התחדשות עירונית פרטית- חברת Venn מחדשת או כובשת את שכונת שפירא?

חברת Venn מקימה מיזמים, מציעה מגורים ופותחת עסקים בשכונת שפירא בדרום תל אביב. האם שכונה היא עסק כלכלי? מה ההשפעות על כלל תושבי השכונה והאם נוצרת קהילה עילית בתוך הקהילה הוותיקה שלבסוף תדחק החוצה?

האם שכונה היא עסק? שאלה זו הופכת למרכזית בתקופה בה אנו עדים לנסיגתה של המדינה מתהליכי התחדשות עירונית והשארת הזירה ליזמים פרטיים, שלעיתים נתמכים ע”י המדינה ובמקרים אחרים פועלים על פי רצונותיהם וכוונותיהם. ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית אשר מיטיבים עם האוכלוסייה הקיימת אך מנגד ישנם פרויקטים אשר גורמים לדחיקת האוכלוסייה המקומית וכניסתה של אוכלוסייה אמידה. היזמים הצעירים שהקימו את ‘Venn’ אשר פועלת בשכונת שפירא מעוררים ויכוחים קשים אודות ההשפעה של יזמות פרטיות בתהליכי התחדשות עירונית ובניהול שכונה בכלל. האם הרשות העירונית או המדינה צריכות לבלום או להגביל את כוח ההתערבות והשליטה של חברה אחת בשכונת מגורים או שמא הם מציעים מודל חדשני ומיטיב שעונה לוואקום שהשאירו הרשויות? ברשימה זו אבחן  את המהלכים שעשתה עד כה ושמקווה החברה לבצע בשכונה, ואת מודל הפיתוח אל מול פגיעה במרקם החברתי והאוכלוסייה הקיימת.

הכניסה של יזמים פרטיים וקניית מסה של נכסים לשכונה קטנה יחסית מורגשת מאד ומעורר ויכוחים ושאלות לא פשוטות על ההפרטה של ניהול העיר ויצירת קהילה עילית בתוך השכונה (צילום: Guy Yechiely, Flickr)

 התחדשות עירונית = ג’נטריפיקציה?!

ניתן להבחין בין שלושה סוגים של התחדשות עירונית: 1. כזו הנעשית על ידי  יזמים פרטיים ללא התערבות המדינה. 2. כזו שנעשית בידי המדינה ומכוונת  לטפל בתחומים סוציאליים. 3. והתחדשות שבה המדינה מעודדת ומתגמלת יזמים פרטיים לפעול באזורים רצויים.¹ ממשלת ישראל העבירה בהדרגה את הביצוע של שיקום השכונות לשוק הפרטי, עד שבשנת 2000 הממשלה, כמו ממשלות מערביות אחרות, ניסתה להתנער מפרויקטים סוציאליים רחבים תוך ציפייה מהצמיחה הכלכלית הכללית לפתור את בעיות העוני.² בחלק מהמקרים השוק הפרטי קיבל תמיכה מהרשות המקומית. אך למצב זה שבו השוק הפרטי הופך לשחקן דומיננטי במדינות מערביות יש צדדים שליליים המגולמים במונח ג’נטריפיקציה שמשמעותו דחיקת אוכלוסיות מוחלשות מחוץ לשכונה. הפחתה בכמות הדירות בדיור ציבורי, הוצאה של דירות איכותיות מהשוק, עליית המחירים בכלל השכונה הופכים את המגורים לבלתי אפשריים, מסוכנים או בלתי ניתנים למימון³ ג’ינה פרץ, אנתרופולוגית, מתארת ג’נטרפיקציה כתהליך כלכלי-חברתי שבו בעלי הון (חברות נדל”ן או יזמים) או בעלי דירות אינדיבידואלים משקיעים בשכונות מוזנחות פיזית ע”י שיפוץ הבתים, שינוי ייעוד הבית או בניית בתים חדשים. ג’נטריפיקציה שונה מהתחדשות עירונית בכך שזהו תהליך הדרגתי אשר מתרחש בבניין או בבלוק בניינים אחד אחרי השני, כך שלאט לאט פני השכונה משתנים. בתהליך זה העניים ומעמד הפועלים לא יכולים לעמוד בתשלומי השכונה החדשה שבה השכירות עלתה, המיסים על הנכסים עלו, והמחירים בעסקים המקומיים עלו והם נאצלים לצאת מהשכונה אל מקום אחר .⁴

 לרוב תהליך הג’נטריפיקציה נתפס כתהליך אינדיבידואלי שמתרחש בעקבות בחירותיהם של אנשים פרטיים ולא כתהליך מאורגן או מכוון. חוקרים ביקורתיים טוענים שהרשויות הן תמיד שחקן משמעותי משום שהן יוצרות את התנאים של שוק הדיור. רשויות מקומיות מעודדות מעבר אוכלוסייה ממעמד הביניים אל אזורים חלשים ע”י רגולציה מקלה (מתן זכויות בנייה ליזמים), הנחה במס, סבסוד הלוואות ושיפור תשתיות בשכונות שהחלו כבר בתהליך. ⁵

ג’נטריפיקציה נתפסת כתהליך אינדבידואלי שתלוי בבחירות של אנשים אך הוא תמיד גם תוצר של מדיניות. קפה שפירא שהפך למוקד של התחדשות בשכונה (צילום: Guy Yechiely, Flickr)

הדיון סביב ג’נטרפיקציה מעורר מחלוקות משנות השבעים, יש הטוענים כי זהו תהליך סוציאלי טבעי ואף חשוב שיש לעודדו בשל השפעתו החיובית על השכונות. ומנגד טענו כי זהו מהלך שבו העשירים מנצלים את חולשתם של העניים. כיום ישנה גישה שלישית שאומרת שיש “לנהל” את הג’נטרפיקציה ע”י שליטה בתוצאות השליליות שלה. על מנת להשיג זאת יש לפעול בכמה מישורים; ראשית, העצמת הקהילה- הגברת מעורבות הציבור, שיתוף התושבים בתהליך קבלת ההחלטות, יצירת תעסוקה מקומית, השקעה בחינוך הקהילה המקומית, סיוע משפטי וכן הקמת מתחמים הדואגים לרווחת התושבים. שנית, שליטה בבעלות ובפיתוח- שליטה מוניציפלית בשטח, קואופרטיבים, דיור בר השגה, מיסים על העברת בעלות של נכס, מס על דיור יוקרתי. התחום השלישי הוא הגנה על הדיירים- הסכם הטבה לדיירים (טובת הדייר תגיע לפני היעילות הכלכלית), סיוע במעבר, הקלה במס, חוקים כנגד הטרדה, סיוע בשיפוץ, זכות קניה ראשונית לדייר, סיבסוד שכר דירה, הטיית שכר דירה (התושבים האמידים מממנים את שכר הדירה של מעוטי היכולת), פטור ממס וכן הגבלת שכר הדירה. ישנם הטוענים כי סיוע ברכישת דירה הוא כלי יעיל על מנת לשלוט בתהליך דחיקת האוכלוסייה אך פעמים רבות סבסוד זה מגיע מהממשלה ולא מיזם פרטי. ישנם מספר כוחות אשר יכולים לתרום להצלחת ניהול הג’נטרפיקציה; מעורבות ציבורית, תכנון “מלמטה”, סולידריות קהילתית, אקטיביות פוליטית, שותפות ציבורית-פרטית-קהילתית ומקורות מימון שונים (שיתוף פעולה ציבורי-פרטי). ⁶

חברת Venn בשכונת שפירא

ההתחדשות של שכונת שפירא מתרחשת כבר עשור אך נדמה כי בשנתיים האחרונות התהליך הואץ וכעת מתקרב אם לא עבר את נקודת האל חזור. הנוכחות של חברת Venn בשכונה היא גורם מכריע. זו חברה שהוקמה ע”י שלושה חברים יוצאי סיירת מטכ”ל; אור בוקובזה, דוד שרז וחן אבני שהחלה את המיזם בשפירא וכעת מתרחבים אל שכונת בושוויק (Bushwick) בניו יורק ושכונת פרידריכסיין (Friedrichshain)  בברלין. המודל של החברה הוא ליצור שיתופי פעולה עם יזמים ובעלי נכסים ולשפץ את הבתים ע”י יצירה של חלל פרטי וחלל משותף המיועד לכל הדיירים. חזון היזמים הוא ליצור תשתית בשכונות שתאפשר לאנשים “להגשים את החלומות שלהם, ליזום רעיונות ולבנות את העתיד שלהם” לדבריהם.⁷

העיקרון המרכזי הוא Wholebeing אשר מחולק לשלושה תחומי חיים; ‘הספייס שלי’, ‘אני והשכנים שלי’ ו’השכונה שלנו’. מבחינת חווית המגורים הדייר מקבל שירותי ניקיון, כביסה, טיפול בחשבונות, משלוחי ירקות ואיסוף דואר. את עשייתם במעגל השני של חיבור משמעותי בין חברי הקהילה, ניתן לראות ב”בית האדום”; מרכז אומנות ותרבות שהוקם בשיתוף אמנים ויזמים חברתיים מהשכונה. כמו כן ישנו רצון לחבר בין נותני שירות מקומיים לבין כוח קניה. במעגל השלישי, ‘השכונה שלנו’, מנסים לבחון כיצד חברי הקהילה יכולים להיות משמעותיים עבור השכונה בהשגת הנחה בגן הילדים השכונתי לחברי הקהילה, הקמת “ספריית ציוד”, מתחם אמנות, סדנאות “צמיחה אישית”, חדר מוזיקה, סטודיו ליוגה, פיצרייה שכונתית, בית קפה, חלל עבודה משותף, תכניות למעורבות חברתית, הכשרות מקצועיות, חנויות פופ-אפ ועוד. ⁸

מתוך עמוד הפייסבוק של Venn

הדעות בקרב תושבי השכונה חלוקות; מצד אחד חברי הקהילה מספרים על תרומה ניכרת לאיכות חייהם, כאשר סגנון החיים נוח ומעצים⁹  אך ישנם קולות אחרים האומרים שהחברה יוצרת מונופול עירוני, משתלטת על נכסים באופן מהיר מידיי ומביאה לעליית מחירים מהירה ודוחקת תושבים ועסקים ותיקים החוצה. כמו כן, גורם בשוק ההון טוען כי המודל הוא האצת הג’נטריפיקציה, הפרטתה ושכלולה; ג’נטריפיקציה שהייתה מתחוללת כנראה גם בלעדיהם אבל בסקאלה אחרת ואטית יותר. היזמים רוכשים או שוכרים דירות לטווח ארוך, משפצים אותן, מוסיפים ערך בדמות שירותים קהילתיים ושיתוף משאבים  לדיירים המשלמים דמי מינוי, ויוצאים מהשכונה ברווח כעבור כמה שנים. ¹⁰

התושבים המקומיים הותיקים שאינם חלק מקהילת ואן, חשים אחרת. מבחינתם היוזמה החדשה מהווה איום כלכלי ומוחשי, ויותר מכך, איום על עצם ההגדר וההבנה באשר למי “קהילה”, והשימוש במושגםי “חברתי” ו”שיתופי”, כפי שהם כותבים: קהילה לא קונים במחיר קבוע לחודש. להלן מכתב שכתבו תושבים מודאגים מהשכונה וחולקו ברחביה:

יזמי Venn מודעים לביקורת ולשיח העכשווי על ג’נטריפיקציה, הם מדברים בשפה של ‘קהילה’ ו’העצמה’ ובטוחים שהם באו לעשות טוב בעולם. אך כוונות טובות ומילים יפות אינן ערובה להישארותן של אוכלוסיות וותיקות, מבוגרות או מגוונות שאינן רוצות או מתאימות לקחת חלק ב’קהילה’ של venn. על פי הקריטריונים ל”ניהול ג’נטרפיקציה” ¹¹ היזמים על פניו מבצעים מהלכים של העצמת הקהילה על ידי הקמת “הבית האדום” (מתחם לרווחת התושבים), יצירת אפשרות לתעסוקה מקומית ע”י תמיכה בהקמה ולווי של עסקים קטנים מקומיים מבלי להיות שותפים ברווחים, תמיכה בעסקים ותיקים ,הקמת בר, ליין הופעות וחדר מוזיקה וכן חיבור בין צרכנים לעסקים מקומיים כגון חיבור בין תושבים למכבסה מקומית. מבחינת השקעה בחינוך, דיירי הקהילה מקבלים הנחה בגן הילדים השכונתי וכן הוקם גן ילדים אנתרופוסופי שענה על צורך שהגיע מהקהילה.¹² אך כל אלו אינם בהכרח מתקיימים במבחן המציאות, כמו כן האם לא נוצרת קהילה עילית בתוך הקהילה השכונתית? בכדי לייצר ערך עבור המנויים של קהילה Venn הם צריכים לתת להם פריבילגיות (הנחות, הטבות, שירותים טובים יותר) שהתושבים שאינם מנויים לא ייהנו מהן. כך עצם המודל מוביל לפגיעה באוכלוסייה המקומית שאיננה מנויה ולא תהנה מהטוב שVenn  מחוללת בשכונה.

Venn רוצים ליצור קהילה, שייכות ‘להנות מהחיים בעיר מבלי להיכנע להם’. ומה עם הקהילה אותה הם מפרקים בדרך? האם חיים בקהילה היא מעתה פריבילגיה רק של צעירים עשירים שמשתייכים ל’קהילה’ הנכונה? כיצד בדיוק הם שומרים על המתח בין מסורת לחדשנות כאשר דווקא עבור המנגנונים שאמורים להגן על האוכלוסיות הוותיקות לא נמצאו משקיעים?

כמו כן עלתה הצעה להקים דיור בר השגה דרך קרנות אימפקט, וכן באמצעות הסדר מול עיריית תל אביב שעבור הגדלת צפיפות הבניין יקצו היזמים דירות לדיור בר השגה. מבחינת הקריטריון השלישי, הגנה על הדיירים, הציעו היזמים מודל של שכירות רוכשת- מודל שבו עבור התנדבות ומגורים בשכונה למשך זמן מוסכם, הדייר יוכל לקנות את הדירה במחיר שנקבע בתחילת החוזה בניכוי השכירות של תקופת המגורים, אך עבור פרויקט זה עדיין לא נמצא מימון מתאים. ¹³ כלומר המנגנונים שאמורים לשמור על הקהילה הקיימת ועל דיור בר השגה לא מתקיימים כך שכוונות לחוד ומציאות לחוד.

לסיכום, Venn  היא חברה פרטית אשר פועלת לקידום מטרותיה, כחברה היא מכוונת לייצר רווח עבורה ועבור משקיעיה. אולם חשוב לזכור כי תהליך כניסתן של אוכלוסיות חזקות לשכונה התרחשה ומתרחשת גם בלעדיה. עיריית תל אביב שייצרה את הדיור בר השגה ‘גני שפירא’ שותפה מלאה ל‘הבאתן של אוכלוסיות חזקות‘ מבחוץ. האם עיריית תל אביב יכולה וצריכה לנהל אחרת את הג’נטריפיקציה בשכונה? ¹⁴  ובכלל כיצד צריכה הרשות העירונית להגיב לחברה פרטית המשתלטת על ניהול שכונה והופכת אותה לעסק פרטי?