אור לוסטינגר , דיה חי, רומי צ'ילאג, ניר מסוריבעיר רמלה גובשו שתי תוכנית להתחדשות עירונית האחת ב2016 והשניה ב-2019, מה ההבדל בין התוכניות ואיזו מוצלחת ומדויקת יותר לצרכי העיר?
תכנית ההתחדשות העירונית 2016
תוכנית ההתחדשות העירונית הראשונה, שגובשה בשנת 2016, ייעדה להוסיף לרמלה כ-45,000 יח”ד ולהגיע לאוכלוסייה של כ- 180,000 תושבים, ובכך כמעט לשלש את מספר התושבים של העיר (כיום יש ברמלה כ- 80,000 תושבים). הקו הכחול של תוכנית המתאר מתמקד בשכונות הוותיקות של העיר, והיא כוללת גם התייחסות לפיתוח בעיר העתיקה בשלב מאוחר יותר. הנחות יסוד לקידום תוכנית להתחדשות עירונית ברמלה התמקדו במספר היבטים: רמת הביקוש לדיור בעיר רמלה היא גבוהה, זאת לאור הצלחת השכונות החדשות שהוקמו בעיר; חידוש המרקם הקיים ושימור שטחים פתוחים, צמצום הפגיעה בסביבה ביחס לבינוי חדש; דיור ממוגן ומובטח עמידות בפני רעידות אדמה, תקיפות טילים וכו’; שדרוג סטנדרט מגורים וסביבה; ושיפור חזות העיר
ההנחיות התכנוניות של התוכנית התרכזו בעקרונות הבאים: בינוי פינוי על בסיס 1:6; הגדלת צפיפות הדיור לדונם ל-80 יח”ד לדונם; התייחסות ורטיקאלית למוסדות ציבור/קהילה/חינוך ושטחים ירוקים; שילוב גני ילדים/מעונות יום בבנייני מגורים; יחס חניה מגורים 1:1; תוספת של פארק ענק בן 140 דונם. טיפולוגית הבינוי המוצעת מבוססת בעיקר על מגדלים רבי קומות הזרים מאוד למרקם הקיים, כפי שניתן לראות בהדמיות.
כאשר התוכנית של 2016 התבררה כלא כלכלית ולא ישימה, הוחלט ב- 2019 שיש לפתח תוכנית חדשה להתחדשות עירונית בעיר. ההבדל העיקרי הוא המעבר מתוכנית מתאר כוללנית, לראייה מתחמית וקידום 13 מתחמים נפרדים של פרויקטים שונים להתחדשות עירונית. נוסף על כך, הקו הכחול צומצם ומתרכז ב”פנטגון” (הכינוי לצורת הקו הכחול), אולם עדיין המיקוד העיקרי הוא בשכונות הוותיקות, בדומה לתוכנית של 2016. חשוב לציין שהקו הכחול החדש מתאר את אזור המתחמים, ולא גבול של תוכנית מתארית. בשלב הראשון של התוכנית מקודמים 7 מתחמי התחדשות עירונית, ועוד 8 מתחמים בבדיקת היתכנות, כאשר התוכנית הנוכחית משתמשת בשחקנים שונים כדי לקדם התחדשות עירונית.
תכניות התערבות: מסקנות
מתוך ההשוואה בין התוכניות ניכר שקיימים קווי דמיון וקווי שוני בין התוכניות:
מבחינה חברתית: על פניו, הרשות שמה את בעלי הדירות במרכז ודואגת לשמירה על הזכויות שלהם, אך בפועל ההתייחסות בשתי התכניות היא כלכלית בעיקר ופחות חברתית.
מבחינה מרחבית: המעבר להסתכלות מתחמית, בה כל מתחם מספק את הצרכים של עצמו באופן נפרד, עשוי לפגוע בצרכים השונים ברמת השכונה או הרובע העירוני.
תוכנית המתאר בראיה ביקורתית
מסיור בעיר נמצא שרמלה אינה מתפקדת כמרחב עירוני אחיד ורציף, אלא כאגרגטים של מתחמים. מרכז העיר הוא אזור מסחר, תעסוקה ותחבורה המהווה את הלב העירוני המובהק של העיר, בעוד שיתר השכונות הן שכונות שינה. השכונות החדשות מנותקות מהשלד העירוני, והשכונות החדשות שעתידות להיבנות בשולי העיר, בסמוך לכבישים הארציים, יתחרו במוקדים העירוניים הקיימים של מרכז העיר ואזור התעשייה. ישנו יתרון סביבתי-בריאותי בהפרדה המרחבית בין אזור התעשייה הגדול, המהווה כשליש משטח העיר, מאזורי המגורים.
שכונות תוכנית ההתערבות הן חלק ברור מהשלד העירוני המרחבי, אך לא התפקודי והן מנותקות מהעוגנים העירוניים.
השלד העירוני הפיזי של העיר מחולק ל-3 תתי מתחמים: מרכז העיר: מאופיין בבליל של טיפוסי רחוב: הרצל רחוב מסחרי ראשי ופעיל בתנועת רכבים, תחבורה ציבורית והולכי רגל רבים, רחובות צרים להולכי רגל בלבד ורחובות משולבים תנועה מוטורית והולכי רגל.
- השכונות הוותיקות: מאופיינות בצירים עירוניים ראשיים עם אי תנועה וגדר הפרדה, בשילוב עם רחובות קטנים ללא מוצא. תופעה זו מעידה על כשל בזרימה בתוך השכונות.
- השכונות החדשות והערביות: מאופיינות על ידי ציר תנועה ראשי אחד לכניסה ויציאה ורחובות קטנים ופנימיים ללא מוצא. התנועה מתנהלת בצורה מעגלית בתוך השכונות, דבר המעיד כי תושבי השכונות נשענים על רכב פרטי לתנועה והתניידות, מה שמחזק את הניתוק מיתר חלקי העיר
בין השלד התנועתי של מתחם ההתערבות למרכז העיר ולמוקדי העניין קיימת קישוריות טובה, דבר שמצביע על הפוטנציאל ליצירת רצף עירוני וחיבוריות לשאר חלקי העיר
מתחם ההתערבות הוא חלק מהשלד העירוני – הוא מרושת במספר צירים מרכזיים המתחברים לצירים העירוניים הראשיים. אך למתחם ההתערבות אין תפקוד משותף עם מרכז העיר, על אף הקרבה המרחבית בין השניים.
להבדיל מהשכונות החדשות, המנותקות מהשלד העירוני הקיים, במתחם ההתערבות קיים פוטנציאל לחזק את העיר פנימה על בסיס השלד המבוסס והקיים.
קריאות שונות של העיר
בעיר רמלה קיימות מספר חלוקות תפקודיות שונות, ולכן כיום היא אינה מסוגלת לתפקד כמרחב עירוני אחיד.
בכל החלוקות התפקודיות מתחם התערבות הוא תמיד חלק ממרחב גדול יותר, ולכן קיים כשל בהתייחסות אליו כמתחם מופרד.
הקו הכחול לא לוקח בחשבון את המחוללים העיקריים של העיר, כגון: תשתיות משמעותיות ומוקדי עניין, ומשמר את החלוקה התפקודית ואת הראייה המתחמית.
פרספקטיבה חברתית
בהתבסס על שאלונים שמולאו על ידי 35 תושבים בשכונות שונות ובשעות שונות של היום מצאנו שמבחינת הייחודיות של העיר תושבי העיר רואים בשוק כמקור גאווה עירוני ומוקד עניין מרכזי. בנוסף, תושבי העיר רואים בדו-קיום כמאפיין ייחודי ומוביל בעיר. ייתכן כי קיים קשר בין השניים, כאשר השוק מהווה מקום מפגש חברתי עיקרי לאינטראקציות מזדמנות בין האוכלוסיות השונות בעיר. מרואיינים רבים ציינו כי הסטיגמטות לגבי העיר רמלה כבר לא רלוונטית.
על השאלה מה החסמים או מה חסר לך בעיר רוב הנשאלים הלינו על היעדר מקומות בילוי ופנאי בעיר כגון: בתי קולנוע, בתי קפה, מועדון סנוקר ועוד. בנושא זה הנשאלים הציעו לשלב בעוגנים העירוניים, כמו השוק ואזור התעשייה, מקומות בילוי ופנאי בשעות הערב ובסופ”שים. הצעתם מזכירה תהליכים דומים שקרו בשוק מחנה יהודה בירושלים ובאזור התעשייה בנתניה.
היחסים בין השכונות ותושבי העיר בעיני התושבים
ניכר כי רוב הנשאלים מתייחסים לניתוק בין השכונות באור חיובי, אולם רוב הנשאלים הרואים בניתוק כחיובי מתגוררים מחוץ למרכז העיר. במרכז העיר, בו מתקיים דו קיום על בסיס יומיומי, רואים את הניתוק באור שלילי.
התחדשות עירונית ותוכנית המתאר בעיני התושבים
מהשאלונים עולה כי תושבי העיר מכירים את תוכנית ההתחדשות העירונית, יחד עם זאת מעט מאוד מהנשאלים ידעו להרחיב עליה ולתת מידע. מכיוון שהתוכנית היא תוכנית ותיקה, תושבי העיר הביעו אי אמון בקידומה.
בתשובה לשאלה “מה היית מציע להוסיף לתוכנית כדי לשפר אותה?”, מרבית התשובות נגעו לנושאים כמו מרחבים פתוחים ותשתיות עירוניות, ופחות נגעו בהתחדשות הבינוי והדיור.
סיכום ומסקנות
לסיכום, קיים פער בין תוכניות ההתערבות המקודמות בעיר לבין האופן שבו התושבים רואים את העיר. ראשית, בין הנושאים הבולטים שעלו מצד תושבי רמלה הוא הגאווה הרבה בדו-קיום המתקיים בעיר. תכנית המתאר להתחדשות עירונית לא מתייחסות לחוזקה זו של העיר, ומרחבי ההתערבות מרוכזים בשכונות היהודיות בלבד. תכנית ההתחדשות יכלה להוות מנוף לחיזוק החברה המקומית והלכידות החברתית, אך לא השכילה לעשות כך. שנית, לב העיר רמלה ומוקד הפעילות העירוני בעיניי התושבים הוא מרכז העיר, בדגש על השוק ורחוב הרצל. ניתן לראות שמרחב ההתערבות מרוחק מעוגן זה והוא ללא קישוריות רציפה למרכז העיר. שלישית, תכנית המתאר להתחדשות עירונית לא נותנת מענה הולם לצרכים והחוסרים העירוניים של התושבים, בדגש על מחסור במוקדי בילוי ופנאי, שכן תוכנית ההתערבות התרכזה בעיקר בחידוש מרקמי המגורים. מכאן, שהמסקנה הבולטת ביותר העולה מנתונים אלו מדגישה את הצורך במחקר מקדים ומיפוי הצרכים העירוניים שתכנית ההתחדשות העירונית תנסה להשפיע עליהן. לכן יש לקיים מחקר שדה מקדים כלל עירוני, כחלק מקידום תכנית מתאר להתחדשות עירונית, זאת על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל שתכנית התחדשות עירונית יכולה לתרום לעיר.
**עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.