איך פותרים את משבר הדיור?

דיור בר-השגה? "לא יכול לטפל ב-80% מהאוכלוסייה", חסך ביחידות דיור? "לצופף את המרקם הקיים", פיתוח הפריפריה? "באמצעות תעסוקה, לא דיור". ד"ר אפרת טולקובסקי רואה את מחירי הדירות מטפסים וקוראת למקבלי ההחלטות להתעורר. ראיון

5972781799_e38e7225e4_z

שנתיים חלפו, מה השתנה? צילום: Yossi Gurvitz, אתר flickr.com

שנתיים אחרי המחאה החברתית נראה כי השריד המשמעותי ביותר שלה הן המילים "דיור בר-השגה" שהתברגו היטב לשיח הישראלי. ואולם, עד כה נדמה כי המונח משמש בעיקר כסלוגן קליט המופרח לחלל האוויר בידי פוליטיקאים המנסים לגרוף הון פוליטי (ע"ע קמפיין "גיור בר-השגה" מבית היוצר של משרד ראש הממשלה). אמנם עיריית תל אביב מתגאה בפרויקטים של דיור בר-השגה בדרום העיר וראשון לציון משווקת "דיור מוזל לצעירים" אבל קנה המידה של פרויקטים אלה הוא מזערי והשפעתם על שוק הדיור אינה משמעותית. אפילו "רפורמת הפרגולות" שאושרה לאחרונה בקריאה ראשונה בכנסת הסירה לחלוטין את ההתייחסות לדיור בר-השגה.

אם תשאלו את ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, זה רק עניין של זמן עד שהמדינה תבין כי אין מנוס מיישום דיור בר-השגה על משמעותו האמיתית – יצירת שני שווקים נפרדים לדיור. "פערי העושר מייצרים מצב שיש יחידות דיור שהן מעבר ליכולת של ציבור רחב כי יש מספיק עשירים שיכולים לקבוע את המחיר. אז צריך ליצור מצב בו יש שוק אחר שבו העשירים לא יכולים לשחק. צריך לסמן דירות מסוימות שרק אנשים מסוימים, עם קריטריונים מסוימים, יכולים לשכור ולקנות".

לכאורה ניתן לטעון כי זה בדיוק מה שמבקש לעשות כעת שר האוצר יאיר לפד וקבינט הדיור בראשותו עם שינוי הקריטריונים לזכאות לדיור בר-השגה, אבל לפי טולקובסקי זה בבחינת מעט מדי, מאוחר מדי. "היום בישראל בעיית הדיור היא כבר בעשירון השביעי-שמיני. דיור בר השגה לא יכול לטפל ב-80 אחוז מהאוכלוסיה. הוא אמור לטפל באחוזים בודדים, 10 אחוז, 15 אחוז – וגם לא באוכלוסיה של עשירונים אחת, שתיים ושלוש, שזה כבר דיור ציבורי – הוא אמור להיות עשירון חמישי-שישי".

עם זאת, אם מישהו מתפתה לראות בדיור בר-השגה פיתרון קסם למצוקת הדיור, טולקובסקי מבקשת להבהיר שזה ממש לא המקרה. "קודם צריך להזיז את רמת המחירים כדי שהעשירון השביעי-שמיני יוכל לחיות בשוק הרגיל, ואז הדיור בר-השגה ישלים אותו בצורה סבירה. אז גם הכמויות הן סבירות. אז אתה יכול לייצר כמויות הגיוניות, אתה לא צריך לטפל בכל המדינה".

כך או כך היא מאמינה שהלחץ הציבורי עוד ישוב ויהיה שחקן משפיע על המדיניות בתחום. "אין ברירה, דיור בר-השגה יהיה בארץ כי האי-שוויון הוא כבד והלחץ יהיה חזק. כל עוד נהיה בעולם עם פערים כלכליים כל כך גדולים כמו שיש ב-15 השנים האחרונות, לא תהיה ברירה אלא לממש שווקים נפרדים כאלה", אומרת טולקובסקי, "אחרת התחושה בציבור תהיה מאוד קשה, התחושה שאין לי בכלל אופציה לנסות לגור באזורים מסוימים. וזה לא מדובר פה על סביון, מדובר על אזורי מגורים בבנייה רוויה. זה רחוק מהתחושה שלנו של אי שוויון סביר".

IMG_1972

"צריך ליצור מצב בו יש שוק אחר שבו העשירים לא יכולים לשחק". צילום: המעבדה לעיצוב עירוני

אחד הניסיונות האחרונים של מקבלי ההחלטות להתמודד עם מצוקת הדיור היו התיקונים לתמ"א 35 (תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור), שלפי הפרסומים בתקשורת אמורים לכלול גידול משמעותי במספר יחידות הדיור במרכז הארץ, באזורים המוגדרים כעת כשטחים פתוחים. הכותרות בעיתונות זעקו כי המדינה מוותרת על הפריפריה והזהירו כי "בנייה במרכז תחזיר את ישראל 30 שנה אחורה", אולם טולקובסקי דווקא מצדדת בהתמקדות במטרופולין תל אביב.

"אם המדינה רוצה פיזור אוכלוסיה אז מבחינתי התערבות אתית היא התערבות בשוק התעסוקה, לא התערבות בשוק הדיור. כי האדם העובד בעצם מגיב כשהוא בא לגור, אם אתה דוחף אותו עם מחיר דיור אז מה יצא לו? אז הוא עובד רחוק מאיפה שהוא גר. אז מה עשית בשבילו?", היא תוהה ועונה בעצמה, "המדינה לא שולחת אנשים, אנשים אמורים לרצות ללכת. לגרום לאנשים ללכת בגלל שאין יחידות דיור במרכז, זה בעיני פוגע בתחושת 'הפייריות' ומייצר אי שוויון עמוק".

לא רק שמדובר במהלך לא אתי, לטענת טולקובסקי, אלא גם שהוא פשוט לא אפקטיבי. "צריך להגדיל את ההיצע בתל אביב, לא בפריפריה. אנחנו ראינו את זה גם בתקופה שבין 2000 ל-2007, אז היתה סטגנציה במחירים בפריפריה ועלייה בתל אביב. בתקופה של 'העלייה הגדולה' בנו בעודף בפריפריה והיו שם אזורים עם יחידות דיור עודפות, ריקות. היו בניינים בבאר שבע שנשארו ריקים. אז מה קרה? תיאורטית אם זה היה שוק אחד אז היית מצפה שכשהמחירים בתל אביב עולים אנשים יעזבו לבאר שבע. אבל לא. עדיין נשאר ריק בבאר שבע, ועדיין המחירים בתל אביב עלו. זאת אומרת שאלה שווקים שונים והביקושים הם במרכז".

עם זאת, טולקובסקי מתנגדת בתוקף לרעיון של הפשרת קרקעות חקלאיות ובנייה על חשבון שטחים פתוחים במרכז. הפיתרון צריך לבוא כיוון אחר, היא טוענת. "צריך להצפיף את האזורים האורבניים הקיימים, להצפיף את הערים", מכריזה טולקובסקי, "בעניין הזה צריך לפעול באינטנסיביות ואגרסיביות מול העיריות. משום מה אני כל הזמן שומעת שלא אוהבים להשתמש במקלות אלא רק בגזרים, אבל אני חושבת שבמציאות שנוצרה במרחבים של ערים עשירות וחזקות בישראל, שימוש רק בגזרים לא יעבוד, כי אין לך גזרים מול העיריות החזקות. אז כן כנראה צריך מקלות גם".

אחת הסיבות לצורך בדחיקת העיריות היא הנטייה שלהן להעדיף פיתוח יחידות מסחריות המניבות להן ארנונה גבוהה, על פני יחידות למגורים. לטענת טולקובסקי, הרצה ברשימת מרצ למועצת העיר תל אביב, גם זו מגמה שניתן לשנות. "בשקט אפשר היה להגיד לעיריות מסוימות שהן חייבות להוציא ממחלקת ההיתרים שלהם איקס יחידות דיור בשנה. אם זה תל אביב, ואנחנו רוצים שהיא תצמח ב-4 אחוז לשנה למשל וחושבים שיש לה את היכולות הכלכליות מבחינת ההכנסות של ארנונה מסחרית ושהיא אמורה לתמוך ביותר אוכלוסיה, אז להגיד לה – עירית תל אביב תייצרי 7,000 יחידות דיור. אם את לא מייצרת? לוקחים לך חלק מהארנונה המסחרית למשל. אפשר לחשוב על מיליון רעיונות- לא יאהבו אותי תל אביבים שישמעו את זה, אבל שייצרו יחידות דיור".

Picture 060

"צריך להצפיף את המרכזים האורבניים הקיימים". צילום: המעבדה לעיצוב עירוני

אחת הדרכים להצפיף את הערים ולחדש את המרקם העירוני הקיים היא תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה), אך זו נתקלת בקשיים ביישום מחוץ לגבולות מטרופולין תל אביב. טולקובסקי, שמודעת לגורם הכלכלי שתוקע את ביצוע התמ"א, חושבת שהאבסורד האמיתי מהותי הרבה יותר. "בעיר כמו לוד למשל, או אזורים אחרים בהם המדינה כל הזמן משווקת קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל, היא מתחרה באופציה של התמ"א", מסבירה טולקובסקי, "ברגע שיש איקס ביקושים בלוד, אם הם מופנים לשכונות החדשות לא תהיה תמ"א בעיר. איך תהיה תמ"א בעיר שיש בה היצע לא מבוטל של קרקעות חדשות? לא תהיה". לדבריה, "הבעיה היא שלמדינה יש הכנסות ממכירת קרקעות. אם מדינת ישראל לא היתה הבעלים של הקרקעות, אפשר היה לחשוב במושגים של פיתוח – הרי בתמ"א במרכז ערים חלשות, כמות הפיתוח שצריך לעשות כדי להוסיף את יחידות הדיור היא נמוכה יותר מאשר בשכונה חדשה, אז אפשר היה להשתמש בעלויות הפיתוח האלה כסובסידיה לתמ"א. המדינה יכולה לקחת את החיסכון הזה מהפיתוח ולהגיד שאם יבוא יזם היא תשלים לו בעזרת הכסף הזה, כדי שזה יהיה כדאי".

אם בעיני טולקובסקי המדינה היא גורם בעייתי בהוצאה לפועל של תמ"א 38, השלטון המקומי זוכה לביקורת ממנה בכל הנוגע להצפפת המרקם העירוני הקיים באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי. "בפינוי-בינוי יש בעיה גדולה בתמריצים של העיריות. אם למשל תעשי פרויקט פינוי-בינוי גדול ברמת אביב את תצטרכי פתאום בית ספר חדש. במרקם הקיים קרקע לבית ספר חדש שווה הרבה – או שהיא יקרה לקנות אם אין לעירייה, ואם יש לעירייה אז האלטרנטיבה שלה למכור אותה שווה הרבה כסף. אז אנחנו מוצאים את העיריות לא כל כך רוצות פינוי בינוי בעצם כי הן יודעות שזה עולה להן".

לדעתה לא רק שהעיריות צריכות להסכים לפינוי-בינוי, הן צריכות להיות יזמיות של פרויקטים כאלה – חזון שהוא למעשה שונה בתכלית ממצב העניינים כיום. "העירייה יכולה לזהות אזורים שהיא חושבת שהם מתאימים לפינוי-בינוי, לשתף פעולה עם האוכלוסיה המקומית, לפנות למתכנן, ולמעשה להגיע ליזמים עם תכנית קיימת שכבר פחות או יותר מוסכמת עם הדיירים", מציעה טולקובסקי, "היום כל העסק מתנהל עם המון חשדנות. הדיירים חשדנים כלפי היזם, היזם לא יודע מה הסיכויים שלו להצליח בזה והעירייה בכלל לא רוצה שהיזם יהיה פעיל אלא אם הוא יצליח לשלב בזה מסחרי אז אולי, ואז מתחילים עם היטלי ההשבחה. זאת אומרת כל המערכת מתחילה באנטגוניזם לא מבוטל ובמורכבות נורא גדולה. למה שהעיריות לא תפעלנה בעצמן לקדם תכנון?".

חנקין ראש פינה, חולון

"העיריות לא כל כך רוצות פינוי בינוי כי הן יודעות שזה עולה להן". צילום: המעבדה לעיצוב עירוני

טולקובסקי מבקשת שהרשויות ישובו לתכנן את הבינוי ובמידה רבה מעוניינת לחזור למודל תכנוני-ריכוזי. זוהי קריאה העומדת בסתירה לדינמיקה התכנונית כיום המושפעת מהשוק הניאו-ליברלי בו הרשויות מחכות ליזם ולמתכנן הפרטי. אין ספק כי חזרה לתכנון ריכוזי ולו באופן זמני יכולה לשנות את שוק הדיור הקיים. אך האם לרשויות (למעט תל אביב) יש היכולת להתמודד עם משימה כזו? ייתכן שייקח זמן עד שנקבל תשובה לשאלה זו ולתהיות נוספות שמעלה טולקובסקי בראיון, אם בכלל. בינתיים נראה שנאלץ להתמודד עם מציאות בה פחות ופחות אנשים מסוגלים לרכוש דירה ויותר ויותר אנשים צוברים כעס ומרמור על השיטה והשלטון. יכול להיות שהממשלה הנוכחית דווקא תפעל בסופו של יום לשינוי המצב, אבל תכנון הוא ריצה למרחקים ארוכים ולא בטוח שנהיה מספיק סבלניים כדי להמתין. האם צפוי לנו שידור חוזר של קיץ 2011? ייתכן, וייתכן שכבר עייפנו ופשוט נקבל את הדין.

לקריאה נוספת:

– "לטפל מהשורש בבעיית הדיור", מאת טלי חתוקה

– "איפה נגמר המרכז ומתחילה הפריפריה?", מאת יוברט לו-יון