נחלת הכלל, מבט על העבר והעתיד של השיכון הציבורי

ד”ר דן פרייס הוא אדריכל וחבר סגל בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. עבודתו האקדמית והמקצועית של ד”ר פרייס מתמקדת באחריות החברתית והסביבתית של האדריכל, בדיור חברתי ושיתופי, ובחקר הארכיטקטורה במאה-20 בפלסטין/ישראל. הוא פרסם יחד עם עדה כרמי-מלמד את הספר “אדריכלות בפלסטינה-א”י בתקופת המנדט הבריטי 1917 – 1947”. ספרו החדש, “נחלת הכלל: השיכון החברתי והציבורי בישראל, 1945 – 1967”, עוסק בשורשים ההיסטוריים והאידיאולוגיים של מפעל הדיור חברתי והציבורי בישראל. בראיון עימו, הוא מסביר על העקרונות שהיו מונחים בבסיס הפרויקט, ומה ניתן ללמוד ממנו על דרכי התמודדות עם משבר הדיור כיום.

הספר מציע נקודת מבט חדשה על השיכון הציבורי באמצעות דיון על נחלת הכלל. זהו מושג חדש יחסית בהקשר הזה, שדרכו כתבת על נושא שכבר נכתב עליו לא מעט. למה בחרת להציג את הנושא כך? הרי מקימי המפעל הזה לא ראו את הדברים דרך הפרספקטיבה הזו?

“נחלת הכלל איננה מושג חדש, והאדריכלים שתכננו ועיצבו את השיכון החברתי והציבורי היו מודעים לרעיון זה. בתחילת הספר ניסיתי לשרטט את הקו המחבר בין מדיניות החזקת הקרקעות באימפריה העות’מנית, רפורמת הקרקעות של שלהי המאה ה-19, הייעוד הראשי של קק”ל, העקרונות הסוציאליסטיים של הרכוש המשותף שהנחו את הקמת הקיבוצים, ההסתדרות והאדריכלות של לפני הקמת המדינה. באמצעות הצגת הרצף הכרונולוגי הזה, ביקשתי להראות שרעיון נחלת הכלל – כלומר, קרקעות בבעלות ציבורית – היה מושרש עמוק לא רק אצל העולים שהגיעו לארץ, אלא גם בתרבות המקומית. זה לא היה רעיון אירופי שיובא למזרח התיכון. כאשר המסורת המקומית התמזגה עם אידיאולוגיה מיובאת, הפך רעיון זה למוטיב מרכזי מהותי בהתפתחות האדריכלות הישראלית.

לא פעם, אפשר לזהות במבט לאחור רעיונות, שאיפות, דפוסי התנהגות, שהיו מושרשים כל כך מבחינה תרבותית, עד שנחשבו למובנים מאליהם ולכן אולי לא קיבלו ביטוי מפורש בשעתם. דבר כזה נכון לגבי נורמות רבות שאינן נחשבות חיוניות עד שהן נעלמות ואנו יכולים לראותן במבט היסטורי. בספרי, אני מתאר התנהגות שהיתה מקובלת בשנות ה-20 של המאה ה-20, כשפועלים ריכזו את משאביהם כדי לרכוש במשותף חלקת אדמה ואז “מסרו” את האדמה לקק”ל. בתמורה, החזירה להם קק”ל את הכספים, וכך יכלו הפועלים להקים את בתיהם על האדמה שהיתה עכשיו בבעלות קק”ל.

בחמישים השנים האחרונות, כפי שחזה הרדין (Hardin) במאמרו החשוב מ-1968, “הטרגדיה של נחלת הכלל”,¹ ההפרטה נעשתה לפתרון ה”קל” והמקובל לבעיות הכלכליות. הכלכלה הנאו-ליברלית הפכה למודל הדומיננטי ומושג “נחלת הכלל” התערער ואף נעשה נלעג. נסו להיזכר למשל ברטוריקה של מנהיגים מרונלד רייגן ומרגרט תאצ’ר ועד מנחם בגין ובנימין נתניהו. לא מפתיע שרשות מקרקעי ישראל, שנועדה לנהל את כל אדמות המדינה לטובת הציבור, מוכרת כיום קרקע ציבורית לכל המרבה במחיר. זהו דור “אשר לא ידע את יוסף”.

משבר הדיור והאקלים של המאה ה-21 עורר עניין מחודש ברעיון נחלת הכלל כחלופה לקפיטליזם הפרוע והלא-מוסדר של השוק החופשי. לא במקרה זכתה אלינור אוסטרום בפרס נובל ל-2009 על מחקרה, המגלה שיש יותר משתי אפשרויות ל”טרגדיה של נחלת הכלל”.² אוסטרום הוכיחה שכאשר האנשים המשתמשים בנכסים מנהלים במשותף את אותם נכסים, נקבעים כללים איתנים לשימוש כלכלי ואקולוגי בנכסים אלה. היא הוכיחה שכמה מהכלכלות האיתנות ביותר מבוססות על עקרונות הרכוש המשותף המנוהל על ידי הקהילה. המחאות החברתיות של 2010–2011 ניסו ליצור שיתוף פעולה חברתי ולעודד את השימוש במשאבים משותפים. האינטרנט, הרשתות החברתיות ושירותי המובייל, האיצו את המגמות האלה ויזמים ביקשו להפיק מהן רווחים באמצעות חברות כמו Wework, Uber או Airbnb, וכן באמצעות יוזמות כמו שיתוף מכוניות ואופניים.

בספרי, אני כותב שבעלות משותפת על קרקעות היתה גורם מרכזי בתכנון השיכון החברתי והציבורי בישראל, אבל למרבה הצער סולק הרעיון מן הדרך בגלל סדר היום הנאו-ליברלי והביקורת שנמתחה על הליקויים הטכניים של השיכונים. כדאי לנו להיזכר ברעיונות שהנחו את המתכננים והאדריכלים ובהישגים שהשיגו, לפני שיהרסו ויאבדו לחלוטין.”

שאלתי את דן מדוע לדעתו חשוב לעסוק בשיכון החברתי היום? האם זה עדיין רלוונטי ועבור מי?

“קודם כול, הבה נסכים שדיור בר-השגה הוא אחד המדדים החשובים בהגדרת חברה איתנה ובת קיימא. בריאות, חינוך, שירותים חברתיים ותעסוקה יציבה תלויים בדיור בר-השגה. שורה שלמה של מנגנונים דרושים כדי להבטיח שאנשים מכל רחבי הקשת הכלכלית יוכלו להרשות לעצמם דיור³ במרחק סביר⁴ ממקום העבודה שלהם ומהמסגרות החינוכיות של ילדיהם. מנגנונים אלה כוללים תחבורה ציבורית אמינה ובת-השגה,⁵ גישה למשכנתאות, שכר דירה מפוקח ותקנות ניתנות לאכיפה המסדירות את תנאי הדיור. סדר היום הנאו-ליברלי הדוגמטי של השוק החופשי ערער את כל היסודות האלה.

בישראל מתקיימים תנאים ספציפיים המחלישים את התחבורה הציבורית: תקנות המעודדות רכישה ושימוש במכוניות פרטיות (השבתת התחבורה הציבורית בשבת, ההשקעה בתשתיות כבישים במקום במערכות הסעת המונים, וכו’). הממשלה גם מסרבת לסבסד משכנתאות, פרט לכמה חריגים (אנשי צבא קבע ועולים חדשים). בספרי, אני מראה כי הבסיס למפעלי השיכון החברתי בימים שלפני הקמת המדינה היו משכנתאות שגובו בערבות קהילתית (אגודות שיתופיות), ועם הקמת המדינה הן הוחלפו בערבויות ממשלתיות. הפיקוח על גובה שכר הדירה, הנהוג עד היום באירופה, לא קיבל מעמד חוקי אפקטיבי בישראל. כל מי ששכר אי פעם דירה בישראל, יכול להעיד על העדר כל אכיפה בתחום תנאי הדיור. גגות דולפים, צנרת פגומה, בידוד אקוסטי ותרמי גרוע – אלה נחשבים לעניין פרטי שבין בעלי הבית והדיירים. הצעד האמיתי היחיד שיכולים לנקוט דיירים נגד בעלי הבית, הוא עזיבת הדירה וחיפוש דירה חדשה. השוו זאת לתקנות הדרקוניות המאלצות את בעלי הדירות בניו יורק, למשל, לצבוע מחדש את הדירות מדי שלוש שנים, זאת לצד אינספור דרישות נוספות.

מדינות מערביות רבות עומדות כיום בפני משבר דיור רב-דורי. הנתונים מגלים כי השכר הממוצע בחמישים השנים האחרונות לא עלה במקביל לשכר הדירה או לעלויות של רכישת בית [איור 1]. כיוון שכך, צעירים כיום מתקשים יותר מהוריהם לרכוש או לשכור דירה. בארץ, כתוצאה מהנחיות המפקח על הבנקים, הקושי העיקרי הוא להשיג את ההון הראשוני המאפשר קבלת משכנתא או את הערבויות לתשלום שכר דירה הנדרשות על ידי בעלי הדירות. אנשים נזקקים כיום לעזרת המשפחה, החברים או קהילה תומכת קרובה. דבר זה מדגיש כמובן את חוסר השוויון בין מי שיש לו גישה לתמיכה כזאת (עשירים, בעלי קשרים פוליטיים או קהילות מאורגנות) לבין מי שלא (עניים, מובטלים, מהגרים וכו’). הרחבת אי-השוויון החברתי ודאי איננה מרשם ליצירת חברה איתנה ובת קיימא.”

אילו אמצעים עומדים לרשותנו בכדי להתמודד עם משבר הדיור העולמי שאתה מתאר?

“אפשר להגיע לדיור בר-השגה באמצעות רכישה או שכירה. בניגוד לתפיסה המקובלת בישראל, בעלות על דירה איננה יעד חברתי או כלכלי אוניברסלי. בארצות שבהן קיימת הסדרה ופיקוח אפקטיבי על שכר הדירה ותנאי הדיור, ישנם רבים שבוחרים להתגורר בשכירות כל חייהם. זוהי בחירה המבוססת על נוחות ונסיבות המאפשרות ניעות חברתית וגמישות כלכלית, ששתיהן תורמות ליצירת חברה איתנה ובת קיימא. במצב כזה נהנים שני הצדדים, בעלי הבית הנהנים מתמורה להשקעתם והדיירים הנהנים מדיור בר השגה, נוח ובטוח.

בהעדר פיקוח או הסדרה של שכר הדירה, נוצרת הטיה לטובת רכישת דירה. היתרונות המשמעותיים של בעלות על דירה לעומת שכירות, בסביבה שאין בה הסדרה, מביאים לעליית מחירי הדירות ולירידה בדמי השכירות. כיוון שעלות הרכישה גבוהה ביחס להכנסה מהשכרה, אין לבעלי הדירות להשכרה תמריץ להשקיע בשימור או שיפור נכסיהם מעבר למינימום ההכרחי, וכתוצאה מכך נגרמת הרעה של תנאי הדיור בדירות השכורות.

לדעתי, חשוב לכולנו לזכור שישנן חלופות להתמודדות עם משבר הדיור הנוכחי; לדעת מה שנשכח ואבד. עד 1967 הונהגה בישראל תוכנית דיור ציבורי שטיפלה בכל הסוגיות הרלוונטיות. בניגוד לתפיסה הרווחת והמוטעית, הממשלה לא סבסדה בכספה את הדיור הציבורי, אלא סיפקה את הקרקע לבנייה בלי למכור אותה. עלות הקרקע לא הועמסה אפוא על רוכשי הדירות. הקרקע לבנייה ניתנה בתנאי שהדירות יימכרו במחיר המשקף את העלות הממשית של הבנייה בתוספת רווח סביר לקבלן. גם רמת הבנייה הייתה נתונה לפיקוח קפדני: תחילה הכתיב משרד השיכון את התוכניות, הפרטים וחומרי הבנייה, ואחרי 1958 שכרה הממשלה אדריכלים פרטיים שתכננו במסגרת מערכת נוקשה של הנחיות שהוכתבו על ידיה. במבט לאחור נמתחה ביקורת רבה על הסטנדרטים הנמוכים של הבנייה. בספרי ניסיתי לשרטט את ההתפתחות ואת השיפור המתמיד בסטנדרטים אלה, שהעיקרון המנחה בכולם היה מחויבות אובססיבית כמעט לשוויון לכול.”

מה ניתן אם כן ללמוד היום מההיסטוריה של השיכון הציבורי בישראל?

“אין להכחיש שהאידיאולוגיה הציונית הייתה מוטית לכיוון בעלות על דירה, ולא לשכירות של דירה. כשאנשים הועברו ממחנות המעבר ומהמעברות לדיור של קבע, הם נדרשו לשלם שכר דירה לחברת עמידר. אבל הם נהנו ממעמד של דיירים מוגנים: שכר הדירה היה קבוע ואסור היה לפנות אותם. עמידר עודדה את הדיירים לרכוש את הדירות שבהן התגוררו והציעה להם גם הנחה וגם משכנתא בערבות ממשלתית. כיוון שמחיר הנדל”ן נמצא בעלייה ועמידר היתה מחויבת לתחזק את הבניינים, הערבות הממשלתית לא היוותה סכנה של ממש לממשלה. בדרך זו עשו עשרות אלפי עולים חסרי אמצעים את צעדיהם הראשונים לקראת בעלות על דירה. עמידר השתמשה בכספי הדירות שנמכרו ובשכר הדירה החודשי, לתחזוקת הבניינים הקיימים ולבניית בניינים חדשים. על בסיס ההון הראשוני שהושקע בבנייה, נבנו אלפים רבים של יחידות דיור ללא כל סובסידיה ממשלתית.

אם נסכים כי דיור בר-השגה חשוב לישראל, עלינו ללמוד מטעויות העבר – והן רבות. הלאמת עמידר בשנות החמישים הייתה טעות היסטורית שנולדה מתוך חולשה ו\או אוזלת יד פוליטית. כתוצאה מכך, האטה עמידר את קצב הבנייה של בניינים חדשים לשיכון הציבורי והזניחה את הבניינים הקיימים. כמחאה, חדלו שוכרי הדירות לשלם שכר דירה, אך החברה לא יכלה לפנות אותם מהדירות. מי שיכול היה לעזוב את בנייני עמידר, עשה זאת. עד מהרה הפכו השכונות סמל לכשלון הדיור הציבורי. ככל שתפקידה של עמידר איבד את משמעותו, נוצרו מודלים חדשים לשיכון הציבורי. מודלים אלה, ששווקו לקבוצות דמוגרפיות ספציפיות – זוגות צעירים, ותיקים, חברי ועדי עובדים, חיילים משוחררים וכו’ – התבססו על עקרונות דומים: אמות-מידה שנקבעו על ידי הממשלה; בעלות ציבורית על הקרקע; מחיר מכירה קבוע המשקף את עלות הבנייה האמיתית בתוספת רווח סביר לקבלן; ומשכנתאות בערבות הממשלה.

אחת הסיבות לכך שחשוב היום לכתוב על הדיור הציבורי היא להזכיר לכולנו שדיור בר-השגה אפשרי בישראל, ועד לא מזמן אף נחשבנו למופת בתחום זה. לרשותנו עומדים הידע, הניסיון והמבנה המשפטי, וחסר רק החזון והרצון הפוליטי.

סיבה נוספת היא שבשם ההתחדשות האורבנית, אנחנו שופכים כיום את התינוק עם מי האמבט. הדור הנוכחי של מתכננים ואדריכלים אינו מבין ואינו מעריך את הבסיס האידיאולוגי של הקמת השיכונים ורואה בהם דיור באיכות נמוכה ובצפיפות נמוכה, שיש להורסו ולהחליפו בבנייה מודרנית. זאת ועוד, ברוח התפיסה הנאו-ליברלית השלטת, מקובל שיזמים יגרפו רווח מרבי על השקעתם. תפקיד הממשלה הוא רק לקבוע את המסגרת החוקתית, כדי לצמצם את הסיכונים לדיירים וליזמים. למרבה הצער, מבנה רגולטורי קצר-ראייה זה, המבוסס ביסודו על צמצום מעורבות הממשלה, מחריף את אי השוויון במקום לצמצמו.”

באחרית דבר לספר, אתה כותב: “את הדיור הציבורי שנבנה לפני 70 שנה יש להתאים לתנאים המקובלים בתחום המערכות, הנגישות, סגנון החיים ובקרת האקלים. חשוב לא פחות לבחון מחדש את המודל של ‘אגודה שיתופית’ כדי לנהל את הרכוש המשותף, ואת מרחב נחלת הכלל בהתאם לצרכים ולרצונות של חברה המתאפיינת בשונות תרבותית”. האם אתה חושב שיש לזה ביקוש בציבור הרחב? או שאולי רק בקרב מיעוט אידאליסטי שמתרפק ברומנטיקה על השיכון הציבורי?

“מודל האגודות השיתופיות אכן מוכר פחות לישראלים כיום מאשר מודל הבית המשותף. מעטים האנשים שאתם שוחחתי שאפילו מכירים את ההבדל בין שני המודלים האלה, למעט מי שגרים בבניינים המנוהלים עד היום כאגודות שיתופיות. רוב האגודות האלה התפרקו והפכו לבתים משותפים ברוח השוק החופשי.

עם זאת, חזרה אל עקרונות המודל הזה איננה שאיפה רומנטית או נוסטלגית של פוליטיקה שמאלנית. למעשה, אם ארצות הברית נחשבת למודל הקפיטליזם של השוק החופשי וספינת הדגל שלה היא ניו יורק, כדאי אולי לבחון את תחיית האגודות השיתופיות בעיר זו.

הנה שלושה מאפיינים של הבית המשותף:

• הבניין מנוהל על ידי ועד שנבחר על ידי מניין חוקי של בעלי דירות אך אין לו מעמד משפטי. החלטות מחייבות מבחינה משפטית יכולות להתקבל רק בהצבעה המשקפת 51% מכל בעלי הדירות. במצב כזה, ובייחוד כאשר מדובר על בניינים עם הרבה יחידות דיור וריבוי בעלים, קשה מאוד לקבל החלטות ניהוליות אפקטיביות בזמן אמיתי.
• כל אדם רשאי לרכוש דירה בבניין ואין מנגנון חוקי הקובע מי רשאי לקנות דירה בבניין ובאילו תנאים. אם מגיעים לגור בבניין אדם או קהילה שאינם מכבדים את הנורמות של הדיירים הקיימים, אין לדיירים אפשרות לפעול, אלא למכור את דירתם (במחיר מופחת) ולעזוב. הדייר שנאלץ לעזוב עלול לשאת בעלות חברתית וכלכלית עצומה על לא עוול בכפו.
• תחזוקת הבניין היא תמיד נושא חשוב ויקר. כל בעל דירה חייב לשלם תשלום חודשי לתחזוקת הבניין ולעתים רחוקות יש לשלם גם סכומים ניכרים לביצוע שיפורים ארוכי-טווח. לא פעם, מתקשים בעלי הדירות לשלם סכומים כאלה, או שאינם סבורים שהם נחוצים או כדאיים. הקושי בקבלת ההחלטות גורם לעיכובים, מחמיר את הנזקים, מגדיל את העלויות ובסופו של דבר יוצר עוינות בין בעלי הדירות.

מודל האגודות השיתופיות מציע פתרון אלגנטי לבעיות אלה.

•  כיוון שהבניין נמצא בבעלות חברה ולכל בעל דירה יש מניה בחברה זו, כל ההחלטות הנוגעות לניהול הבניין מתקבלות על ידי ועדה נבחרת, הוועד המנהל. כדי לקבל החלטות מחייבות מבחינה משפטית יש צורך רק בהצבעת רוב בוועד המנהל.
• הוועד יכול לקבוע כללים מפורשים, לרבות קריטריונים למכירה ולקנייה של מניות. בתל אביב של שנות השלושים, כל מעונות העובדים, שהיו אגודות שיתופיות (וחלקם הם עדיין כאלה), קבעו כי רק חברי הסתדרות יוכלו לקנות מניות. תקנה זו הקטינה את מספרם של הקונים הפוטנציאליים, וכך שמרה על מחיר נמוך יחסית של מניות וגם הבטיחה שכל הדיירים יהיו אנשים בעלי ערכים דומים. תקנונים אלה אמנם מאפשרים הדרה של קהלים שונים ולכן לפעמים קיים צורך להעזר בחוקי המדינה למנוע הדרה על בסיס גזע, מין או דת. בניו יורק קיימות תקנות בתים העשויות להיראות לישראלים בלתי סבירות, כמו איסור על החזקת בעלי חיים, שעות מותרות לחלוקת משלוחים ולנגינה, ואחוז שטח הרצפה שיש לכסות בשטיחים. עם קניית מניה, מתחייבים הבעלים החדשים לקבל את הכללים הללו ולנהוג לפיהם. כללי הבית מגדירים התנהגות מקובלת, מונעים סכסוכים, משפרים את היחסים בקהילה ומביאים לעליית מחירי הנדל”ן.
• במודל האגודות השיתופיות, קובעים כללי הבית כי בכל מקרה של מכירת מניה (כלומר, כשמישהו מוכר דירה), מועבר אחוז קטן (בדרך כלל 1%) מכספי המכירה לאגודה. זאת ועוד, אגודה שיתופית, בשונה מבית משותף, רשאית להחזיק נכסים מניבים משלה. נכס כזה עשוי להיות חנות בקומת הקרקע של הבניין, דירה או מקומות חניה. נכסים כאלה מושכרים, וההכנסה יוצרת רזרבה העשויה לשמש את הוועד המנהל לצורך תחזוקת הבניין, לשיפור המתקנים ובמקרים רבים לסבסוד המיסים העירוניים של כל הדיירים.

הן במודל הבית המשותף והן במודל האגודות השיתופיות נדרשים בעלי הדירות לשלם סכום חודשי לתחזוקה. אבל תמיד עלולים להימצא בודדים מבין בעלי הדירות הסובלים מלחץ כלכלי זמני (אובדן מקום עבודה, בעיות בריאות, גירושים וכדומה) ואינם מסוגלים זמנית לשלם תשלומים אלה. הרזרבות הכספיות של האגודה השיתופית מאפשרות לוועד המנהל לתחזק את הבניין ולוותר או לדחות תשלומים של בעלי מניות בזמן משבר, במקום לאלצם למכור את דירותיהם או לקחת הלוואות. תמיכה קהילתית וערבות הדדית זו היא נכס רב ערך המאפשר ליצור קהילה איתנה ובת קיימא. מודל האגודות השיתופיות מספק אפוא פתרון יעיל מאוד, ביו היתר, גם לבעיות הג’נטריפיקציה בתהליך ההתחדשות העירונית.”

בהמשך, אתה קורא לא להשליך את הישגיו של השיכון הציבורי בגלל חסרונותיו הטכניים או בגלל אופורטוניזם נדל”ני, אז מה אתה בעצם מציע?

“הייתי שמח שמתכננים ואדריכלים ימצאו את הזמן ואת הענווה הדרושה ללמוד ולהבין את עבודת קודמיהם. לדעתי ניתן ללמוד שלושה לקחים חשובים מההיסטוריה של השיכון החברתי והציבורי בישראל .

ראשית, הרעיון של מרחב נחלת הכלל. כדי להיווכח במה שאיבדנו, די לסייר בשכונות “בנה ביתך” או במערב ראשון לציון, שם עברה הקרקע הפרטה גמורה. במישור הקרקע אנו מוצאים גינות פרטיות או, גרוע מזה, חניונים פרטיים – כולם מאחורי חומות, כביטוי מובהק להפרדה בין מרחב הציבורי והפרטי. הביטוי לאובדן ערכים גדול כפליים כאשר הקרקע מופרטת והופכת לחניה פרטית לדיירים בלבד. מגרש מכוסה אספלט השמור אך ורק למכוניות.⁶ אני ממליץ על בניית חניונים תת-קרקעיים ועל השארת מישור הקרקע בחזקת נחלת הכלל הנגישה לכול. כיכר הבימה היא דוגמה מצוינת: הכיכר, שבמשך שנים רבות שירתה 120 בעלי מכוניות בלבד, משרתת כיום ציבור רחב ומתחתיה חונות 500 מכוניות. התכנון וההגנה על המרחב הציבורי חייבים לשוב לראש סדר העדיפויות ולהיות בראש מעייניהם של המתכננים והאדריכלים.

שנית, הבה נתבונן בדירה הישראלית. מאמץ וכשרון רב הושקע בתכנון יעיל של יחידת הדיור מתוך מודעות לסוגיות בריאותיות, עם דרישה בלתי מתפשרת לגישה לאור ולאוויר. במהלך השנים גברו דרישות היזמים והרצון למכור דירות ולמקסם רווחים, והאדריכלים שוב אינם נותנים את דעתם על עקרונות אלה. למזלנו, תקנות הבנייה מונעות את ביצוען של תוכניות מבישות במיוחד, אבל הלחצים הכלכליים אדירים והאכיפה מינימלית. המתכננים והאדריכלים צריכים לחזור ולהיות האפוטרופסים של מצוינות תכנונית בדירות המגורים, ולא עושי דברם של יזמים שרק שורת הרווח לנגד עיניהם.

שלישית, עלינו לשקול את היתרונות החברתיים והכלכליים של מודל האגודות השיתופיות. ככל שמתחמי המגורים יגדלו ויתרחבו, יהיה מודל בעלות זה חיוני לשימור איכות החיים והערך הנדל”ני של הדירות. מודל כזה יעזור לדעתי לצמצם את אי השוויון בחברה ואת התופעות העגומות אך הבלתי פתירות של ג’נטריפיקציה הנובעת מהתחדשות עירונית, ולבנות קהילות איתנות ובנות קיימא.”