קהילתיים ומשלבים מסחר אלקטרוני | 2# הצעה להתחדשות מרכז מסחרי רובע ד’ אשדוד

ברשימה הקודמת גיבשנו אסטרטגיה ארצית להתחדשות מרכזים מסחריים שכונתיים ותיקים. המסמך הנוכחי מבקש ליישמה ברמת המיקרו, בתכנון התחדשות של מרכז מסחרי ברובע ד’ באשדוד המהווה אבטיפוס של מרכז מסחרי שכונתי מוכר ונפוץ בישראל.

המרכז המסחרי ברובע ד’ באשדוד הוא אבטיפוס של מרכז מסחרי שכונתי נפוץ בישראל, כזה הכולל חנויות קטנות ושירותים שכונתיים שונים המופנים אל עבר שטח ציבורי פתוח. אשדוד תוכננה בהתאם לדגם “יחידת השכנות”, וכחלק מתפיסה רשתית, פוזרו ברחבי העיר מרכזים שכונתיים זעירים שהעניקו שירות מקומי.¹ מרכז רובע ד’ ממוקם בלב שכונת המגורים שהוקמה החל משנות ה-70, במרחק הליכה לחוף הים. זהו מרכז מסחרי גדול בעל שני מפלסים הכולל חנויות מזון והסעדה, אופנה וכלי בית, בנקים ואת בניין העירייה הישן המושכר כיום למשרדים.² מצבו הפיזי והתפקודי ירוד וחלקים ממנו נטושים.

לעומת זאת, מבני המגורים סביבו בגובה שמונה קומות בממוצע, מיועדים להתחדשות וציפוף. תכניות מפורטות להתחדשות הוגשו עבור כמות משמעותית של מבנים ברובע וברובעים הסמוכים במסלולי ההתחדשות הקיימים למגורים – תמ”א 38 ופינוי בינוי. כפי שהסברנו ברשימה הקודמת, כיום לא קיימים בישראל מסלולים מותאמים להתחדשות מסחרית והצורך בכך גובר בשל יצירת מפגעים בלב השכונות לצד לחצים נד”לנים לפיתוח סביבות המגורים. אם כן, ביצוע התחדשות במרכז ואיכות התכנון שלו הינם בעלי חשיבות יתרה, לא רק עבור תושבי הרובע, אלא גם כפרויקט פיילוט עבור העיר אשדוד שיש בה עוד עשרה מרכזים ותיקים במצב דומה, והן ברמה הארצית כמקרה בוחן לפיתוח מנגנון להתחדשות מרכזים מסחריים מדגם דומה.

רשימה זו תציג הצעה להתערבות תכנונית-פיזית במרכז המסחרי ברובע ד’,³ שגובשה לפי עקרונות מסמך המדיניות,⁴ שנכתב בקורס ‘מיומנויות בתכנון’ בהנחיית פרופ’ טלי חתוקה, במטרה להעלות לסדר היום את חשיבותם של המרכזים המסחריים הותיקים בשכונות בישראל למרקם העירוני ולקהילה המקומית. המסמך מזהה הזדמנות לחדשם תוך שימור והעצמת איכויות הקיימות בהם ותוך יצירת ערך מוסף כלכלי, חברתי ותרבותי.

מרכז מסחרי רובע ד’

המרכז ממוקם במרכז רובע ד’ באשדוד, בסמיכות לחוף הים (כ-700 מטרים בקו אווירי). ונמצא בליבה של שכונת מגורים רובע ד’. השכונה נבנתה שנות ה-80 ומתאפיינת בבינוי מעורב למגורים: שיכונים, צמודי קרקע ומבנים רבי קומות. כאשר בסביבת המרכז המסחרי בעיקר מבני מגורים גבוהים. בסביבת המרכז המסחרי קיימים מבני ציבור רבים ובעיקר מבני חינוך: בתי ספר, גן ילדים, בתי כנסת, קופ”ח וגם מוזיאון אשדוד, מתנ”ס שכונתי, אמפי עירוני ושטחים ציבוריים נרחבים פתוחים. השכונה מייצגת שכונה ממוצעת בישראל, עם מדד סוציו אקונומי העומד על 5 מתוך 10, כ-60% מהתושבים בגיל העבודה, 45% מהם מועסקים בעבודות צווארון כחול וכ-15% בעבודות צווארון לבן.

האזור מוטה התחדשות⁵ ועל כן התחדשות המרכז המסחרי השכונתי ועדכון המסחר השכונתי לטובת שדרוג המרחב ושילוב בין המסחר הקמעונאי הקיים למסחר האלקטרוני מתאים למגמות ההתחדשות בשכונה ובמרחב הסובב למרכז השכונתי.

מבנה המרכז המסחרי הוא “דו-צדדי” עם שתי חזיתות פעילות, כולל 4,468 מ”ר שטחי מסחר, אורך החזית המסחרית ההיקפית הינה 242 מטרים ושטח החלקה הכולל הינו 17.5 דונם הכוללים את שטחי המסחר יחד עם רחבות פתוחות ושטחי חניה נרחבים משני חזיתות המבנה. המרכז השכונתי כולל תמהיל מסחרי של 90% עסקים קטנים ו-10% גדולים.

נקודת מוצא תכנונית: שימוש חוזר אדפטיבי (Adaptive Re-use)

נקודת המוצא האדריכלית הנבחרת לקידום תהליך התערבות תכנוני במרכז מסחרי ד’, היא של “שימוש חוזר אדפטיבי” (Adaptive Re-use). מדובר בפרקטיקה תכנונית, תהליך של התאמה מחדש של מבנה קיים לשימושים נוספים וחדשים, שעקרונותיו – אימוץ צרכים קיימים, פירוק והרכבה, שיקום היבטים פיזיים, תרומה למרקם העירוני, גמישות תכנונית, תרומה לקהילה המקומית ויצירת ערך מוסף חברתי.

מהלכים מסוג זה, תופסים תאוצה במדינות הפוסט-תעשייתיות בעידן של צמיחה עירונית וצורך בעדכון שימושים וייעודי קרקע, שייענו על צרכים חברתיים ותרבותיים משתנים. בהקשר מסחרי, השינוי של צורת ההתקשרות של האדם עם ממשק המסחר אשר שינה את האופן בו אנחנו צורכים את המרחב הפיזי, ובנוסף, התחדשות המגורים סביב תביא איתה כניסה של אוכלוסייה חדשה.⁶ שימוש חוזר אדפטיבי הינו מהלך מקיים מעצם היותו מעגלי, הן ברמה הפיזית והן ברמת התהליך, והוא כולל מהלכים של פירוק והרכבה במובן הפיזי והרעיוני. בתצורתו המיטבית, הוא משלב גמישות תכנונית לטובת התאמה לשינויים עתידיים.

המרכזים המסחריים הוותיקים בשכונות בישראל הוקמו כשילוב של מרחב פנאי, תרבות וצריכה, ושילוב זה תרם לשמירה על הפעילות, התפקוד והמשיכה שלהם. הם עוצבו בהתאם לרוח התקופה, באחידות ובניקיון עיצובי ובשילוב מרחבי התכנסות ציבוריים משמעותיים. ערכים והזדמנויות אלו ראויים לשימור. בנוסף, “שימוש חוזר” ידידותי לסביבה וחוסך בצריכת אנרגיה, ולכן, נבחרה גישה זו על פני הריסה ובנייה מחדש.

מטרה: יצירת מרכז מסחרי שכונתי המשלב אספקת שירותים ציבוריים ולוגיסטיים לתושבי השכונה, מעודד פעילויות פנאי יומיומיות ואינטראקציה חברתית

במסמך המדיניות הארצי קבענו פרוגרמות עקרוניות והצענו מנגנון אסדרה עירוני בתמיכה ממשלתית, וכלים רגולטוריים וכלכליים תומכים עבור שלושת אבות הטיפוס הנפוצים ביותר של מרכזים מסחריים ותיקים, הזקוקים בדחיפות להתחדשות.⁷ גיבוש עקרונות התכנון להתערבות במרכז ד’ נשענים על ארבעה היבטים:

• סביבתי יצירת קישוריות פיזית והנגשת המרכז השכונתי לסביבה ולמוקדים בה – שצ”פים, מבני ציבור, חוף הים על בסיס התממשקות לתוואי הרחובות הראשיים.

• ציבורי – חברתי יצירת מרחב ציבורי פתוח אחיד, רציף והליכתי, הקושר את שתי החזיתות לשכונה ולשימוש הציבור, הכולל מתחמי שהייה נוחים, שבילי הליכה רחבים ומוצלים.

• אדריכלי – נפחי עיבוי והתחדשות המרכז, יצירת בינוי התואם את הבינוי למגורים המתחדש בסביבתו.

• פרוגרמה וסכמה עקרונית להתערבות פרוגרמה שעיקרה שילוב מסחר קמעונאי ואלקטרוני עם שירותים ופונקציות ציבוריות, תרבות ופנאי. במשורה ישולבו גם שימושים שאינם מסחריים – מגורים, משרדים ומלאכה. זוהי פרוגרמה עקרונית, שמטרתה לייצר מסגרת תכנונית תוך איפשור גמישות פרוגרמטית לרשויות המקומיות בנושאי שילוב שימושים שאינם מסחריים, כמגורים ומשרדים או מלאכה שיכולים לתמוך בכדאיות הכלכלית של הקמת הפרויקט, ולאחר חניכתו אף להשביח את פדיונו בזכות הגדלת קהל הקונים למסחר ותוספת שטחים מניבים.

הסכמה המוצעת להתחדשות עבור מרכז מסחרי ד’ אשדוד מיועדת להפוך את המרכז המסחרי השכונתי הדועך למרכז פעיל ומניב. היא כוללת:

• שימור החזית הקדמית המסחרית פעילה ונגישה עם שימושים קמעונאיים מגוונים, הגדרת חללים למסחר זמני וקבוע.
• בחזית העורפית שילוב שימושים לוגיסטיים התומכים את המסחר האלקטרוני והקמעונאי, ושימושי תעשייה קלה ומשרדים.
• תוספת שימושים ציבוריים ושירותים בקומות העליונות.
• עיבוי הבינוי במרכז לשימושי מגורים.
• שימור השלד, הרחבה ושדרוג הרחבות הציבוריות בממשק עם החזית המסחרית, פיתוח רחבה המשכית בחזית האחורית לטובת שיפור קשרי נגישות ונראות של המרכז לשכונה הסמוכה.
• צמצום החניה על הרחוב הראשי לטובת הרחבת הרחבה הציבורית ושדרוג הרחוב ל”תחבורה רכה” של הולכי רגל ואופניים, ויצירת חנייה תת-קרקעית.

המרוויחים העיקריים: הסוחרים, התושבים, הרשות

עבור הסוחרים הקיימים והעתידיים, ההתחדשות המוצעת תאפשר הגדלת תנועת הקונים בזכות חידוש ועדכון סוג המסחר כך שיתאים לצרכיהם העכשוויים ושיפור המרחב הציבורי הפתוח והפיכתו למזמין ומעודד שהייה. עבור תושבי השכונה, ההתחדשות המוצעת תספק מרחב שכונתי איכותי למפגש, קניות, בילוי ופנאי לכל הגילאים, בין אם הם קונים במתחם, עובדים בו או אם נהנים מהמרחב הציבורי שסביבו. על רקע פרויקטי התחדשות למגורים שאושרו סביבו, המהלך של ביצוע התחדשות במרכז ואיכות התכנון זוכות ליתר חשיבות. הרשות העירונית, תרוויח אספקת שירותים ומקומות תעסוקה עבור התושבים והכנסות מארנונת השטחים המניבים.

כמו כן, התחדשות מרכז מסחרי ד’ תהווה פיילוט ראשון מסוגו לבחינת מנגנון ההתחדשות המוצע לעיל בו הרשות המקומית הינה היוזמת, המובילה והמנהלת של פרויקט מסוג זה, על גיבוש הפרוגרמה, הובלת הכנת התב”ע תוך שיתוף בעלי העניין וליווי התכנון המפורט והביצוע. תובנות שיעלו מתהליך זה, ישמשו את הפרויקטים הבאים של התחדשות מרכזים מסחריים ותיקים באשדוד ובישראל.

מנגנון עירוני ליישום

הצעתנו היא שההתחדשות תתוכנן ותנוהל על ידי המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית אשדוד, שתיזום ותנהל את הפרויקט בתיאום מול מנהלת הרובע ואגף תכנון עיר. מינהלת ההתחדשות תהא אחראית על גיבוש הפרוגרמה, הובלת הכנת התב”ע תוך ייצוג בעלי העניין, בדגש סוחרים קיימים ותושבים, ובאמצעות תמריצים שונים. בהתאם למוצע במסמך המדיניות הארצי, תיתמך עיריית אשדוד על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרדי ממשלה נוספים בתמריצים כלכליים והסרת חסמים משפטיים.

ארבעה מנגנונים יעמדו לרשות צוות המינהלת להתחדשות עירונית בעירייה:

1. תכנוניים רגולטוריים ייזום התב”ע, תיאום וייצוג הסוחרים הקיימים מול יזמי הנדל”ן, אסדרת רגולציה וחוקי עזר עירוניים כהשלמה לתכנון. גיבוש מדיניות עירונית בנושא זה, על בסיס פרויקט הפיילוט.
2. חברתיים הנגשת המידע בנוגע להליכי התכנון לתושבי השכונה בשיתוף עם מינהלת הרובע, מאפשרים שיתופי ציבור באופן יעיל ובמקביל מטמיעים את המידע לעקרונות התכנון של התב”ע.
3. כלכליים הרשות המקומית תאפשר תמיכה באמצעות מתן תמריצים או זכויות להשלמת מימון.
4. ניהוליים מנגנון ניהולי שיאפשר יצירת מנגנון ניהולי שיתופי, הקמת מנגוננים לתכנון ושיווק יעיל של המרכז על ידי סיוע של הרשות המקומית

נוסף על כך תוקם מערכת דיגיטלית המחברת את התושב למסחר המקומי המסחר הקמעונאי והאלקטרוני. המערכת תאפשר קנייה, מכירה, שיתופי פעולה, מיזמיי פופ אפ מסחריים ויוזמות קהילתיות.

קידום האסטרטגיה המוצעת, מבוסס על מספר שלבים, הכוללים ראשית הערכה תכנונית, כלכלית וחברתית מעמיקה של הפרויקט הנבחר וגיבוש מודל מתאים לקידום התערבות, שנית גיוס אנשי מקצוע לתכנון התב”ע, שלישית, שיתוף בעלי העניין – סוחרים ותושבי השכונה הקיימים, המלצה לאישור התב”ע בועדה המקומית תוך קידום של תכנון מפורט בשיתוף מנהלת הרובע. נוסף על כך המינהלת תסייע בהסרת חסמים ליזם ותבקר את התכנון המפורט בהתאם למדיניות המוצעת של העירייה.

לסיכום, קידום פרויקט פיילוט להתחדשות מרכז רובע ד’ כמרכז קהילתי המשלב מסחר אלקטרוני, הוא בעל פוטנציאל משמעותי לשינוי בתחום התחדשות מרכזים מסחריים ותיקים באשדוד בפרט ובישראל בכלל.