כיכר רוטשילד- בין מרחב ציבורי למרחב פרטי-ציבורי

כיצד מאזנים בין האינטרס הפרטי לצורך הציבורי? רשימה זו מתמקדת בכיכר רוטשילד כמקרה מבחן, תוך סקירת תוכניות פיתוחה, אופני השימוש בה והצעות לשיפורה.

בהמשך לרשימה קודמת שעסקה במדיניות ניהול מרחבים פרטיים-ציבוריים, רשימה זו תעסוק בכיכר רוטשילד, כמקרה מבחן לשאלה של ניהול מרחבים פרטיים-ציבוריים תוך מציאת איזון בין האינטרס הפרטי לצורך הציבורי. המרחב העירוני שבתחילת שדרות רוטשילד מתפקד ככיכר ציבורית שמחברת בין השדרה לנוה צדק. שטחו כ-14 דונם והוא כולל בתוכו גם אזור המוגדר כ-שצ”פ (להלן ‘כיכר קצה השדרה’) וגם שפ”פ הכולל את הפיתוח סביב מגדל העסקים ‘בית פסגות’ (מגדל ‘אפריקה ישראל’ במקור) ומגדל המגורים ‘רוטשילד 1’. המרחב כולו בנוי מעל חניון תת-קרקעי וכולל מבני משרדים, מגורים ומבנים בעלי ערך היסטורי. כיכר ‘קצה השדרה’ מכילה פינות ישיבה מגוונות, עצים ושביל אופניים. ברחבת הכניסה למגדל ‘בית פסגות’ מוקמו ספסלים ארוכים ובמרכזה מוצבת מזרקת הפסיפס ‘תולדות תל-אביב’ (בעיצוב נחום גוטמן) אשר הועתקה ממיקומה המקורי בכיכר ביאליק ומהווה תרומה עיצובית למרחב השפ”פ. בכיכר ובסביבה הקרובה לה מסעדות, בתי קפה וחנויות אשר משמשים את עובדי המשרדים ומהווים מוקדי משיכה תיירותיים בסופי השבוע.

שני המרחבים יוצרים תחושות שונות מאוד. מרחב הכיכר ‘קצה השדרה’ לא מעורר עניין רב ותנועת רוכבי האופניים החוצים אותו מייצרת תחושת סכנה. בניגוד אליו, הרחבה הקטנה מחוץ למגדל המשרדים מושכת יותר בזכות המזרקה, התחושה המוגנת יחסית והצל שמטיל בניין רוטשילד 1. עם זאת, נוצרת תחושה שהציבור הוא אורח, עליו לנהוג באיפוק ולא להפריע לעובדי המשרדים. עולה השאלה מהם התנאים שמאפשרים יצירת תחושה כל כך שונה בעת שהייה בשני מרחבים צמודים, פתוחים וציבוריים על פניו.

בתחילה, אסקור את התכניות במסגרתן פותחה הכיכר. בעזרת תצפיות ושאלונים, אבחן את אופני השימוש בכיכר ואת התחושות שהיא מעלה בקרב העוברים ושבים. לסיכום, אציע מה ניתן ללמוד ולעשות כדי לשפר את החוויה המרחבית שמציעה הכיכר.

תכנית הקמת הכיכר

בבחינת התכניות המאושרות וההסכמים שהושגו מתבהרת תמונת המרחב כחלק מתכנון כלל אזורי וכן מובנת חלוקת הבעלויות וגבולות תתי האזורים המרכיבים את הכיכר. תכנית 2198 המאושרת מ-1985 אפשרה הקמת בניין משרדים ב-300% בנייה. על בסיס תכנית זו החל תהליך גיבוש הסכם בין הועדה המקומית ליזם (חברת אפריקה ישראל ואלעד מלונות) אשר יכלול בסופו של דבר תוספת זכויות בניה לבניין המשרדים- בתמורה למטלות ציבוריות. ההסכם הינו חלק מהוראות התכנית. בתכנית 2198 ד’ שאושרה בשנת 2001 אושרה הגדלת זכויות הבניה (450%) והגבהת הגובה המותר לעד 30 קומות בתמורה לשימור 2 מבנים קיימים הפונים לרחוב הרצל (בעלי מורשת ארכיטקטונית וסמליות ברורה בסיפור הקמתה של תל-אביב), פיתוח כיכר ציבורית בשטח הסמוך למגדל ויצירת פתרון תנועתי במסגרת הקמת החניון התת קרקעי. במהלך אישורי התכניות נוספה מטלה נוספת והיא הצבת מזרקת הפסיפס ‘תולדות תל-אביב’ ברחבת המגדל.

בתכנית המתאר המקומית לתל- אביב- יפו (תכנית תא/5000 שאושרה בשנת 2017), אזור כיכר רוטשילד מוגדר כ”אזור תעסוקה מטרופוליני” וכן גם כ”אזור תעסוקה סמוך להסעת המונים” (עתידות לקום באזור תחנות של קווי הרכבת הקלה, וכן מתוכננת תחנת מטרו במרחק לא רב). הכיכר מוגדרת כ”כיכר עירונית” ומתחברת ל”ציר ירוק עירוני”. תת הפרק “מרחב ציבורי” המתייחס לכיכרות עירוניות מחייב קישוריות עם מרחבים ציבוריים סמוכים, עיצוב נופי, שיפור סביבת הולכי הרגל בעזרת הצללה, איסור על בניית הפרדות, הבטחת נגישות ושיפור הבטחון האישי.

החוקרות אביבה צוברי ורחל אלתרמן¹ מסבירות את תופעת ה’מטלות הציבוריות’ כדרכן של הרשויות להשיג תועלות ציבוריות מפרויקטים פרטיים. במקרה המתואר של ‘בית אפריקה ישראל’, היזם התחייב לביצוע מטלות שימור מבנים קיימים, פיתוח כיכר ציבורית (בחלקה על שטח פרטי) וסלילת דרך תת קרקעית המחברת בין שדרות רוטשילד לרחוב אחד העם, זאת בתמורה להענקה של תוספת זכויות בניה. מבחינת העירייה, המטלות הציבוריות תורמות במקרה לציבור העובד באזור, נותנות מענה לבעיות תנועתיות ותורמות לעיצוב הסביבה. בבחינת הוגנות ההסכם נראה שיש חלוקה צודקת של ההנאה בפרויקט כיוון ששימור המבנים ופיתוח הכיכר משדרגים את המתחם. עם זאת, נראה שהמרוויחים העיקריים מהפיתוח הם צרכני הפרויקט ובעליו ובסופו של דבר מומשו מטלות מעט שונות מהכוונה המקורית.

תכנית המתאר המקומית אושרה כ-10 שנה אחרי תכנית בנין העיר (כולל כל העדכונים שלה), אשר הגדירה את הקווים המנחים בעת הקמת הרחבה הציבורית והרחבה מחוץ למגדל ‘בית פסגות’. בפער זמנים זה מורגשת התפתחות בהגדרות המרחב הציבורי. תכנית המתאר המקומית מדגישה נושאים כמו קישוריות ונגישות ומתייחסת לחוויה הסביבתית של המשתמשים במרחב הציבורי. לעומת זאת, תב”ע 2198 ג’ מתייחסת באופן נקודתי לאזור הכיכר, ומטרתה “חיזוק המע”ר המסורתי של העיר על ידי הוספת שימושים מעורבים של משרדים, מגורים ומסחר כתרומה לפיתוח וחידוש שדרות רוטשילד…” מורגשת התפתחות ברורה במדיניות התכנונית בנושא המרחב ציבורי עם הגדרתו כתנאי נדרש לשימור ופיתוח איכות החיים בעיר.

אופני השימוש בכיכר

כיום המרחב הציבורי תופס כ-45 אחוז מכלל השטח של הכיכר והמרחב הפרטי-ציבורי כ-16 אחוז. למבנים ולשימוש בהם יש השפעה מרחבית על האזורים הפתוחים: בסביבת מגדל המגורים ‘רוטשילד 1’ לא מורגשת כמעט פעילות ציבורית, לעומת סביבת מגדל ‘בית פסגות’ והמבנים לשימור, בהם מורגשת פעילות ציבורית (בעיקר עובדים וסועדים). ברחבת השפ”פ קיים ריצוף גרניט יוקרתי ודלות יחסית בריהוט (היוצרים מרחב לא מזמין לציבור), ואילו ברחבה הציבורית, קיים ריצוף באבנים משתלבות מהסוג הנפוץ בעיר וריבוי אלמנטי ישיבה, תאורה, צמחיה וכן שביל אופניים. יחד עם זאת, המזרקה ברחבת השפ”פ ו”שביל העצמאות” (שביל הליכה תיירותי, המחבר בין עשר נקודות תוכן היסטוריות המספרות את סיפור ראשיתה של תל–אביב) המוליך אליה נותנים תחושה ציבורית במרחב. מנגד, אלמנטי הישיבה המעוצבים שהוקמו ברחבת השצ”פ מספקים לה תחושה ייחודית. העיצוב השונה של המרחבים תורם לפיצול הכיכר לשני חלקים שלא ממש מתקשרים זה עם זה ומכתיב באופן כמעט לא מודע את סוגי הפעילויות והציבורים המשתמשים בו.

מבחינת תחזוקה, רחבת השפ”פ שמחוץ ל’בית פסגות’ מתוחזקת דווקא ע”י העירייה. מיקום האלמנטים העירוניים בה אכן מצדיק את המהלך. אותה רמת תחזוקה מינימליסטית מורגשת ברחבה העירונית. אלמנטי הישיבה המיוחדים דביקים ומלוכלכים. בניגוד לכך, את הריצוף העוטף את מגדל המגורים ‘רוטשילד 1’ מתחזקת הנהלת הבניין ברמה הגבוהה של הניקיון במעטפת המבנה. עם זאת, במהלך השנים האחרונות הורחקו מהרחבה הציבורית ליד המגדל ספסלי ישיבה מאורכים, אפשר להניח כי שהייה של הציבור בקרבת מקום הפריעה לדיירי המגדל וההרחקה אינה מקרית.

התצפיות שקיימתי מחדדות את התאור לעיל.² בשעות הבוקר השימוש במרחב פונקציונלי לחלוטין, מעבר או הגעה למשרדים. החל משעות אחר הצהריים המרחב הופך פעיל יותר. עם זאת, נראה כי האינטראקציה איננה חברתית, אלא מתאפיינת בשהייה מקבילה של ציבורים שונים באותו המרחב: משפחות ספורות, דרי רחוב ומטופלי המרכז העירוני חולקים את אותו מרחב. בשעות הערב מתרחשת התעוררות בכיכר השפ”פ בזכות הפעילות הצרכנית במסעדות ובקיוסק הפופולרי הממוקם בכיכר. בניגוד לכך, סביב מגדל המגורים ‘רוטשילד 1’ כמעט ולא מורגשת תנועת הולכי רגל, ככל הנראה כתוצאה ממדיניות מכוונת, אין במקום ספסלים או אלמנטים המעודדים שהייה של עוברים ושבים.

בשאלון שערכתי בקרב 43 משתמשי המרחב, מרבית העונים ציינו כי הרחבות לא מספקות תחושה נוחה לשהייה ממושכת והעירו על המחסור בצל ובאזורי ישיבה. משך השהייה בכיכר מצומצם ונמשך לרוב דקות ספורות. בנוסף, מרבית הנשאלים העידו כי אינם מרגישים שייכות לכיכר, אך ציינו לטובה את תחושת המרחב הפתוח המוגן מפני עומס המכוניות בעיר הצפופה. כמו כן, חלק גדול מהעונים ציין כי לדעתם המרחב לא מעודד פעילויות מגוונות או מפגש בין ציבורים שונים ונרשמו הערות בנוגע לחסרון בפעילות הכוללת ילדים. באופן כללי נדמה שלעונים על השאלון אין היקשרות אישית למרחב הכיכר ואולי גם אין להם ציפייה לחוש ככה במרחבים מסוג זה.

תכנון עתידי של מרחבים ציבוריים-פרטיים

בהתבסס על הניסיון של כיכר רוטשילד ועל מחקר שערכה עיריית ניו יורק, קביעת עקרונות עיצוב מפורטים, הקפדה על הימצאם של שירותים חיוניים התורמים לשימוש ושימת דגש על נוחות, פתיחות, נגישות וקישוריות בתכנון הם רק חלק מהתקנות ההכרחיות ליצירת מרחב ציבורי-פרטי מוצלח. כל אלו תרמו רבות להצלחת המרחבים הפרטיים-ציבוריים בניו יורק.³ עם זאת, תמיד נדרשת התייחסות מקומית ואדפטציה בתכנון. השקעה בעיצוב המרחבים תהפוך אותם למזמינים יותר, תשנה את תפיסת הציבור לגביהם וכך הם יתמלאו בחיים.

בנוסף, בעת אישור התכנון של המרחבים ברשויות יש לבחון מורכבויות נוספות ואולי מופשטות יותר הנכנסות תחת הכותרת “ציבור”. למשל, בחינה ודיון בפרמטרים המעידים על מידת הציבוריות של המרחבים כגון הכללה, היכולת לקיים פעילויות משמעותיות, בטחון או הנאתיות יוכלו רק לשפר את התכניות ולהגביר את מידת הציבוריות של הפרויקטים. נדרשת גם התייחסות עיצובית המעודדת תחושת הזדהות עם המרחב וביטוי תרבותי בו. כפי שמציע החוקר אש אמין (Ash Amin)⁴ במאמרו בנוגע לתרבות קולקטיבית במרחב הציבורי, שילוב של אמנות ציבורית נגישה לכלל הציבור המבטאת את רחשי הציבור יכול להוות סמן לזכות של כלל הציבורים למרחבים ציבוריים. כלי תכנוני נוסף שיכול לענות על צורך ציבורי דוחק הוא הקישור של המרחב למרחבים נוספים, במיוחד בעידן של עומס וקונפליקטים של תנועה ותחבורה במרחב העירוני. בתכנית המתאר המקומית של תל אביב-יפו הנושא מקבל התייחסות וניתנת לו עדיפות, אך במציאות כיום המרחב לא מתקשר בצורה טובה עם מרחבים ציבוריים סמוכים.

ברמה הסטטוטורית ניתן להוסיף התייחסות בהוראות התכנית או בהסכמים עם היזמים לאפשרות לקיים במרחבים פעילויות ציבוריות ואולי אף לתמרץ זאת באמצעות הנחות במיסים עירוניים או כל תמריץ אחר. במקום להוות ייעוד מגביל, יש לפתוח את הגדרות ייעוד הקרקע “שטח פרטי פתוח” בהוראות התכנית ולהוסיף להן התייחסות לפעילות ציבורית. כמו כן, ניתן לפרסם בתת פרק זה את סעיפי הניהול של המרחבים הפרטיים כאשר הם מנוסחים בבירור ובשקיפות מלאה. גם אם השינויים המתוכננים ברגולציה בעיריית תל אביב במטרה לצמצם את ריבוי השפ”פים בעיר, קשה לדמיין כיום רשות מקומית שמצליחה לנהל ולתחזק את כלל המרחבים הציבוריים בשטחה.

לסיכום, למרות שכיכר רוטשילד היא אתר מרכזי וחשוב בעיר, עדיין הרשות המקומית מתקשה לייצר שיתוף פעולה ציבורי-פרטי שייטיב עם הגיוון והתפקודיות של המרחב הציבורי. תכנון קשוב יותר של הכיכר תוך התייחסות לצרכי הציבור יכול להפוך את הכיכר לשוקקת חיים, בשילוב של איכות עיצוב גבוהה ומרחב המעודד התכנסות, קולקטיביות בה ניתן לממש ערכי סובלנות והכלת האחר. בעזרת התייחסות עיצובית מיוחדת לגבול בין הפרטי לציבורי ויידוע הציבור על תנאי השימוש באזור הפרטי, ניתן להרוויח מסמיכות המרחבים זה לצד זה וליהנות מיתרונותיה הרבים של כיכר עירונית מרווחת בעלת מגוון שימושים.