אלדד גרינפלד, מישה דנילוב ושירה טלצמיחתו של המסחר המקוון והידרדרותם של הקניונים הממוקמים במרכזי הערים בישראל, מחדדים את הצורך בפעולה אקטיבית להחייאתם. מסמך זה מציע מדיניות ארצית להשמשה מחדש של קניונים דועכים לטובת יצירת דיור בר השגה, מענה על צרכי ציבור וחיזוק מסחר מקומי.
על רקע התחזקות המסחר המקוון, בתהליך המכונה “המהפכה הדיגיטלית”, המסחר העירוני בעולם ובישראל נמצא במגמת דעיכה. מגמה זו עתידה להימשך גם בשנים הבאות. לפי תחזיות רבות אחוז המכירות במסחר המקוון עתיד לעלות על חשבון המכירות במסחר הפיזי. מחד, עסקים רבים לא עומדים בתחרות ונאלצים לסגור. בנוסף, עולה החשש להיעלמותם של אשכולות מסחר מסוימים, בעיקר בתחום הקמעונאות. מאידך חברות רבות מציעות שירותי קניה מקוונים ומתחזקות אפיקי תעסוקה אחרים, כמו מחסנאות ומשלוחים. שינויים אלו עלולים להוביל לצמצום בביקוש ליחידות המסחר, בפרט אלה הגדולות, ולעלייה בצורך במרכזים לוגיסטיים.
לשינויים בעולם הצריכה, עשויה להיות השפעה רבה על העיר והעסקים בה, כמו למשל: עסקים מסורתיים ייפגעו ועשויים להיעלם, התעסוקה בתחום המסחר תיפגע, המסחר המקוון עשוי להיות נגיש רק לחלק מן האוכלוסייה, המגורים יהיו לשימוש הקרקע העיקרי, והקיטוב הכלכלי-חברתי יגבר. בנוסף, מחסור בשטחי ציבור, בהיצע השירותים לתושב, ובדיור מוזל, מביא משפחות צעירות רבות לעזוב את מרכזי הערים, על מנת לשפר את איכות חייהם, להתקרב להיצע שירותים גדול יותר ובמקרים מסוימים אף לצמצם עלויות. אם לא תעשה פעולה אקטיבית, פעילותן וייחודיותן של הערים תפגע, הרחוב עלול להינטש ומגוון אוכלוסיות יאלצו או יבחרו לעזוב את מרכזי הערים.
רשימה זו מציעה אסטרטגיה תכנונית להתמודדות עם התהליכים הללו, על בסיס מסמך מדיניות שגובש במסגרת הקורס “מיומנויות בתכנון” בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, מבוססת על ההנחה כי לא ניתן לעצור את התפתחות המסחר המקוון, אך כן ניתן להשתמש בשטחי המסחר העירוניים הננטשים כדי לספק את צרכי התושבים, וכתוצאה מכך גם לתחזק את תדמית הערים.
לפיכך, מוצע לקדם השמשה מחודשת של קניונים דועכים במרכזי ערים לטובת יצירת דיור בר-השגה, חיזוק מסחר מקומי ומתן מענה לצרכי ציבור. אסטרטגיה זו דוגלת בהשמשת מבני הקניונים הקיימים, במטרה לשמר את המורשת הבנויה כחלק מתהליך בר-קיימא לניצול המשאבים העירוניים וקוראת לחלק מחדש את חללי המבנים כדי ליצור בהם מגורים ברי-השגה המשלבים תעסוקה בהתאם למודל החיים העכשווי. כמו כן, דיור ציבורי ושטחים לשימושים ציבוריים, יאפשרו לצעירים ומשפחות צעירות להתגורר במרכזי הערים, יתרמו לצמצום פערי המעמדות ויגדילו את מגוון אפשרויות התעסוקה. בכך הערים ישמרו אוכלוסיות הכרחיות להתפתחותן ושגשוגן.
אסטרטגיה זו מציעה שני אבי טיפוס מרכזיים: 1. מתחם משלב מגורים וקהילה; 2. קמפוס מגורים בניהול משותף, תעסוקה ומסחר.
אבטיפוס 1: מתחם משלב מגורים וקהילה
טיפולוגיה קיימת: קניונים שהינם מבנים אטומים כלפי חוץ המשמשים כמרכז מסחרי בלבד.
קהלי יעד, תמריצים ותועלת ציבורית:
אבטיפוס 2: קמפוס מגורים בניהול משותף, תעסוקה ומסחר
טיפולוגיה קיימת: מרכזים, המשלבים מגדל מגורים מאוכלס וקומות מסחר/משרדים הולכים וננטשים.
קהלי יעד, תמריצים ותועלת ציבורית:
מגמת התרוקנות המרכזים המסחריים הינה מגמה שחלה בכל רחבי הארץ, בערים קטנות כגדולות. יחד עם זאת צרכי הדיור וסל הכלים הזמין אינם אחידים בין הרשויות השונות, לכן ישנו צורך בגוף אשר מסוגל לתכלל את כלל הפעילות הנעשית בתחום זה ברמה הארצית תוך התאמת הפתרונות והתמריצים בהלימה לכל אחד מהמרכזים העירוניים. גוף זה יכלול את הצוות והידע המקצועי לקידום התחדשות המרכזים המסחריים ברחבי הארץ תוך ליווי הגורמים המעורבים: רשויות מקומיות, יזמים פרטיים ותושבי העיר.
מסמך מדיניות זה ממליץ בנוסף על הקמת מנהלת ממשלתית להתחדשות מרכזים מסחריים (מהמ”ם), שתפקידיה יכללו:
- מתן מידע וייעוץ בנושא והנגשתו לרשויות, ליזמים ולציבור הרחב.
- קידום פרויקטים להתחדשות מרכזים מסחריים על ידי פרסומים וקולות קוראים.
- ייעוץ לרשויות המקומיות ובפרט לרשויות חלשות בקידום הפרויקטים בתחומם, ע”י סיוע בגיבוש פרוגרמה לשטחי ציבור, זיהוי צרכי הדיור העירוניים, זיהוי אוכלוסיות הייעד למיזמים, הדרכת הדרג המקצועי לטיפול בתחום, ועידוד הפרויקטים.
- פיתוח מערך תמריצים למיזמים המחולקים לשני תחומים: תמריצים תכנוניים המאפשרים את השבחת הנכס ואת כלכליות הפרויקט, ותמריצים כלכליים.
- הגשת רשימת פרויקטים לקידום לוועדות ממשלה/ לוועדות מקומיות, תוך מתן עידוד על ידי השקעה מכספי הציבור.
- פיתוח מנגנונים לקידום ההתקשרות עם ציבור התושבים והסוחרים לפרויקט.
- הגשת עדכני התקדמות המיזמים לוועדות הייעודיות בכנסת. ככל שימצא צורך תקודם חקיקה ייעודית בנושא.
הליך קידום מיזמי התחדשות של קניונים ומרכזים מסחריים
- הפצת קול קורא הפונה להגשת יוזמות פרטיות להסבת מרכזים מסחריים. מטרת הפנייה: לפרסם את המהלך בקרב היזמים ולרכז את הפעילות בנושא תחת מהמ”מ.
2. היוזמות המוצעות יבחנו על ידי הצוות המקצועי הייעודי של מהמ”מ בשיתוף פעולה עם הרשות הרלוונטית. כל מיזם יקבל דירוג בהתאם לתמהיל המוצע, התועלות הציבוריות לערים, כלכליות הפרויקט, מנגנון הבעלות והניהול.
3. על בסיס הדירוג תעשה התאמת המיזם לאחד מאבות הטיפוס בפרויקט.
4. התאמת מכלול תמריצים למיזם בהתאם לדירוג ולתועלת הציבורית:
5. תמריצים תכנוניים: תוספת זכויות בנייה, הוספת שימושים עיקריים בתת קרקע, הורדת תקן חנייה, קידום הפרויקט במסלול ירוק ברשות.
6. תמריצים כלכליים: ויתור על היטלי השבחה, מענקים ממשלתיים, הקלות בארנונה.
7. ליווי וייעוץ עבור הרשות המקומית והיזמים במסגרת תהליך התכנון והרישוי. במסגרת הליווי תינתן תמיכה לרשויות החלשות בגיבוש הפרוגרמות הנחוצות לעיר
8. בשיתוף הרשות המקומית תוגדר אוכלוסיית היעד ויגובשו הקריטריונים לקבלה למיזם: בני המקום, אחוז הכנסה, עיסוק וכו’. פנייה לאוכלוסיית היעד, ניהול הליך המיונים וההתקשרות, ייעשו ע”י היזם/הרשות בהנחיית מהמ”מ.
9. בהתאם לצורך, מהמ”מ תלווה את הקמתה של חברה עירונית, מנהלת או הכשרת צוות ייעודי בחברה הכלכלית העירונית, עד להקמת מערכת הניהול של המיזם שתבטיח את תפקודו לאורך זמן.
10. ליווי משפטי והדרכה פרקטית בהליך הקמת האגודה השיתופית. בתוך כך, תוגדר מסגרת הניהול למתחם, חלוקת אחריות בין התושבים. מהמ”מ תלווה את נציגי האגודה השיתופית בשנתיים הראשונות להקמתה, כדי להבטיח תפקוד לאורך זמן.
הצעה להתערבות בקניון לב חדרה
כדוגמא ליישום אפשרי של אסטרטגיה זו אנו מציעים כאן פרוגרמה לדוגמה בקניון לב חדרה לפי עקרונות ההתערבות של אבטיפוס 1. אסטרטגית התערבות זו מתבססת חמישה עקרונות מפתח:
- רציפות העירונית- התייחסות למרקם העירוני הקיים והקמת שימושי ציבורי המשלימים את הרצף הפונקציות הציבוריות וקהילתיות במרכז העיר.
- קישוריות- פתיחת מעבר ציבורי חופשי כדי להפוך את המבנה לחלק אינטגרלי מהרחוב עם גינה ציבורית מקורה. בנוף ישומרו מערכות התנועה הקיימות כדי לאפשר תנועה אנכית.
- פרוגרמה דינמית- הסבת שטחי המסחר לשטחי ציבור ושימושים קהילתיים לטובת קהלים מגוונים. בדגש על חללים גמישים ופעילות לאורך שעות היממה.
- חללים משותפים בדב”ה- הוספת שתי קומות מגורים לטובת דיור בר השגה. הפרוייקט יכלול תמהיל דירות קטנות בשטח 45-75 מר” (2-3 חד’). הדיור יכיל חללים משותפים קומתיים אשר יביאו לניצול שטח יעיל, לדוגמא: חדרי כביסה, מחשבים, חדרי תחזוקה, חללי ישיבות ומשרדים.
- REUSE- הסבת המבנה תוך שמירה מירבית של רכיבי המבנה הקיימים וחיבור המבנה לרקמת העיר הסובבת אותו.
מתווה בעלות ויישום הפרויקט:
- המדינה תרכוש את שטחי המסחר מידי בעלי הקניון שייהנו מסל תמריצים נוסף:
- תוספת זכויות בנייה על גג המבנה בהיקף עד 50% מהשטחים הקיימים במבנה ( בהיקף 15,000 מ”ר) המיועדים לדיור בר השגה בהשכרה לצמיתות במחיר מופחת ממחיר השוק.
- הסבת החניונים התת-קרקעיים, לשטח מרכז לוגיסטי, אשר יהווה מרכז הפצה עבור החנויות ברחבי העיר, ומרכז לאיסוף עצמי לחבילות המגיעות מחוץ לעיר
- תגובש פרוגרמה לשטחי הציבור ע”י היחידה לתכנון אסטרטגי, ואגפי העירייה השונים. תהליך זה ילווה בהליך התייעצות עם הציבור, כדי לזהות את צרכי התושבים וכדי ליצור פלטפורמה ליזמות מקומית.
- תוקם יחידה עירונית אשר תהיה מופקדת על ניהול ותחזוקת שטחי הציבור ושטחי המגורים. באחריות יחידה זו יהיו: ניהול ותחזוקת השטחים הציבוריים במבנה, וניהול ויצירת התקשרות עם שוכרי דיור בר השגה.
- מהמ”מ תלווה ותפקח על התקדמות הפרויקט למשך תקופת הקמתו, ושנתיים נוספות לאחר ההקמה. בתום תקופה זו יגובש מסמך מסקנות אשר יבחן את המשך הפעילות בתחום ויתן המלצות לפרויקטים עתידיים
אסטרטגיה זו מציעה להסב שטחי מסחרי, שכבר אינם משרתים כראוי את העיר, לצרכים העכשוויים ובראייה קדימה ל-20 שנים הבאות. עם זאת, על מנת לחזק את המרחב העירוני במרכזי הערים נדרשת פעולה רוחבית. יש צורך בהרחבת התשתית לתחבורה רכה, לתחבורה ציבורית ולתנועת הולכי רגל. הגברת הקישוריות וההליכתיות בעיר תעודד את החייאת המרכז העירוני ותתמוך בהצלחת פרויקט זה.
לסיכום:
פרויקט התחדשות לב חדרה תוכנן בהתאם לתוכנית האסטרטגית להשמשה מחדש של קניונים נטושים במרכזי הערים, תוך התאמה למקרה הפרטי בחדרה. זאת בהתחשבות באופי המבנה, בהקשר העירוני מרחבי, בצורכי תושבי העיר ובבעלי הקניון. לאחר מימוש הפרויקט, המקום עתיד להיות מרכז ציבורי כלל עירוני, מוקד לעסקים מקומיים ומקום מפגש והעשרה. המבנה יעבור טרנספורמציה ממבנה מסוגר ומופרד מהרחוב לחלק בלתי נפרד מההווי העירוני. הבניין יהווה נקודת מעבר נוחה וחווייתית בין רחובות הגיבורים לשדרות רוטשילד ולפארק המייסדים. מטרת הפרויקט הינה יצירת מוקד עירוני דינאמי וורסטילי, שפעילותו משתנה לאורך שעות היממה לניצול מקסימלי של השטח. הפרוגרמה שהוצגה לעיל הינה גמישה וניתנת לשינוי והתאמה לפי הצרכים המשתנים.
שטח המסחר יהפוך לשטח ציבורי בבעלות העיריה ויהיה פתוח לציבור, שיוכל ליהנות בחופשיות מהשירותים שיינתנו בו, מהגינה המקורה, וממקומות הבילוי. שתי קומות המרתף המיועדות למרכז לוגיסטי והתוספת של שתי קומות מגורים ברי השגה, יהיו בבעלות קבוצת האחים עופר. תהליך הסבת המבנה, תוספת הקצאות הבניה, וקניית שטחי המסחר לטובת העירייה, תתבצע בניהול מהמ”ם ובשיתוף כלל הגורמים הרלוונטיים: משרד האוצר, העירייה, תושבי העיר, ובעלי הנכס . שיתוף פעולה זה יתקיים גם לאחר מימוש הפרויקט, כדי לוודא שהוא ממשיך לפעול בהתאם לחזון התוכנית האסטרטגית ועונה על צרכי העיר. כמו כן שטחי הדיור הציבורי בבעלות בעלי הקניון, יהיו אף הם תחת לווי המנהלת והעירייה, כדי לוודא שהם מותאמים ומוקצים לקהל היעד, ושהחללים הציבוריים מנוהלים ומנוצלים כהלכה.
באופן הזה, ינוצל שינוי המגמה שמביא איתו המסחר המקוון, לטובת השמשת חללים שחדלו לתפקד, לתכליות הנדרשות ולהעצים את מתן השירותים העירוניים לתושב.