פרסי לבנטר 2026: ‘עתיד המסחר’ תל אביב-יפו

עתיד המסחר בין האונליין לרחוב העירוני: מדיניות חדשנית לתכנון מסחר בתל אביב-יפו

איך שומרים על רחובות שוקקים כשהקניות עוברות למסכים והעבודה הופכת להיברידית? פרויקט ‘עתיד המסחר’ של עיריית תל אביב-יפו וחברת Build, שזכה בפרס לבנטר לחדשנות בתכנון עירוני בכנס ‘קוד העיר’ 2026 של המעבדה לעיצוב עירוני, מציג מדיניות תכנונית פורצת דרך ומבוססת דאטה להתמודדות עם טלטלת המסחר המקוון ברחוב העירוני. דרך מעבר מחזית מסחרית נוקשה לחזית פעילה וגמישה, המסמך מציע ארגז כלים מעשי לעיצוב מרחב רחוב מזמין, פעיל וקהילתי במאה ה-21.

בעשור האחרון, המסחר במרחב העירוני עבר טלטלה חסרת תקדים. עליית המסחר המקוון, מגפת הקורונה, משבר האקלים והמעבר לתעסוקה היברידית שינו מן היסוד את דפוסי התנועה והצריכה. פעולת הקנייה כבר אינה תלויה בנוכחות פיזית, וצרכנות הפכה לדיגיטלית ומיידית. אגף התכנון של עיריית תל אביב-יפו הבחין במגמות אלו, ובאתגר התכנוני שנוצר כתוצאה מקריסת הפרדיגמות המוכרות. נשאלה השאלה: כיצד שומרים על חיוניותו של הרחוב העירוני ב”עידן משובש”? שאלה זו הנחתה עבודת מחקר מולטי-דיסציפלינרית רחבת היקף, שקיבלה את השם ‘עתיד המסחר’. ממצאיה העבודה שימשו בסיס לגיבוש מדיניות תכנון כלל-עירונית, שזכתה בפרס לבנטר לחדשנות בתכנון עירוני לשנת 2026. המדיניות מבקשת לגשר על הפער הערכי שבין השאיפה לתכנן רחובות עירוניים פעילים ומלאי חיות לבין המציאות המשתנה בשטח, ולספק למתכננים ארגז כלים פורץ דרך לתכנון מסחר שיתמוך בפעילות כלכלית מקומית ומקיימת לאורך זמן.

מבט היסטורי: מהרחוב המסחרי לקניון

כדי לתכנן את העתיד, נדרשנו להבין את העבר. סקירה היסטורית של 170 שנות מסחר בתל אביב-יפו חשפה את השינויים שחלו בטיפולוגיות המסחר, בהיצע המסחרי ובהתארגנות המרחבית של המסחר בעיר.המעבר מתכנון מודרניסטי ששם דגש על הרחוב העירוני (כפי שראינו בתוכנית גדס), דרך עידן של ריכוזיות ממשלתית, ועד להפרטה ועליית הקניונים בשנות ה-90 ששאבו את הפעילות מהמרחב הציבורי אל תוך “בועות” ממוזגות. בעשור האחרון, גישת העירוניות המתחדשת מהווה נקודת מפנה נוספת: חזרה אל הרחוב כמרחב חווייתי המספק ערכים חברתיים, קהילתיים  ורגשיים מעבר לצרכים הפונקציונליים. בעידן שבו הרכישה הופכת לפעולה דיגיטלית ופסיבית, הרחוב הפיזי נדרש להציע ערך מוסף חווייתי שמעודד יציאה מהבית ומפגש אנושי במרחב הציבורי.

האתגר: תכנון מרחב עירוני חי וגמיש בעידן של מסחר משובש

האתגר המרכזי העומד בבסיס המדיניות הוא שימור חיוניותו של הרחוב העירוני בעידן שבו המסחר הצרכני המסורתי מאבד את בלעדיותו כגורם המחולל תנועת אנשים במרחב הציבורי. המציאות המשתנה מאיימות על שרידותם של העסקים הקטנים, והמגמה של “חזיתות מתות” מייצרת סיכון ממשי לניכור אורבני. תופעות אלו, ואחרות משפיעות במישרין על הלכידות המרחבית ועל החוסן החברתי-כלכלי של העיר.

האתגר התכנוני הופך אפוא ליצירת “כלי קיבול גמישים” במפלס הרחוב: חללים המסוגלים להסתגל במהירות לתמורות השוק ולשלב תרבות, תעסוקה ושירותים קהילתיים – הן בהיבט של תשתיות פיזיות איכותיות והן בהיבט של גמישות ברישוי. רק כך נוכל להבטיח שהמרחב הציבורי יישאר שוקק, מזמין ואקטיבי גם כשהמדפים עוברים אל המרחב הווירטואלי.

הפתרון אותו מציעה המדיניות הוא שינוי פרדיגמה: מעבר מתפיסה הקלאסית של “חזית מסחרית” המאפשרת רק לשימושי מסחר מובהקים להתמקם בחזית הרחוב, לתפיסה עדכנית של “חזית פעילה” המשלבת שימושים בעלי אופי חברתי וקהילתי. המדיניות ממליצה להסיר חסמים רגולטוריים ולהרחיב את היריעה לכל עסק או שימוש בעל אופי ציבורי המשרת את הציבור המזדמן. תפיסה זו מקבלת בברכה אל חזית הרחוב שימושים שבעבר נדחקו לקומות עליונות או לשטחים פנימיים – כמו סטודיו לקרמיקה או מכוני כושר, ובלבד שישמרו על שקיפות ואינטראקציה עם המדרכה.

המדיניות החדשה אינה רק מסמך הנחיות טכני, אלא מתודולוגיה תכנונית וארגז כלים אופרטיבי לשיפור ההיצע המסחרי, הפריסה והתפקוד שלו. ארגז הכלים מאפשר תכנון גמיש ומודע לצרכים המשתנים בענפי המסחר, באופי הצרכנות ובסגנון החיים העירוני.

כמה, איפה ואיך? כלי מדיניות לחיזוק החוסן של הרחוב העירוני

המחקר המקדים חיזק את ההבנה שחוסן מסחרי מתחיל באיזון בין ביקוש להיצע למסחר ושירותים ובמיקום אסטרטגי ברשת הרחובות. לכן, החלק הראשון במדיניות מציג מתודה לבחינת שאלות יסוד בתכנון מרחבי – כמה מסחר נדרש? איפה כדאי למקם אותו? ואיזו טיפולוגיה?

כמה? הפרוגרמה הכמותית: הפרוגרמה הכמותית היא כלי עזר פורץ-דרך המאפשר לגבש אומדן מושכל של תוספת שטחי המסחר הנדרשת במרחב התכנון, תוך שקלול שטחי מסחר קיימים ומאושרים אל מול צרכי העתיד. הכלי מתבסס על ניתוחי עומק של נתוני עתק (Big Data) – החל מניתוח כוח הקנייה של תושבים ומבקרים ועד למסד נתונים נרחב של תוכניות בניין עיר תקפות – המקשרים בין הגידול הצפוי בתושבים, במועסקים ובמבקרים לבין היקף שטחי המסחר הנדרשים. לשם כך, גובשו “מפתחות” חישוב ייעודיים המבחינים בין אזורים מוטי מגורים לאזורים מוטי תעסוקה ובילוי, המאפשרים למתכנן לגבש הערכה מהירה ופשוטה של צרכי המקום. חדשנותו של הכלי באה לידי ביטוי בשילובו המלא עם “מערכת הפוטנציאל התכנוני”; המערכת מאפשרת למתכננת לשרטט “קו כחול” על גבי המפה ולקבל בלחיצת כפתור נתונים בזמן אמת על היקף השטחים הבנויים, המאושרים ושבתהליכי תכנון באותו מרחב. אינטגרציה זו מסירה עומס תהליכי ותלות בגורמים חיצוניים, ומאפשרת לאבחן בקלות האם המרחב נמצא בעודף או במחסור מסחרי. יחד עם זאת, המדיניות מדגישה כי הפרוגרמה משמשת כאמת מידה בלבד; האומדן הכמותי אינו חזות הכול, והוא כפוף לבחינת הפוטנציאל המרחבי – היכולת הפיזית של הרשת העירונית לייצר את התנועה האנושית הנדרשת לקיום מסחר חי וחיוני.

איפה? מתודולוגיית Link & Place: המדיניות מאמצת מתודולוגיה לסיווג רחובות עירוניים על פי הקשר בין התפקוד התנועתי שלהם לכלל משתמשי הדרך, לבין התפקוד המרחבי שלהם כ”מקום” לפעילות אנושית, לשהייה ולרווחה. כלי זה מאפשר לזהות רחובות בעלי פוטנציאל “מקום” גבוה המתאימים לקלוט חזיתות פעילות ומחוללי שהייה.¹

איך? הכוונה לפתרון תכנוני-מרחבי ואמצעי גמישות: התשובה לשאלת ה”איך” במדיניות כוללת שני כלים, שנועדו יחדיו לשמור על תפקידו ומעמדו של הרחוב העירוני כמרחב למפגש אנושי בעידן של מסחר משתנה.

הכלי הראשון הוא הגדרת סולם עדיפויות לתכנון בינוי מסחרי במרחב עירוני,  באחת משתי טיפולוגיות: רחוב מסחרי ו-מוקד מסחרי. בראש סולם עדיפויות נמצא רחוב מסחרי עם חזית פעילה. המדיניות מנחה את המתכננים להשלים את רצף החזיתות המסחריות הקיימות, ולתעדף תכנון של רחובות מסחריים חדשים בנקודות אסטרטגיות – למשל, במפגש “רחובות לאנשים” המאופיינים בפוטנציאל שהייה גבוה (שדרה למשל) ובממשק עם צירי העדפה לתחבורה ציבורית ומתע”ן.

הכלי השני כולל קווים מנחים לתכנון שטחי מסחר כ”כלי קיבול גמיש” שיכול להתאים עצמו תפקודית ותשתיתית לשינויים עתידיים. ברמה התפקודית, המדיניות ממליצה להימנע, ככל הניתן, מקביעה מפורטת של שימושים בתוכנית, במטרה להסיר חסמים רגולטוריים ובירוקרטיים לרישוי עסק. לצד הרחבה וגיוון של שימושי המסחר מקמעונאות קלאסית למכוני כושר וחוגי אמנות, המדיניות מציבה קו אדום ביחס לשימושים שעשויים לפגוע בחיוניות העירונית – היא אוסרת שימושים של אחסנה ותפעול בחזית הפונה לרחוב. ברמה התשתיתית, המדיניות מדגישה שהתשתית הפיזית של שטחי המסחר צריכה לשרת את המגוון העסקי ולא להפך. לכן, היא מנחה לתכנן את תשתיות הבניין באופן שלא יגביל את סוג הפעילות העסקית בהן (לדוגמה פתרונות מנדוף לעסקי הסעדה).

המפגש בין העסקים לעיר – עיצוב דופן הרחוב ומיתון קונפליקטים

החלק השני של ארגז הכלים כולל הנחיות לעיצוב ולניהול הממשקים הפיזיים והתפקודיים בין שטחי המסחר למרחב הציבורי, לשם יצירת דופן רחוב רציפה ובקנה מידה אנושי המציעה חוויית שיטוט איכותית.

רציפות המדרכה: הנחיות מנחות לפתח את השטח מדופן הבניין ועד לאבן השפה של המדרכה כיחידה אחת רציפה, פתוחה ובטוחה למעבר חופשי של הציבור, ללא מכשולים או גידור.

עיצוב החזית המסחרית: המדיניות כוללת הוראות לתכנון חזית רחוב שקופה, מזמינה ופעילה, באמצעות דרישה לשקיפות מרבית של חלונות הראווה, כניסות נגישות ממפלס המדרכה, והטמעת כל המערכות הטכניות של המבנה בחללים פנימיים שלא נצפים לרחוב. בדרך זו גם היא תורמת למניעת התופעה של “חנויות שחורות” (Dark Stores).

מקצב עירוני: למקצב (גרנולציה) בקנה מידה אנושי של יחידות מסחר יש השפעה גדולה על חיוניות הרחוב ותחושת הנוחות בו. לכן, המדיניות מציעה כלים לתכנון מקצב רצוי של חנויות כפונקציה של חתך הרחוב ושל המיקום ברחוב, ומונעת חזיתות ענק כאשר הן אינן תואמות לו. היא מנחה לתכנן מראש את שטחי המסחר כיחידות קטנות הניתנות לאיחוד מבוקר לפי שיקולים אורבניים. דרך זו היא מאפשרת גמישות והתאמה לצרכי שוק משתנים.

מיתון קונפליקטים והבטחת איכות חיים: חוסן מסחרי אינו יכול להתקיים ללא “שכנות טובה” עם שימושי המגורים הרגישים. לכן, המדיניות מחייבת עריכת מסמך סביבתי (פרשה טכנית) המפרט אמצעים למניעת מטרדי רעש, ריח ורעידות. בנוסף, המדיניות מחייבת הפרדה מוחלטת של תשתיות בין המסחר למגורים וריכוז פתרונות לוגיסטיקה, פריקה ואשפה באופן שימזער את החיכוך עם הסביבה – במידת האפשר בתת-הקרקע. בכך, המדיניות מבססת תשתית תכנונית המאפשרת ל”עיר הנחה” ול”עיר החוגגת” לפעול זו לצד זו.

מדיניות “עתיד המסחר” מצעידה את העיר תל אביב-יפו לשלב הבא בהתפתחות המסחר שלה, ומעתיקה את מרכז הכובד התכנוני מצרכנות פונקציונלית לחוויה האנושית ולחוסן של הרחוב העירוני. המדיניות מציעה כלים חדשניים להסתגלות הפעילות ברחובות העיר לתמורות הכלכליות והטכנולוגיות של המאה ה-21, ולהבטיח שהמרחב הציבורי יישאר הלב הפועם והחי של העיר.