רמת גן עד לא מזמן הייתה העיר המובילה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מה ההשפעה על פרויקטים אלו על התמהיל המעמדי בשכונות ותיקות שעברו חידושים רבים? מיפוי הפרויקטים לצד הדירוג הסוציו-אקונומי של השכונות מעלה מגמות של משיכת אוכלוסיות חזקות ועליה ברמה החברתית-כלכלית הכוללת.

תהליכי התחדשות עירונית מובילים לכניסתן של אוכלוסיות ממעמד גבוה יותר, ולכן קיים החשש מג'נטריפיקציה. תחילה תיאר המושג בעיקר תהליכים אורגניים הצומחים מלמטה על ידי תושבים חדשים שזיהו הזדמנות והתחילו את תהליך ההתחדשות ואילו הרשות המקומית ויזמים הצטרפו למגמה  אחרי שכבר נוצרו ביקושים למגורים. לעומת זאת כיום, רשויות מקומיות רבות מובילות  ג'נטריפיקציה מלמעלה על ידי עידוד מדיניות של התחדשות עירונית. אחת הביקורות המרכזיות היא שתופעה זו מגדילה את אי השוויון ומרחיבה את הפערים בין אוכלוסיות שונות תוך עקירה סמויה של התושבים המקורים (שוכרים ו/או בעלים) ודחיקתם למקומות אחרים. אל מול גישה זו, קיימות עמדות אחרות הטוענות כי זו הדרך לחדש ולשפר את רמת החיים של התושבים ולהגדיל את הכנסות העירייה. מעט מחקרים בחנו אמפירית את השינויים בהרכב הסוציו-אקונומי בעיר בעקבות תהליכי התחדשות עירונית ובעיקר את תהלכי הדחיקה הנגרמים כתוצאה מכך. האם אכן יש כניסה של מעמד גבוה יותר ודחיקה של אנשים ממעמד נמוך יותר?

ברשימה זו אתמקד במקרה המבחן של העיר רמת גן ואנסה לבחון האם ניתן באמצעות נתונים סטטיסטים ואישורי תמ"א 38 להצביע על קשר בין הדברים. הניתוח נעשה בעזרת מערכת GIS  ונתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יחד עם ניתוח האשכול החברתי-כלכלי של שכונות ואזורים סטטיסטים ברמת גן והשוואה של הממצאים עם שכבת היתרי בניה מאושרים בעקבות תמ"א 38 של עיריית רמת גן.

עוד בניין שהורד לצורך בנייה מחדש, כיצד זה משפיע על השכונות? (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)

רמת גן ומהפכת התמ"א 38

העיר רמת גן נחשבת לאחת הערים המובילות בתחום הקידום והביצוע של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ואחד מן הכלים בהם היא משתמשת לחיזוק בניינים ישנים ברחבי העיר הוא הכלי של תמ”א 38. על פי אתר מדל"ן כ-75% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בעיר רמת גן בשנת 2016 היו במסגרת תמ"א 38. המנהלת להתחדשות עירונית הוקמה בשנת 2018 ע״י ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן לשעבר, בשיתוף משרד הבינוי והשיכון. מאז התחלף ראש העיר והמדיניות כלפי תמ"א 38 השתנתה ונבלמה. אך במשך השנים שבהן היא קודמה ניתן לראות כי עיריית רמת גן חידשה לא מעט שכונות ושינתה את התמהיל החברתי והפיזי שלהן באמצעות תמ"א 38, כפי שיוצג במפות הבאות.

מפה המדרגת את השכונות לפי דרוג חברתי כלכלי, כאשר אדום הן השכונות החזקות ביותר וירוק כהה לשכונות החלשות ביותר.

מפת  אשכול חברתי-כלכלי לפי אזורים סטטיסטים של העיר רמת גן מראה כיצד השתנתה רמת גן בין השנים 2008 ל-2015  מבחינה סוציו אקונומית בחלוקה לפי שכונות. המפה מציגה את העיר רמת גן לפי אזורים סטטיסטים שנבחנו במדגם בשנת 2008 וסקר חברתי כלכלי בשנת 2015, שבוצע ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מראה את החלוקה של העיר לפי האשכול החברתי הכלכלי. המפה חולקה לפי צבעים, ממוספרת בין 0-10 כאשר 1 נחשב כאזור עני ביותר, 10 כאזור העשיר ביותר ו-0 נחשב לאזור ניטרלי. מהסתכלות במפה ניתן לראות שבין השנים 2008 ל-2015 התרחשה עליה של מספר שכונות בדירוג הכלכלי חברתי. לדוגמה, שכונת מערב יד לבנים עלתה מ-7 ל-9. מתחם נגבה, תל גנים וקרית בורכוב עלו מ-7 ל -9 כך גם שכונת חרוזים וחשמונאים הקרובות לאזור הבורסה עלו מדרוג 8 ל-9.

במפה השנייה, מפת אישורי היתרי בניה של תמ"א 38, מוצגים היתרי הבנייה שאושרו במסגרת תמ"א 38 ברמת גן, כאשר כל היתר מאושר מוצג בנקודה על המפה. כאן, ניקח שוב את הדוגמה של שכונת מערב יד לבנים ושכונת חרוזים וחשמונאים ונראה כי קיים ריכוז גדול יחסית של היתרי בנייה שאושרו במסגרת התכנית תמ"א 38. אמנם אין לדעת מתי אוכלסו המבנים האם טרם 2015 או אחריה אך מרגע שבניין נכנס לתהליך לקראת תמ"א 38 הדבר כבר מאיץ את הפעילות הכלכלית ומעלה את מחיר הדירות. דבר זה יכול אולי להסביר את העלייה בדירוג באשכול החברתי הכלכלי. מבנים ששופצו או נבנו מחדש במסגרת תמ"א 38, מובילים לכניסת דיירים חדשים לשכונה אשר רמתם הכלכלית גבוה יותר מאשר של האנשים שחייו בשכונה לפני כן.

מהמיפוי עולה כי תמ"א 38 אשר אושרה וקודמה על ידי עיריית רמת גן הובילה לעלייה ברמה החברתית כלכלית של התושבים בעיר. על פי המיפויים ניתן לראות שהתמ"א מתרכזת באזורים מסויימים בעיר שבהם העירייה הייתה מעוניית לקדם יותר פרויקטים. באזורים החזקים כלכלית יש פחות תמ"א מה שקשור גם בצורת הבינוי באזורים השונים. באזורים החזקים יש יותר בנייה צמודת קרקע ובאזורים שבהם קודמה התמ"א 38 יש יותר בנייה רוויה. ניתן לראות כי יש כמות גדולה יותר של תמ"א 38 באזורים הנמצאים באשכולות חברתיים-כלכליים נמוכים יותר, כגון אזור יד לבנים, שכונת בן גוריון ושכונת נחלת גנים.

ניכרת התאמה בין אזורים שעלו בדירוג הכלכלי חברתי לבין שכונות שבהן פרויקטי תמ"א רבים כגון בשכונות: חרוזים, גפן, ראשונים, יד לבנים בחלק המערבי של העיר, והשכונות: מתחם נגבה, שיכון המזרחי, נווה יהושוע בחלקה המזרחי.

אין נתונים שעל פיהם  ניתן לאמוד את אחוז התושבים הוותיקים אשר עזבו את השכונות בעקבות ההתחדשות ו יתכן שכלל לא הייתה עזיבה, אך ניתן להסיק שערך המבנים המשופצים עלה, וגם שערך מחירי הדירות בסביבה הקרובה לפרויקטים עלה (מדלן, 2020). יתרה מכך, למרבית המבנים שעברו תמ"א 38 בעיר נוסף חדר/ממ"ד אחד נוסף לפחות מה שהעלה עוד יותר את המחירים מבחינת מיסוי וארנונה.

עם זאת ניתן לראות שישנה מגמה מסוימת של תנועה של אוכלוסייה בחלק מהאזורים שעברו תמ"א 38 בצורה אינטנסיבית, שכן ניתן לראות לפי המפה כי בחלק מהשכונות האשכול החברתי כלכלי עלה בשתי רמות. ויתכן שזה יכול להעיד על מכירה של נכסים בשכונה לאנשים אמידים הנמצאים באשכול גבוה יותר וזאת בנוסף להיווצרות יחידות דיור חדשות ועזיבתם של התושבים הוותיקים בעלי ההכנסה הנמוכה, או כניסה של שוכרים ממעמד גבוה יותר שכן בדירות חדשות השכירות עולה.

ממקרה המבחן עצמו עולה כי יש יד מכוונת בדבר, שכן יש כמות גדולה יותר של אישורי היתרי בניה  באזורים חלשים יותר מבחינה סוציו-אקונומית ופחות באזורים החזקים, דבר המעיד על היתכנות של מדיניות מתוכננת. ניתן להסיק שקיים תהליך של ג'נטריפיקציה, אך כפי שנטען בספרות בתחום, אי אפשר לשים את האצבע במדויק על האופן שבו הפרויקט השפיע על חייהם והחלטותיהם של התושבים הוותיקים של אותן שכונות. יש לציין שמאז שנת 2015 לא נעשה מדגם סוציו-אקונומי שמאפשר ניתוח גאוגרפי.

האם המגמות המסתמנות ברמת גן רעות? ואם כן למי?

התשובה לכך מורכבת. רשויות ניצבות בפני דילמה קבועה. מצד אחד אכן תהליכי ההתחדשות העירונית מגדילים את האי שוויון  ומובילים לכניסה של אוכלוסיות חזקות יותר. מצד שני תפקידה של העיריה לספק תשתיות ושירותים טובים יותר לתושבים ויש צורך בחידוש מרכזי הערים בישראל שבחלק גדול מהם נבנו בשנות החמישים. דילמה זו מחזקת את המגמה שקובעת שלא ניתן לשמור את השכונות הישנות במצבם הנוכחי והתחדשות עירונית היא מחויבת המציאות. לסיכום ניתן לראות במפות שהעיר עוברת תהליכים של התחדשות, שהבנייה והתמ"א 38 אכן מצליחות ליצור תנועה של אוכלוסייה ולמשוך אוכלוסייה חזקה יותר לעיר. מאחר ואין נתונים על דחיקת אוכלוסייה, אפשר לטעון שהעיר מצליחה לחדש את המרקם הבנוי, לגוון את האוכלוסייה ולמתג מחדש אזורים שונים בעיר שנהפכו לאטרקטיביים יותר. בנוסף רמת גן מצטיירת כזירה מעניינת למחקרי המשך בשל המנעד של השכונות, כמות הפרויקטים והשינוי של המרחב הפיזי והחברתי שלה.