ג’נטריפיקציה מסחרית בישראל

הג’נטריפיקציה המסחרית נחקרה רבות בעולם אולם טרם נחקרה לעומק בישראל. בכדי לחקור את היקף התופעה בישראל, בחנתי שני רחובות מסחריים בשתי ערים מרכזיות: רחוב שינקין בתל אביב-יפו ורחוב עמק רפאים בירושלים.

המחקר עסק בשלוש שאלות מחקר: באילו אופנים משפיעה הרשות המקומית על ג’נטריפיקציה מסחרית? באילו אופנים מתמודדת הרשות המקומית עם ההשפעות השליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית? ואיך תופסים העסקים את תהליך זה?

המחקר כלל ראיונות אישיים חצי מובנים עם גורמים בכירים בשתי הרשויות (מהנדס העיר, אדריכל העיר, מנהלי אגפים וצוותי תכנון) שהיו מעורבים בתהליכים עירוניים שעסקו בג’נטריפיקציה מסחרית, וכן עם גורמים מקצועיים רלוונטיים. כמו כן נעשה שימוש במסמכי מדיניות של הרשות המקומית ובפרוטוקולים של ועדות עירוניות רלוונטיות. רשימה זו תעסוק בתובנות שעלו מן המחקר.

בראיונות שקיימנו בתל אביב-יפו ניכר כי הרשות משתמשת במגוון כלים לקידום ג’נטריפיקציה מסחרית כגון: שיפוץ המרחב הציבורי, התחדשות עירונית, תחבורה, הגבלת גודל החנויות, חוקי עזר עירוניים, סיוע פיננסי בשיפוץ חזיתות וסובסידיות לעידוד, פעילויות במרחב הציבורי ה-BID (Business Improvement District) הוא התאגדות של עסקים במרחב גיאוגרפי, הפועלים במשותף לקידום המרחב והעסקים הפועלים בו. מדובר על מרחב גיאוגרפי מוגדר שבו נדרשים בעלי הנכסים לשלם מס נוסף לשם מימון שירותים נוספים באזור המיועד ¹.

מה תפקיד הרשות בתהליכים של ג’נטריפיקציה המסחרית?

מן הראיונות עולה באופן ברור כי הרשות המקומית מתכננת ומטפחת ג’נטריפיקציה מסחרית. אמנם היא מודעת לתהליך ומכירה בו ובהשלכותיו השליליות, אך בשלב הנוכחי אינה פועלת לרסנו. יתרה מכך, הרשות רואה הצלחה בג’נטריפיקציה מסחרית המתרחשת בשטחה ומבחינתה מדובר בהתחזקות המסחר והפעילות הכלכלית בעיר. עם זאת, ג’נטריפיקציה מסחרית מתרחשת פעמים רבות כתוצאה מפעולות אחרות שעושה הרשות המקומית וגורמות לתהליך או מעודדות אותו, ולא בעקבות חשיבה סדורה ותכנון מקדים. ברור כי לרשות אין אסטרטגיה סדורה להתמודד עם ההשלכות השליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית וטיפולה בהשלכות אלו היא אד הוק. 

גם בירושלים עלו מגוון אופנים באמצעותם מקדמת הרשות ג’נטריפיקציה מסחרית בעיר בין השאר: פיתוח המרחב הציבורי, תב”ע (תוכנית בנין עיר), תחבורה, מבני ציבור, חוקי עזר עירוניים, מענקים והלוואות, פעילויות במרחב הציבורי, הכשרות עסקים ו-BID.

ניכר כי הרשות מעודדת באופן גלוי ואקטיבי תחלופה של עסקים במרחב המסחרי. היא מעודדת כניסת עסקים חזקים ומבוססים למרחב המסחרי על חשבון העסקים הקטנים המקומיים, וכך דוחקת אותם מן המרחב. היא מקדמת ג’נטריפיקציה מסחרית ואף מגדירה זאת כמטרה ברורה של הרשות. על פי הראיונות, המניע של הרשות הוא כלכלי. כך למשל, בירושלים, עיר ענייה שרואה בג’נטריפקציה המסחרית אמצעי לחיזוק כלכלת העיר.

לגבי ההשפעות השליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית?

בתל אביב-יפו קיימים כלים רבים העומדים לרשות בהתמודדות עם ההשלכות השליליות של התהליך בין השאר: שינוי ייעוד, מדיניות שימושים, הגבלת גודל חנות, חוקי עזר עירוניים כגון מדיניות פריקה וטעינה, סיוע בסבסוד שכר דירה לעסקים, BID ותסקיר מסחרי. הרשות אף עשתה שימוש בכלים מסוימים בעבר, כמו למשל, מדיניות השימושים בשוק הפשפשים, שמנעה כניסת עסקי מזון נוספים למתחם על חשבון דחיקת עסקי ה”פשפשים”.

עם זאת, מאחר והרשות מעוניינת בקידום ג’נטריפיקציה מסחרית בעיר, הרי שאינה מתמודדת באופן פעיל עם השלכותיו השליליות של התהליך אלא במקרים ספציפיים שבהם היא חשה כי הדבר פוגע מהותית באטרקטיביות של האזור ובפעילות הכלכלית בו.

ירושלים לעומת זאת לא התמודדה עם ההשלכות השליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית (למעט מקרה יחיד בשוק מחנה יהודה בו נפתחו עסקי לילה רבים על חשבון עסקי היום, האיזון הופר ונוצר חשש שהשוק ידעך ביום וייהפך לאזור בילוי לילה בלבד), מטרתה המוצהרת היא עידוד כניסתם של עסקים גדולים ומבוססים ורשתות גדולות למרחב המסחרי, ולכן אין לה כל רצון או עניין להתמודד עם ההשלכות השליליות ולפיכך, לא פיתחה (ואינה מפתחת) כל אסטרטגיה לטיפול באלו. עם זאת, בראיונות עלו מגוון כלים להתמודדות בין השאר: מדיניות תכנונית, תחבורה, חוקי עזר עירוניים ואכיפה, מימון מלא של שיפוץ חזית העסק, עבודה על עתיד המסחר בעיר, הכשרות וייעוץ לעסקים, שקיפות ו-BID.

בירושלים עלו גם כלים ייחודיים ומקוריים שלא עלו בראיונות בתל אביב-יפו וביניהם: מסחר בר-השגה, (בדומה לדיור בר-השגה אך לעסקים), הכרה עירונית בתרומת העסקים הוותיקים בעיר ורכישת נכסים מסחריים על ידי הרשות, שתקנה לה פיקוח על שכר הדירה גם במקרים של ג’נטריפיקציה מסחרית, ותאפשר לעסקים הוותיקים המקומיים להמשיך ולפעול במקום.

מה חושבים על התהליכים האלו ברחוב?

לשם הבנה של נקודת המבט והתפיסה של בעלי העניין  לגבי ג’נטריפיקציה מסחרית בוצע סקר² בקרב העסקים בשני רחובות הנבחרים. להלן עיקר ממצאי הסקר:  ברחוב שינקין בתל אביב, הסכימו רוב העסקים כי התקיימה ברחוב ג’נטריפיקציה מסחרית, בעקבות תהליכי התחדשות עירונית וכניסת תושבים חדשים לשכונה. סיבות אלו מאפיינות תהליך של ג’נטריפיקציה של דיירים דהיינו, לדעתם של בעלי העסקים ברחוב הסיבה לג’נטריפיקציה מסחרית היא ג’נטריפיקציה של דיירים שמתרחשת באזור. רובם תפסו את התהליך כחיובי והביעו שביעות רצון ממנו. שביעות הרצון מהתהליך בקרב עסקים שאינם דורשים הגעה פיזית לעסק היא גבוהה יותר (מוכרים באינטרנט, שליחויות וכד’). עליית מחירי השכירויות ועזיבת העסקים הוותיקים עלו כהשפעות שליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית. לצד זאת, כניסת עסקים חדשים ושיפור חזות האזור עלו כהשפעות חיוביות של התהליך. רוב העסקים לא ביצעו כל שינוי בעסק עקב התהליך.

ברחוב עמק רפאים בירושלים הסכימו רוב העסקים כי התקיימה ג’נטריפיקציה מסחרית ברחוב, אולם כשליש בלבד מהעסקים השיב כי כניסת תושבים חדשים לשכונה היא הסיבה לג’נטריפיקציה מסחרית.

לצד זאת, קצת פחות משליש טענו כי הסיבה לג’נטריפיקציה מסחרית ברחוב היא העובדה כי הרחוב נחשב כרחוב מוצלח לעסקים ולפיכך יזמים מעוניינים לפתוח בו עסקים חדשים. כרבע מן העסקים ביצעו שינוי בעסק, מרביתם ציינו כי הוסיפו מוצרים חדשים למכירה ונכנסו לתחומים חדשים (כגון מכירה באינטרנט ושליחויות). שביעות הרצון מתהליך הג’נטריפיקציה המסחרית בקרב כשליש מהעסקים ברחוב היא גבוהה. עסקים וותיקים ברחוב ועסקים שפועלים בנכס בבעלותם הביעו שביעות רצון גבוהה יותר מעסקים חדשים ומעסקים ששוכרים את הנכס.

לצד זאת, כשליש מהעסקים אינם שבעי רצון מן התהליך ברחוב. חשוב לציין כי ברחוב מתוכנן לעבור הקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים, דבר שיצר התנגדות עזה בקרב העסקים (העבודות צפויות לפגוע בפעילות הכלכלית ברחוב). יתכן כי שביעות הרצון של העסקים בעת ביצוע הסקר הושפעה מן האיום המרחף של עבודות הרכבת הקלה ברחוב.

העסקים ציינו כי עזיבת עסקים ותיקים, אובדן אופי המקום ועליית מחירי השכירות (כמעט באחוזים שווים) הן השפעות שליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית. לעומת זאת, כניסת עסקים חדשים ברוח התקופה וגידול בתנועת הלקוחות עלו כהשפעות חיוביות של התהליך.

מאחר ושתי הרשויות מעודדות התחדשות עירונית, הגורמת לשינוי באוכלוסייה שמובילה לשינוי בתמהיל העסקים, הרי שהג’נטריפיקציה מסחרית נתפסת כתוצר לוואי של ג’נטריפיקציה של דיירים המתרחשת בעידוד הרשות המקומית, ולא כגורם המניע את התהליכים הללו.

בהשוואה בין הרחובות, נמצא הבדל מובהק במידת שביעות הרצון מתהליך הג’נטריפיקציה מסחרית בין העסקים ברחוב שינקין לבין העסקים ברחוב עמק רפאים, כאשר העסקים ברחוב שינקין הביעו שביעות רצון גדולה יותר מהתהליך.

מבחינת הבעלות על העסקים, ירושלים מתאפיינת באחוז גבוה של עסקים מקומיים בבעלות תושבי העיר לעומת תל אביב-יפו, שם האחוז נמוך יותר (בעמק רפאים 78% מבעלי העסקים הם תושבי העיר ואילו בשינקין 64% בלבד מבעלי העסקים הם תושבי העיר). תחושת השייכות והלויאליות (Sense of Place) לעיר בלטה מאוד בירושלים. אדם מגדיר עצמו כירושלמי, גם אם עזב את העיר בגיל צעיר וחי רוב חייו בעיר אחרת. בתל אביב-יפו ההגדרה של תל אביבי רלוונטית למי שמתגורר בעיר בזמן השאלה.

אמנם קיימת שונות במסחר בין הרחובות אך שני הרחובות עברו תהליכי ג’נטריפיקציה מסחרית משמעותיים. שינקין עבר תהפוכות מסחריות ניכרות עד שהגיע למעמדו הנוכחי. הרחוב נסק, התרסק והתייצב כרחוב מסחרי מקומי, המשרת כיום בעיקר את תושבי האזור האמידים. עמק רפאים מזכיר את רחוב שינקין בפרמטרים רבים, ואף החליף את מרכז העיר (רחוב יפו) בזמן עבודות הרכבת הקלה. אולם תהליך הג’נטריפיקציה המסחרית עדיין דומיננטי ברחוב, גם אם לא באותה עצימות כפי שהיה בזמן שהחליף את מרכז העיר, והדבר ניכר במספר הגדול של עסקי המזון ובכמות העסקים החדשים שנפתחים ברחוב (חלקם רשתות).

הזיקה בין ג’נטריפיקציה מסחרית לג’נטריפיקציה של דיירים  

כאשר רות גלאס טבעה את המונח ג’נטריפיקציה, היא התייחסה לג’נטריפיקציה של דיירים אותה זיהתה בשכונות פועלים בעיר לונדון. השינוי המסחרי הופיע לאחר כניסת התושבים החדשים, וההתייחסות אליו הייתה כתוצר לוואי של כניסת אוכלוסייה חדשה ולא כתהליך העומד בפני עצמו. בעוד שחוקרים העניקו תשומת לב רבה לשינויים הדרמטיים הנגרמים עקב תהליך של ג’נטריפיקציה של דיירים, הרי שתהליך הג’נטריפיקציה המסחרית והשפעותיו על איכות החיים של התושבים והשכונה, טרם נחקרו לעומק³.

כפי שעלה ברשימה הראשונה, מאז שהמונח נטבע נוצרה הבחנה בין סוגים רבים  של ג’נטריפיקציה. למעט ג’נטריפיקציה מסחרית, כל הסוגים עוסקים בתהליך כניסה של דיירים חדשים לאזור והשפעתם עליו. גם שהתהליך מתקיים במיקומים שונים (כגון ג’נטריפיקציה של שכונות עוני או ג’נטריפיקציה כפרית) או כאשר הרקע והסיבות לתהליך שונות (למשל אתנו-ג’נטריפיקציה), הרי שמדובר בסופו של דבר בתהליך בו אוכלוסייה חדשה מגיעה ומשפיעה על האזור. ג’נטריפיקציה מסחרית אינה עוסקת בדיירים אלא מתייחסת לשינוי בזירה המסחרית במקום, אם באזור שעבר ג’נטריפיקציה של דיירים ואם לאו.

הרשות המקומית מתייחסת לג’נטריפיקציה מסחרית כאל תוצר לוואי של ג’נטריפיקציה של דיירים ולא כתהליך עצמאי, שאף מחולל לעיתים תהליכי ג’נטריפיקציה נוספים. העובדה כי תהליך ג’נטריפיקציה של דיירים גורם לתהליך ג’נטריפיקציה מסחרית היא ברורה ומוכרת: כניסת אוכלוסייה מבוססת יותר, בעלת צרכים וטעמים שאינם זהים לאלו של האוכלוסייה הוותיקה במקום, מניעה תהליך של שינוי מסחרי מתבקש. שינוי זה בא לידי ביטוי בתחלופה של עסקים: כניסת עסקים מבוססים יותר, דוגמת עסקי בוטיק ורשתות, תוך דחיקה של העסקים המקומיים הוותיקים. בתהליך ג’נטריפיקציה מסחרית, המסחר מתאים עצמו לקהל היעד מחולל הג’נטריפיקציה.

ההתייחסות לג’נטריפיקציה מסחרית כאל תהליך עצמאי שאינו כרוך בהכרח בתהליכי ג’נטריפיקציה אחרים, שינה את נקודת המבט על המתרחש באזור. כאשר ג’נטריפיקציה מסחרית מתרחשת ראשונה, היא מניעה ג’נטריפיקציה של דיירים, כשם שהתרחש ברחוב שינקין או בשוק הפשפשים.

ניתן לומר שבין שני התהליכים קיים קשר הדדי ומעבר לכך, קשר של ניבוי. במקום שבו מתקיימת ג’נטריפיקציה של דיירים היא מנבאת את הופעתה של ג’נטריפיקציה מסחרית ולחילופין, במקום שבו מתקיימת ג’נטריפיקציה מסחרית היא מנבאת את הופעתה של ג’נטריפיקציה של דיירים.

אם כך, האם התהליכים הללו, שקשורים ואף מנבאים אחד את השני, הם חלק מתהליך אחד שעובר על האזור לאמור, מאחר שקיומו של תהליך אחד מעיד על קיומו של תהליך אחר, הרי שניתן להתייחס לשניהם כחלק מתהליך אחד ארוך שמשנה את האזור הן מבחינת האוכלוסייה והן מבחינה מסחרית. כאשר אזור חווה את אחד מן התהליכים, ניתן להיערך לקיומו של האחר ולקבוע כי האזור ישתנה, באופן בלתי נמנע. אפשר אם כך להתייחס אליהם כחלק אינטגרלי מתהליך אחד ארוך. תהליך כזה המתרחש בשכונה משנה אותה לחלוטין (תושבים ועסקים) ולפיכך אפשר לומר שמתקיים תהליך רחב יותר, לו ניתן לקרוא בשם: “ג’נטריפיקציה שכונתית” (Quarterification=Quarter Gentrification). תהליך זה מכיל שני תהליכים מקבילים: ג’נטריפיקציה של דיירים וג’נטריפיקציה מסחרית. התהליכים הללו משנים את השכונה הישנה ו”יוצרים” שכונה חדשה, עם תושבים חדשים ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר, ועסקים חדשים המתאימים לצרכיהם. בשל הביקוש למקום, הרשות המקומית משקיעה בשיפור ושדרוג המרחב הציבורי והתשתיות, ובהפיכת השכונה לאטרקטיבית יותר. “ג’נטריפיקציה שכונתית” תתרחש ללא קשר לסוג התהליך שהניע את השינוי בתחילה כלומר, כשג’נטריפיקציה מסחרית מתרחשת קודם ומניעה ג’נטריפיקציה של דיירים ולחילופין, כשג’נטריפיקציה של דיירים מניעה ג’נטריפיקציה מסחרית. כאשר תתקיים במקום “ג’נטריפיקציה שכונתית”, הרשות יכולה לצפות מראש את השינוי באזור, להיערך לכך, ולעשות שימוש בכלים העומדים לרשותה בכדי למנוע את ההשלכות השליליות של התהליכים הללו.

האם הרשויות המקומיות צודקות בהתייחסות לג’נטריפיקציה מסחרית כתהליך המתרחש תמיד בעקבות תהליך ג’נטריפיקציה של דיירים?

לדידי, גישה זו אינה נכונה וחוטאת לאמת. ישנם אזורים עירוניים אשר אינם מאופיינים בעירוב שימושים אלא במסחר בלבד (אזורי מסחר מנוהלים), ובהם מתרחשת ג’נטריפיקציה מסחרית. תהליך זה אינו קשור לג’נטריפיקציה של דיירים ואינו מושפע ממנה. כאשר אזור תעסוקה עובר תהליך ג’נטריפיקציה מסחרית, הדבר בא לידי ביטוי בתחלופת עסקים, כניסת עסקי מזון (רשתות מזון בעיקר) על חשבון עסקים ותיקים שפעלו במקום (מסעדות פועלים לדוגמה), עלייה במחירי השכירויות ואף שיפוץ/בניה חדשה של בנייני משרדים, שמובילים לכניסת עסקים חדשים. הואיל ואין תושבים במקום, הרי שלא תהיה כניסה של תושבים חדשים.

על הרשות להתייחס לתהליך ג’נטריפיקציה מסחרית כתהליך עצמאי המשפיע וגורם לשינוי הסביבה, ללא קשר לג’נטריפיקציה של דיירים. כפי שהוצג ברשימה זו, תהליך ג’נטריפיקציה מסחרית ינבא תהליך ג’נטריפיקציה של דיירים (ולהיפך) ועל הרשות להיערך לשני התהליכים, לא משנה מי מהם המחולל. שינויים מסחריים באזור נדרשים בטיפול ממוקד וייעודי של הרשות, ולא רק במסגרת תהליכי ג’נטריפיקציה של דיירים.

החיסרון הגדול של הג’נטריפיקציה המסחרית הוא אובדן המגוון והגנריות. רחובות מסחריים שמשרתים אוכלוסייה מגוונת ולא רק את תושבי המקום, יפסיקו למשוך קהל לקוחות מגוון כאשר יהפכו לכאלו המשרתים את התושבים בלבד. מגמה זו עשויה להפוך את המסחר לגנרי ובהמשך אף לפגוע באטרקטיביות של המקום והעיר עבור אוכלוסיות שאינן מתגוררות בעיר ובעקיפין, שיעדיפו להגיע לאזורי מסחר מבוקשים במיקומים אחרים. כבר כיום, ניתן לראות התפתחות אזורי תעסוקה, מסחר ובילוי  בערי לווין במטרופולין תל אביב (כגון פתח תקוה, גבעתיים ובני ברק), המהווים אלטרנטיבה לעיר הגלעין ומושכים קהל רב מהמטרופולין כולו.

לסיכום, על הרשות להיות מודעת למגמות אלו ולטפל בשינויים מסחריים המתרחשים בשטחה. עליה לפתח אסטרטגיה ייעודית לטיפול בהשלכות השליליות של ג’נטריפיקציה מסחרית, לייצר כלים ייעודיים שיאפשרו לה לנהל את המסחר בעיר כמיטב יכולתה ולשמור על אזורי מסחר מגוונים ואטרקטיביים.