פואטיקה של פינוי-בינוי

“יער של מגדלים על מצע של חסה”, “אי של חול בתוך ים עושר”, “אנחנו בסלאמס והמגדלים לעשירים” – אין ספק שזירת ההתחדשות העירונית מעוררת אמוציות חזקות במעורבים בתהליך. אצל חלקם היא גם מפיקה פיוטים של ממש. הצצה לקולות מהשטח.

השכונה נמצאת ב”סופר פריים-לוקיישן”, מדגיש היזם. שכונת נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

“נווה שרת היא כמו אי בים. צפון תל אביב שווה, יש בה יוקרה ברמות שונות, ונווה-שרת היא אי של חול בכל ים העושר הזה. אין שום סיבה שנווה-שרת לא תהיה מתומחרת כמו תל ברוך צפון. בהמשלה לגיאולוגיה, כוחות טקטוניים משפיעים על אופי הקרקע, ובמקרה של נווה-שרת הם מכסים את החול שהיה על האי”.

                                                                                                                                         (יזם נדל”ן)

ייתכן שמדובר בהגזמה לצרכי שיווק וטקטיקת מכירה ושכנוע, ואולי פשוט באדם בעל דמיון מפותח ושפה פואטית במיוחד, כך או כך הציטוט הזה של יזם המעורב באחד מפרויקטי “פינוי-בינוי” בשכונת נווה שרת בתל אביב מסמל היטב את התקופה בה אנו נמצאים כיום – תהליכי התחדשות עירונית נשלטים בידי יזמים, קבלנים ואנשי נדל”ן. הרגולטור זז הצידה כדי לא להפריע, והתושבים הפכו משניים בחשיבותם יחסית לתזרים המזומנים.

זה לא תמיד היה ככה. עד שנות ה-70 תהליכי התחדשות עירונית בישראל היו באחריותה הבלעדית של המדינה. היא היתה היוזמת, המקדמת והמבצעת. השלטון המרכזי התרכז ברובד הפיזי של הרקמה העירונית – בנה שיכונים ושיקם תשתיות. השינויים הכלכליים והפוליטיים של אותה התקופה הביאו לשינוי המגמה – הממשלה היתה עדיין דומיננטית, רק שהיא עסקה גם בתמיכה בתעסוקה והשתתפות אזרחית על מנת לחזק את האוכלוסייה, למשל בפרויקטים של “שיקום שכונות”. גם הימים האלה עברו חלפו. כיום השלטון המרכזי מספק הקלות ברגולציה ומעודד זכויות בנייה, הרשויות המקומיות הופכות תלויות ביזמים על מנת לחדש את הרקמה העירונית ולהגדיל את מצאי הדירות בשטחן, היזמים הפרטיים מרימים את הכפפה, משכנעים את בעלי הנכסים, וגורפים רווחים נאים לכיס. והתושבים? בעלי הדירות נהנים מהשדרוג בנכס, למרות שלא פעם הם לא לוקחים בחשבון שייתכן שלא יוכלו להרשות לעצמם לגור בדירה החדשה, והשוכרים בדרך כלל נדחקים החוצה מהמקום שפעם היה ביתם.

אין ספק, זירת ההתחדשות העירונית בוערת. זוהי זירה רוויה באינטרסים, לעיתים סותרים ומנוגדים. כחלק מפרויקט מחקר על תהליכי התחדשות עירונית והמנגנונים הקיימים לקדמה, רואיינו שחקנים שונים שמעורבים בתהליך – מתכננים ואדריכלים במגזר הציבורי והפרטי, אנשי עסקים ותושבים.¹ הקולות שעלו בראיונות אלו מגוונים ומעניינים. וכך, תחת מעטה של אנונימיות מספקת רשימה זו הצצה אל מאחורי הקלעים של תהליכי “פינוי-בינוי”, על ההזדמנויות והאיומים הטמונים בהם.²

קיומו של פרויקט “פינוי-בינוי” קם ונופל על שאלת המכפיל. שכונת נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

1.  היזם: השכונה נמצאת ב”סופר פריים-לוקיישן”

“אין היום יותר נווה-שרת אלא ‘נווה-שרת החדשה’, כי אי אפשר להתעלם מהפרויקטים החדשים שיושבים בלב השכונה, ממש במרכזה וכל אחד שנכנס או יוצא מהשכונה לא יכול שלא לעבור דרכם… השכונה נמצאת ב’סופר פריים-לוקיישן’ עם איכות חיים של צפון תל אביב, שכונות כמו אפקה, צהלה, המשתלה וכו’. אין שום סיבה שהקרקע בנווה-שרת תהיה שווה פחות משכנותיה”

מיתוג הפך לחלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית. לא פעם היזמים שמשווקים את הפרויקט מבקשים להתבדל, להיפרד מהשכונה הוותיקה, לנתק את עצמם מהשם הידוע לשמצה. כך הם ממקמים את משרדי המכירות מחוץ לשכונה ו/או פונים למועדוני לקוחות חוזרים לשם פרסום מגדלי המגורים החדשים שלהם. המחשבה היזמית, לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן, לא בהכרח לוקחת בחשבון את האוכלוסייה הקיימת. כך ג’נטריפיקציה נתפסת כ”תהליך טבעי של כוחות השוק ואין ברירה”, ואחת ההצעות שנזרקות לחלל האוויר היא “הדיירים לא חייבים להישאר בדירה החדשה, הם יכולים להישאר לגור בשכונה בבניינים ישנים יותר”. זה כמובן נכון, אבל לא פעם מחירי הדיור בשכונה כולה עולים כתוצאה ממימושו של פרויקט פינוי-בינוי – אבל השלכות חברתיות הן כבר לא הדאגה של היזם. היזמים עסוקים בשורת הרווח של הפרויקט. השאלה היא האם יש מי שכן דואג לכך?

2.  האדריכלית: תמיד דוחפת למכפילים גבוהים

“אני תמיד דוחפת למכפילים גבוהים, גם כפתיחה למשא ומתן, אם כי לא גבוהים מדי שלא יזרקו אותי מהוועדה המחוזית. מהנדס העיר רצה בניינים גבוהים ואמרתי לו שזה יעבוד רק במכפיל של 5, בסופו של דבר הסכמתי עם היזמים על 4.2 שהתקבל על ידי הוועדה”

התחדשות עירונית נעשית לא פעם מנקודת מבט כמותית ומתוך ראייה נקודתית. כך היבטים איכותניים לא נלקחים בחשבון ולא מתקיימת חשיבה מעמיקה על סביבת המגורים שתיווצר ועל ההשפעה שלה על הרקמה העירונית הקיימת. כשקיומו של פרויקט פינוי-בינוי קם ונופל על המכפיל נדחקות הצידה שאלות כמו למי מיועד הפרויקט? את מי הוא ידיר מהשכונה? איך הוא ישפיע על סביבתו? למי נתונה נאמנותו של האדריכל? את מי הוא משרת? את מי הוא צריך לשרת?

“יזמים רוצים לתקוע מגדל עם מקסימום מכפיל ומינימום מטלות”, מספרים בעירייה. שכונת נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

3.  המתכנן ברשות המקומית: לא רוצים יער מגדלים על מצע חסה

“ליזמים הכי קל לקדם מגדלים על דשא עם חצר סגורה, אבל אנחנו לא רוצים לייצר יער מגדלים שעומד על מצע חסה”

עבור מתכננים ברשויות המקומיות לא פעם “המגדל הוא רק המנוף הכלכלי של הפרויקט”, והם היו שמחים לרתום מטרות עירוניות לפרויקטים של פינוי-בינוי. אבל כשהיזמים מייחלים לזירוז התהליך התכנוני ולהפחתת הרגולציה, לא תמיד זה מסתייע. “גם בתכנית שמקדמים מול יזמים אפשר להכניס מטרות עירוניות אבל זה יותר קשה”, מספרת מתכננת ברשות מקומית, “זה דברים שיזמים לא יאהבו לקחת על עצמם – הם רוצים לתקוע מגדל עם מקסימום מכפיל ומינימום מטלות”. אולי הגיע העת לקדם מתווי התחדשות אחרים?

4.  התושב: מעבירים אותנו לסלאמס

“מעבירים אותנו לסלאמס מקדימה ומשאירים את המגדלים לעשירים”

בחלק מן הרשויות תושבים רבים פונים לעירייה בבקשה שיבצעו התחדשות עירונית בשכונה שלהם, במקומות אחרים הם חוששים מאורכו של התהליך ומכך שהם עשויים לא לזכות ליהנות מהדירה החדשה. בנוסף, עלול להתגלות פער בין אנשי המקצוע לדיירים בהתייחס לבנייה החדשה – בעוד שברשויות מאמינים כי “המגדלים מונעים הישארות של אוכלוסיה ותיקה בשכונה” ומבקשים לשלב בנייה מרקמית לצד מגדלי המגורים, דיירים ותיקים מתלוננים כי בנייה מרקמית היא למעשה “העברה לסלאמס חדש. זה שיכון, זה גם סלאמס”. גם הם רוצים מגדלים.

הדיירים לא רוצים להישאר ב”סלאמס”. שכונת נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

אלו כמובן אינם הקולות היחידים בזירה. זוהי רשימה קצרה שאולי אינה מייצגת אך היא מבטאת את חוסר האונים של רבים מהמעורבים בתהליך. חוסר אונים המעלה את הצורך לחשוב מחדש על מנגנוני ההתחדשות העירונית הקיימים ועל תפקידם של השחקנים השונים בהם – על מאזן הכוחות שבין הרשות המקומית ליזם ועל היחסים בין התושבים, לעירייה ולקבלן.