אור לוסטינגר , דיה חי, רומי צ'ילאג, ניר מסורירשימה זו מנתחת את תוכנית המתאר להתחדשות עירונית בעיר רמלה מהיבטים שונים. במטרה להעמיק את הידע וההבנה של העיר כמרחב חברתי וגאוגרפי וכבסיס לגיבוש מתווה להתחדשות עירונית
על מנת להבין את תכנית ההתחדשות העירונית יש לבחון את העיר רמלה מפרספקטיבות שונות: ראייה אזורית, היסטוריה עירונית, היבטים פיזיים-תכנוניים, היבטים חברתיים, כלכליים וסביבתיים. יש לשים לב שרוב המסקנות לניתוח העירוני נעשו בהשוואה למרחב תוכנית ההתערבות כפי שהיא היום וכפי שהיא עתידה להיות מושפעת מהתוכנית.
הקשר אזורי
רמלה ממוקמת במישור החוף, במחוז מרכז ומהווה נפה בחלוקה המרחבית. העיר מתפקדת כבירה המנהלתית של מחוז מרכז מאז הקמתה וזאת בשל מיקומה הגיאוגרפי והמישורי ביחס לירושלים ותל אביב יפו. רמלה מספקת שירותים מחוזיים, מנהלתיים, חינוכיים, כלכליים ותעשייתיים, ונמצאים בה שירותי משרדי ממשלה שונים: בריאות, פנים, מנהל התכנון, רשות האוכלוסין ועוד. כמו גם ממוקמים בה מטה השב”ס ומתקן הכליאה הגדול בארץ והמטה הארצי של המשטרה. מבחינת תעסוקה ותעשייה, בעיר נמצאים מפעלי ענק כגון: מפעל נשר, מפעל פוליבה וקבוצת תעבורה, שהיא חברת ההובלה והלוגיסטיקה הגדולה בישראל. מוקדי תעסוקה ושירותים אלו ואחרים מושכים לעיר כוח עבודה רב מידי יום, מה שממצב את מעמדה האזורי.
בשונה מהערים סביבה כגון ראשון לציון ורחובות, ייחודה של רמלה הוא מעמדה המרחבי וסמיכותה למועצות אזוריות, דבר המהווה פוטנציאל למשיכת הון אנושי לתעסוקה ולמגורים, לפיתוח תרבות ופנאי ולחיזוק הכלכלה המקומית.
היסטוריה עירונית
העיר רמלה היא היחידה מערי ארץ-ישראל שהוקמה במקור בידי ערבים מוסלמים. העיר נוסדה על ידי סלימאן בן עבד אלמלכ במאה ה-8 לספירה, אחיו הצעיר של הח’ליף אל וליד, ששלט משנת 705 עד 715. רמלה נועדה לשמש בירת גֻ’נד (מחוז) פלסטין. היא נבנתה על דרך הים ההיסטורית, על חולות, ומכאן שמה (“רמל” – חול בערבית). סלימאן, שבשנת 715 היה לח’ליף, ביקש להפוך את רמלה לעיר חשובה ומרכזית, הוא בנה בה ארמון למערכת המינהל, מסגד מפואר, וכנראה גם חומה. רמלה התפתחה במהירות והייתה לאחת הערים הגדולות בעולם האסלאם, עד נפילת השלטון המוסלמי בעת הכיבוש הצלבני.1
לאורך ההיסטוריה עמים רבים שלטו בה והשאירו בה את חותמם (ערבים, צלבנים, ממלוכים, עות’מאניים, בריטים). בעיר ישנם אתרי היסטוריה ודת רבים המרוכזים בעיקר בעיר העתיקה ובמרכז האזרחי. בין האתרים ניתן למצוא: המגדל הלבן, המסגד הגדול, המנזר הפרנציסקני (טרה סנטה), בית הקברות הבריטי ובריכת הקשתות. אתרים היסטוריים אלו מהווים מוקדי משיכה תיירותיים, יחד עם אתרי התרבות ואתרי היומיום שלה כמו השוק ומוקדי הגסטרונומיה.
בנוסף, רמלה נחשבת למרכז היהדות הקראית העולמית. מדובר בזרם ביהדות, עם השקפות ייחודיות והלכות שונות מאלה המקובלות ביהדות הרבנית, מה שמבדיל בינם לבין הזרם הרבני (שהוא המרכזי ביהדות). הקראים רואים במשנה ובתלמוד דברי חכמים ולא תורה שבע”פ. המרכז הקראי בעיר רמלה הוא מרכז פעיל בו שוכן בית הדין של העדה היהודית הקראית, ומשרדיה הראשיים של העמותה העולמית ליהדות הקראית.
רמלה ממתגת את עצמה כ”עיר עולם” היסטורית ותיירותית, אך בבחינת המצב הקיים בעיר נראה כי לא ניכרת השקעה נאותה במבנים ההיסטוריים תיירותיים. ניתן להבחין במבנים העתיקים נטושים, מוזנחים ומסוכנים, ובאתרי תיירות לא מונגשים וללא מעטפת תיירותית מספקת.
בעיר טמון פוטנציאל תיירותי רב על בסיס עברה ההיסטורי והרב-גוניות התרבותית העכשווית, אולם המצב הקיים לא מממש פוטנציאל זה.
שימושי קרקע
מבחינת שימושי קרקע, בעיר יש איזור (zoning) והפרדה ברורה בין שימוש המגורים (בצהוב) לשימוש התעשייה (בסגול). יוצא דופן בעניין זה הוא מרכז העיר, בו מתקיים עירוב בין שימושי התעשייה השונים ושימושי המגורים, ושם מרוכזים גם מוקדי העניין העירוניים.
תוכנית ההתחדשות לא מאתגרת את האיזור של העיר, והיא עתידה לפתח בעיקר מגורים באזור של מגורים.
שכונות
לאורך השנים העיר רמלה התפתחה במעגלים כלפי חוץ ועל שטחים פתוחים. מרכז העיר (העיר העתיקה, המרכז האזרחי ושכונת ביל”ו- המסומן בבורדו במפה) מהווה את הליבה הוותיקה, שסביבה התפתחו יתר שכונות העיר לאורך השנים. מתחם ההתערבות מורכב משכונות ותיקות, שנבנו בעיקר בשנות ה-60 וה-70.
לאחר שנים של התפתחות החוצה ועל שטחים פתוחים, תוכנית ההתחדשות העירונית מבקשת לשנות את המגמה ולפתח את העיר פנימה.
טיפולוגיות מגורים
העיר מאופיינת בטיפולוגיות בינוי שונות, בהתאם לזמני פיתוח הבינוי. כל מעגל התפתחות מאופיין בטיפולוגית בינוי שונה, בהתאם לצרכי המגורים באותה התקופה.
תוכנית ההתחדשות העירונית מתמקדת בעיקר בחידוש מבני שיכון בשכונות הוותיקות היהודיות (צבע טורקיז)
שכונות חדשות ושכונות ערביות וותיקות
בהמשך לניתוח שכונות העיר, ניכר שהשכונות החדשות (מסומנות בכחול במפה) והשכונות הערביות (מסומנות בחום במפה) נמצאות בשולי העיר, מנותקות מהמרקם העירוני הקיים. שכונות אלו מאופיינות בכביש גישה אחד, ללא קישוריות רציפה לשאר חלקי העיר. עצם הניתוק של השכונות הערביות והחדשות מהמרקם העירוני מדגיש את השונות והניכור בין האוכלוסיות בעיר.
השכונות החדשות שנבנות על שטחים פתוחים בשולי העיר, בבנייה מגדלית בעיקר, יהוו תחרות מול פרויקטים של התחדשות עירונית במתחם ההתערבות, שמתרכז בשכונות ותיקות.
כדוגמה לניתוק בין השכונות הוותיקות לחדשות, מוצגת תמונה פנורמית שצולמה על הגבול בין השכונה החדשה “רמלה מערב” לשכונות הוותיקות של העיר ממזרח. מהתמונה ניתן ללמוד שהשכונות החדשות נבנות בבינוי גבוה, הזר לעיר, ובמנותק מהמרקם והנוף העירוני הקיים. כמו כן, ניתן לשים לב גם למרחק הפיסי בין השכונות, דבר המעיד על ניתוק והפרדה ביניהם.
דמוגרפיה
רמלה מתגאה בהיותה עיר מעורבת המאופיינת בדו-קיום, אולם קיימת סגרגציה חברתית ומרחבית ברורה. כפי שניתן לראות מהמפה, השכונות המוסלמיות והבדואיות, כמו ג’ואריש וגן חק”ל (שמסומנות בצבע חום-חרדל במפה), מנותקות מהשכונות היהודיות (המסומנות בכחול במפה). במרכז העיר מתגוררת אוכלוסייה מוסלמית ברובה, אך קיימת בה גם אוכלוסייה נוצרית, זאת ניתן לראות לפי ריכוז מבני הדת המוסלמים והנוצריים. נוסף על כך, רמלה היא עיר קולטת עליה לאור העובדה כי שליש מתושביה עלו מחבר העמים.2
תוכנית ההתערבות מורכבת משכונות בעלות רוב יהודי בלבד, דבר אשר מעיד על סדרי העדיפויות של השלטון המקומי.
חברה וכלכלה
בהיבטים של חברה וכלכלה הסגרגציה באה לידי ביטוי גם כאן, המדד החברתי-הכלכלי של כל שכונה תואם למוצא האתני שלה. המדד נע בין 1-2 בשכונות הערביות והיהודיות הוותיקות, ובין 7-8 בשכונות החדשות. בנוסף, בעיר קיים רוב של עובדי צווארון כחול, וישנו אחוז גדול של מובטלים, בעיקר בשכונות הערביות. השכר הממוצע בעיר (7,102 ₪) נמוך בהשוואה לממוצע הארצי (8,913 ₪). נתון מעניין נוסף בהקשר זה הוא העובדה שרוב תושבי העיר אינם בעלי תעודת בגרות.3
הנתונים החברתיים-כלכליים משקפים את הסגרגציה החברתית והפער בין האוכלוסיות השונות בעיר. בהקשר של שכונות תוכנית ההתערבות, הן מאופיינות במדד חברתי-כלכלי נמוך מאוד.
בעלויות
מבחינת בעלויות קרקע, רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) היא בעלת הקרקע העיקרית בעיר עם 56% בעלות קרקע, בעיקר ברמלה מערב ואזור התעשייה.
במרחב ההתערבות ניתן לזהות ריבוי בעלויות, שאנו צופים שיקשה על קידום תכניות פיתוח בעתיד.
מוקדי עניין
מרבית העוגנים בעיר נמצאים במרכזה: השוק, רחוב הרצל, קרית הממשלה, תחנה מרכזית ותחנת רכבת. ניתן לראות במפה שהעוגנים הרשמיים, כמו העירייה והיכל התרבות, נמצאים במרכז האזרחי וגובלים במתחם תוכנית ההתחדשות עירונית.
מרכז העיר נמצא מדרום ובסמוך לגבולות תוכנית ההתחדשות, מה שמעיד על פוטנציאל הנגישות המרחבית שלו.
מרכז העיר
כאמור, מרכז העיר מהווה את לב ההתרחשות של העיר, לב התעסוקה, מסחר ופעילות הרחוב. אזור השוק במרכז העיר הוא אזור שוקק חיים, בו ניתן להבחין בדו קיום בצורה המובהקת ביותר. בנוסף, מרכז העיר משרת בעיקר פעילות יוממות למרכז האזרחי ולקרית הממשלה. מוקד משיכה נוסף למסחר ופנאי הוא הקניון, שנמצא בשולי מרכז העיר.
בשכונות מתחם ההתערבות לא מתקיימת פעילות מסחרית משמעותית בעיר. צורכי הפנאי והמסחר של האוכלוסייה המתגוררת בהן מתקיימים בעיקר במרכז העיר.
סביבה
מבחינה סביבתית רק 5% מכלל שטח העיר הוא שטחים פתוחים, כאשר 4% מתוך 5% הם שטחים שזוהו כמיועדים לפיתוח ובנייה. נתון זה משאיר 1% בלבד של שטח פתוח בעיר. השטחים הלבנים במפה מיועדים לבינוי, בעיקר של מגורים.
מבחינת תוכנית מתחם ההתערבות, רוב השטחים הירוקים האיכותיים בעיר נמצאים בתחום המתחם (כמו גן המגדל) וסביבתו (פארק עופר).
תנועה
מבחינה תנועה, בשטח העיר עוברים שני כבישים ארציים- כביש 40 וכביש 44 שהוא כביש המקשר בין צפון לדרום. כביש זה, יחד עם מסילת הרכבת, יוצרים הפרדה מרחבית ברורה בין חלקי העיר ממזרח וממערב, ובין השימושים העיקריים של תעשייה ומגורים. נוסף על כך, במרכז העיר ממוקמת תחנת רכבת שמהווה עוגן עירוני משמעותי הן לתושבי העיר והן ליוממים. עם זאת, השכונות המערביות החדשות והשכונות הערביות פחות נגישות לצירי התנועה המרכזיים.
אפשר לראות בצבעים הזוהרים במפה את התכניות העתידיות מבחינה תנועה, ונראה כי מתוכננת תוספת משמעותית של תחנות רכבת כבדה בעיר. בנוסף צפוי לעבור במתחם ההתערבות קו מטרו שעתיד לעבור במתחם (כפי שניתן לראות בצבע ורוד), שיחבר את רמלה ומתחם ההתערבות לכלל חלקי המטרופולין. במרכז העיר רמלה ממוקמת תחנת רכבת שמהווה עוגן עירוני משמעותי. התחנה נותנת מענה ליוממים שמגיעים לרמלה לצורך תעסוקה, ומחברת את רמלה לשאר חלקי הארץ. נתון זה לא אופייני לערים בישראל, שרבות מתחנות הרכבת בהן נמצאות בקצוות העיר ואפילו מחוצה לה. עם זאת, אזור תחנת הרכבת לא מפותח מבחינה עירונית ולא קיים חיבור רציף למרקם העירוני ולמרכז העיר בנוסף, ציר תל חי, המחבר בין חלקה המזרחי לחלקה המערבי של העיר, נחצה על ידי מסילת הרכבת, ומהווה מחסום ומפגע בטיחותי.
שכונות מתחם ההתערבות מרוחקות מתחנת הרכבת, אך בבחינת תכניות עתידיות המתחם עתיד להתחבר לכלל המטרופולין.
תכניות עתידיות
במפה זו ניתן לראות את תכניות הפיתוח העתידיות של העיר. נכון לכתיבת שורות אלו, חלק מהתוכניות בתהליכי אישור וחלקם כבר יצאו לביצוע, כאשר מרביתן של התכניות נבנות על שטחים פתוחים. ניתן להבחין כי רוב התכניות העתידיות צפויות לקום על עתודות הקרקע של העיר ולהיבנות על שטחים פתוחים. הפיתוח העתידי משמר את האיזור (zoning) בין השימושים ומשמר את השלד העירוני הקיים.
ניתן לראות שתוכנית “רמלה מערב” המאסיבית עתידה להוות תחרות עם מתחם ההתחדשות.
חסמים ומסקנות
הניתוח העירוני העלה מספר חסמים עיקריים בעיר:
- מסילת רכבת והצירים הארציים חוצים את העיר ויוצרים הפרדה לחלקים שונים.
- תעשייה ומתחם בית הסוהר נמצאים על שטחי קרקע גדולים במנותק מהעיר ואזור המגורים.
- השכונות הערביות מנותקות מהעיר פיזית וחברתית.
- השכונות החדשות, שנבנו על שטחים פתוחים, מנותקות מהעיר ומהמרקם הוותיק.
- בתי קברות ממוקמים בתוך המרקם הקיים ותופסים שטח רב ברחבי העיר.
מתוך הניתוח העירוני של רמלה עולות מספר מסקנות. המסקנה הראשונה היא שניתן לראות שלעיר יש המון פוטנציאל לא ממומש להיות שחקן מרכזי במרחב בו היא ממוקמת. מסקנה שנייה היא שהעיר נמצאת במרכז הארץ, במיקום אסטרטגי בין תל אביב לירושלים, מה שיוצר בסיס לפיתוח העיר כמוקד אזורי. מסקנה בולטת נוספת היא העובדה שהעיר נמצאת בקונפליקט, העיר רמלה מקדמת התחדשות עירונית ובמקביל מקדמת התפתחות החוצה על שטחים פתוחים. אסטרטגיות הפיתוח השונות הללו יכולות לבוא אחת על חשבון השנייה, הן מבחינת משיכת אוכלוסיות, השקעות כלכליות, והשפעות עירוניות. המסקנה השלישית היא שהפיתוח העתידי וההתחדשות העירונית מתעלמת מייחודה של רמלה כעיר מעורבת ומקבעת את הסגרגציה בין האוכלוסיות בעיר. כאמור ההתחדשות העירונית מתמקדת בשכונות הוותיקות היהודיות בלבד, המרוחקות מהשכונות הערביות וללא קישוריות אליהן או אל השכונות הערביות של מרכז העיר.
עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.