עיריית תל אביב מתפכחת מהתפיסה של מתחמי פנאי ובילוי, בין היתר בשל הכישלון של חידוש 'מתחם התחנה' שקם על שרידי הרכבת במנשייה. מהן הטעויות התכנוניות שהובילו לכישלון וההתפכחות?

"מתחם התחנה" מדגים את שלל הכשלים המגולמים במדיניות הפיתוח של מתחמי תיירות בילוי ופנאי, ככלי להתחדשות עירונית. "מתחם התחנה", הינו מתחם בילוי ופנאי תל אביבי שנפתח לציבור בשנת 2010. המתחם ממוקם בין שכונת נווה צדק לשכונת נגה, בגבול בין יפו לתל אביב. המתחם משתרע על פני שטח של כ-20 דונם וכולל מערך של 22 מבנים מתקופות היסטוריות שונות. בין המבנים, תחנת הרכבת העות'מאנית וטרמינל הסחורות, הבית האדום- בית מגורים ערבי טיפוסי, שהיה לחלק משכונת מנשייה וקומפלקס המגורים של משפחת וילנד הטמפלרית שהוקם בעשור הראשון של המאה ה-20, הכולל את בתי מגורי המשפחה ומבני בתי החרושת שהיו בבעלותה, בהם ייצרו מרצפות בטון מצוירות ומוצרי בנייה נוספים ממלט.1

אחד ממבני בית החורשת של משפחת וילנד (צילום: יעל סגאה)

כלל המבנים ההיסטוריים שוחזרו שומרו ושופצו ומאכלסים כיום מגוון פעילויות מסחריות. בתי העסק הפועלים המקום נחלקים לשלוש קבוצות עיקריות, מסעדות בתי קפה וברים, חנויות עיצוב אופנה וגלריות וסדנאות מסחריות. במרחב הציבורי שזורים המסילה ההיסטורית, קרונות היסטורים משוחזרים ומערך כיכרות ציבוריות בהן מתקיימים ירידים ואירועים ציבוריים משתנים לאורך השנה.

כיום, כעשור לאחר פתיחת המתחם לציבור ניתן להביט בו וללמוד מהטעויות והבעיות של הפרויקט. הכרה בטעות ניכרת גם במסמכים של עיריית תל אביב. בתכנית  האסטרטגית החדשה של תל אביב-יפו,2 מתחמי הפנאי וצריכה, שהיו לאופנה רווחת, בשני העשורים האחרונים, מסומנים כמקור לחולשה מבחינת עידוד "צמיחה ושגשוג". יותר מכך תחת הסעיף של "התחדשות משמרת" נכתב כי יש "ליקוי פרוגרמטי" בתפקודם. כלומר, ניתן לומר לזכותה של עיריית תל אביב-יפו שהיא עוברת תהליך של לימוד ומתנערת ומתפכחת ממדיניות הפיתוח המתחמי, שרווחה בעיר והפכה למוצר שכל רשות מקומית מבקשת להתהדר בו, מירושלים ועד עפולה.

ברשימה זו אבחן את מדיניות הפיתוח המתחמי של "מתחם התחנה" בתחנת הרכבת מנשייה.  מתחם זה, שהיה לאחד ממתחמי הפיתוח התיירותיים- מסחריים הראשונים שקידמה העירייה מדגים היטב את הכשלים הגלומים במודל זה.

מתחם התחנה היה מהראשונים שפותחו בתל אביב כ'מתחם פנאי ובילוי' היום עיריית תל אביב מבינה כי יש בהם ליקוי פרוגרמתי (צילום: יעל סגאה)

מתחם התחנה היה מהראשונים שפותחו בתל אביב כ'מתחם פנאי ובילוי' היום עיריית תל אביב מבינה כי יש בהם ליקוי פרוגרמתי (צילום: יעל סגאה)

שותפות ציבורית פרטית ב"מתחם התחנה"

פיתוח "מתחם התחנה", נעשה ביוזמת עיריית תל אביב-יפו, בהובלת "רן וולף- תכנון עירוני וניהול פרוייקטים בע"מ". המודל הכלכלי הנבחר לפיתוח המתחם היה Built Operate Transfer, שיטת שותפות ציבורית- פרטית מקובלת, במסגרתה גוף פרטי מקבל זיכיון להפעלה וחכירה של מתקן ציבורי לתקופה קצובה, בתנאי לבנייתו של המתקן האמור, על כלל ההוצאות המגולמות בתהליך. כפי שעולה בראיון שהתקיים עם רן וולף, בנושא תכנון מתחמי, 3, הבחירה במודל זה נבעה בעיקר מכך שהקרקע נותרה בבעלות רמ"י. במצב בעלויות זה לא יכלה העירייה להסתכן בעלויות הבנייה הגבוהות במתחם, מבלי שיש לה ערובה להמשך הפעלתו וחכירתו 4.

איזה מין מרחב ציבורי מספק המתחם? במסגרת המכרז שניסחה העירייה לא נעשתה מחשבה מספקת על המרכיב הציבורי ואופויו של המרחב (צילום: יעל סגאה)

איזה מין מרחב ציבורי מספק המתחם? במסגרת המכרז שניסחה העירייה לא נעשתה מחשבה מספקת על המרכיב הציבורי ואופויו של המרחב (צילום: יעל סגאה)

מודל B.O.T  הינו, מודל פיתוח מקובל, אולם ככזה הוא מכפיף את הפרויקט להיגיון כלכלי מובהק. כפי שעולה בראיון עם רן וולף, מרגע החבירה ליזם פרטי, שנדרש להשקעה של מיליוני שקלים, בשל עלויות השימור הגבוהות,  ההיגיון המנחה לפיתוח, הינו התכנית העסקית של היזם, ובחינתו נעשית לאור העלויות הנדרשות לשוב לכיסו של היזם (ראיון, 2014). רציונל פיתוח זה מעלה את השאלה לגבי אופיה הציבורי של פעילות התיירות- והפנאי, שנקבעה למתחם במסגרת מסמך המדיניות לפיתוח. שכן, מרגע שהפיתוח מושטת על היגיון השאת רווחים האפשרות ליצירת תמהיל פרוגרמטי, המתאפיין במרכיבים ציבוריים יורד מהפרק וזו מוחלפת בפרוגרמה מסחרית, אשר נתונה לגיוון מצומצם מאוד. כפי שעולה מדברי ושל  וולף בראיון עיתונאי נוסף "מדובר במתחם המנוהל על ידי חברה פרטית ויש מי שטוענים שעשו אותו מסחרי מדי, ואין בו מספיק דוכנים שמספרים את ההיסטוריה של המקום"  5. ניכר במסגרת המכרז שניסחה העירייה לא נעשתה מחשבה מספקת על המרכיב הציבורי ואופויו של המרחב, ואף יתכן כי מסגרת השותפות והעלויות הכרוכות לא איפשרו את הגמישות הנדרשת לכינון מרחב בעל מימדים ציבוריים.

מתחמי פנאי ובילוי ייעודיים

בניגוד למסחר עירוני מסורתי שמתפתח לאורך צירים ורחובות עירוניים ותהליכי אגלומריצה המתרחשים לאורך שנים, מתחם התחנה  ומוקדי מסחר כדוגמתו מציגים אופי מסחרי שונה במהות. כזה שאינו מיועד לצרכי היומיום אלא לפעילות פנאי  ותרבות יזומה המאפיינת את העיר הפוסט-תעשייתית. מרחבים אלה מציעים חווית צריכה ובילוי תיירותי ולכן הם אקסקלוסיבים במהותם. הם אלא מיועדים לאוכלוסייה ספציפית, שיכולה להשתתף בפעילות צרכנית זו. כדברי דיוויד הארווי מסחר שכזה מבוסס "לייף סטייל", מייצר מרחבים מדירים לאוכלוסיות מצומצמות, כחלק מתהליכי ג'נטרפיקציה רחבים 6.

מלבד המימד הכלכלי, מתחם התחנה מתאפיין בנגישות מרחבית מצומצמת. מרחב זה  אינו חלק מהרקמה הבנוייה העירונית והשכונתית הנגישות אליו נמוכה ודורשת לרוב רכב. המתחם מוקף חומה המאפשרת את הגישה אליו מנקודה אחת בלבד. נגישות מצומצמת מונעת את האפשרות למעבר מזדמן במקום, או לשוטטות עירונית ספונטנית. כך, במקום לתפקד במרחב מקשר בין חלקי העיר הופך מתחם התחנה למרחב אינטרוברטי חד מימדי המנוכר לסביבה העירונית הגובלת.

שימור מוגזם כמקור לכישלון

השימוש באתרי מורשת היסטוריים כמנוע להתחדשות עירונית הינה פרקטיקה נפוצה בתהליכי התחדשות עירונית, ונפוצה בשימוש ליצירת מוקדי תיירות ופנאי בעיר. גישה זו אף  עולה במסמכי התכנית האסטרטגית:  "פיתוח מתחמים חדשים באתרים היסטוריים ובאתרי שימור יצר מוקדי ביקור ועוגנים מסחריים חדשים לעיר". אולם בפסקה העוקבת מציינים הכותבים כי : "מתחמים היסטוריים (מתחם תחנת הרכבת התורכית) מנוהלים כמעין קניון פתוח המנותק מסביבתו, שאינו מהווה חלק מחוויה עירונית רחבה, ושאינו מציע תכנית תרבותיים שבכוחם להעשיר את חווית הביקור והשהייה או תכנים קהילתיים המחברים את המתחם לקהילות הסמוכות אליו".7  התייחסות זאת מעלה שאלה חשובה לגבי תפקידה של שימור המסורת ההיסטורית והאדריכלית בתהליכי התחדשות עירוניים, ומדגימה כיצד הפך השימוש במסורת ההיסטורית  במקרה האמור לשימוש אינסטרומנטלי.

אתרי מורשת נהפכו אטרקטיבים להתחדשות עירונית, אך האם השימור המוגזם לא מרוקן את התוכן ההיסטורי והופך את המתחם לפלקטי ומלאכותי מידי? הבית האדום במתחם התחנה (צילום: יעל סגאה)

במסגרת תהליך התכנון של מתחם התחנה הוחלט, כי הפרספקטיבה השימורית לפיתוח המקום תורחב מפרספקטיבה ביניינית, כפי שקבעה תכנית השימור 2650ב', לפרספקטיבה מתחמית כוללת (מבקר המדינה, 2008). הרחבה זאת הפכה את החזות ההיסטורית לשפה ואסתטיקה כוללת של המתחם בין אם זו התקיימה במקום במקור או שהוכלה על רכיבי בנייה חדשים. כפי שעולה בראיון שנערך עם רן וולף:

"במתחם התחנה הלכנו רחוק מדי עם שימור, שימרנו את המבנים לרמה שהם נראים כבר קצת  פלסטיים, הייתי אומר כמו 'Theme Park' בארצות הברית, יותר מאשר מתחם שימור של מבנים מהמאה ה-19 ומשהו בנשמה של המקום קצת נעלם".8 לצד העלויות הגבוהות שגררה אסטרטגיית השימור האמורה דבריו של וולף מלמדים על תהליכי חפצון במסגרתם רוח המקום וערכי התרבותיים הופכים לייצוג אסתטי בלבד ריק מהנרטיב ההיסטורי המקורי.

עוד מוסיף וולף "יש כאן סיפור של תחנת רכבת היסטורית שלא הצליחה, נכשלה כלכלית ונסגרה. גם במתחם הגובל של משפחת וילנד, שכנה משפחה טמפלרית שהייתה חברה במפלגה הנאצית,  שבסופו של דבר גורשה מהארץ".9 שני הנרטיבים המשמעותיים הללו מתאחדים ב"מתחם התחנה" למופע אסתטי אחד המתמצה בשלטים כתובים שכמעט ונעלמים מהעין. נרטיב הכשלון והקונפליקט ההיסטורי הופכים במקרה לייצוג תרבותי המתמצה רק במסורת הבנייה והשפה האדריכלית שאפיינה את התקופה. פעולה אינסטרומנטילית זאת, משטיחה ומרדדת שכבות היסטוריות ומעלימה אותם מהנרטיב העירוני. כך משיג השימור את התוצאה ההפוכה לזו שכוננה אותו בראשיתו.

  1. אתר "מתחם התחנה", 2019 .
  2. עדכון התכנית האסטרטגית לעיר תל אביב-יפו, פרופיל העיר 2.0, ספטמבר 2017, סביבה עירונית, מנהל ההדסה היחידה לתכנון אסטרטגי, 2017
  3. המכללה למנהל (2014) "לשנות את העיר- ראיון עם 'רן וולף – ניהול פרוייקטים ותכנון אורבני' " החוג לעיצוב פנים של המסלול האקדמי, במכללה למנהל. תמלול הראיון אוחזר מתוך: https://www.youtube.com/watch?v=-1B3iTeHV7o
  4. במכרז זכו חברות ויתניה וחברת פלורנטין א.מ. נכסים והשקעות, החברות הזוכות נשאו בעלויות השיפוץ השימור והפיתוח בתמורה לחכירת המבנים לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל-5 נוספות ודמי שכירות קבועים. גרינברג, עדינה., כץ, רועי. (2011) חוות דעת מקרקעין מקיפה- מתחם תחנת הרכבת הרכבת העותמנית ביפו הידוע כ"מתחם התחנה" שכונת מנשייה, תל אביב-יפו, גרינברג אולפינר ושות'.
  5. עמית, ח. (2015) " מה הבעיה של מתחם התחנה בת אביב והאם שרונה הוא סיפור הצלחה?" הארץ. אוחזר מתוך:https://www.themarker.com/markerweek/MAGAZINE-1.2615937
  6. Harvey, D. (1989) From Managerialism to Entrepreneurialism: The Transformation in Urban Governance inLate Capitalism, Geografiska Annaler. Series B, Human Geography, Vol. 71, No. 1, pp. 3-17.
  7. עדכון התכנית האסטרטגית לעיר תל אביב-יפו, פרופיל העיר 2.0, ספטמבר 2017, סביבה עירונית, מנהל ההדסה היחידה לתכנון אסטרטגי, 2017
  8.  ראיון 2014
  9. ראיון עם וולף 2014