שנויים במחלוקת #1 | מול החוף וילג’, חדרה

מגה-מתחם הקניות החדש מול החוף וילג’ בחדרה מושך המונים מתושבי העיר גם בקורונה. מאידך, נשמעת ביקורת על הפרויקט מקרב המתכננים ואף מקרב חלק מהתושבים. האם הפרויקט הוא הצלחה או כישלון? רשימה ראשונה בסדרה שתעסוק בפרויקטים שנויים במחלוקת

עולם התכנון והבנייה רווי מאבקים ומתחים סביב אינטרסים מנוגדים של שחקנים שונים – יזמים, מוסדות השלטון המקומי והארצי, הציבור הרחב והמשתמשים, המתגלעים במהלך התגבשותו של הפרויקט ומוסיפים להפציע במהלך חייו. בסדרת הרשימות הקרובה נבקש להפנות תשומת לב לפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות שתכנונם ועצם קיומם מייצרים דיסוננס בין האינטרסים השונים והופכים אותם ל”שנויים במחלוקת”. נסקור בין היתר, פרויקטים שהם אהובים על ידי הציבור אך סופגים ביקורת מקרב המתכננים, פרויקטי ראווה עתירי משאבים שתרומתם לתושבי העיר מוטלת בספק ועוד. זאת מתוך שאיפה להציף שאלות אודות ערכים ושיקולים נורמטיביים בתכנון ומהו, אם בכלל, תכנון נכון. מה יכול המתכנן לחדש לעצמו על רקע פרויקטים ש”מנפצים” את האקסיומות שנלמדות במוסדות האקדמיים או מוטמעות כחלק מאג’נדות שונות (לדוגמא “עירוניות”)? האם מטרתו של התכנון צריכה להיות גישור בין השחקנים השונים, או לאו דווקא?

סדרת הרשימות בנושא פרויקטים “שנויים במחלוקת” תלווה אותנו השנה, מתוך אמונה בכוחם להציף סוגיות יסוד בתכנון העכשווי בישראל. ברשימה הנוכחית, נסקור את הקמתו של מגה-מתחם קניות חדש בעיר חדרה.

שנויים במחלוקת #1 | מול החוף וילג’, חדרה  

מגה-מתחם הקניות החדש ‘מול החוף וילג” בחדרה אשר נפתח לציבור ב-2018, הוקם בהשקעה של כחצי מיליארד שקלים, ומשתרע על פני שטח של כ-90 אלף מ”ר, מתוכם כ-40 אלף מ”ר שטח בנוי למסחר. המתחם רחב הידיים, ראשון מסוגו בעיר, מעוצב כחיקוי של עיירה אירופאית ומאגד עשרות רשתות אופנה ומסחר, מתחמי הסעדה וברים ואטרקציות מלהיבות לילדים ומבוגרים במעין “לונה פארק” של קניות ואטרקציות הפעיל לאורך כל היום. זהו למעשה המבנה הראשון שמוקם כחלק מתכנית גדולה יותר, חד/1300 “מתחם אגרובנק” שקידמה עיריית חדרה בשטח של 400 דונמים שבין מסילת ותחנת הרכבת לכביש החוף,¹ וכוללת גם מתחם תעשיית הייטק ועסקים המרוכזים במתחם סמוך בארבעה מגדלים, בהם ייבנו כ-45 אלף מ”ר לשימושי תעסוקה -5,000 נוספים למסחר, ומרכז תחבורה משולב למסוף אוטובוסים, תחנת רכבת וכ-60,000 מ”ר לחניונים ציבוריים. סך היקף זכויות הבנייה במתחם 1.5 מיליון מ”ר.² שימושי התעסוקה, המסחר והבילוי יחד עם הנגישות התחבורתית הטובה מיועדים לייצר סינרגיה ולהפוך את המתחם, המכונה גם ‘אנרג’י פארק’, לעוגן תעסוקתי ראשי הכולל אלפי מקומות עבודה, לייצר מקומות בילוי חדשים בעיר כמו גם למתגה ולמשוך אליה הון אנושי גבוה.

נכון לעכשיו, ניכר שתושבי העיר מברכים על המתחם המסחרי החדש כשהם מבקרים בו בהמוניהם וחלקם גם עובדים בו. מאידך, נשמעת ביקורת על הפרויקט בקרב קהילת המתכננים והאדריכלים, ואף מקרב חלק מהתושבים הקיימים, למשל בעלי העסקים במרכז העיר או תושבי שכונת אולגה הסמוכה. מדובר בפרויקט שמעורר שאלות רבות בנושאי ברות-קיימא כלכלית וסביבתית, תכנון עירוני, עיצוב אדריכלי, פרוגרמה וחברה:

• אדריכלות ועיצוב

צוות המשרד של אבנר שר אדריכלים ביקורים בחר במרכז ה”אאוטלט” המסחרי בעיר אינגולשטאדט, גרמניה, כמודל לחיקוי.³ בהתאמה, המתחם שהוא מתחם קניות פתוח (Open air), מתוכנן כחיקוי וכפרפרזה על כפר גרמני. הנפח הבנוי מעוצב בצורת האות ח’, סביבו שני חניונים גדולים. החזית המרכזית של המתחם מופנית מערבה, לכביש החוף. מתחמי ההסעדה והאטרקציות מרוכזים באזור זה, המעוצב בקנה מידה אנושי עם מרחבי הליכה, שהייה ופעילות. לעומת זאת, החזית המזרחית המופנית לעיר בנויה בפרופורציה גבוהה וכוללת מדרכה תפקודית הכרחית בלבד בצמוד לחזית המסחרית. את הנפח הבנוי חוצה לאורכו רחוב מרוצף פנימי, מיועד להולכי רגל, משני צידיו חזיתות מסחריות. אלו נמצאות גם בהיקף הפרויקט, בזיקה לחניונים. במרכז המתחם, מוקד ויזואלי בדמות “כיכר” עגולה שקועה ובה מזרקה רחבת ידיים.

ברמה העיצובית, חזיתות הפרויקט בולטות ו”מתחלפות”, כלומר פאה אחת של המבנה מעוטרת במספר סוגים של חזיתות קישוטיות בעלות מגוון צורות גיאומטריות וצבעים. על החזיתות מותקנים שפע שלטי פרסום, הנדלקים בלילה. ה”רחוב” הפנימי, ברוחב של כעשרה מטרים, מרוצף באבן משתלבת ומעודד הליכה ושהייה לצד החנויות באמצעות מצללות דקורטיביות, פינות ישיבה, עציצים וארטיפקטים.⁴ שלטי הפרסום נוכחים מכל עבר. העומס הוויזואלי רב. עיצוב הפרויקט מעלה שאלות ברמת האסתטיקה ה”קישוטית” שלו, מציף את נושא המקוריות ביצירה האדריכלית⁵ ואת ההשאלה התרבותית של אדריכלות אירופאית לישראל.

• המשתמשים

פתיחתו של המתחם התקבלה בהתרגשות רבה בקרב תושבי העיר, הצמאים למקומות בילוי ומפגש בעיר חדרה שמכונה “עיר שינה”. במרכז העיר, בעיקר מסעדות מזון מהיר ואוכל ביתי, בתי קפה קטנים שמיועדים בעיקר לטייק אווי והפאב היחיד שעבד, נשרף לאחרונה. בית קולנוע לא קיים בעיר מזה כ-15 שנים. כיום ממשיך המתחם להוות מוקד משיכה מרכזי, הגדוש בקהל. אף בתקופת מגבלות הקורונה, קשה למצוא חניה במתחם ושטחו מלא במבקרים. “אנחנו כל הזמן יודעים להלין ולבוא בתלונות לעירייה… אתמול ביליתי במתחם מול החוף והמקום המה אדם ופשוט הרגשתי גאווה כתושב לארח את אמא שלי שהגיעה מראשון לציון, עיר הקניונים. המסעדות הטובות, החנויות הגדולות וממיטב הרשתות המובילות. מתחם נקי, נגיש ופשוט תענוג גדול“, מספר תושב העיר.

• תכנון: דגש אזורי מול עירוני

← כביש החוף פרויקט ‘מול החוף’ תוכנן בדומה לעשרות מתחמי קניות בארץ הממוקמים על יציאות מכבישים ראשיים ובשולי ערים או אזורים מיושבים, במטרה לאפשר אליהם נצפות ונגישות מיטבית לא רק מהעיר אלא גם מהאזור, וכך להגדיל את קהל הקונים שלהם. למתחם מיקום אסטרטגי בין חיפה לתל אביב ונסללה עבורו יציאה חדשה וייעודית מכביש 2 שהפכה ליציאה החדשה של חדרה. בו בזמן, בוטל גשר הולכי הרגל מעל כביש החוף כך שתושבי שכונת אולגה הסמוכה נותקו מהמתחם ומתחנת הרכבת הסמוכה, מה שעורר את כעסם של התושבים. לא ברור מתי יחודש המעבר.⁶

← הקמת מרכז תחבורה ציבורית עירוני על אף שהמתחם שוכן ממערב לתחנת הרכבת, כיום לא מתאפשר מעבר ישיר מהתחנה אל מתחם הקניות. בעתיד, במסגרת תכנית מרכז תחבורה ציבורית משולב שמקדמת החברה הכלכלית חדרה ויכלול תחנת רכבת חדשה וטרמינל אוטובוסים ראשי,התחנה צפויה להתחבר בגשר ובמעבר רגלי לאזור העסקים ולמתחם הקניות. מרכז התחבורה החדש, מיועד לדרבן את הפעילות הכלכלית באזור ולאפשר שימוש אינטנסיבי בתחבורה הציבורית.⁷ מהלך זה, שכולל הוצאת התחנה המרכזית מלב העיר מעורר שאלות לגבי השפעות על מרכז העיר. המרחק היחסי של מתחם הקניות מהתחנה (כרבע שעה ברגל), מעורר שאלה לגבי זיקה משמעותית בין מתחם התחבורה הציבורית למתחם הקניות.

← מרכז העיר הוותיק של חדרה מתחמים מסחריים חדשים הממוקמים בשולי ערים קיימות ומסתמכים על אספקת חניה נוחה לרכב הפרטי, עשויים לייצר פגיעה במרכזי הערים הוותיקים, אשר עשויה להיות חמורה יותר כשמדובר בערים שאינן מרכזיות ונסמכות על קהל צרכנים מצומצם יחסית. מתחמים אלו מוציאים קונים מתוך העיר ומייתרים את הצורך בכניסה מבחוץ אל העיר למטרת קניות. ‘מול החוף’, בהיקפו הרחב, בנוחות שהוא מציע ובחנויות הנוצצות, הגדולות והחדשות מייתר חלק מהמסחר הוותיק במרכז העיר, שנמצא במגמת דעיכה ומחזק זאת ועשוי גם להפחית מההצדקה להתחדשות עירונית באזור. בשילוב יציאת התחנה המרכזית ועל רקע המגמות הנוכחיות של דעיכת המסחר, הפגיעה עשויה להחריף.

← נתק מהעיר ומהשכונות הסמוכות מתחם מול החוף וילג’ ממוקם במעין “אקס טריטוריה” של העיר חדרה, באזור המנותק מהמרקם העירוני הקיים וכלוא בין תשתיות כביש החוף ומסילת הרכבת. תושבת שראיינו מהדהדת את הסוגיה הזו: “אני אישית פחות אוהבת אותו, הוא רחוק לי מהבית. לחדרתיים אני לא חושבת שיש כוח לצאת ולקנות שם. אם זה היה ליד הבית אז כנראה שהייתי הולכת יותר”. הכבישים הראשיים החדשים שנסללו סביב המתחם, הגבירו את הנתק מהשכונות הסמוכות.

← היבטיים סביבתיים המתחם תוכנן בבנייה נמוכה, משתרעת ולא קומפקטית, ולצידה שטחי חניה עיליים רחבי היקף. לא רק שנצרכו עתודות קרקע מאסיביות של העיר שהיוו שטח פתוח, התכנון מעודד שימוש ברכב הפרטי. עולה השאלה האם באזור השרון המצטופף ובמחשבה על פיתוח בטווח הארוך מדובר במהלך נכון? מה לגבי העדפת השימוש בתחבורה ציבורית, שאפשרי בזכות התחנה הקרובה? המבנה קיבל תקן “בנייה ירוקה”, מהי באמת המשמעות שלו?

← הכנסה לעיר ולתושביה ‘מול החוף’ מייצר הכנסה לעיר מהארנונה של שטחי המסחר הנרחבים, בנוסף תחזוקת המתחם הפרטי נעשית על ידי היזם. בעתיד, עתידה להצטרף הכנסה לעיר משטחי התעסוקה במגדלים הסמוכים שייבנו. ברמה התעסוקתית, עולה השאלה באיזו מידה מאפשר המתחם תעסוקה של תושבי העיר הקיימים? המתחם המסחרי שמאוכלס בעיקר ברשתות גדולות, יצר בעיקר משרות זמניות בהכנסה נמוכה לצעירים. מתחם ההייטק העתידי הסמוך, מיועד ככל הנראה למשיכת הון אנושי מערים אחרות.

← מיתוג העיר הפרויקט מתוכנן כ”שער לעיר”, מוקד ויזואלי של בנייה חדשה, רחבת היקף ומושכת, שמייצר מיתוג גם ברמה הארצית כשהוא מיועד למצב את מעמדה של חדרה בתחרות מול ערים אחרות על הון אנושי והכנסות.

• פרוגרמה תרבותית

מתחם הוילג’ מיועד למשוך קונים באמצעות אספקת חוויית בילוי לכל המשפחה. לצד חנויות הפונות לצרכנים מבוגרים, נבנו אטרקציות מיועדות לילדים ונוער כמו בריכת גלישת גלים, מגרש החלקה על הקרח, מתקני משחקים, דוכנים וימי הפעלה ומופעים. על רקע המחסור היחסי בתרבות פנאי בעיר חדרה, משמש המתחם מפלט מרכזי להורים המחפשים תעסוקה לילדיהם וממצב את העיר כלפי חוץ כעיר שיש בה תרבות למשפחות. בשעות הלילה, נשארים פתוחים הפאבים והמסעדות. ניתן להניח כי הניתוק מהעיר, מקשה על הגעתם של בני נוער למתחם, מה גם שאינו מכיל כמעט פעילויות פנאי עבורם. כיום לא קיימות פונקציות של בילוי תרבותי מסוג אחר, בעתיד ייתכן שייפתח קולנוע.

• מגמות כלכליות: דעיכת המסחר הקמעונאי

עלייה חדה בשיעור הקניות המבוצעות ברשת האינטרנט הביאה בשנים האחרונות לדעיכה של מרכזי הקניות וקניונים, בעולם ובארץ. רבים ממרכזי הקניות מוצאים עצמם כיום במצוקה קשה עקב מיעוט מבקרים וצניחה בשיעור הפדיון היומי. חלק מהם סגרו את שעריהם, בעוד רבים נוספים עומדים על סף סגירה. מבנים וחנויות אלה נהפכים ל’פילים לבנים’ במרחב העירוני והבין עירוני, ונעשים מאמצים להסבתם לשימושים אחרים.⁸ בעקבות מגפת הקורונה, הוחרפו מגמות אלו. על רקע זה, פתיחתו של מגה-קניון חדש, שאינו מערב שימושים נוספים פרט למסחר, מעלה שאלה לגבי יכולת הישרדותו הכלכלית לאורך זמן, ובמידה וייסגר בעתיד, לאילו שימושים ניתן יהיה להסבו? האם אספקת מקומות העבודה בחנויות היא זמנית בלבד, על רקע החלפת מוכרים במכונות?

–

לסיכום, הפרויקט מעלה שאלות רבות. מחד, אין ספק כי מדובר במנוף משמעותי של פיתוח כלכלי וחברתי לעיר חדרה שעושה שימוש במיקומו האסטרטגי והנגיש. מאידך עולות שאלות – עבור מי הוא מתוכנן? מה הרוויחו תושבי העיר ומה הפסידו? איזו סוג של תרבות וערכים הוא מקדם בעיר? איזו חשיבה ארוכת טווח נעשתה – האם היה מקום לתכנון יותר קומפקטי? האם הוא יעמוד במבחן הזמן על רקע המשבר בענף הקמעונאות? האם יתכן והיה שווה לשים את הדגש בפיתוח העירוני, קודם כל בהתחדשות המרקמים הקיימים של מרכז העיר ואזור התעשייה הקיים במקום להעדיף את החדש? כיצד משפיע על המשתמשים עיצוב מושאל ממדינה אחרת, האם היה ערך לתכנון בעל זיקה מקומית?