שכונת ‘בצוותא’ בחריש – הקמת מיזם דיור שיתופי בהובלת יזם פרטי

שכונת “בצוותא” בחריש מציעה דיור קהילתי במודל של פיתוח יזמי בניגוד לצורות שונות של ‘קו-האוסינג’ שלרוב צומחות מלמטה על ידי קהילות שמתארגנות ביחד. האם יש כאן בשורה חדשה שמצליחה לקחת את עקרונות המגורים הקהילתיים ולהציעם לקהל רחב יותר? והאם התכנון הפיזי של השכונה עונה ומקדם את הערכים של ‘קו-האסינג’?

בשנים האחרונות הולכת ומתפשטת בערי העולם המערבי תופעת הדיור השיתופי, ‘קו-האוסינג’, כאלטרנטיבה לצורת הדיור הקונבנציונלית השלטת. עם זאת, מאז הופעתה לראשונה בשנות השבעים בצפון אירופה נשארה צורת מגורים זו שולית, נצרכת בעיקר על ידי אידיאליסטים המחפשים אחר חיים קהילתיים אלטרנטיביים או צעירים המונעים מהחיסכון הכלכלי שבה ולא יצרה אפקט משמעותי במרקם האורבני בארצות המקור ובמדינות שאליהן התפשטה. מודל הפיתוח המרכזי נותר ביוזמת הדיירים והובלתם, דבר שהגביל במידה רבה את הפצתה.

שכונת מגורים חדשה המשווקת כשיתופית, ‘בצוותא’, מוקמת בימים אלו בעיר חריש. בשונה מהמודל המוכר, הפיתוח מובל על ידי יזם פרטי והיא מיועדת לציבור הרחב. פיתוחה מעלה שאלות מהותיות: האם מודל פיתוח יזמי מוטה-רווח מסוגל לספק סגנונות חיים שיתופיים? כיצד הנ”ל מתבטא בתכנון הפיזי של השכונה? האם יתכן שדווקא בגישה זו טמון המפתח להפצת השיטה לציבור הרחב?

ברשימה זו אציג בקצרה מהו מודל הדיור השיתופי, ‘קו-האוסינג’, אשר בעקבותיו אסקור את הליך הייזום, התכנון והשיווק של ‘בצוותא’: השחקנים המשתתפים, כניסתו של השיח השיתופי לתוך הליך הפיתוח – על ידי מי, באיזה שלב ולאיזו מטרה והמשמעויות שנגזרו מכך בפועל. לאחר מכן אבחן את מידת ההתאמה של התוצאה למודל ה’קו-האוסינג’ ולסיכום אדון בהשלכות ואציג את הפוטנציאל הגלום, לדעתי, בתקדים זה.

מודל ה’קו-האוסינג’ – אלטרנטיבה מוכוונת קהילה לצורת החיים הקונבנציונלית

קהילות שיתופיות מסוג ‘קו-האוסינג’ התפתחו לראשונה כצורת דיור קולקטיבית חלוצית-אוטופיסטית בצפון אירופה של שנות השבעים, שם צמחו במודל של התארגנות עממית מובלת וממומנת תושבים. המצטרפים, אז וגם היום, חשים כי צורת החיים הקונבנציונלית אינה מספקת את כל צרכיהם ומייצרים אלטרנטיבה – צורת חיים מוכוונת קהילה.¹ עם השנים, המודל מאומץ בצורה רחבה ע”י מערכת הדיור הציבורי הצפון אירופאית כך שהוא מסופק שם כיום בעיקר בתהליך ממסדי. במהלך השנים אומץ גם בארה”ב, שם בשונה מאירופה מודל האספקה נותר מובל-תושבים תחת השוק הפרטי. על אף הפופולריות הגוברת של ‘קו-האוסינג’ הן בארה”ב והן באירופה, דיירי מיזמים אלו מהווים מיעוט ביחס לאוכלוסייה המתגוררת בדיור קונבנציונלי.²

בספרות המחקרית הקהילות הללו מוגדרות כ”מיזמי פיתוח שכונתיים המשלבים בצורה יצירתית בין חללי מגורים פרטיים ומשותפים במטרה לייצר מחדש תחושת קהילה, תוך שמירה על מידה גבוהה של פרטיות. ³ במרבית הקהילות היוזמה, הליך הפיתוח, הבעלות והניהול נעשים תוך מעורבות משמעותית של התושבים.⁴ במאמץ לאזן בין הקהילתיות מחד, והשמירה על פרטיות מאידך, המתחמים מעוצבים בדרך כלל כאשכול של בתים פרטיים הסובב מתחם משותף ובו חללים לשירותים ופעילויות שונות. האפיון הפיזי מגוון: קיים בינוי בצפיפות מנמוכה ועד גבוהה, במגוון צורות של פרישה מרחבית, שכונות בבנייה חדשה והתאמה של שכונות קיימות.⁵ האדריכלים האמריקאים מק’קמנט ודורט⁶ הגדירו ארבעה מרכיבי מפתח של קו האוסינג:

1. SCD (Social contact design): עיצוב פיזי המעודד תחושה חזקה של קהילתיות: מתקנים משותפים במרכז האתר, יחידות דיור קטנות מהממוצע, חניה משותפת חיצונית, ריכוז אתרי פעילות על דרכים משותפות ונצפות גבוהה לשטחים המשותפים.
2. שירותים משותפים נרחבים: אזורים משותפים משולבים כחלק אינטגרלי מהקהילה, מיועדים לשימוש יום יומי ומשלימים את צרכי אזורי המגורים הפרטיים.
3. מעורבות תושבים: בגיוס, ייצור ותהליכי ניהול והפעלה.
4. סגנונות חיים שיתופיים הנשענים על תלות הדדית, רשתות תמיכה, חברתיות ובטחון.

משינוי בשיטת שיווק הקרקעות ליזמים להולדתו של רעיון השכונה השיתופית

‘בצוותא’ הינה שכונה בהקמה במזרח העיר חריש הממוקמת בפתחת ואדי ערה.⁷ שטחה כ-675 דונם והיא כוללת 86 בנייני מגורים בהם כ-1,500 יחידות דיור כך שהיא מיועדת ל4,500 תושבים. השכונה בנויה על גבי רכס גבעתי ותוכננו בה גנים ציבוריים, מרכז מסחרי, אשכול גני ילדים, בתי ספר ומתחמים שיתופיים המיועדים לתושביה. היא משווקת ע”י חברת שפיר⁸ כ”שכונה השיתופית הראשונה בישראל”, “לא עוד שכונה אלא תפיסת מגורים חדשה המאפשרת לתושביה לבנות יחד קהילה איכותית, שכונה חברתית שמעצימה את תחושת השייכות”.

תהליך התכנון החל במשרד הבינוי והשיכון אשר יזם את תכנון התב”ע.⁹ התכנית שנקראה במקור ‘אור המזרח’¹⁰ תוכננה¹¹ כשכונת מגורים סטנדרטית, ללא מתן דגש מיוחד על יצירת קהילה שיתופית. עקרונות התכנון שהוצגו בהוראות התכנית: פיתוח שכונת מגורים בבנייה רוויה בבתים משותפים, הקצאת שטחים למבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים לשירות המגורים, שילוב תעסוקה ומסחר שאינם מהווים הפרעה למגורים במרכז המסחרי בלב השכונה. הצפיפות הממוצעת 9.5 יח”ד לדונם נטו. התכנית אושרה בשנת 2014.

תכנית בניין עיר חריש/2/א’ שכונת ‘אור המזרח’

נספח בינוי, תכנית מתאר מפורטת חריש/2/א’ שכונת ‘אור המזרח’. במקור 1:1250, 1:500

הקונספט השיתופי של ‘בצוותא’ נוצר בשלב מאוחר יותר, תחת הניסיון של רשות מקרקעי ישראל להתמודד עם קשיי ההתפתחות של העיר חריש על ידי שינוי בשיטת השיווק של הקרקעות ליזמים. כך, במקום להוציא למכרז יחידות קרקע המתאימות להקמת בניין עד מספר בניינים בודדים בכל פעם, הוחלט ברמ”י להוציא מכרז לשטח בהיקף שכונה שלמה, במסלול שנקרא “תכנן ובנה” שפיתח משרד הבינוי והשיכון. “תכנן ובנה” הנו מכרז המיועד לשיווק חטיבות קרקע גדולות המאגד את תכנון והקמת התשתיות, הכבישים, מבני הציבור, המגורים והפיתוח הנופי תחת יזם אחד, למטרת זירוז וייעול בנייה בהיקף משמעותי של יחידות דיור ברות השגה. ¹² פיתוח המגורים והתשתיות ציבוריות נעשה בו זמנית על מנת למנוע מצב נפוץ בתהליך הקמת שכונות חדשות בו הרוכשים נאלצים לחיות באתר בניה במשך מספר שנים.¹³ הגבלת זמן ההקמה ל-  40  חודשים והצבת תנאי שכל יחידות הדיור יאוכלסו באותו הזמן, מונעים מהיזם אפשרות לשחרור איטי של הדירות לשוק ומאלצת אותו למכור במהירות כמות גדולה של דירות במחירים נמוכים יחסית.¹⁴

חברת שפיר זכתה במכרז להקמת השכונה, והחליטה לנצל את תנאי המכרז המיוחדים כדי לאפיין ולייחד את השכונה על פני השכונות החדשות האחרות בחריש, מסיבות כלכליות. המכרז המאפשר לתכנן ולשווק את השכונה כולה כחטיבה אחת יחד עם הכללתה בתכנית הממשלתית “מחיר למשתכן”,¹⁵

הוביל  את שפיר לעריכת מחקר בהשתתפות משפחות צעירות המתבקשות לתאר מה חסר להן בחוויית המגורים הנוכחית ומה יכולה להיות חווית מגורים אידיאלית עבורן. הממצאים העלו כי רוב המשפחות הצעירות שואפות לחיות בשכונה שיוצרת תחושה של ערבות הדדית, שותפות ואינטימיות. כך למעשה נכנס לתמונה השיח השיתופי בשלב מאוחר, כמעט סופי, של התכנון: שלב של תכנון מפורט ושיווק, ובאמצעות יזם פרטי – גוף הפועל למטרת רווח.

שפיר מתכננת מספר מתחמים שיתופיים בהתאם ליכולתה בשלב הזה, שכן הקצאת המגרשים לשימושים השונים נעשתה בשלב התב”ע והתערבות במגרשים בייעוד ציבורי כשב”צים (שטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור.) אינה אפשרית ובשצ”פים(שטחים ציבוריים פתוחים.) הינה מוגבלת. כך, החברה מרכזת את מרביתם בלב השכונה במרכז המסחרי שבבעלותה הפרטית. המתחמים שתוכננו: גינה קהילתית, חנות שיתופית, אולם אירועים שיתופי, חללי עבודה שיתופיים, סופרמרקט שיתופי. בחוברת השיווקית נכתב כך: “בשכונה השיתופית תוכננו מגוון של מתחמים משותפים לשימוש הדיירים… זאת מתוך רצון לאפשר לתושבי השכונה בעלי מודעות חברתית ורצון לפעול בתוך ולמען הקהילה, תשתיות רחבות שונות ומגוונות לשפר את איכות חייהם בפעילויות משותפות אשר ימסדו קשרים חברתיים ואף בחסכון כספי. מרבית המתחמים ימוקמו במרכז המסחרי בלב השכונה, בכוונה לייצר מרחב חברתי במרכז הקהילה”. הנכסים המשותפים בשכונה יישארו בבעלות חברת שפיר המתחייבת להעמיד אותם לטובת ועד השכונה, ומתחייבת גם להעמיד מנהל לנכסים הללו בשנה הראשונה עד שוועד השכונה יוכל לקחת את האחריות על עצמו. אבל חשוב לציין כי מבחינת המודל המשפטי אין אפשרות לגוף של תושבי השכונה להיות הבעלים של הנכסים המשותפים ולנהל אותם.

חתך ה-ה, חוברת עיצוב שטחים פתוחים תכנית מתאר מפורטת חריש/2/א’ שכונת ‘אור המזרח’

שכונת ‘בצוותא’ תכנית העמדה, עלון פרסומי מאת שפיר הנדסה ייזום ותעשיות בע”מ.

“שכונה שיתופית” – האמנם? בחינת תכנון השכונה ביחס להגדרת ‘קו-האוסינג’ בספרות המחקרית

על אף האדפטציה המאוחרת והמוגבלת יחסית שעברה השכונה כך שפיזית מדובר בשכונה חדשה בדגם המוכר והמקובל בישראל, ראוי לבחון את התוצאה המתקבלת ביחס למודל ה’קו-האוסינג’ כפי שהוא מוגדר ונידון בספרות המחקרית העוסקת בתופעה. ארבעת מרכיבי המפתח ה”קלאסיים” שנטבעו ע”י מק’מנט ודורט בשנות התשעים חודדו והורחבו בעקבות מחקרים שנערכו על קהילות מסוג זה מאז ועד היום. בטבלה הבאה מופיע סיכום של המדדים המקוריים ושלושה נוספים, אשר נטען  כי לכל אחד מהם השפעה המחזקת או מחלישה את הקהילה:

טבלה

ניתוח מאפייני השכונה מעלה כי על אף שיווקה כשיתופית, מידת עידוד הקהילתיות המתקבלת בה, מוגבל לרמה בינונית-מועטה בלבד.

תקדימיותה של ‘בצוותא’: פוטנציאל לתכנון קהילתי-שיתופי של שכונות מגורים

‘קו-האוסינג’ הינה צורת מגורים שכונתית חדשנית המציעה יתרונות חברתיים, סביבתיים וכלכליים על פני צורות הפיתוח הקיימות ולמרות זאת, בעיקר בשל מגבלת משאבי התושבים ומידת השיתופיות הגבוהה שבה, לא התפשטה בקרב הציבור  הרחב. תנועה זו מצביעה באופן חד משמעי על חיפוש של הציבור אחר מגורים בעלי איכויות קהילתיות גבוהות מהנמצא, והיא מייצגת ביקורת על סביבות המגורים הקונבנציונליות.

המודל הנוכחי של שכונת ‘בצוותא’ מספק מענה מוגבל ליצירה של קהילה שיתופית אך עם זאת הוא מהווה תקדים ייחודי ורב משמעות שניתן לפתח הלאה באמצעות העקרונות העיצוביים והחברתיים של ה’קו-האוסינג’. בהקמתה יצרה השכונה אב-טיפוס למיזם שיתופי בקנה מידה גדול, הפונה לקהל הרחב, מציע מידת שיתופיות מתונה ונשען על מנגנון אספקה מותאם-שוק כך שהוא מייצר כמות משמעותית של יחידות דיור ברות השגה. בזכות השיווק המסחרי הופצו רעיונות הקיימות החברתית-סביבתית.

ביחס לתהליכי העיור המואצים בעולם ובישראל, ישנה חשיבות עליונה ליצירת שכונות מגורים חדשות איכותיות. תחת לחץ ממשלתי לאספקת כמות עצומה של יחידות דיור¹⁶ זוהי אחריותנו, המתכננים, להתעכב ולשאול את עצמנו איזה סוג של סביבות חיים אנו יוצרים ואילו ערכים חברתיים, סביבתיים וכלכליים הן מציעות. טיפוס חדש זה מגלם בתוכו הזדמנות למחשבה על המודלים הבאים להקמת שכונות מגורים (או להתאמתן רטרואקטיבית): שכונות קהילתיות-שיתופיות שיעודדו אינטראקציה חברתית, יכילו אוכלוסייה מגוונת, יעודדו קיימות סביבתית, ובעיקר ייתנו מענה ל”אנשים שמחפשים לדאוג לגבי מה שקורה מחוץ לדלת שלהם, לטובת עצמם ולטובת מי שחי סביבם”,¹⁴ כדבריו של דייר עתידי בשכונת ‘בצוותא’.