מה הופך פרויקט התחדשות עירונית להצלחה מסחררת? ראיון עם אדריכל ניקי דוידוב שריכז את צוות תכנון התחדשות לב העיר תל אביב, על הכלים להתחדשות עירונית  אז והיום

מי לא היה שמח לדירה עם מרפסת בשדרות רוטשילד בתל אביב? היום, סביר שרבים יענו לכך בחיוב. אולם בשנות השבעים, התשובה לכך היתה שונה. פרויקט חידוש רובע לב העיר שהתרחש בשנות השמונים, היה הגל הראשון של התחדשות עירוניות בעיר תל אביב. ממש כמו היום, תכנית ההתחדשות העירונית נועדה לחדש מרקם עירוני שהתיישן, הוזנח ואיבד את ייעודו כסביבת מגורים חיה. עד היום תכנית זו נחשבת לאחת התכניות החשובות ששינו את מרכז העיר מהיותו מוזנח עם אוכלוסייה מזדקנת ודפוסי הגירה שלילית, להפיכתו לאזור מבוקש, צעיר ותוסס. באותה עת דירות המגורים בשדרה היו מאוכלסות על ידי משרדים ובאמצעות כלים משפטיים הצליחה העירייה לפנותם. דירות רבות עמדו ריקות ומענקים עירוניים וממשלתיים ניתנו כסיוע ועידוד לרכישת דירה במקום. המדיניות והתכנון העירוני של המקום, הצליחו מעל למשוער כפי שניתן לראות בשדרות רוטשילד שאנו מכירים כיום.

מה היו עקרונות התכנית לחידוש רובע לב העיר, מדוע כל כך הצליחה ואולי אף הצליחה יתר על המידה? על השאלות הללו ינסה לענות האדריכל והמתכנן ניקי דוידוב שריכז את צוות התכנון בתכניות אדם מזור להתחדשות לב העיר תל אביב, בנוסף לתכניות משפיעות נוספות במסגרת עבודתו במשרד מזור- פירשט: תכנית למוזיאון פתוח לאדריכלות במתחם ביאליק, תכנית שימור נווה צדק שבזי וכן בצוות תכנית השימור לתל אביב. בשיחה עמו הוא מסביר על תכנית התחדשות לב העיר ועל ההבדלים בין ההתחדשות העירונית של שנות השמונים לשיח והתפיסות העכשוויות באשר לחידוש מרקמים קיימים.

מה היו המטרות של תכנית לב העיר? ועל אילו בעיות היא נועדה לענות?

דוידוב: "המטרות המרכזיות היו החייאת לב העיר, יצירת מירקם חי של חיים מרכז עירוניים (בניגוד לפרברי השינה), זאת ע"י משיכת אוכלוסייה מגוונת וחידוש המירקם הבינוי תוך דגש על שימור איכויותיו המקוריות. לצורך המימוש נדרשו אמצעים לתמרוץ, האדריכל אדם מזור שכנע את משרד השיכון, שעד אז העניק הטבות רק לשכונות ויישובים חדשים, שכדאי לו להשקיע גם במירקמים קיימים. כך נחסכת ההשקעה הציבורית בהקמת מוסדות חינוך וציבור, כבישים ותשתיות חדשים. והם אכן קיבלו את זה."

מצב הבניינים בשנות השבעים מול שנות השלושים חייב תכנית לחידוש מרכז העיר (צילום באדיבות מזור-פירשט)

דוידוב מציג את הבעיות המרכזיות איתן ביקשה התכנית להתמודד ואת הכלים שגיבשו לשם כך:

  • הגדלת  מלאי בנייני המגורים– באותה תקופה מרבית בנייני המגורים איכלסו משרדים ואוכלוסייה קשישה. אחת מההשלכות הייתה הזנחה ודימוי ירוד של האזור. עוד בטרם אישור התכנית  מאחר והמשרדים היו בשימוש חורג, כבר בשלבים הראשונים העירייה נקטה מהלכים לפינוי המשרדים  ובכך פינתה מצאי של כ-1,000 יח"ד קטנות שהתאימו בעיקר לאוכלוסייה צעירה.
  • משיכת אוכלוסייה צעירה ומגוונת– מעבר לפינוי יח"ד קטנות, העירייה ומשרד השיכון סייעו במענקים והלוואות לשיפוץ הדירה, שכ"ד, קניה וכו', שהתאימו למגזרי אוכלוסייה מגוונים.
  • שימור המבנים ההיסטוריים בעלי ערכים ארכיטקטוניים- התכניות התקפות עודדו קומת עמודים מפולשת כפתרון אנכרוניסטי לבעיות החניה, ובכך  להריסת המסדר הבנוי ההיסטורי. במסגרת סעיף 77,78 אותרו כ-250 בנינים שנאסרה הריסתם. העירייה סייעה במענקים והלוואות לשיפוץ המבנים. כדי לתמרץ את שיפוצם של המבנים הייחודיים (לשימור א'), הותר שימוש למשרדים גם באזורי המגורים, זאת בהתאם לערכי הביקוש באותה עת.
  • העדר שטחים פתוחים- בהתאם לסטנדרטים המקובלים. המירקם נבנה בצפיפות לכן במטרה לפצות על המחסור בשטחים פתוחים, התכנית הציעה להפוך את הרחובות הפנימיים לרחובות משולבים. בפועל בוצעו שני רחובות בלבד- רח' אנגל ורח' הגילבוע. כמו-כן התכנית הציעה ליצור גינות עם זיקת הנאה לציבור בשטחים הפרטיים בחזיתות האחוריות ולהפכן לרצף משמעותי. אך הצעה זו נפסלה ע"י המוסדות מחשש לתביעות פיצויים.
  • הרחבת זכויות מתוכניות נושאיות– עיריית תל אביב הוסיפה במשך השנים זכויות בניה בתכניות נושאיות כוללניות. כתוצאה מכך הצטברו בלב העיר זכויות מעבר לקיבולת הנפחית, וכתוצאה מכך אושרו באופן פרטני אקראי תוספות של קומה חמישית. מאחר ושלמות המרקם הייתה חשובה, התכנית הגדילה את נפח הבניה בכלל המבנים ל-5 קומות.  כלומר התכנית פתרה את סוגית הזכויות ותרמה לאחידות המרקם שהיא חלק ממאפייניו ההיסטוריים.
      הוספת קומה חמישית (צילום משרד מזור-פרישט)
  • חידוש מוסדות ציבור- האזור היה משופע במוסדות חינוך שהתרוקנו עקב התבגרות האוכלוסייה ויציאת משפחות מהעיר. עיריית ת"א השמישה מחדש את מוסדות החינוך לקליטת הילדים של האוכלוסייה החדשה.

מה ההבדל בין השיח התכנוני של שנות השמונים לשיח הנוכחי על התחדשות עירונית?

דוידוב: "מאז שנות ה-80 השתנתה התפיסה הכלכלית של המדינה, ופחתה המעורבות הממשלתית בהשקעות במגורים. כתוצאה מכך פרויקטים של התחדשות עירונית מבוססים על מעורבות יזמית פרטית (במיוחד באזור המרכז) שמסתכמת בתוספת זכויות חריגה. תכנית לב העיר הייתה תכנית כוללנית שטיפלה בכל הנושאים כולל אמצעי יישום הודות למעורבות של כל משרדי הממשלה וגורמי העירייה הנוגעים בדבר. שיתוף פעולה זה איפשר תיזמון מתואם של שלביות הפיתוח והמימוש, זאת בניגוד מוחלט לתמ"א 38 (ראה תכניות נושאיות לעיל) שהיא הכלי המרכזי להתחדשות מירקמים קיימים כיום. השיח התכנוני כיום מתמקד בעיקר בקיימות על בסיס של עירוב אוכלוסייה ושימושים מעורבים. תכנית לב העיר הציעה מערכות סיוע נפרדות למגזרי אוכלוסייה שונים ובכך הושג תמהיל האוכלוסייה, כלי שלא בהכרח נעשה בו שימוש בעידן הנוכחי. באזור של לב העיר כבר היו קיימים שימושים מעורבים אך התיפקוד שלהם השתנה לאורך השנים בעקבות השתנות האוכלוסייה. לכן היה צריך לחשוב ולשנות אותם בהתאם לצרכים של האוכלוסייה החדשה".

האם אתה זוקף את ההצלחה של האזור היום לתכנית שלכם או לכוחות שאינם קשורים בתכנון?

דוידוב: "התכנית היא פרי חזונו של אדם מזור ותמיכתו הנלהבת של ראש העיר צ'יץ'. מהותה של תכנית היה לזהות את הצרכים הכוללנים ובהתאם לכך להציע את הפתרונות. הצלחתה של תכנית לב העיר נובעת מכך שהיא נוצרה בזמן המתאים כדי לענות על השינויים באורחות החיים באותה עת ומעגל החיים העירוני."

האם אתה מזהה תוצאות בלתי צפויות או שליליות שהיו לתכנית?  

דוידוב: "תכנית לב העיר נועדה להיות הדגמה לתפיסת תכנון חדשנית לאותה עת ולהימשך בכל האזורים של העיר המרכזית. אולם, תהליך זה לא נמשך. מלבד עיכוב בהתחדשות של האזורים הסמוכים, הדבר הביא לעליית המחירים באזור המוגדר של לב העיר, שיכול היה להתמתן באם היצע המגורים  היה גדל משמעותית בכל אזורי העיר המרכזית. בעיקבות ההצלחה בשטח של התכנית הופסקו מענקי הסיוע והייתה לכך השפעה על תמהיל האוכלוסייה. המשך המענקים למגזרים מוחלשים היה תורם למיצוב אוכלוסייה מגוונת באזור. כמו כן בהיבט של תחבורה, הקמת הסעת המונים הייתה חלק מתפיסת התכנית הבסיסית. העדר פתרון כזה פגע באיכויות הסביבתיות, הנגישות והחנייה. אולם חוסר ההתאמה בין מימוש פתרונות תשתיתיים ליזמיים הוא אופייני למהלכי הפיתוח של מרבית התכניות המאושרות בכלל. מבחינת רווחה סביבתית ושטחים פתוחים, פסילת ההצעה לחיבור החצרות האחוריות לרצעות ירוקות שמישות פגעה בפוטנציאל האיכויות הסביבתיות באזור. ובהיבט של שטחי ציבור תכנית לב העיר ראתה במגרשים הגדולים של בי"ח בלפור, ומתחם מכבי-שוק בצלאל פוטנציאל לתוספת שטחי ציבור, אולם מתחמים אלה יצאו לפיתוח יזמי. באופן ציני מגדל המגורים בשטח ביה"ח נקרא  "פרוייקט לב העיר " בעוד הוא נוגד את כל עקרונות התיכנון של התכנית."

במבט רטרוספקטיבי, איך בעינייך נכון לחדש מרקמים עירוניים?

דוידוב: "כל תכנית התחדשות צריכה להתבסס על נתוני השטח הפיזיים, הסוציואקונומיים, הסטטוטוריים והתפתחות המערך העירוני בסביבה. תכנית לב העיר ותכנית נווה צדק שבזי קודמו באותו זמן וע"י אותו צוות תכנון. התכנון השתמש באותה המתודולוגיה, אבל כל תכנית הציעה פתרונות שונים מהותית בהתאם לתנאים הספציפיים של כל אזור. בעקבות הצלחת לב העיר היו ניסיונות ליישם את אותם הכלים באזורים נוספים בת"א ובערים אחרות, אולם תכניות אלה לא הצליחו להתרומם מאחר והן לא נגזרו מהתנאים הספציפיים."

"חשוב לתת את הדעת ש"תכנית" היא הצעה וירטואלית בלבד, וחשוב ללוות אותה במערכת כלים ליישומה ומימושה. כדי לאפשר את מימושה הכלים הם תוצאה של התפיסה המערכתית הכלכלית בכל עת. הצלחת תכנית התחדשות מותנית במתאם מימוש של כל מרכיבי התכנית, ולכן מחייבת מעורבות אקטיבית של משרדי הממשלה וכל גורמי העירייה. הצורך בתכניות התחדשות נגזרות ממעגל החיים העירוני ומחייבות בחינה מחודשת מעקב ורביזייה. כל 20-30 שנה כדאי לבחון את התאמתה לשינויים באוכלוסייה, אורחות החיים, הסטטוטוריקה והטכנולוגיות. בעניין זה חשוב לציין שהצלחת תכנית לב העיר התבססה על כך שהיא תכנית אופרטיבית שסיימה רצף המשכי מהתכנית לרביזיה מטרופולינית לגוש דן, עדכון תכנית המתאר של תל אביב, ובחינת כל אזורי המגורים בת"א, ואפשרה לממש את הצרכים  שזוהו ועקרונות התכנון בזמן אמת של פחות מ-10 שנים."

בקרוב תעלה באורבנולוגיה סדרת פודקסט: 'קצרצרים על תל אביב', שבה נשוחח עם ניקי דוידוב על תהליכי התחדשות מתוכננת לעומת התפתחות אורגנית בטבעת השדרות בת"א. הסדרה תתמקד בסיפור התפתחותם של שלושה אתרים בעיר: רובע מנשייה, שדרות רוטשילד וכיכר אתרים.

*כל התמונות באדיבות ניקי דוידוב מתוך המצגת של משרד מזור-פירשט The Revitalization of the “Heart of Tel-Aviv”: The Origin of the “White City” 25-Year Perspective