פרופ' נורית אלפסי מוטרדת שמדינת ישראל מתכננת שוב שכונות אנטי אדפטיביות. מהו תכנון לא אדפטיבי? כיצד ניתן לחדש אותו? ואיך נבטיח שלא חוזרים על אותן טעויות? ביקורת על ההתחדשות העירונית הקיימת והצעה לפיתרון אופרטיבי

 

נקודת מוצא ערכית:  

  • התחדשות עירונית נועדה לעדכן את מלאי הדיור הישן ולייצר מגוון גדול של סוגי מגורים. חשוב לוודא שלא ייווצר מרחב שהתושבים הקיימים אינם יכולים לגור בו. הישארותם של דיירים ותיקים במתחם המתחדש צריכה להיות ערך תכנוני מרכזי.
  • היות ובמרבית המקומות מדובר בשכונות שנבנו מלכתחילה בצפיפות נמוכה ,יש מקום להגדיל את הצפיפות כך שמניין יחידות הדיור בסוף התהליך יהיה גדול יותר מאשר בתחילתו. עם זאת ,יעד הציפוף אינו עומד לעצמו ויש לוודא שאינו מכביד על איכות החיים העתידית במקום.
  • בנייה חריגת גובה היא יקרה להקמה ולתחזוקה ובמרבית המקרים אינה מתאימה לאוכלוסייה משפחתית .בנייה גבוהה אינה בהכרח מעלה את הצפיפות באזור המגורים ואינה מאפשרת יצירת מגוון סוגי מגורים. בנוסף, בנייה גובהה היא מאד לא אדפטיבית ולא פתוחה לאפשרות לעדכן בעתיד את אופן השימוש במבנה, את סוג המגורים ואת צורתם.
  • חשוב שההתחדשות לא תיצור שכונות אנטי-אדפטיביות חדשות. כלומר: שכונות שמתוכננות בבת אחת, נבנות בבת אחת, מכונסות כלפי פנים, בעלות כניסה/שתי כניסות בלבד מהעיר, צפיפות כוללת נמוכה, מוקמות על ידי יזם אחד בבנייה מסיבית שבעתיד גם היא לא תוכל להתחדש

 

נקודת מוצא תכנונית: כ- %25 מאינוונטר המגורים הקיים בישראל נבנה על ידי המדינה בשנות החמישים והשישים כחלק מדיור ציבורי. לצורת ההקמה הזו יש טביעת-אצבע אופיינית: רכבות מגורים של דירות סטנדרטיות, קטנות, במבנים בני 4-2 קומות ובצפיפות נמוכה; שטחים פתוחים נדיבים; רשת רחובות מנותקת מהסביבה, מעט כבישים ובין הבתים משעולים להולכי רגל; מבנה מסחרי ושירותי ציבור במרכז השכונה. צורת הבנייה הזו מכונה בספרות "אנטי-אדפטיבית",  הדיירים מתקשים מאד לחדש את הדירות והמבנים בעצמם, והתחדשות של שכונה מסוג זה מחייבת מעורבות חיצונית.

שאלה מרכזית: איך ניתן לחדש ולנהל את ההתחדשות בשכונות 'אנטי אדפטיביות' שנבנו בשנות החמישים והשישים?

עקרונות תכנוניים-ערכיים להתחדשות עירונית:

  • לייצר מגוון גדול של דירות במגוון של עלויות תחזוקה וצורות מגורים.
  • לענות לכללים ברורים של התאמה למסגרת הכלכלית של אורח החיים ועלויות התחזוקה בסביבה הקיימת
  • להתייחס למרחב הציבורי ולכלול אותו, את שיקומו ואת התאמתו לבנייה החדשה

וביתר פירוט:

האתגר הוא לייצר מרקם עירוני גמיש ונוח, המבוסס על רשת של רחובות, עירוב שימושים, בנייה מרקמים ולא מסיבית (אין לבנות מעל 8 קומות מחוץ לתחום המטרופולין, ובכל מקרה עדיף להסתפק במבנים בני 5-4 קומות, עם או בלי קומות מסחר), רחובות נוחים להליכה, קישוריות טובה לעיר ולסביבה הבנויה.

נקודת המבט התכנונית על התחדשות עירונית נדרשת להיות רחבה. מאחר ומדובר בבנייה הנמצאת בתוך רקמה עירונית, חשוב לוודא שהיא משתלבת בסביבה הקיימת, לא חריגה מנקודת המבט של הגובה והמסיביות, נגישה בתחבורה ציבורית, משתלבת במרחב הציבורי. התחדשות עירונית צריכה להיות פרי תכנון כולל )לאו דווקא סטטוטורי( ולענות על כללים אלה.

הצעה יישומית – כלים:

הקמת קרן להתחדשות עירונית במימון המדינה ובתמיכה של הרשויות המקומיות הרלוונטיות (בהתאמה לחוסן הכלכלי של הרשות.)

תפקיד הקרן: בכל שנה תתקיים תחרות בין תכניות להתחדשות עירונית, והמוצלחות ביותר יזכו למימון הציבורי שיסייע לחדש את המגורים והסביבה הבנויה מבלי להעמיס עליהן. כספי הקרן יוקצו לפרויקטים של עיבוי או פינוי-בינוי בהתאם לקריטריונים ברורים (ראו פירוט מטה) לצורך כך יש להקים ועדה ציבורית-מקצועית בלתי תלויה שיש בה נציגות של מתכנני ערים, גופים ציבוריים, אנשי אקדמיה ועוד. הועדה הציבורית-מקצועית תבחן את התכנית המוצעות להתחדשות עירונית ותעריך את איכותן. הועדה הציבורית תהייה נפרדת ממשרדי הממשלה, מגופי התכנון, מהרשויות המקומיות ובלתי תלויה בהן. כך תוכל לבחור על בסיס איכות ולא רק שיקולים כמותיים.

תנאי סף להגשת בקשה לתמיכה מכספי הקרן:

  • תנאי ראשון: קיומה של תוכנית כוללת להתחדשות עירונית המתייחסת למתחם המתחדש ולסביבתו הקרובה. התוכנית תכלול התייחסות ברורה למרחב הציבורי (רחובות, שטחים פתוחים ומבני ציבור) ועקרונות ברורים לפיתוח מגורים, מסחר ועסקים בשכונה המתחדשת, לרבות גובה מרבי, סימון חזיתות מסחריות במקומות בהם הן מותרות, התייחסות מפורטת לעירוב שימושים במבנים.
  • תנאי שני: פרויקטים של עיבוי או פינוי בינוי המוגשים לחלק מתוך התוכנית הכוללת ותוך התייחסות אליה. הפרויקטים נוגעים לבנייה פרטית (מגורים או שימושים אחרים) על ידי בעלי הזכויות בנכסים או נציגות מוסכמת שלהם, בשיתוף פעולה עם גוף יזמי (חברה או עמותה).

קריטריונים לקבלת תמיכה מכספי הקרן:

  • איכות התכנון של הפרויקט המוצע: עמידה בכללים של תכנון מרקמי, משולב, מגוון, איכותי.
  • איכות הבנייה: על פי מפרט הבנייה המהווה התחייבות של היזם.
  • תועלת ציבורית: בחינת התועלת הציבורית המופקת מהתוכנית. למשל: מספר דירות במחיר למשתכן לתושבים מקומיים או דיור בר השגה; מבנה ציבור שיוקם בתוכה; תשתית עירונית המטופלת באמצעותה וכו'.
  • היקף המענק המבוקש לכל יחידת דיור: ככל שהקבוצה מבקשת מענק נמוך (בממוצע ליחידת דיור) כך הערכתה היא גבוהה יותר.

מנגנון זו יצור 'תחרות' בין מתחמים בתוך השכונה ובין שכונות ויחייב לשכלל את התכנון ולקדם את שביעות הרצון של התושבים; יבטיח שכסף ציבורי לא ישמש להתעשרות של דיירים או יזמים על חשבון איכות התכנון, איכות המרחב וערכים אחרים; יציב בקדמת הבמה את איכות התכנון ולא את הפרמטרים הכלכליים ויבטיח שמה שיבנה הוא טוב יותר מהקיים. כך, המימון הציבורי יאפשר להתאים את ההשקעה לערכי הקרקע – במקומות בהם ערכי קרקע גבוהים, מלכתחילה יידרשו סכומים צנועים יותר .

 

*** נייר עמדה זה נכתב במסגרת קמפיין אקדמי בהובלת פרופ' טלי חתוקה ראשת המעבדה לעיצוב ותכנון עירוני. מטרת הקמפיין לקדם סדר יום צודק ואיכותי בתחום ההתחדשות העירונית.

לקראית הנייר עמדה הבא לשמיעת הפודקסט של נורית אלפסי