קהילתיים ומשלבים מסחר אלקטרוני | 1# מסמך מדיניות להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים בישראל

הצורך בגיבוש מדיניות וכלים להתחדשות שימושי מסחר מתחדד על רקע הדרדרותם של המרכזים המסחריים בשכונות הותיקות בישראל, שהופכים למפגע בלב המגורים המתחדשים סביבם. מסמך זה מציע אסטרטגיה ארצית לחידושם באמצעות שילוב מסחר אלקטרוני ותוך מקסום התועלת הציבורית והחברתית.

העיר משנה את פניה תכופות בהתאם לשינויים תרבותיים וטכנולוגיים. אחת התופעות הבולטות בהקשר זה הינה עלייתו של המסחר האלקטרוני, המשנה בצורה ניכרת את מערכת היחסים בין האדם למסחר הקמעונאי בכלל – כסוחר או כצרכן, ובין האדם למרחבים המסחריים הפיזיים – המרכז המסחרי, הקניון או הרחוב המסחרי בפרט.

מי שנהנים מהשינויים בהרגלי הצריכה הם דווקא המרכזים המסחריים השכונתיים, שממשיכים להוות מוקד של קנייה יומיומית עבור תושבי השכונה. הם מהווים כיום את השוק הצומח ביותר בעולמות הנדל”ן המסחרי בישראל. עם זאת, רבים מהם סובלים מהדרדרות פיזית ותפקודית ומפדיון נמוך הגוררים חוסר יכולת להתחדש, וצפויים להיסגר ולהפוך למפגע בלב אזורי המגורים.

הרשימה להלן, מציעה מדיניות ואסטרטגיה ארצית להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים המבוססת על מסמך מדיניות שגובש במסגרת קורס ‘מיומנויות בתכנון’ בהנחיית פרופ’ טלי חתוקה. המסמך מזהה הזדמנות להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים דרך שילוב בין המסחר הקמעונאי הקיים להטמעת המסחר האלקטרוני החדש, ומבקש להעלותה לסדר היום התכנוני. התכנית רואה בהתחדשות המרכזים המסחריים השכונתיים הזדמנות לא רק להפיכתם לרווחיים כלכלית, אלא גם למקסום התועלת הציבורית-אזרחית על ידי חיזוק הקהילתיות והכלכלה המקומיות, ואספקת שירותים מותאמת צרכים עכשוויים.

מסחר אלקטרוני ומגמות במרחב העירוני הפיזי

‘מסחר אלקטרוני’ (Electronic Commerce) הינו מונח המתייחס לסדרת פעילויות שמהותן ביצוע עיסקה בין שני צדדים, בה מעביר צד אחד למשנהו ערך כלשהו תמורת מוצר, שירות או מידע באמצעות רשת האינטרנט, רשת תקשורת עולמית פתוחה וציבורית. המסחר האלקטרוני מייצר שחקנים, אינטראקציות וצרכים חדשים המשתלבים בשתי וערב של המערכת העירונית ומשנים אותה, בתשתיות טכנולוגיות ופיזיות ובדפוסי ההתנהגות ופעילות החיים היומיומיים.

מצד תושבי העיר, השינוי באופי המסחר וצורת ההתקשרות עימו משפיעים על אופן הצריכה של המרחב הפיזי מבחינת כמות, שימוש, מקום וזמן. המגמות המרכזיות במרחב העירוני – הסבת מרחבי מסחר שפדיונם צנח כמו קניונים וחנויות רחוב לשימושים אחרים;¹ עליית קרנם של מרכזים מסחריים שכונתיים הנמצאים במרחק הליכה מהבית; שינוי אופי הבעלויות על שטחי המסחר – חנויות ועסקים קטנים נעלמים מהנוף בעקבות רכישתם במאסות על ידי חברות גדולות; הקמת מתחמי מסחר ייעודיים, אגלומרטיביים ושיתופיים; פריסה של ייעודים תומכי מסחר אלקטרוני כדוגמת מרכזים לוגיסטיים; הופעת טיפולוגית מסחר רחוב חדשות כדוגמת חנויות פופ-אפ וחלונות ראווה אינטראקטיביים; עלייתו של מערך תנועתי של שילוח מהיר, המשנה את מבנה התשתיות המוטוריות ומפחית במקרים מסוימים את תנועת הקונים.²

ממשלת ישראל מודעת למגמות הללו ונערכת לקידום תשתיות מסחר אלקטרוני בערים בארץ, מתוך שני מניעים מרכזיים – אימוצה של תשתית המסחר האלקטרוני כבר מתרחשת על ידי מגוון רחב של גורמים, ומשום שמסחר אלקטרוני עשוי להביא תועלת רבה לקידום כלכלת ישראל.³

ניתוח ארצי: הזדמנות להתחדשות יזמית באזורי הביקוש

מניתוח ארצי שערכנו עולה כי רוב המרכזים המסחריים השכונתיים המצליחים להתחדש כיום נמצאים בעיר תל אביב ובטבעת הראשונה סביבה ובאזורים מסוימים בירושלים. ביתר האזורים במדינה כמעט ואין התחדשות של מרכזים מסחריים שכונתיים. ההזדמנות להתחדשות עירונית יזמית, בולטת במיוחד באזורי הביקוש למגורים המאופיינים במחירי נדל”ן בינוניים – במרכז המדינה מהקריות ועד קריית גת, ובעיר באר שבע, בהם קיימת היתכנות כלכלית או קרוב לכך, על סף הרווחיות, לצד ריכוז פעילות של יזמים פרטיים. על כן המסמך מציע מנגנון ייעודי לאזורים אלו, תוך כוונה להוות בסיס להתאמה עתידית של הכלים והמנגנונים גם לתנאי השוק באזורים פריפריאליים.

הטמעת המסחר האלקטרוני לטובת מקסום התועלת הציבורית: הזדמנויות ואתגרים

השינויים בהרגלי הצריכה וחדירתו של המסחר האלקטרוני, מהווים הזדמנות להתחדשות איכותית של מרכזים אלו שתכלול, לצד ההיבטים הכלכליים, ערכים חברתיים וקהילתיים. התחדשות כזו תכלול שיקום פיזי ותפקודי, שינויים בפריסת השימושים והתאמתם להרגלי הצריכה בעיר או בשכונה, מקסום ופיתוח כלכלי של המרכז והגדלת אפשרויות תעסוקה, אספקת שירותים ציבוריים איכותיים לכלל תושבי השכונה, שילוב המערך הלוגיסטי וגישור על הפערים בין המסחר האלקטרוני למסחר הקמעונאי, מקסום התועלת הציבורית, ועידוד מקומיות וקהילתיות על ידי פרוגרמת שימושים של תרבות ופנאי עבור השכונה.

לצד הזדמנות זו מצויים אתגרים משמעותיים, הקשורים בשחקני המפתח העיקריים בתהליך – רשויות, יזמי נדל”ן והסוחרים הקיימים. ממקרי מבחן של מרכזים מסחריים שהתחדשו בארץ עולה כי קידום ההתחדשות של מרכזים שכונתיים נעשה בדרך כלל באופן ספורדי על בסיס העדפות ושיקולים כלכליים של יזמים, בעוד הרשויות אינן יוזמות ואחראיות אלא מובלות על ידם. עבודות ההתחדשות מסובכות ולוח הזמנים ארוך בכדי לא להשבית את המרכז במלואו. במקרים אחרים, הפרויקט תקוע ולא ניתן להתנעה אם מטעמי חוסר כדאיות כלכלית הנובעת מהיטלים גבוהים,⁴ או משום שהסוחרים בעלי הנכסים (בדרך כלל ישנו ריבוי בעלויות) אשר נפגעים מאובדן הכנסה ומוניטין, אינם מעוניינים בהתחדשות ונוצרים קשיים בהסכמה על גבהי הפיצוי והתמורות.

סדר יום ומטרות התכנית

אם כן, תכנית זו דוגלת בקידום סדר יום כלכלי וחברתי להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים, בהתאם למטרות הבאות –

1. מקסום הרווח הכלכלי של המרכזים הגדלת הכנסות הסוחרים והרשויות המקומיות, הגדלת אפשרויות התעסוקה המקומיות קרוב לבית.
2. אספקת מסחר ושירותים איכותיים ורלבנטיים לתושבים העונים על צרכי התושבים בשכונה ונותנים מענה לצורך הגובר בתאימות למסחר אלקטרוני.
3. חיזוק המרכז כמוקד קהילתי-שכונתי של פנאי “הסלון” החברתי של השכונה, המעודד יצירת קשרים חברתיים, מקומיות ורב-גילאיות ותומך פעילויות חברתיות מגוונות.

שוק מקומי, מרכז מסחרי ומקטע רחוב מסחרי: אבות טיפוס מרכזיים ועקרונות לחידושם

באמצעות ניתוח שבעה עשר רובעי המגורים של העיר אשדוד, אשר תוכננה כך שבמרכז כל רובע קיים מרכז מסחרי שכונתי הכולל גם שירותים ונבנתה בהדרגה החל משנות החמישים, אפיינו את אבות הטיפוס של המרכזים המסחריים השכונתיים הישראליים – מרכז מסחרי סגור, מרכז מסחרי פתוח, שוק מקומי, מקטע רחוב מסחרי, קניון, כיכר מסחרית.

מתוכם, הטיפוסים הנפוצים ביותר בשכונות הוותיקות בישראל והזקוקים בדחיפות להתחדשות הינם השוק המקומי, המרכז המסחרי ומקטע הרחוב המסחרי. יצרנו פרוגרמה מותאמת לכל אחד מהם הכוללת התייחסות לקהל היעד, קביעת תמהיל פעילויות ושימושים, יחס שטח בנוי ופתוח ויצירת מערכת שטחים ציבוריים משלימה ואסדרה רגולטורית נדרשת ברמה התכנונית-עקרונית וברמה הפיזית. הפרוגרמות המוצעות גמישות, ומטרתן לשמש את הרשות המקומית כבסיס לתכנון המרכז החדש ותפקודו, ולעודד שינויים במידת הצורך, לדוגמא של עיבוי והרחבת הבינוי לטובת הגדלת הכדאיות הכלכלית.⁵

מדיניות מוצעת ליישום: הקמת מנגנון אסדרה עירוני בתמיכה ממשלתית

המנגנון המוצע בתכנית הוא מנגנון אסדרה עירוני בתמיכה ממשלתית להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים. הרשות העירונית, מהווה את שחקן המפתח המרכזי – יוזמת, מתכננת, מתמרצת, מייצרת רגולציה מתאימה, אחראית למענה על צרכי ציבור הסוחרים והתושבים ולשילוב ערכים וחברתיים, ולתכלול ההתחדשות בעיר בכללה.

על מנת לקדם מנגנון עירוני זה,  יש צורך בשלוש פעולות חשובות:

· הקמת צוותים עירוניים ייעודיים לנושא התחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים מטרת הצוות להתוות מדיניות עירונית, ליזום ולקדם התחדשות של מרכזים מסחריים שכונתיים ותיקים בעיר תוך ייצוג בעלי העניין, בייחוד סוחרים קיימים ותושבים, ובאמצעות תמריצים שונים.

לרשות הצוות יעמדו מנגנונים תכנוניים ורגולטוריים – גיבוש מדיניות מקומית (לדוגמא באמצעות תכנית אב) חקיקה מותאמת, מנגנונים כלכליים – ליווי של החברה הכלכלית את הפרויקט, פיתוח מנגנון למימון משותף ציבורי-פרטי המותאם לצרכי המסחר והערך הנדל”ני וניהוליים – יצירת מנגנון ניהולי שיתופי,⁶ תוך שילוב תמריצים להקמת מנגנונים אלו באזורי מסחר פחות רווחיים. לצד אלו, יוקמו מנגנונים “רכים” משלימים – מערכת דיגיטלית המחברת את התושבים למסחר המקומי ותאפשר קנייה, מכירה, שיתופי פעולה, מיזמיי פופ-אפ מסחריים ויוזמות קהילתיות, ופעילויות הסברה חינוך ופרסום.

· הקמת ועדה ממשלתית בין-משרדית להתחדשות למסחר במרחב העירוני של משרד הכלכלה, הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, רמ”י ומנהל התכנון מטרת הוועדה להוות מנגנון ממשלתי תומך רשויות עירוניות, באמצעות הסרת חסמים להתחדשות למסחר ותמרוץ הרשויות להוביל תהליכי התחדשות למסחר בתחומן בצורה דיפרנציאלית – כלומר רשויות נתמכות זוכות לתמרוץ מוגדל.

לרשות הוועדה יעמדו מנגנונים כלכליים – כגון קביעת קריטריונים כלכליים למתן תמריצים עבור קידום תהליכי התחדשות למסחר, ורגולטוריים – זיהוי חסמים רגולטוריים ברמת המדינה, וגיבוש המלצות לתיקוני חקיקה ברשויות.

· הקמת צוות התחדשות למסחר במרחב העירוני ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית של משרד הבינוי והשיכון מטרת הצוות להוות מנגנון ממשלתי המתווה מדיניות תכנונית ארצית בתחום ההתחדשות למסחר במרחב העירוני, לרכז ולהפיץ מידע רלבנטי לרשויות ולציבור.

המנגנונים שיעמדו לרשות הצוות הם תכנוניים – התווית מדיניות תכנונית כוללת לפיתוח אמות מידה ועקרונות מנחים לתכנון מיזמים להתחדשות במרכזים מסחריים, וכלכליים – הפעלה וניהול של קרן תמיכות להתחדשות המרכזים המסחריים העירוניים.

מתודולוגיה לקידום ההתחדשות בצוות העירוני הייעודי: התנעת פרויקטי פיילוט

קידום האסטרטגיה המוצעת מבוסס על מספר שלבים באחריות הצוות הייעודי ברשות – ראשית, זיהוי ומיפוי המרכזים המסחריים בעיר אשר מצבם הפיזי דורש התחדשות, שנית, בחירת פרויקט או פרויקטי פיילוט לקידום על בסיס מידת התכנות כלכלית, תכנונית, והתאמה ערכית למודל קהילתי. שלישית, תמרוץ והסרת חסמים ליזם על ידי ייזום תב”ע, הענקת זכויות בניה, המלצה לוועדה המקומית לאישור התכנית. לאחר ליווי התכנון ואישורו, ביצוע בקרה על הוצאת הפרויקט לפועל ויצירת מנגנון ניהולי שיתופי כדוגמת BID.⁷

ברשימה הבאה ניישם את המדיניות לעיל, בפרויקט מיקרו של תכנון התחדשות במרכז מסחרי ברובע ד’ באשדוד.