מאיפה הכסף?

מהם הקריטריונים להשקעה בפרויקטי בנייה ואיך המתרחש בין כותלי המוסדות הפיננסיים משפיע על רחובות ערינו? ראיון עם בנקאי מספק הצצה למתרחש מאחורי הקלעים של החידוש העירוני.

קריטריון הרווח ימשיך למנוע התחדשות עירונית בפריפריה? שכונה לדוגמה, דימונה. צילום: המעבדה לעיצוב עירוני

התחדשות עירונית נתפסת בקרב מתכננים כתהליך חשוב וחיוני מאין כמוהו, כזה המהווה כלי למינוף כלכלי וחברתי. תמ”א 35 (קודם השינויים שמבקשים להכניס בה) הדגישה את העובדה שהתמקדות במרחב העירוני הקיים תוך עדכון וחידוש המרקם הבנוי היא הכרחית לאור משאבי הקרקע המוגבלים. ועדת טרכטנברג שהוקמה בעקבות מחאת יוקר המחייה לפני כשנתיים אף קראה לממשלה להגדיר תחום זה “כיעד לאומי ולפעול בדרכים ברורות ואפקטיביות כדי לממשו”.[1] ואולם ההבנה כי מדובר בפרויקט בעל חשיבות לאומית לא הובילה לשינוי משמעותי בתהליכי ההתחדשות העירונית.

כך בעידן ההפרטה של שוק הנדל”ן וביום שאחרי פרויקט שיקום שכונות, הכוח המניע מאחורי פרויקטים של התחדשות עירונית כיום הוא כבר לא השלטון המרכזי ולא הרשות המקומית – אלא הבנקים. אמנם יזמים כאלה ואחרים הם המקדמים בפועל פרויקטי בנייה, אבל מי שמחליט מי מהם יקבל תזרים מזומנים ומי יצטרך לגנוז את חלומו להקים שורת מגדלי מגורים, אלה המוסדות הפיננסים הפרטיים. הבנקים מספקים את רובו המכריע של ההון הנדרש להקמת פרויקטי בנייה וכך נוצר מצב בו למתרחש בין כותלי הבנק יש השפעה אדירה על עיצוב המרחב העירוני. בעידן בו בעל המאה הוא בעל הדעה (והדירה), ישנה חשיבות להבנת ההשלכות של פעולות המערכת הבנקאית על השדה התכנוני בכלל ועל תהליכי התחדשות עירונית בפרט.

“הבנק לא בא ממקום של התחדשות עירונית, הוא בא ממקום של רווח. נקודה. רווח לבעלי המניות”, מספר בנקאי, מומחה בתחום המימון ומשכנתאות באחד מן הבנקים הגדולים בישראל[2], על הקריטריונים של הבנק להשקעה בפרויקטי בנייה, “לא מעניין אותי אם הנכס הוא מהמם ומצופה בזהב או שזה פרויקט התחדשות עירונית הכי מדהים שיש בארץ. הנושא של התחדשות עירונית זה לא באג’נדה, זה קורה כתוצר של זה שהבנק מטרתו רווח וככל שהוא ילווה יותר פרויקטים הוא ירוויח יותר”.

התערבות ברקמה הקיימת היא תהליך מסובך וארוך. יד התשעה, הרצליה. צילום: המעבדה לעיצוב עירוני

ואולם, ידוע שפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ופרויקטים של ‘פינוי-בינוי’ בפרט, הם “כאב ראש” לא קטן לבנקים. אחת הבעיות המוכרות במקרים של ‘פינוי-בינוי’ היא משכו של התהליך, הנובע מהצורך לגייס את הסכמת הדיירים לפרויקט. הבנק מודע לכך וייתכן כי לו, יותר מאשר לשאר המעורבים, יש מרווח נשימה. “במשך שנתיים פלוס יש משא ומתן וגישושים בכלל אם הפרויקט ייצא לפועל עם כל המשמעויות של ‘פינוי-בינוי’. אחרי זה יש יציאה לשיווק ושיווק הדירות שיכולים לקחת עוד שלוש שנים. כלומר חמש שנים שאנחנו, הבנק והיזם, במין רומן כזה. אחרי סיום הבנייה, אפשר להניח שיש עוד כשנה עד שחשבון הפרויקט מסתיים – זה יכול להיות תהליך של עשר שנים”.

נוכח מסכת הייסורים הזאת ברור מדוע הבנקים יעדיפו ללוות פרויקטים של בנייה חדשה בשטחים פתוחים, אם אפשר לא על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל ועם כמה שפחות בעלים. אז איך בכל זאת ניתן להבין את הגידול במספר פרויקטי ‘פינוי-בינוי’ שמקודמים בשנים האחרונות? זה פשוט, התחום התחיל להיות רווחי. כך למעשה, במצב הנוכחי שורת הרווח של הבנק מכריעה אילו ערים יזכו לרענון וחידוש חיוני של רקמתם, ואילו יישובים צפויים לסטגנציה והידרדרות בלתי נמנעת.

“הרשות נותנת זכויות בנייה, היזם פונה אליה, ואחרי שהוא עובר את התבחין של העירייה אז הוא מגיע ודופק על דלתנו ומבקש את הליווי. הוא כבר מגיע עם הפרמטרים הראשונים. דו”ח אפס, תעודה של שמאי שאומר לו ‘זאת הערכה, זאת עלות הקרקע, זאת עלות הבנייה, ככה וככה מספר יחידות לתקופה של הבנייה, בסוף הרווח היזמי ייגזר בניקוי עמלות, וכל זה ייצא ככה וככה’. אם נתוני הפתיחה שלו טובים, נפגשים איתו. אם נתוני הפתיחה לא טובים, לא נפגשים. יזם צריך להציג בפנינו רווחיות של לפחות 20% במכירת הדירות החדשות בפרויקט כדי שנסכים להיות הבנק המלווה שלו בפרויקט”. לדברי הבנקאי, “אם התנסינו עם יזם אחד טוב סביר להניח שנרוץ איתו ברוב הפרויקטים שלו כי כבר מכירים אחד את השני, משכפלים את המסמכים, לא צריך עוד פעם את הטופסולוגיה, נשאר רק לחתום ולחתום ולחתום ולרוץ לפרויקט הבא. זו כבר מערכת משומנת”.

הבנקים מעבירים ליזם סכומי עתק לפי התקדמות הבנייה, אבל כדי להיות בטוחים שההשקעה הזו תחזור אליהם הם דואגים לקבל עוד במהלך הבנייה כספים ממכירת הדירות- כלומר, מהבנקים למשכנתאות. “אנחנו בין הבנקים לא סומכים על היזם”, מספר הבנקאי ומדגיש כי, “תוך כדי בנייה אנחנו כל הזמן בודקים אותו – את רצף הבנייה, שהוא עמד בהתחייבויות שלו בכל שלב ושלב, בסכומים שהוא שחרר לספקים, בעלויות שהוא ייעד לריצוף ולכל דבר אחר – כל חודש יוצא מפקח מטעם הבנקים שבודק שהיזם אכן עומד בתכנית העבודה שייעד לעצמו, ואם הוא לא עומד הבנק פשוט עוצר לו את הכסף”.

שליטתו של הבנק המממן במה שמתרחש באתר הבנייה, וכפועל יוצא באיך שנראים רחובות הערים שלנו, מובנת בהתחשב בעובדה שהמוסד הפרטי הוא זה שממן את הפרויקטים. אבל אנו צריכים לשאול את עצמנו מה ההשלכות של מצב זה? מה קורה כאשר הרווח הוא השיקול היחידי בהתחדשות העירונית? אילו קריטריונים נזנחים כתוצאה מכך? ומי מפסיד מכל זה?

התמונה המצטיירת מעוררת את הצורך לחשוב מחדש על השליטה של גופי המימון הפרטיים בתהליכי התחדשות עירונית ועל מידת המעורבות של המדינה. לעת עתה נראה כי קבינט הדיור של שר האוצר שם את כל הז’יטונים שלו על בנייה בשטחים פתוחים בניסיון להתמודד עם משבר הדיור. ההתערבות ברקמה הקיימת, על כל מורכבויותיה, לא עמדה במרכז הבמה בשלל התכניות הממשלתיות החדשות. היא כן באה לידי ביטוי ביוזמה של שר השיכון אורי אריאל לתהליכי ‘בינוי-פינוי-בינוי‘. יוזמה זו מבקשת לקדם מסלול התחדשות עירונית במסגרתו יאותרו מתחמים בבעלות המדינה בסמוך לשכונות שמיועדות לשיקום וחידוש; במתחמים אלו ייבנו בנייני מגורים חדשים, ואליהם יעברו הדיירים המפונים מהבניינים המיועדים להריסה. רק לאחר מכן ייהרסו הבניינים ותחל הבנייה החדשה במגרש.[3]

אבל האם לא צריך ללכת עוד צעד אחד קדימה ולשקול הקמה של גוף מימון ממשלתי אשר יעמוד מאחורי פרויקטי התחדשות עירונית? הצעה לקרן ממשלתית כזו הופיעה בנייר המדיניות “מחדש ישראל: הצעה לכינון חברה ממשלתית להתחדשות עירונית בישראל” שגיבשו ד”ר אדר’ טלי חתוקה, אדר’ נעמה מליס  (נעמה מליס אדריכלים) ואדר’ רוני בר[4]. לפי הצעה זו, הקרן שתוקם באמצעות קדם מימון ממשלתי תסייע ותיתן הלוואות לפעולות התחדשות עירונית. קרן זו יכולה להתייחס לקריטריונים נוספים מלבד זה הכמותי ולבחון את האיכות של הפרויקט. הקרן תוכל להשקיע את העודפים שתשיג מפרויקטים רווחיים במקומות בהם אחרת לא תתרחש התחדשות עירונית, כיוון שלבנקים פרטיים לא כדאי להשקיע בהם. כך המדינה תיקח אחריות על הנעשה בתחום וההתחדשות העירונית לא תוגבל רק לאזורי הביקוש.

לקריאה נוספת:

–  “איך פותרים את משבר הדיור?“, מאת חן רוזנק

– “מה בין התחדשות לחדשנות“, מאת טלי חתוקה

– “לטפל מהשורש בבעיית הדיור“, מאת טלי חתוקה