התחדשות עירונית בשכונת רמת אליהו בראשון-לציון

התכנית לחידוש שכונת רמת אליהו, שכונה של חמישים אחוזי יוצאי אתיופיה מעוררת מחלוקות וביקורת. התכנית כוללת פינוי ופיזור של התושבים הקיימים בארבע שכונות שונות בעיר, מנגנון מוצלח לסיוע כלכלי ויצירת אינטגרציה מרחבית-חברתית, או שמא הרס של הקהילה ופירוקה?

“לצד היתרונות הרבים של תוכנית פינוי-בינוי, יש סוגיות שמצריכות פתרון ייחודי, ואנו בעירייה נדרשים למצוא את האיזון ביניהם. מחד, אנו רוצים להעניק לתושבים אופק שיבטיח שינוי מהותי באיכות החיים בשכונה ובשכונות החדשות, ומאידך, להימנע מצפיפות יתר של העיר, ומעומס על מערכת החינוך, החנייה והתחבורה, וכן להותיר שטחים ציבוריים פתוחים לציבור. האיזון הזה יושג בשכונת רמת-אליהו בין היתר בזכות הקרקעות המשלימות בשכונות החדשות… מדובר בפרויקט הבינוי-פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, אבל לפני שמגדירים את הפרויקט כהנדסי או נדל”ני, אני רואה בו פרויקט חברתי ראשון במעלה. במשך שנים הסתפקו תושבי העיר בפלסטרים. הפרויקט הזה צפוי לשנות לגמרי את פני השכונה ולהעניק לתושבים עתיד ורוד יותר להם ולילדם” (רז קינסטליך, ראש עיריית ראשון לציון). ¹

עתיד ורוד יותר לתושבי השכונה וילדיהם? הצהרה זו של ראש העיר הנכנס, מוטלת בספק ותלויה בעיני המתבונן. התכנית הגרנדיוזית של בינוי-פינוי- בינוי של שכונת רמת אליהו היא ייחודית במודל שלה משום שמדובר בפינוי השכונה ובינוי מפוזר מחוץ לשכונה, כך שתושבים רבים לא ישובו אליה, אלא יעברו לשכונות חדשות. הפרויקט מעורר מחלוקות רבות בקרב תושבי השכונה.

התכנית נעשית במסגרת החלטת ממשלה הנוגעת להתחדשות עירונית בשכונות ותיקות עם דומיננטיות של יוצאי אתיופיה בישראל בערים ראשון  לציון, רחובות ונתניה.² בשכונות אלה “קיים שיעור ניכר של יוצאי אתיופיה וישימות גבוהה למימוש תהליכי התחדשות עירונית בהיקף נרחב”. ההחלטה שנועדה ל’קדם שילוב מיטבי של יוצאי אתיופיה’ מזהה את השכונות כהזדמנות. אלו שכונות במרכזי ערים מבוקשות, כלומר שהקרקע בעלת ערך נדל”ני גבוה, הבינוי ישים והאוכלוסייה חלשה, לכן פינוי בינוי שיחדש את ערך הקרקע, יספק דירות חדשות למשפחות שלא יוכלו לממן זאת בעצמן ויגדיל את האוכלוסייה משמעותית ויהפוך אותה למעורבת נדמה כפתרון האולטימטיבי.

אך למרות מילותיו של ראש העיר בדבר התחדשות חברתית, האם ניתן להיטיב עם האוכלוסייה האתיופית ולקדם את שילובה בחברה באמצעות תכנית התחדשות עירונית ניאו-ליברלית?

האם תתיכן התחחדשות חברתית תחת מסגרת של התחדשות עירונית ניאו ליברלית? (צילום: צליל בן גל)

שכונת רמת אליהו – שכונה שקפאה על שמריה

”מי שזוכר את ראשון לציון של שנות השמונים, לא יצליח לזהות אותה כיום: תנופת בנייה והתרחבות שינתה את פניה ללא הכר, והפכה אותה לאחת הערים הגדולות בישראל, עם שפע של שכונות חדשות, מהודרות ומתוכננות היטב, ולצדן שכונות ששופצו וחידשו את פניהן, כמו שיכון המזרח. אולם, שכונה אחת נשארה בדיוק כפי שהיתה. זוהי רמת אליהו, שהוקמה בשנות השלושים ובעשורים האחרונים היא החצר האחורית של העיר, מוזנחת ונשכחת”.³

שכונת רמת אליהו היא שכונה ותיקה בעיר ראשון לציון שהוקמה לפני כ- 75 שנה ובמשך כל שנות קיומה הייתה שכונה קולטת עלייה.⁴ בעשורים הראשונים היא היתה מנותקת ממרכז העיר, וכל מי שהיה יכול עזב אותה. מנגד, מחירי הדירות הנמוכים משכו את שכבות האוכלוסייה החלשות יותר. בשנות החמישים והשישים התיישבו בשכונה יוצאי רומניה ועדות המזרח, ובשנות התשעים – עולים מאתיופיה ומרוסיה.⁵ לשכונה דבק דימוי שלילי של שכונת פשע ועוני והיא זוכה לכינויים כמו ”גטו ללא גדרות” ⁶ ו”החצר האחורית של העיר”. ⁷ קשה לנתק את הדימויים הללו מהעובדה שמחצית מתושבי השכונה הם ממוצא אתיופי. ⁸

שטח שכונת רמת אליהו (כולל אזורי התעסוקה) הוא כ-1,200 דונם. שטח אזורי התעשייה כ- 240 דונם וכ- 180,000 מטר רבוע בנוי.⁹ השכונה מוקפת בשכונות חדשות שנבנו במערב העיר, שכונות מתחמיות עם בניינים חדישים המכוונים למעמד בינוני. שכונת רמת אליהו נותרה שכונת שיכון, עם בנייני רכבת וטיח מתקלף, העומד בניגוד למגדלים מחופי האבן הלבנה והבוהקת. ¹⁰ המצב הפיזי של הבניינים בחלקו הגדול ירוד. התשתיות מיושנות ובחלק מהבניינים קיימים ליקויי בטיחות משמעותיים. מבנים ללא מעליות וללא מרחב מוגן דירתי (ממ”ד). בחלק מהמבנים הורחבו הדירות בצורה לא אחידה, הפוגעת במראה המבנה ובמראה השכונה, ואשר יצרו בעיות קונסטרוקטיביות ובטיחותיות. ¹¹

שכונה מוקפת בשכונות חדשות שנבנו במערב העיר, שכונות מתחמיות עם בניינים חדישים המכוונים למעמד בינוני, ואילו שכונת רמת אליהו נותרה עם בנייני רכבת וטיח מתקלף, העומד בניגוד למגדלים מחופי האבן הלבנה והבוהקת (צילום: צליל בן גל)

התחדשות עירונית ברמת אליהו

במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות שיקום לשכונה בהצלחה חלקית בלבד. על מנת להביא לפתרון מלא של שיקום השכונה, החליטה עיריית ראשון לציון ליזום תכנית מקיפה  של בינוי – פינוי – בינוי.¹² המשמעות היא שהתושבים מקבלים “מפתח תמורת מפתח”, מנגנון שאמור להעלות את הביטחון בקרב הדיירים ולמנוע סיכון. המדינה הקצתה “קרקע משלימה” שהופכת את הפרויקט לרווחי ליזמים. המדינה למעשה היא היזם והרשות להתחדשות עירונית, מטעם המדינה, היא הגוף שמולו חותמים בעלי הנכסים.¹³ תכנית הבינוי – פינוי – בינוי של רמת אליהו נכללה במסגרת הסכם גג שחתמה המדינה עם עיריית ראשון לציון בשנת 2014.¹⁴

התכנית: הפרויקט מיועד לפנות חלק גדול משכונת רמת אליהו, שיש בה היום 4,300 יחידות דיור. 2,600 דירות שיכון ישנות הממוקמות בבנייני “רכבת” מיועדות להריסה, 500 יחידות שממוקמות בבנייני H מיועדות לתמ”א 38, ועוד כ-1,200 יחידות דיור, חלקן צמודות קרקע, יישארו במקומן. במקום הדירות שיהרסו ייבנו בשכונה כ-5,500 יחידות דיור — כך שבסך הכל יהיו בשכונה עם סיום התהליך 7,200 יחידות דיור (התב”ע העתידית של רמת אליהו).

קרקע משלימה מחוץ לשכונה: המדינה מקצה קרקעות בנחלת עילית, בצריפין (שכונות נוריות ונרקיסים) ובמתחם האלף. הבנייה עבור תושבי רמת אליהו בשכונות הקולטות כוללת: 714 יח’ בנחלת עילית מתוך 2,500 דירות. 150 דירות בצריפין מתוך 500 דירות. 150 דירות במתחם האלף  מתוך 500 יחידות דיור. סה”כ 1,014 דירות יוקצו לטובתי משפחות שעוזבות את רמת אליהו, רובן בנחלת עילית. בשכונת רמת אליהו ייבנו כ-1,500 דירות חדשות לטובת התושבים שיישארו ברמת אליהו מתוך כ-5,500 דירות שיבנו בשכונה (במקום 2,600 שמתוכננות להריסה). ¹⁵

רמת אליהו סכמה כללית (מקור: נעמה מליס אדריכלים)

רמת אליהו המחודשת מתוכננת על בסיס פינוי מרבית בנייני הרכבת בשכונה. התכנון המעודכן כולל פתיחת צירי תנועה חדשים במקום הבניינים שייהרסו והשקעה רבה בתשתיות חדשות ובבנייני ציבור חדשים שיותאמו לשכונה מודרנית. השכונה תכלול בעתיד כ- 7,200 יחידות דיור. השכונה תחובר בצירי גישה חדשים – בצפון לשכונת ח 500 בחולון, במערב לאיזור התעשייה, במערב לכיוון מחלף הקוממיות ובמזרח לנחלת יהודה עילית.¹⁶

הבנייה המתחמית שמאפיינת את מערב ראשון, האם זו התכסית המתאימה לרמת אליהו?(צילום: משה מילנר, ארכיון התצלומים הלאומי)

פיתרון ראוי או הרס קהילתי?

אם הפרויקט אמור להיטיב עם תושבי השכונה, לתת להם הזדמנות לעבור לשכונות חדשות, לחיות בדירות חדשות ולגור בתוך אוכלוסייה מעורבת יותר מדוע תושבים מתוך שכונת רמת אליהו מתנגדים לתכנית?

במטה המאבק של תושבי רמת אליהו טוענים כי במסווה של “התחדשות עירונית” – המדינה מבצעת למעשה “טרנספר”. הפרויקט, לטענתם, אינו מיועד לחדש את השכונה, אלא למחוק את צביונה, להקים בה מגדלים שירמסו את התשתיות באזור – ולהביא בעיקר תועלת ליזמים, שישלשלו לכיסם רווחים נאים. ד”ר מיכל דחוח-הלוי, שעומדת בראש המטה, לשעבר בכירה במשרד מבקר המדינה ובעלת דוקטורט במדיניות ציבורית שהתמחתה בתכנון ערים, טוענת כי “תושבים רבים מהשכונה, להערכתנו רוב האוכלוסייה, כלל אינם רוצים את המהלך הזה. משיחות רבות מאוד שקיימנו עם תושבים, אנחנו רואים שאנשים לא מעוניינים לעבור לשכונות אחרות, לא מעוניינים שיהרסו את בתיהם, אבל השיטות שבהן המדינה נוקטת – הן שיטות של איומים, הפחדות, או הפעלת לחצים. מי שלא חותם על הסכמתו למהלך מקבל ממנהלת הפרויקט מכתב שהוא יהיה חשוף לתביעות משפטיות, אז אנשים חוששים.“ ¹⁷

תושבת שכונה בשם אבתם יוצאת נגד המטרה של ‘עירוב אוכלוסיות’ ”…הבעיה האמיתית, שאותן משפחות שבאים ואומרים עקרונית שהם לא רוצים להתפנות, הם אומרים, ”סליחה, למה צריכים לעשות לנו דילול תושבים?’ (…) בגלל שיש אוכלוסייה מאוד גדולה של בני הקהילה פה והם לא רוצים להחזיר אותנו בגלל שאנחנו בני הקהילה. אנחנו רוצים לחזור למקום שלנו, למה צריך לדלל אותנו בעצם היותנו בני הקהילה?!” ¹⁸ ראש מנהלת פינוי בינוי רמת אליהו, דודו מנצור, טען בתגובה כי ”אצלנו לא מוכרת המילה הזו ‘דילול’ ”, אך לשאלתה של אבתם ”אבל פיזור לכל השכונות קיים?” הגיב מנצור כי ”…יש עניין של אינטגרציה”. ¹⁹ גם הקס סמאי אליאס, קס העדה בראשון לציון ויו״ר המועצה הרוחנית ׳זרע אהרון כהנת׳ של יהדות אתיופיה בישראל, טוען שהתנגדות התושבים איננה לפרויקט אלא לפיזור התושבים מהשכונה. ²⁰.]

דוד סונינו הוא פעיל חברתי ועיתונאי בשכונת רמת אליהו במסגרת ”הפורום להתחדשות עירונית שפויה”. הפורום ”פועל לקדם התחדשות עירונית הוגנת ושקופה” ב-16 ערים שבתחומן מקודמים תהליכי התחדשות עירונית. הוא תומך בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי בשכונת רמת אליהו, ”אבל לא במתכונת שהעירייה והמנהלת עושה את זה”, בשיחה עמו הוא מרבה להשתמש במונחים: ”דיסאינפורמציה”, ”חוסר אמון”, ”חוסר שיתוף פעולה”, ”חוסר שקיפות” , “טרנספר”, ביחס לפעילותה של מנהלת פינוי בינוי רמת אליהו.²¹ לטענתו היא פועלת באופן אגרסיבי תוך זריעת הפחדה בתושבים. ”הם מנצלים את התושבים שלא יודעים את תחום התכנון וההתחדשות העירונית אשר מאוד מורכבת… המנהלת רוצה חתימות, ואחרי החתימה אין חזרה”, ואף מטיל ספק בתרגום של המסמכים לאמהרית ורוסית ”…שנוטריון יחתום שזה אכן מתאים למסמך בעברית…” כמו כן הוא מתנגד לפיזור התושבים ברחבי העיר בארבע שכונות מרוחקות ואשר נמצאות בקצוות של ראשון לציון:” …אני מבקש את הבית פה, אני לא רוצה את זה בקצה השני של ראשון (לציון)…  שאומרים פינוי בינוי זה נשמע יפה, אבל למה לוקחים אותך מהמקום האורבני שלך וזורקים אותך בקצה השני (של העיר)” החשש מעליית מחירי התחזוקה ועלות המגורים באזור נשמע מקולם של תושבים רבים. “שיפרת תנאי דיור אבל הורדת את רמת החיים שלהם… ותוך פרק זמן קצר הדיירים יצטרכו גם למכור את הדירה… הם לא יוכלו לעמוד בהוצאות האלה…”. ²²

תשובת המדינה

מדובר בהישג והשקעה בשכונת עוני – ההשקעה הממשלתית ברמת אליהו היא בסכום חסר תקדים המתקרב ל-10 מיליארד שקל. המדינה מעולם לא השקיעה סכום כזה בשיקום שכונת עוני.²³

התושבים יכולים לבחור לאן לעבור או להישאר ברמת אליהו – ”בכתב הסכמה כל אחד בוחר לו את השכונה… המרחק בין רמת אליהו לבין נחלת (השכונה החדשה) יהיה ברגל איזה 7 דקות הליכה. והחלק הארי של הפינוי, זה יהיה לשכונת נחלת… רוב תושבי העדה (האתיופית) בחרו נחלת. אז כך שזה לא רלוונטי בכלל… ומי שרוצה להישאר פה ברמת אליהו נשאר ברמת אליהו”, כך מסבירים במנהלת פינוי בינוי רמת אליהו. ²⁴

אינטגרציה ככלי לשילוב יוצאי אתיופיה. במנהלת פינוי בינוי ברמת אליהו מדגישים כי אחת ממטרות התכנית היא אינטגרציה. לטענתם התושבים החדשים לא ידירו את התושבים הוותיקים. המודל הוא של 30%-70%, כלומר שבכל אחת מהשכונות, כולל ברמת אליהו, 30 אחוז מהדירות יוקצו לתושבי רמת אליהו, ו-70% אחוז מהדירות יוקצו לתושבים חדשים. במנהלת הוסיפו כי ”גם מתוך ה-30%, עשרים אחוז זה משקיעים”.²⁵

חברת הכנסת, עו”ד פנינה תמנו שטה, יוצאת העדה האתיופית, שקידמה את התוכנית מול משרד השיכון, מאמינה בחזון של אינטגרציה. “החלטת הממשלה להתחלת תהליכי בינוי פינוי של שכונות, שהפכו עם הזמן סוג של מובלעת ליוצאי אתיופיה, חשובה מאין כמותה (…) דווקא בעת הזו ההחלטה משמעותית, כי יש שכונות שלמות ומוזנחות שהמדינה שכחה שהן חלק מהחברה הישראלית ולא החצר האחורית שלה. האתגרים בשכונות אלה רק הולכים וגדלים. אינטגרציה בדיור היא חלק חשוב לשילוב מיטבי, ואין ספק שהעובדה שבלא מעט שכונות נגזר על יוצאי אתיופיה לגור בבידוד ובבידול גורמת לריחוק, לבעיות ואפליה חמורה של רשויות והמדינה שבאים לידי ביטוי במגוון תחומי החיים”.²⁶

ג’נטריפיקציה איננה בהכרח תוצאה שלילית.  במנהלת הפינוי בינוי ברמת אליהו מסבירים: ”די הרבה אנשים וגם ממחקרים שנעשו, יהיו די הרבה תושבים שיגיעו לבניין החדש ואחרי שנה יעזבו…, יעברו לנחלת (שכונה חדשה), ימכרו שם ויבואו לרמת אליהו כי ההפרש יהיה של כמה מאות אלפי שקלים. או שיעברו לרמלה או למקום אחר”. ²⁷ וגם מכישלון הם לא מפחדים, להערכת מנהלת הפינוי-בינוי ”הפרויקט יצליח” אך ”…ב-20 אחוז יהיו פה כישלונות של משפחות מצוקה או כל דבר אחר… במיוחד, (של) יוצאי העדה (האתיופית)”²⁸

** מחקר זה נעשה במסגרת הסמינר: ”זהויות, תכנון והעיר הנאו-ליברלית”, בהנחיית פרופ’ טובי פנסטר.