבי איילון.
להרחבה בנושא:
– “חשוב לנו לשמור על אופי השכונה ואנחנו ערוכים למאבק“, דפנה יעקובוס-רנצר, העיר, 29.1.2015
– “נייר עמדה פארק החורשות“, החברה להגנת הטבע